세무 칼럼
양도·상속·증여, 전문 세무사가 직접 씁니다.
수원 상속세 세무사, 동생이 안 낸 상속세는 내가 받은 재산 한도에서 대신 내야 하지만 어머니가 자녀 몫 상속세를 대신 내주는 것은 그 한도 안이면 증여가 아닙니다
상속세는 상속인 각자가 받은 재산 비율로 나눠 내지만, 상속세 및 증여세법 제3조의2는 상속인 모두에게 각자 받은 재산을 한도로 연대납세의무를 지웁니다. 형제 한 명이 미납하면 나머지가 한도 안에서 전액을 물 수 있고, 반대로 어머니가 자녀 몫 상속세를 한도 안에서 대신 내주면 증여로 보지 않습니다. 증여세 대납이 곧바로 재차증여가 되는 것과 정반대 결론입니다. 한도 계산에 사전증여재산이 들어가는 이유, 상속을 포기해도 의무가 남는 경우, 고지서에서 확인할 한도 기재, 영통 아파트와 광교 상가를 나눠 받는 각색 사례까지 연대납세의무
상속재산 10억 이하 상속세 세무사, 배우자와 자녀가 있으면 세금은 0원이지만 배우자가 없으면 8억에도 5천만 원이 나오고 0원이어도 신고를 건너뛰면 그 집을 팔 때 양도세로 돌아옵니다
부모님 재산이 10억 원이 안 되고 배우자가 살아 계시면 상속세가 없으니 신고도 필요 없다고 생각하기 쉽습니다. 일괄공제 5억 원과 배우자 상속공제 최소 5억 원이 합쳐져 10억 원까지 과세표준이 0이 되는 것은 맞지만, 배우자가 이미 돌아가신 상속이라면 같은 8억 원에서 5천만 원 안팎의 세금이 나옵니다. 세금이 0원이어도 끝이 아닙니다. 상속 당시 평가액이 그대로 나중에 팔 때 취득가액이 되므로 단독주택을 기준시가 5억으로 두면 감정가 7억으로 신고했을 때보다 양도차익이 2억 원 커지고, 10년 안의 사전증여 3억 원이나 사망
자산 30억 상속세 세무사, 배우자 몫을 5억에서 12억으로 바꾸면 첫 상속세는 5억4천만 원에서 2억7천만 원으로 내려가지만 그 차이는 어머니 재산 규모에 따라 2차 상속에서 다시 계산됩니다
아파트 12억·상가 8억·예금 6억·주식 4억, 합계 30억 원을 배우자와 성인 자녀 둘이 상속하는 가상 사례로 상속세를 끝까지 계산했습니다. 30억 원에 50%를 곱하는 것이 아니라 일괄공제 5억·금융재산공제 2억·배우자 상속공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용하므로, 배우자가 5억 원을 받으면 납부세액 약 5억4,320만 원, 12억 원을 받으면 약 2억7,160만 원이 됩니다. 다만 배우자에게 넘어간 재산은 2차 상속에서 자녀만 상속인이 되어 다시 과세되므로, 어머니 고유재산이 3억·10억·30억일 때 두 번의 상속세 합계가
광교 증여세 세무사, 자녀가 낼 증여세를 부모가 대신 내면 그 세금도 증여가 되어 세금이 다시 붙고 예외는 자녀가 갚을 능력이 없을 때뿐입니다
증여세 납세의무자는 받은 사람입니다. 부모가 자녀의 증여세를 대신 내주면 그 금액은 제3자의 채무 변제로 보아 대납한 날에 다시 증여가 되고, 10년 합산으로 세금이 한 번 더 붙습니다. 현금 3억 원을 주고 세금 3,880만 원을 부모가 내주면 추가 세금이 꼬리를 물어 합계가 4,800만 원대로 늘어나는 구조와, 세금까지 포함해 한 번에 증여하는 설계 산식을 계산 예시로 정리했습니다. 부모가 연대납세의무자로서 내는 경우만 재차증여가 아니며, 그 요건은 주소 불명·납부 능력 없음·비거주자 세 가지뿐입니다. 광교(영통구)가 조정대상지
봉담 상속세 세무사, 농지를 물려받아도 영농상속공제 30억은 2년 전부터 농사짓던 자녀에게만 열리고 5년 안에 팔면 전액 돌아옵니다
화성 봉담처럼 농지가 많은 지역의 상속에서 가장 큰 공제는 영농상속공제입니다. 상속세 및 증여세법 제18조의3은 영농상속재산가액을 30억 원 한도로 과세가액에서 빼 주지만, 돌아가신 분은 8년, 물려받는 자녀는 2년 전부터 직접 농사를 지어야 하고, 급여와 사업소득이 연 3,700만 원 이상인 해는 농사를 짓지 않은 해로 봅니다. 공제는 요건을 갖춘 자녀가 실제로 받는 농지에만 붙고, 2026년부터는 농지에 걸린 담보대출을 빼고 계산합니다. 상속개시일부터 5년 안에 팔거나 농사를 그만두면 공제액 전액에 이자를 붙여 돌려내며, 농지법
화성 증여세 세무사, 회사 주식을 자녀에게 넘기는 가업승계 특례는 세금을 없애는 것이 아니라 상속 때까지 미루는 것입니다
조세특례제한법 제30조의6 가업승계 증여세 과세특례는 10억 원을 공제하고 10%(120억 초과분 20%)로 증여세를 매깁니다. 그러나 특례 주식은 증여 후 몇 년이 지나든 상속 때 다시 합산되고, 먼저 낸 증여세는 공제되되 남는 금액은 돌려받지 못합니다. 부모의 대표이사 요건, 자녀의 3년 취임과 5년 유지, 위반 시 1일 10만분의 22 이자, 창업자금 특례·납부유예와의 택일까지 화성 제조업 2세 승계에서 확인할 순서를 정리했습니다.
수지 증여세 세무사, 전세 낀 아파트를 자녀에게 넘기면 보증금만큼 증여세는 줄지만 만기 때 누가 갚았는지 국세청이 다시 묻습니다
전세보증금이나 대출을 자녀가 떠안는 조건으로 아파트를 넘기는 부담부증여는 증여재산가액에서 채무를 빼 주는 대신, 그 채무만큼은 부모의 양도로 봅니다. 부모와 자녀 사이의 채무 인수는 법이 인정하지 않는 것으로 추정하므로 임대차계약서·부채증명서·이자 이체 기록으로 납세자가 뒤집어야 하고, 신고가 끝나도 국세청은 그 채무를 전산에 등록해 만기가 지나면 누가 갚았는지 해명자료를 요구합니다. 2025년 10월 조정대상지역이 된 수지구에서는 3억 원 이상 아파트 증여 취득세 12%와 2026년 5월 종료된 다주택 양도세 중과 유예까지 함께
분당 증여세 세무사, 아버지가 7년 전 준 현금은 어머니가 올해 주는 아파트와 합산됩니다
상속세 및 증여세법 제47조 제2항은 증여일 전 10년 이내 동일인에게 받은 증여를 합산하고, 증여자가 직계존속이면 그 배우자까지 동일인으로 봅니다. 부모가 따로 준 재산이 하나로 묶여 세율 구간이 올라가는 구조, 제53조 증여재산공제의 10년 통산, 제58조 납부세액공제와 그 한도, 제57조 세대생략 할증까지 분당 아파트 증여 사례로 분당 증여세 세무사가 계산 순서대로 정리했습니다.
동탄·수지·용인 상생임대주택 세금상담, 세무사가 계약서 두 장으로 거주 2년을 지우는 조건은 2026년 12월 31일까지입니다
동탄·수지·용인처럼 취득 당시 조정대상지역이었던 아파트는 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 붙습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택 특례는 직전 임대차계약 1년 6개월 이상, 5% 이내 인상한 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결·개시, 2년 이상 임대라는 조건으로 그 거주 요건을 면제합니다. 요건 6줄, 남은 시계, 지역별 취득 시점, 상담에서 보는 서류 6종과 함정 4가지, 상담료 220,000원(부가세 포함)의 상담 절차까지 정리했습니다.
아버지가 30년 운영한 호텔인데 가업상속공제가 부인됐습니다, 관광호텔 등록일이 기산점이었습니다 (조심 2026서0173)
1990년부터 숙박업으로 호텔을 운영했지만 관광호텔업 등록은 2016년에 했다는 이유로 가업영위기간 10년 요건이 부인되어 가업상속공제가 전액 배제된 사건입니다. 등록이 필요한 업종은 실질이 같았다는 주장만으로 영위기간을 앞당기기 어렵고, 세무서가 상속개시 1년 뒤에 실시한 소급감정도 시가로 인정되었습니다.
세무사가 기장한 재무제표인데 토지 취득가액으로 인정을 못 받았습니다, 건물은 되고 토지는 안 된 이유 (조심 2026부0124)
사업용 부동산을 팔고 재무제표상 장부가액을 취득가액으로 인정해 달라며 경정청구를 냈지만, 건물은 인정되고 토지는 거부된 사건입니다. 심판원은 장부가액이라도 증빙으로 실지와 부합함이 확인되어야 실지거래가액으로 볼 수 있다며 기각했습니다. 오래된 사업용 토지를 보유 중이라면 지금 어떤 자료를 모아 두어야 하는지 확인하세요.
상속받은 빌라, 옆집이 1년 5개월 전에 판 가격으로 상속세가 다시 매겨졌습니다 (조심 2026서1393)
상속개시일 전후 6개월 안에 거래된 인근 빌라 가격으로 상속세를 신고했지만, 과세관청은 1년 5개월 전에 계약된 같은 동 옆집 거래가액을 시가로 보아 세금을 다시 고지했고 심판원도 이를 인정했습니다. 전용면적과 공동주택가격 5% 요건을 못 맞춘 비교주택은 아무리 가까워도 시가가 되지 못한다는 점이 핵심입니다.
부모 농지 물려받고 직장 다녔더니 증여세 감면이 취소됐습니다, 총급여 3,700만원의 벽 (조심 2026중1382)
부친에게 밭을 증여받아 영농자녀 증여세 감면을 적용받았지만, 증여 후 5년 안에 한 해 총급여가 3,700만원을 넘으면서 감면세액이 추징된 사건입니다. 눈 질환으로 농사를 못 지었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다. 사후관리 기간의 소득 관리가 왜 결정적인지 짚었습니다.
땅을 넘기고 새 아파트 한 채를 받기로 했는데 사업이 무산됐습니다, 이미 낸 양도세 돌려받을 수 있을까요 (조심 2026부2053)
현금 대신 신축아파트 1채를 받기로 하고 토지를 시행법인에 넘겼으나 사업이 무산된 사안입니다. 조세심판원은 이행불능에 따른 적법한 계약해제와 회수가능성 없음을 인정해, 이미 신고·납부한 양도소득세에 대한 경정청구 거부처분이 잘못이라고 판단했습니다. 계약해제 그 자체보다 대가를 실제로 누렸는지가 결론을 갈랐습니다.
전세 살던 세입자에게 집 팔았더니 계약일이 양도일이라며 세금이 나왔습니다 (조심 2026중2389)
전세 세입자에게 집을 팔면서 잔금일을 2년 뒤로 잡았더니, 국세청은 매매계약 다음날을 양도일로 보아 보유기간 2년 미달을 이유로 1세대 1주택 고가주택 계산특례를 배제했습니다. 조세심판원은 전세보증금에 은행 근질권이 설정되어 있어 임대차가 계속 유효했다는 점을 근거로 사용수익일을 뒤로 보고 장기할부조건부 매매가 아니라고 판단해 처분을 취소했습니다.
상속세 신고를 마친 뒤 나온 새 유권해석으로 추징당했다면 (조심 2026중1503)
상속세를 신고할 당시 국세청이 오랫동안 반복해 온 해석대로 증여세액공제를 계산했는데, 신고 이후 기획재정부가 다른 내용의 새 유권해석을 내놓자 세무서가 그 해석을 적용해 상속세를 추징한 사건입니다. 조세심판원은 국세기본법 제18조 제3항의 소급과세금지 원칙에 반한다고 보아 부과처분 전부를 취소했습니다.
배우자에게 판 부동산이 증여로 뒤집혔는데 양도세는 그대로? 경정청구 거부를 뒤집은 사례 (조심 2026서1023)
배우자에게 매매로 넘긴 부동산이 세무조사에서 부담부증여로 판정돼 배우자에게 증여세가 부과됐는데, 정작 양도인이 낸 양도소득세는 당초 신고 그대로 남아 있었습니다. 심판원은 과세관청이 증여세에서 채무 인수를 전제로 과세한 이상 양도세도 같은 전제로 부담부증여 양도차익 계산 규정에 따라 다시 계산하라고 결정했습니다.
동탄 증여세 세무사, 아파트 증여가액은 내 집이 아니라 같은 단지 옆집 거래가로 정해집니다
대단지 아파트가 많은 동탄에서 아파트를 증여하면 평가액은 공시가격이 아니라 같은 단지 비슷한 집의 실거래가로 잡힙니다. 평가기간(증여일 전 6개월·후 3개월), 유사매매사례가액의 세 가지 요건, 신고일 이후 거래는 빠지는 규정, 계약일 기준과 실거래 공개 시차, 감정평가로 가액을 고정하는 방법, 취득세 시가인정액까지 증여 실행 전에 확인할 순서로 정리했습니다.
상속받은 땅 팔았는데 취득가액이 공시지가로, 뒤늦은 소급감정은 인정되지 않았습니다 (조심 2026중1799)
상속세를 신고하지 않은 채 3년 뒤 토지를 팔면서, 그제야 상속개시일 기준으로 소급감정을 받아 취득가액으로 신고했다가 전액 부인된 사례입니다. 조세심판원은 감정평가서 작성일이 상속개시일 전후 6개월을 벗어났다면 시가로 볼 수 없고, 토지는 개별공시지가로 평가하는 것이 위법하지 않다고 보아 기각했습니다. 상속 시점의 감정평가가 왜 양도세까지 좌우하는지 정리했습니다.
홈택스에 안 뜨던 옆집 실거래가로 증여세가 늘었습니다, 가산세는 취소됐습니다 (조심 2026서0172)
손자가 조부에게 받은 주택을 공동주택가격으로 신고했는데, 증여일 직전 같은 단지에서 체결된 매매계약이 시가로 잡혀 증여세가 늘었습니다. 심판원은 본세 증액은 정당하다고 보면서도, 그 거래가 주택코드 입력오류로 전산에 뜨지 않았던 점을 인정해 납부지연가산세는 취소했습니다.
교회에 부동산을 출연했는데 9년 뒤 출연자에게 증여세 고지서가 왔습니다 (조심 2026부0234)
종교단체에 부동산을 출연한 뒤 그 단체가 부동산을 팔고 폐업하자, 과세관청이 폐업일을 증여일로 보아 단체에 증여세를 매기고 출연자를 연대납세의무자로 지정했습니다. 심판원은 청구를 모두 기각했습니다. 매각 직전 대표에서 물러났더라도 면제요건은 충족되지 않는다는 점이 핵심입니다.
이혼한 전 배우자가 받은 약속어음, 소송 끝나고 6년 뒤 증여세가 나왔습니다 (조심 2026서0528)
사망 직전 배서로 넘겨받은 약속어음이 유류분 소송과 상속인의 심판청구를 거쳐 사전증여로 확정되면서, 받은 사람에게 뒤늦게 증여세가 고지된 사건입니다. 이미 자금출처조사로 현금증여 증여세를 냈으니 이중과세라는 주장과 기한후신고 안내가 중복조사라는 주장 모두 받아들여지지 않았습니다. 조사 대상 기간과 조사종결보고서 기재 내용이 결론을 갈랐습니다.
지인과 공동으로 산 땅, 내가 더 낸 돈은 취득가액에 못 넣습니다 (조심 2026인0168)
경매를 막으려 지인과 돈을 합쳐 토지를 사면서 실제로는 더 많은 금액을 부담했지만, 심판원은 매도인과 작성한 매매계약서상 금액만을 취득가액으로 인정하고 추가 부담분은 취득가액에도 필요경비에도 해당하지 않는다고 보아 경정청구 거부처분을 정당하다고 판단했습니다. 공동매수 구조에서 계약서를 어떻게 쓰느냐가 몇 년 뒤 양도세를 결정합니다.
수지 상속세 전문세무사, 보험금과 퇴직금은 통장에 없어도 상속재산입니다
수지 상속세는 통장에 없는 재산에서 자주 어긋납니다. 피상속인이 보험료를 낸 보험금과 사망으로 지급되는 퇴직금·연금은 상속재산으로 보고, 국민연금 유족연금·공무원 유족연금·산재 유족급여 등 법이 열거한 것은 제외됩니다. 보험계약자가 다른 경우의 실질 판단, 금융재산 상속공제와의 관계, 재산 목록을 만드는 순서까지 조문 기준으로 정리했습니다.
유류분 소송에서 현금으로 돌려줬는데, 증여세는 그만큼 안 깎아준다고 합니다 (조심 2026중0074)
조부에게서 부동산을 증여받은 손자가 숙부의 유류분 반환청구 소송에서 현금 반환 판결을 받고 낸 돈 전액을 증여재산가액에서 빼달라고 경정청구했지만, 심판원은 증여 당시 가액에 대응하는 부분만 차감된다며 기각했습니다. 가액반환일 때 증여 이후의 가치 상승분은 증여세 차감 대상이 아니라는 점, 그리고 경정청구 기한과 평가 방법이 결론을 가른다는 점을 짚습니다.
해외 근무로 출국해 집을 팔았는데, 입주권 하나 때문에 1세대1주택 비과세가 막혔습니다 (조심 2026중0060)
외교공무원이 해외 대사관 발령으로 세대전원 출국한 뒤 2년 안에 집을 팔았지만, 출국일 현재 주택 1채와 조합원입주권 1개를 함께 보유했다는 이유로 보유·거주기간 예외를 적용받지 못했습니다. 일시적 1주택 1입주권 특례를 충족해도 출국 특례의 '1주택' 요건이 자동으로 풀리지는 않는다는 점, 부담부증여는 '매매계약'이 아니라는 점이 결론을 갈랐습니다.
미국 사는 아들 부부에게 시아버지가 보낸 3년치 생활비, 증여세 과세로 확정됐습니다 (조심 2025인4163)
유학 기간 중 보낸 생활비는 비과세로 인정됐지만, 아들이 영주권을 취득해 경제적으로 독립한 뒤 며느리 계좌로 보낸 3년치 생활비는 증여세 과세 대상으로 판단됐습니다. 상속세 조사 과정에서 상속인들이 직접 작성한 '경제적 독립' 확인서가 결정적 근거가 됐다는 점에서, 조사 대응 단계의 진술 관리가 얼마나 중요한지 보여주는 사건입니다.
매수인이 양도세 대신 내준다고 해서 팔았는데, 그 돈까지 양도가액에 더해졌습니다 (조심 2025전4297)
매수인이 양도소득세를 부담하는 조건으로 매매대금과 별도의 현금보관증·현금지불확약서를 받았다면, 그 금액은 매매계약서에 특약이 없어도 양도가액에 포함될 수 있습니다. 심판원은 세무조사 확인서의 증거가치와 회수가능성 입증 부족을 들어 청구를 모두 기각했습니다. 계약서에 목적을 쓰지 않은 것이 오히려 불리하게 작용한 사례입니다.
치매 앓던 아버지가 어머니 계좌로 옮긴 돈, 어머니에게 증여한 게 됐습니다 (조심 2026인0211)
고령에 치매 증상이 있던 아버지가 상가 매각대금을 어머니 계좌로 옮겼고, 5개월 뒤 그 돈이 자녀의 부동산 취득자금으로 쓰였습니다. 과세관청은 아버지가 어머니에게 증여한 것으로 봤지만, 심판원은 배우자 명의 계좌를 차명 또는 위탁관리 계좌로 보아 실제 증여자는 아버지라고 판단했습니다. 반면 가족법인에 저리로 빌려준 돈의 이자 상당액은 상속세 과세가액 가산이 그대로 유지됐습니다.
농지를 합쳤다 반씩 쪼개 해를 넘겨 팔았더니, 하나의 거래로 묶여 자경농지 감면 한도가 적용됐습니다 (조심 2026부1123)
두 필지를 합병한 뒤 2주 만에 면적과 가격이 거의 같게 재분할하고, 같은 매수인에게 2021년과 2022년으로 나눠 양도한 사안입니다. 심판원은 합병·재분할 시점이 양도 직전이었고 위성사진상 처음부터 하나의 농경지로 관리되어 온 점 등을 들어 두 건을 하나의 거래로 보아 감면 종합한도를 적용한 과세를 정당하다고 판단했습니다.
땅은 아버지, 건물은 아들 명의로 두고 수용됐는데 양도세가 나왔습니다 (조심 2025중4473)
같은 세대 안에서 주택 건물은 아들이, 그 부수토지는 아버지가 따로 소유하다가 전부 수용된 사안입니다. 아들이 거주주택 비과세 요건을 갖췄어도 토지만 소유한 아버지에게 그대로 비과세를 적용할 근거는 없고, 세대가 임대주택을 함께 보유하고 있었기 때문에 수용에 따른 거주요건 면제도 적용되지 않는다고 보아 심판청구가 기각됐습니다.
조정대상지역 갈아타기, 새 집에 전입 안 하면 일시적 2주택 비과세가 날아갑니다 (조심 2025중4302)
조정대상지역 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 사면, 취득일부터 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고까지 마쳐야 종전주택 비과세가 인정되던 시기가 있었습니다. 임차인 승계, 배우자 근무지, 자녀 돌봄, 상생임대주택을 모두 내세웠지만 심판원은 전부 받아들이지 않고 기각했습니다. 양도세 0원으로 신고한 지 4년 가까이 지나 고지서가 나왔다는 점도 함께 보셔야 합니다.
수지 비과세 세무사, 상가주택은 면적 한 줄에서 세금이 갈립니다
1층은 상가이고 위층은 주택인 건물을 팔 때, 전부가 주택이 되기도 하고 주택 부분만 주택이 되기도 합니다. 기준은 주택의 연면적과 주택 외 부분의 연면적을 비교하는 한 줄입니다. 여기에 주택에 딸린 토지를 어디까지 인정하는지 지역별 배율까지 조문 근거와 함께 정리했습니다.
상가·토지 상속을 기준시가로 신고했는데, 국세청이 뒤늦게 받은 감정가로 상속세가 올랐다면 (조심 2025서4053)
상속인들이 신고 전에 감정평가 2건을 받아 두었고, 조사청은 평가기간이 지난 뒤 별도로 감정 2건을 받아 4건의 평균액을 시가로 보아 상속세를 부과했습니다. 심판원은 평가기간 내 감정가액이 있으면 시행령 제49조 제1항 본문이 우선 적용된다며, 상속인들이 제시한 2건의 평균액을 시가로 보라고 결정했습니다. 신고 전 감정평가를 미리 확보해 두는 것이 왜 결정적인지 보여주는 사례입니다.
광교 비과세 세무사, 비과세라고 신고까지 안 해도 되는 것은 아닙니다
비과세가 되면 신고할 것도 없다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 12억원을 넘는 고가주택은 과세되는 부분이 남고, 특례 중에는 신고서와 서류를 내야 적용되는 것이 있습니다. 예정신고 기한과 확정신고, 신고를 하지 않았을 때 잃는 것, 그리고 5년 안에 되돌릴 수 있는 경정청구까지 조문 근거와 함께 정리했습니다.
법정지분대로 상속등기만 했는데 배우자상속공제를 부인당했다면 (조심 2024서5987)
상속 부동산을 '협의분할에 의한 상속'이 아니라 단순 '상속'을 원인으로 법정지분대로 등기했다는 이유로 배우자상속공제가 일괄공제 수준으로 깎였습니다. 조세심판원은 등기원인이 무엇이든 실제로 분할협의가 있었다는 점이 확인되면 공제를 인정해야 한다고 보아 처분을 경정했습니다. 분할협의를 어떤 자료로 남겨야 하는지 정리했습니다.
동탄 상속세 전문세무사, 한 번 등기한 상속분을 다시 나누면 증여가 됩니다
동탄 상속세는 상속재산을 언제 어떻게 나누느냐에서 갈립니다. 등기로 상속분이 확정된 뒤 협의분할로 초과 취득하면 증여로 보는 규정, 신고기한 안의 재분할과 무효·취소 등 정당한 사유라는 예외, 배우자상속공제와 분할 기한의 관계, 아파트 상속 시 평가와 분할 순서까지 조문 기준으로 정리했습니다.
상속받은 집 담보로 대출받았더니, 은행 감정가로 상속세가 다시 나왔습니다 (조심 2026구0224)
상속개시 후 6개월 안에 상속주택을 담보로 대출받으면서 은행이 받아둔 감정평가액이 상속세 시가로 인정되어, 기준시가로 신고했던 상속세가 추가 고지된 사건입니다. 조세심판원은 대출 목적 감정평가라도 시가에서 배제할 근거가 없다며 기각했습니다. 상속 직후 담보대출 일정을 언제 잡느냐가 세액을 가른다는 점을 짚습니다.
임대하던 건물이 수용됐는데 취득가액에서 감가상각비를 또 빼라고 합니다 (조심 2026중0568)
공익사업 수용으로 임대건물을 넘기고 양도세를 신고했더니, 세무서가 취득가액에서 감가상각누계액을 빼야 한다며 수정신고를 안내했습니다. 감정평가에서 이미 감가상각을 반영했으니 이중차감이라는 주장은 받아들여지지 않았습니다. 임대사업에 쓰던 건물을 팔거나 수용당할 때 반드시 확인해야 할 계산 구조를 정리했습니다.
어머니 계좌에서 받은 돈, 간병비로 썼다고 해도 사전증여로 잡힙니다 (조심 2025중4439)
97세 어머니를 40년간 부양했다는 아들 부부가 어머니 계좌에서 받은 돈을 생활비·간병비 지출용이었다고 다퉜으나, 심판원은 사전증여로 본 과세를 그대로 유지했습니다. 부모 계좌에서 자녀 계좌로 돈이 넘어간 사실이 확인되면 증여로 추정되고, 그것이 증여가 아니라는 입증 책임은 자녀에게 있다는 점을 보여주는 사건입니다.
화성 토지 양도소득세 세무사, 판 뒤 다시 사는 농지 대토 감면은 8년 뒤에 확정됩니다
화성 토지 양도소득세에서 농지 대토 감면은 양도소득세 100퍼센트 감면이지만 요건이 촘촘합니다. 종전 농지소재지 4년 이상 거주·경작, 양도일부터 1년 내 취득(수용은 2년), 취득 후 1년 내 경작 개시, 면적 3분의 2 또는 가액 2분의 1 이상, 종전과 새 농지 경작 기간 합산 8년, 위반 시 이자상당액 추징, 주거지역 편입·환지예정지 지정 시 감면 축소까지 조문 기준으로 정리했습니다.
내 돈으로 아내 명의 집을 샀다가 팔아 돌려받은 돈, 상속세 조사에서 사전증여로 잡혔습니다 (조심 2026서0771)
배우자 명의로 취득한 주택을 팔아 그 대금을 남편 계좌로 이체한 뒤 두 달 만에 상속이 개시되자, 세무서는 이를 사전증여재산으로 보아 상속세를 부과했습니다. 조세심판원은 부부 사이 예금 이동만으로는 증여가 추정되지 않고 차용증이나 이자 약정이 없는 부부간 금전거래도 충분히 있을 수 있다며 처분을 전부 취소했습니다. 부부간 자금 흐름 전체를 어떻게 소명하느냐가 결론을 갈랐습니다.
비과세 받으려 조카에게 넘긴 집, 매매대금이 되돌아오면 가장매매로 봅니다 (조심 2025중4386)
1세대 1주택 비과세를 받으려고 양도 직전 다른 주택을 조카에게 판 사례입니다. 계약금과 잔금이 하루 만에 딸 계좌를 거쳐 매수인 측으로 되돌아간 흐름이 확인되면서 가장매매로 인정되어 비과세가 부인되고 40% 부정 무신고가산세까지 유지됐습니다. 특수관계인 간 주택 매매에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
수지 토지 양도소득세 세무사, 한 해에 몰아 팔면 세율이 먼저 올라갑니다
수지 토지 양도소득세는 한 해에 무엇을 함께 파느냐로 세율이 정해집니다. 연 단위 합산과 누진세율, 예정신고를 두 번 이상 하면 생기는 확정신고 의무, 연 250만원 기본공제의 순서, 양도차손 통산, 잔금일과 등기일로 정해지는 양도 시기, 장기보유특별공제 연차의 경계까지 조문 기준으로 정리했습니다.
아버지 주유소를 아들 명의로 새로 열었더니 가업상속공제가 전부 부인됐습니다 (조심 2026부0718)
같은 자리, 같은 상호, 같은 업종이었지만 아버지 사업자는 부동산임대업으로 바뀌고 아들은 새 사업자를 냈습니다. 심판원은 두 사업체를 하나의 가업으로 볼 수 없다고 판단해 가업상속공제를 전액 부인한 처분을 유지했습니다. 가업승계는 '실질'보다 사업자등록과 업종, 대표자 지위의 이전 형식이 결론을 가릅니다.
집만 수용되고 땅만 남았는데, 5년 지나 팔면 1세대1주택 비과세가 안 됩니다 (조심 2026인2403)
도시개발사업으로 주택만 수용되고 나대지로 남은 부수토지를 9년 뒤에 양도한 사건입니다. 심판원은 소득세법 시행규칙이 정한 5년을 불변기간으로 보아 1세대1주택 비과세를 인정하지 않았습니다. 사업 진행 중에도 토지 매도가 가능했다는 점이 결론을 갈랐습니다.
공시가격으로 상속세 신고했더니 국세청이 감정평가를 받아 세금을 다시 매겼습니다 (조심 2026중2234)
상속인들이 다세대주택 9개호를 공동주택가격(보충적 평가방법)으로 신고했으나, 과세관청이 상속개시일을 기준시점으로 2개 감정기관에 감정을 의뢰해 그 평균액을 시가로 보고 상속세를 다시 고지했습니다. 심판원은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 무효가 아니라며 기각했습니다. 신고기한 이후에도 법정결정기한까지는 평가가 뒤집힐 수 있다는 점을 짚습니다.
동탄 비과세 세무사, 임대료를 5% 안에서 올리면 거주요건이 면제됩니다
전세를 준 집이라 2년을 살지 못했다면 상생임대주택 특례를 확인해 볼 수 있습니다. 직전 임대차계약 대비 5% 이내 인상, 직전계약 1년 6개월 이상, 상생계약 2년 이상이라는 세 요건과 2026년 12월 31일까지라는 기한, 그리고 신고기한까지 내야 하는 서류를 조문 근거와 함께 정리했습니다.
20년 전 산 상가를 팔았더니 세무서가 옛 계약서를 부인했습니다 (조심 2026구1574)
2003년에 취득한 상가를 2024년에 양도하면서 당시 매매계약서상 금액으로 취득가액을 신고했는데, 감사에서 이를 부인당하고 임대업 장부에 적힌 가액으로 경정된 사건입니다. 조세심판원은 계약서 원본과 영수증의 문서감정 결과, 과거 분할양도 때 같은 계약서를 과세관청이 인정한 사실 등을 근거로 부과처분을 취소했습니다. 오래된 부동산의 취득가액 입증에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
용인 비과세 세무사, 2년을 못 채워도 비과세되는 사유가 정해져 있습니다
보유 2년이나 거주 2년을 채우지 못했는데 팔아야 하는 사정이 생기기도 합니다. 시행령 제154조 제1항 단서는 그런 경우를 제한적으로 열거하고, 시행규칙은 부득이한 사유의 범위와 증빙서류까지 정해 두었습니다. 취학·근무상 형편·질병 요양·학교폭력 전학의 요건을 조문 근거와 함께 정리했습니다.
공시가격으로 상속세 신고했더니 국세청이 감정평가를 붙였습니다, 4개 감정가 평균이 시가가 된 사건 (조심 2026서2106)
서울 도심의 토지와 노후 상가를 개별공시지가로 신고했더니 국세청이 감정평가 2건을 의뢰했고, 납세자도 2건을 받아 맞섰습니다. 평가심의위원회는 4개 감정가액을 모두 시가로 인정했고, 조사청은 그 평균을 시가로 삼았습니다. 심판원은 감정 방법에 현저한 잘못이 없다며 기각했습니다. 감정평가를 다투는 방법과 한계를 정리했습니다.
광교 토지 양도소득세 세무사, 여럿이 가진 땅은 나누는 방법이 세금을 정합니다
광교 토지 양도소득세는 공동명의 땅을 어떻게 나누느냐에서 갈립니다. 지분 비율대로 하는 공유물 분할과 초과 취득, 교환이 양도가 되는 구조, 지분별로 따로 계산하는 보유기간·취득가액·기본공제, 배우자 증여 후 10년 이월과세, 명의신탁 토지의 위험까지 조문 기준으로 정리했습니다.
10년 넘게 어머니 모셨는데 주민등록이 49일 분리됐다고 동거주택 상속공제 거부, 심판원은 뒤집었습니다 (조심 2026서2062)
어머니를 10년 넘게 모시고 살았지만 중간에 총 49일 동안 주민등록상 주소가 갈렸다는 이유로 동거주택 상속공제가 거부된 사건입니다. 조세심판원은 주소 이전이 경로당 이용을 위한 형식적 이전이었고 실제 거주지는 바뀌지 않았다고 보아 공제를 인정했습니다. 열거된 예외사유가 아니어도 '실질적으로 계속 동거했다'는 입증으로 다툴 수 있다는 점을 보여준 결정입니다.
잔금 받기 전 남편이 사망, 상속등기 없이 매수인에게 바로 넘겼다가 배우자상속공제가 날아갔습니다 (조심 2026부1734)
부동산 매매 중도금까지 받은 상태에서 배우자가 사망해 상속등기 없이 매수인에게 직접 소유권을 넘긴 사건입니다. 상속인들이 협의서를 쓰고 잔금을 실제로 나눠 가졌지만, 배우자 명의 등기가 없었다는 이유로 배우자상속공제가 배제되었고 심판청구는 기각되었습니다. 등기가 필요한 상속재산은 실질보다 등기 요건이 먼저라는 점을 보여줍니다.
경매로 집이 넘어가 한 푼도 못 받았는데 양도세 고지서가 날아왔습니다 (조심 2026전1196)
임의경매로 부동산이 팔리고 매각대금이 전부 채권자에게 배당돼 손에 쥔 돈이 없어도 양도소득세는 과세됩니다. 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻었다고 보기 때문입니다. 심판원은 청구를 기각했고, 이 글은 왜 그런지와 이런 상황에서 가산세를 줄이고 취득가액을 지키는 방법을 정리합니다.
직접 지은 건물 팔 때 환산취득가액 썼다가, 대출용 감정가로 뒤집혔습니다 (조심 2026전0658)
축사를 신축한 뒤 1년 2개월 만에 양도하면서 건물 취득가액을 환산취득가액으로 신고했지만, 신축 직후 농협 대출 담보용으로 받아 둔 감정평가서가 취득가액으로 적용되어 양도세가 경정되었습니다. 심판원은 취득일 전후 3개월 이내 감정가액이 있으면 환산취득가액은 쓸 수 없다고 보아 청구를 기각했습니다. 신축 공사비 증빙 보관이 왜 중요한지 보여주는 사례입니다.
수원 비과세 세무사가 정리한, 두 채가 돼도 1세대 1주택으로 보는 경우
집이 두 채가 되면 비과세가 끝났다고 생각하기 쉽지만, 시행령 제155조는 여러 특례를 두고 있습니다. 일시적 2주택의 1년과 3년, 상속주택의 순위 판정, 동거봉양과 혼인 합가의 10년까지 특례마다 기산일과 기한이 다릅니다. 수원 비과세 상담에서 실제로 확인하는 순서로 정리했습니다.
농지를 필지로 나눠 해를 넘겨 팔았는데, 자경농지 감면이 한 해치로 묶였습니다 (조심 2026전0159)
8년 자경농지를 세 필지로 나눠 매수인 세 팀에게 팔고 잔금일을 두 해로 갈라 감면을 두 번 받으려 했으나, 심판원은 하나의 거래로 보아 감면한도 1억원만 인정했습니다. 계약금 선입금일, 잔금 동시지급, 중개수수료 일괄 발급, 가등기 설정이 결론을 갈랐습니다.
영통구 비과세 세무사, 분양권 하나가 살던 집의 비과세를 닫습니다
주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 시행령은 일시적으로 보유하게 된 경우와 재건축 기간 중 거주할 집을 산 경우에 특례를 두고 있습니다. 1년과 3년, 완성 후 3년과 1년 거주라는 요건을 조문 근거와 함께 정리했습니다.
동탄 토지 양도소득세 세무사, 환지받은 땅은 언제 산 것으로 보는지가 세금을 정합니다
동탄 토지 양도소득세는 환지와 청산금에서 갈립니다. 환지처분으로 지목·지번이 바뀌거나 보류지로 충당되는 것은 양도가 아니고, 청산금을 받은 부분만 양도입니다. 환지받은 땅의 취득 시기와 취득가액, 보유기간 기산, 증환지·감환지의 처리, 환지예정지 지정이 감면에 미치는 영향까지 조문 기준으로 정리했습니다.
30년 보유한 재건축 아파트, 실제로 안 살았다면 장기보유공제는 30%뿐입니다 (조심 2026서1126)
1994년에 산 집을 2024년 조합원입주권 상태로 팔면서 장기보유특별공제 80%를 적용해 신고했지만, 세무조사에서 거주 사실이 없다는 이유로 30%로 깎였습니다. 배우자의 해외 근무라는 부득이한 사유를 주장했으나 심판원은 기각했습니다. 1세대 1주택 비과세의 거주요건 예외와 장기보유특별공제 표2의 거주요건은 전혀 다른 규정이기 때문입니다.
재개발 예정 주택을 새로 사고 전입을 못 했다면, 일시적 2주택 비과세가 통째로 날아갑니다 (조심 2026서0370)
조정대상지역에서 새 집을 산 뒤 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 종전주택 비과세가 유지되던 시기의 사건입니다. 취득 당일 전 소유자와 새로 전세계약을 맺어 들어갈 방이 없었고, 관리처분계획인가 고시로 전입이 불가능해졌다는 주장도 받아들여지지 않아 심판청구는 기각되었습니다. 신규주택에 임차인이 있는 상태로 매수할 때 무엇을 먼저 확인해야 하는지 짚었습니다.
입주권 증여받아 지은 새 아파트, 2년 거주 안 하면 비과세 못 받습니다 (조심 2026인0743)
조정대상지역 지정 전에 부친에게서 조합원입주권을 증여받았어도, 그 입주권으로 완성된 주택의 취득시기는 사용승인일로 봅니다. 사용승인일 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 채워야 1세대 1주택 비과세가 되고, 나중에 조정대상지역에서 해제되어도 결론은 달라지지 않습니다. 심판원은 청구를 기각했습니다.
분당 상속세 세무사, 회사를 물려받는다면 공제 한도보다 5년이 먼저입니다
가업상속공제는 최대 600억원까지 과세가액에서 빼 주는 제도지만, 받고 끝나는 공제가 아닙니다. 피상속인과 상속인이 갖춰야 할 요건, 주식 가액에서 사업무관자산을 걷어내는 계산, 상속개시일부터 5년간 걸리는 네 가지 사후관리와 추징 구조를 조문 근거로 정리했습니다.
상가 팔면서 임차인에게 준 명도비, 건물분만 경비로 넣었다가 전부 부인됐습니다 (조심 2026서1135)
토지와 건물을 함께 판 뒤 임차인 퇴거에 쓴 명도비를 건물분 필요경비로만 넣었다가, 과세관청이 토지와 건물 양도가액 비율로 안분하고 토지분은 부인했습니다. 심판원은 명도비는 매매계약상 인도의무 이행 비용이라 부동산 전체의 공통 양도비용이라며 기각했습니다. 토지를 환산취득가액으로 신고하면 그 비용은 사실상 사라진다는 점도 함께 짚습니다.
장안구 비과세 세무사, 2년은 어디서부터 세는지가 먼저입니다
1세대 1주택 비과세의 2년은 계약일도 등기일도 아닌 곳에서 시작합니다. 보유기간은 취득일부터, 거주기간은 주민등록표상 전입일부터입니다. 재건축으로 새로 지은 집, 오피스텔을 주거용으로 바꾼 집, 부모님과 함께 살다 물려받은 집은 기간을 통산하는 규정이 따로 있습니다. 장안구 비과세 상담에서 실제로 확인하는 계산 순서를 조문 근거와 함께 정리했습니다.
기준시가로 신고한 꼬마빌딩, 국세청이 감정평가 다시 받아 증여세를 다시 매겼습니다 (조심 2026서1051)
비주거용 부동산을 기준시가로 증여세 신고했더니, 국세청이 증여일 9개월 뒤 감정평가 두 곳을 의뢰해 그 평균액을 시가로 보고 증여세를 다시 고지했습니다. 심판원은 법정결정기한 이내에 평가심의위원회 심의를 거친 감정가액이라면 시가로 볼 수 있다며 청구를 기각했습니다. 상가·건물 증여를 앞두고 있다면 신고 단계에서 감정평가를 어떻게 다룰지가 세액을 좌우합니다.
용인 토지 양도소득세 세무사, 땅 위에 무엇을 올렸는지가 세율을 정합니다
용인 토지 양도소득세는 지목 이름이 아니라 보유기간 중 실제 이용 현황을 기간으로 재서 정해집니다. 비사업용 토지 기간 기준 3종, 지목변경·형질변경·건축이 판정을 바꾸는 시점, 법령상 사용 제한 기간을 사업용으로 보는 부득이한 사유, 상속 농지 5년 특례까지 조문 기준으로 정리했습니다.
공시가격으로 신고한 다세대주택, 국세청 감정평가로 상속세가 늘었습니다 (조심 2026서0822)
배우자가 남긴 다세대주택을 고시주택가격으로 신고했더니, 국세청이 감정평가를 의뢰해 감정가 평균액을 시가로 보고 상속세를 다시 결정했습니다. 심판원은 국세청 훈령인 사무처리규정은 법적 구속력이 없고 감정가액이 시행령 요건을 갖췄다며 기각했습니다. 공시가격과 시세 차이가 큰 주택을 상속받았다면 신고 전 평가 전략부터 점검해야 합니다.
농지를 필지 쪼개 두 해에 나눠 팔았는데 자경감면 한도가 한 번만 인정됐습니다 (조심 2025중3605)
1992년에 산 농지를 양도 직전에 필지 분할해 2020년과 2021년에 나눠 팔고 8년 자경감면을 두 번 적용했지만, 심판원은 실질이 하나의 거래라며 감면 한도를 한 과세기간분으로 묶었습니다. 소급 작성한 취득 계약서도 인정받지 못해 환산취득가액이 적용됐습니다. 왜 갈렸는지, 무엇을 미리 챙겨야 하는지 정리했습니다.
일시적 2주택인데 새 집에 전입을 안 했다고 양도세가 나왔습니다, 잔금일이 밀린 게 이유였습니다 (조심 2025서4129)
조정대상지역 종전주택을 팔기 전에 조정대상지역 신규주택을 취득했다면, 과거에는 신규주택에 1년 내 세대 전원이 이사하고 전입신고까지 마쳐야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있었습니다. 매수인 사정으로 잔금일이 밀려 두 집이 57일간 겹친 사안에서 심판원은 비과세도, 가산세 감면도 인정하지 않았습니다. 계약서 날짜 관리가 왜 결정적인지 짚었습니다.
화성 상속세 전문세무사, 형제가 여럿이면 누가 얼마를 내는지부터 갈립니다
화성 상속세는 상속인이 여럿일 때 누가 얼마를 내는지에서 갈립니다. 각자 받은 재산 비율로 나누는 납부 의무와 받은 재산을 한도로 하는 연대납세, 한 사람이 대신 낸 세금이 증여가 되는 경계, 채무·공과금·장례비 공제의 요건과 한도, 사전증여 채무의 제외까지 조문 기준으로 정리했습니다.
광교 비과세 세금상담에서 가장 먼저 맞추는 것은 날짜 세 개입니다
1세대 1주택 비과세는 요건을 외우는 문제가 아니라 날짜를 맞추는 문제입니다. 취득일을 언제로 볼 것인지, 그 취득 당시 조정대상지역이었는지, 양도일 현재 몇 주택인지 이 세 가지가 정해지면 나머지는 계산입니다. 광교 비과세 세금상담에서 실제로 확인하는 순서를 조문 근거와 함께 정리했습니다.
이름만 빌려준 땅인데 양도세 고지서가 왔습니다, 명의신탁 입증으로 취소된 사례 (조심 2025인3905)
개발업자에게 이름을 빌려준 토지가 팔리자, 등기부상 명의자였던 청구인에게 8년 뒤 양도소득세가 고지됐습니다. 조세심판원은 명의신탁자의 진술서, 형사판결, 위임장, 대출이자 대납 내역을 종합해 실질 소유자가 따로 있다고 보고 처분을 전부 취소했습니다. 명의만 빌려줬다는 주장을 어떤 증거로 뒷받침해야 하는지 실무 기준을 정리했습니다.
용역 대가로 받은 땅, 증여세는 취소됐지만 취득가액은 공시지가로 계산됩니다 (조심 2025인1661)
어머니가 받을 땅을 아들이 받았다며 증여세가 부과됐지만, 심판원은 개발 관련 용역의 대가로 받은 것이라며 증여세를 취소했습니다. 다만 현물로 받은 토지의 취득가액은 환산취득가액이 아니라 개별공시지가로 보아 양도소득세 부과는 그대로 유지됐습니다. 대가로 부동산을 받는 순간 무엇을 해두어야 하는지 알려주는 사건입니다.
수원 토지 양도소득세 세무사, 40년 전 산 땅은 취득가액 증명이 세금을 정합니다
수원 토지 양도소득세는 판 값보다 산 값을 증명할 수 있는지에서 갈립니다. 실지거래가액 확인 방법, 매매사례가액과 감정가액, 환산취득가액과 3퍼센트 개산공제, 상속·증여받은 땅의 취득가액, 1985년 이전 취득분의 의제취득일까지 조문 기준으로 정리했습니다.
병원을 신축 이전하고 옛 건물을 비워뒀더니 증여세, 출연재산 계속 사용 의무 (조심 2025중4303)
공익법인에 출연한 부동산은 3년 안에 쓰기만 하면 끝나는 것이 아니라 3년이 지난 뒤에도 계속 써야 합니다. 2021년부터 시행된 개정 규정이 적용되면서, 신관으로 이전한 뒤 비워둔 옛 병원 건물에 증여세가 부과됐고 심판원은 소급과세도, 부득이한 사유도 아니라고 보아 청구를 기각했습니다.
땅 성토·옹벽 공사비, 세금계산서만 있으면 필요경비로 인정될까요 (조심 2026구0013)
토지를 팔면서 성토·옹벽 공사비를 자본적지출로 넣어 양도차익이 없다고 신고했지만, 조세심판원은 전액 필요경비 불산입 처분이 정당하다고 보았습니다. 세금계산서와 계약서, 대표자 확인서가 모두 있었는데도 기각된 이유는 대금이 본인 계좌에서 나가지 않았고 공사 시점이 계약서와 맞지 않았기 때문입니다. 토지 공사비를 경비로 넣으려는 분이라면 지금 무엇을 갖춰야 하는지 확인해 보세요.
상속주택 있는 상태에서 재건축 입주권을 먼저 팔았는데 비과세가 안 된다고 합니다 (조심 2025인3294)
아버지에게 증여받은 집과 상속받은 집이 같은 재건축 단지에 있어 둘 다 조합원입주권으로 바뀐 뒤, 증여받은 쪽 입주권을 먼저 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고한 사건입니다. 조세심판원은 상속주택 특례는 '주택'을 양도할 때 적용되는 규정이므로 입주권 양도에는 쓸 수 없다며 기각했습니다. 관리처분계획인가일이 지나는 순간 자산의 성격이 바뀐다는 점을 미리 알아야 손해를 막을 수 있습니다.
신규주택에 실제로 살았는데 전입신고를 안 했다면, 일시적 2주택 비과세가 취소됩니다 (조심 2026부0369)
조정대상지역 종전주택을 팔면서 일시적 2주택 비과세로 0원 신고했으나, 신규주택에 세대 전원이 전입신고를 하지 않아 3년 뒤 가산세까지 포함해 경정고지된 사건입니다. 관리비·차량등록·입주확인서로 실거주를 입증해도 전입신고라는 형식요건이 빠지면 특례가 배제된다는 점, 근무상 형편과 취학 예외의 범위가 얼마나 좁은지를 정리했습니다.
판교 양도세 세무사, 해외로 나가면서 집을 팔 때 가장 많이 놓치는 것
주재원 발령이나 해외 이직으로 출국하면서 판교 집을 정리할 때, 세대전원 출국과 출국일부터 2년이라는 요건이 결정적입니다. 100% 자회사 파견은 세법상 거주자로 보는데 비과세 특례는 출국을 전제로 해, 이 어긋남에서 사고가 납니다. 비거주자 원천징수와 납세관리인까지 정리했습니다.
새 집 사고 일주일 뒤 옛집을 팔았는데 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2025중3034)
조정대상지역에서 신규주택을 취득한 뒤 불과 일주일 만에 종전주택을 양도했지만, 신규주택에 세대전원이 이사하고 전입신고를 하지 않아 일시적 2주택 비과세 특례가 배제되었습니다. 임차인이 있어 들어갈 수 없었다는 주장도 '전 소유자의 임차인'이 아니어서 인정되지 않았습니다. 잔금일 순서와 전입요건을 어떻게 관리해야 하는지 정리했습니다.
내 가족 법인에 집을 팔았다가 되샀더니, 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024부5988)
부부가 100% 가족 법인에 거주주택을 팔고 전세로 눌러앉은 뒤, 다른 주택을 1세대1주택 비과세로 팔고 약 두 달 만에 그 집을 되샀습니다. 등기와 취득세, 재산세, 감정평가, 이사회 의사록까지 갖췄지만 조세심판원은 가장행위로 보고 비과세를 배제한 처분을 그대로 인정했습니다. 무엇이 결론을 갈랐는지 짚습니다.
등기에 내 이름이 없었는데 양도소득세가 나왔습니다, 확인서 한 장이 지분을 만들었습니다 (조심 2025서4444)
등기부에는 다른 사람 이름만 있었지만, 과거에 서명한 정산자료와 확인서, 그리고 매각 직후 받은 돈 때문에 지분 3분의 1의 실제 소유자로 인정되어 양도소득세가 부과된 사건입니다. 형사에서 무죄가 확정되어도 과세는 그대로 유지될 수 있다는 점, 뒤늦게 만든 대여금 합의서는 신빙성을 인정받기 어렵다는 점이 핵심입니다.
사망 두 달 전 남편이 아내 계좌로 보낸 돈, 빌린 돈 갚은 거라 해도 사전증여로 봅니다 (조심 2026중0533)
남편이 사망 두 달 전 아내 계좌로 목돈을 이체했고, 상속인은 과거 아내에게 빌린 돈을 갚은 것이라고 주장했습니다. 그러나 차용증과 이자 지급 내역이 없고 이체 당시 아내가 스스로 증여세를 신고했다는 점 때문에 사전증여로 인정되어 상속세 과세가액에 가산됐습니다. 부부 사이 계좌 이체도 원칙적으로 증여로 추정된다는 점을 보여주는 사례입니다.
공시지가로 신고한 상속 토지, 세무조사에서 국세청 감정평가로 세금이 늘었습니다 (조심 2026서1698)
개발제한구역 농지를 개별공시지가로 신고했지만, 과세관청이 조사 과정에서 2개 감정기관에 의뢰한 감정가액 평균을 시가로 보아 상속세를 추가 고지했고 심판원은 이를 그대로 인정했습니다. 감정평가서 작성일이 법정결정기한 안에 있고 평가심의위원회 심의를 거쳤다면 사후 감정도 시가가 됩니다. 비교표준지가 다르다는 주장만으로는 감정결과를 뒤집기 어렵다는 점을 보여준 사건입니다.
토지세무상담, 8년 자경 감면은 서류로 증명하지 못하면 0원입니다
농지 양도소득세 감면은 요건보다 입증에서 갈립니다. 재촌 30킬로미터, 자경의 의미, 3,700만 원 선에서 끊기는 자경기간, 양도일 현재 농지 요건과 대토 감면까지 토지세무상담에서 실제로 확인하는 순서로 정리했습니다.
해외 사는 자녀에게 국내 부동산 주고 10년 안에 해외 부동산 또 줬는데, 증여세 합산될까요 (조심 2026소1527)
거주자인 부모가 비거주자 자녀에게 국내 부동산을 증여한 뒤 10년 안에 국외 부동산을 다시 증여하자 세무서가 두 증여를 합산해 증여세를 고지했습니다. 조세심판원은 상속세및증여세법상 증여세와 국제조세조정에관한법률상 국외증여 증여세는 근거법과 납세의무자가 다른 별개의 규율이라며 합산 과세를 전부 취소했습니다. 국내외 재산을 나눠 증여할 때 반드시 짚어야 할 쟁점입니다.
상속재산 분할 다툼으로 신고를 못 했는데 가산세까지 내라고 합니다 (조심 2026구0212)
상속인들 사이에 재산분할 다툼이 있어 신고기한까지 공제액을 확정할 수 없었던 사건입니다. 조세심판원은 배우자상속공제 과다신고분의 납부지연가산세는 기산일을 조정조서 송달일부터 6개월이 되는 날의 다음 날로 늦추라고 결정했지만, 가업상속공제 과다신고분의 가산세는 그대로 유지했습니다. 같은 미분할 상황에서도 결론이 갈린 이유를 짚습니다.
공부상 업무시설인 오피스텔, 집 팔 때 주택 수에 잡혀 1세대 1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026구1255)
부부 공동명의 오피스텔을 상가임대업 사업용 자산으로 신고해 왔지만, 심판원은 전입신고된 임차인과 전세권·주택임차권 설정 이력을 근거로 일부 호실이 주거용으로 쓰였다고 보아 주택으로 판단했습니다. 그 결과 살던 집 양도에 대한 1세대 1주택 비과세가 부인되었습니다. 오피스텔을 보유한 1주택자가 집을 팔기 전 반드시 확인해야 할 기준을 정리했습니다.
업무용으로 임대한 오피스텔, 1세대 1주택 비과세를 날렸습니다 (조심 2026중0931)
임대차계약서에 "업무시설"이라 쓰고 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록·부가세 신고까지 했지만, 심판원은 배우자 명의 오피스텔을 주택으로 보아 종전주택의 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분이 옳다고 판단했습니다. 계약서의 용도나 특약이 아니라 양도 당시 실제 사용 현황과 주거 적합 구조가 결론을 갈랐습니다.
딸에게 아파트를 싸게 넘겼더니 같은 단지 다른 집 거래가로 양도세가 다시 계산됐습니다 (조심 2026서1144)
부모가 자녀에게 아파트를 시가보다 낮은 값에 양도하면, 실제 계약서 금액이 아니라 같은 단지의 유사 아파트 거래가액이 양도가액이 됩니다. 이 사건에서는 후보 아파트가 둘 있었는데, 계약일이 더 가까운 집이 아니라 공동주택가격이 동일한 집이 시가로 채택됐고 청구는 기각됐습니다. 가족 간 부동산 거래 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
판교 증여세 세무사, 주식과 코인은 증여한 날 가격으로 정해지지 않습니다
주식과 가상자산 증여는 부동산과 평가 방법이 다릅니다. 전후 2개월과 1개월 평균으로 계산되고, 금전은 돌려받아도 증여로 봅니다. 되돌릴 수 있는 3개월과 혼인·출산 공제, 세율과 납부 방법까지 판교에서 자주 나오는 증여 사안을 정리했습니다.
상속세를 땅으로 내려다 불허, 송전선 걸린 필지만 떼어내면 남은 땅이 맹지가 됩니다 (조심 2026부1342)
송전선 지상권 때문에 물납이 거절되자 토지를 3필지로 쪼개 지상권 필지만 빼고 다시 신청했지만, 심판원은 남은 땅이 도로에 닿지 않는 맹지가 되고 상수원보호구역 안에 있다는 점을 들어 기각했습니다. 물납은 요건만 맞추면 되는 제도가 아니라 국가가 팔 수 있는 땅인지가 핵심이라는 점을 보여주는 사례입니다.
부모 계좌에서 받은 돈과 상속 아파트 시가, 세무조사에서 이렇게 갈렸습니다 (조심 2025서3186)
자녀와 배우자가 피상속인 계좌에서 이체받은 돈은 투자금 회수, 생활비라는 주장에도 모두 사전증여로 인정됐습니다. 반면 과세관청이 시가로 삼은 같은 단지 아파트 거래가액은 리모델링 프리미엄이 붙은 최고가 거래라는 이유로 배척되고, 공동주택가격 차이가 가장 작은 다른 아파트 거래가액으로 상속재산가액이 경정됐습니다.
20년 전 리모델링 공사비, 간이영수증만 들고 양도세 신고하면 이렇게 됩니다 (조심 2025서2296)
20년 보유한 상가건물을 팔면서 증축 공사비와 취득 당시 임차인에게 준 명도비를 필요경비로 신고했는데 세무조사에서 전부 부인당한 사건입니다. 심판원은 공사비는 건축물대장과 계좌의 대체출금 흔적을 근거로 재조사하라고 결정했지만, 명도비는 자본적 지출이 아니라며 기각했습니다. 증빙이 왜 갈렸는지가 핵심입니다.
농지 대토로 양도세 전액 감면받았는데, 3년 뒤 근로소득 때문에 추징됐습니다 (조심 2025인4378)
논을 팔고 더 넓은 논을 사서 농지대토 감면으로 양도소득세를 전액 감면받았지만, 종전농지와 대토농지 경작기간을 합쳐 8년이 되기 전 해의 총급여가 3,700만원을 넘어 감면이 전부 추징됐습니다. 소득기준은 월별로 나누지 않고 과세기간(1년) 전체를 경작기간에서 빼며, 대토농지 경작 개시일이 늦어질수록 사후관리 위험이 커진다는 점을 보여준 결정입니다.
외할머니 대신 유류분 소송했는데, 받은 합의금이 증여로 과세됐습니다 (조심 2025서1884)
연로한 외조모를 대신해 손자가 유류분 소송에 승계참가하고 소 취하 대가를 직접 받았는데, 과세관청은 이를 외조모가 손자에게 재산을 이전한 증여로 보아 증여세를 부과했습니다. 조세심판원은 약정서 명의, 근저당권자 명의, 질권 설정 통보 등을 근거로 돈이 손자에게 귀속되었다고 보아 청구를 기각했습니다. 가족 대신 소송을 진행할 때 무엇을 남겨야 하는지 정리했습니다.
판교 상속세 세무사, 부동산보다 주식과 예금에서 세금이 갈립니다
판교의 상속은 아파트 한 채로 끝나지 않습니다. 창업자 지분과 스톡옵션, 예금이 섞이면 평가 방법부터 달라집니다. 비상장주식 보충적 평가와 최대주주 할증, 금융재산 상속공제에서 본인 지분이 빠지는 이유를 정리했습니다.
돌아가신 아버지가 앞으로 받을 예정이던 보상금, 상속재산에 들어갈까요 (조심 2023전10311)
연구기관이 특허를 출자해 받은 주식을 팔 때마다 발명자에게 나눠주던 보상금이 문제된 사건입니다. 심판원은 아직 지급이 확정되지 않은 보상금 청구권도 사실상의 권리로서 상속재산에 포함된다고 보면서도, 상속인이 나중에 받은 돈에 소득세를 매긴 처분과 상속세 가산세는 취소했습니다. 세무조사에서 한 번 넘어간 항목이 몇 년 뒤 수정신고 안내로 돌아올 때 무엇을 다퉈야 하는지 보여주는 결정입니다.
기준시가로 신고한 상속 토지, 세무조사에서 감정가액으로 뒤집혔습니다 (조심 2026중0018)
상속받은 상업지역 토지를 개별공시지가로 신고했지만, 국세청이 법정결정기한 안에 감정평가 2건을 받아 그 평균액을 시가로 인정했고 심판원은 청구를 기각했습니다. 감정평가서의 비교표준지나 보정치 차이를 지적하는 것만으로는 뒤집기 어렵다는 점, 승부는 신고 전 단계에서 갈린다는 점을 정리했습니다.
20년 전 분양권 사서 지은 상가, 양도세 취득가액을 인정받지 못했습니다 (조심 2026인0094)
오래전 토지 분양권을 여러 단계 거쳐 사들여 상가를 지은 뒤 양도한 사안입니다. 청구인이 제시한 매매계약서와 수표 출금 자료는 배척되고, 시행사 동의가 남은 권리의무승계계약서와 중간 거래자들의 양도세 신고내역을 근거로 취득가액이 다시 계산되었습니다. 취득 증빙을 어떻게 남겨야 하는지 보여주는 사례입니다.
형제와 의절했는데 내가 받지도 않은 돈에 상속세가, 추정상속재산은 지분대로 나뉩니다 (조심 2025서4051)
상속개시 전 2년간 피상속인 계좌에서 빠져나간 용도불명 자금은 상속받은 것으로 추정되어 상속인 전원에게 지분대로 배분됩니다. 형제와 10년 넘게 의절했고 받은 재산을 전부 공익법인에 출연했다는 사정만으로는 그 부담에서 빠질 수 없다는 결정입니다. 해외 대학교 기부금도 공익법인 출연으로 인정되지 않았습니다.
용인토지 세무사, 수용 보상금은 받기 전에 계산이 끝나 있어야 합니다
용인 처인구 일대 산업단지 사업으로 토지 수용을 앞둔 분들을 위해 공익사업용 토지 양도소득세 감면과 대토보상, 비사업용 토지에서 빠지는 요건을 정리했습니다. 감면의 2년과 비사업용 판정의 5년은 기준선이 다릅니다.
기준시가로 상속세 신고했는데 조사에서 감정가액으로 다시 계산됐습니다 (조심 2026중1495)
상속개시일 전후 6개월(평가기간)이 지난 뒤에 작성된 감정평가서라도, 가격산정기준일을 상속개시일로 하고 법정결정기한 안에 작성됐다면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있다는 결정입니다. 조사 과정에서 상속인들이 직접 제출한 감정가액이 그대로 상속재산가액이 되었고, 심판청구는 기각됐습니다.
상속세 신고 후 국세청 감정평가와 세무조사 통지, 사전통지만으로는 불복이 안 됩니다 (조심 2026서0955)
기준시가로 다가구주택 상속세를 신고했더니 국세청 탁상감정 결과가 통보되고 세무조사 사전통지가 왔습니다. 상속인은 사전통지가 위법하다며 권리보호요청과 심판청구까지 갔지만, 조세심판원은 사전통지와 권리보호요청 처리결과 통지는 불복 대상이 되는 처분이 아니라며 각하했습니다. 언제 다툴 수 있고 그전에는 무엇을 해야 하는지 정리했습니다.
어머니에게 재건축 입주권을 증여받았는데, 보유기간을 준공일부터 다시 세라고 합니다 (조심 2026구1568)
관리처분계획인가일 이후에 증여받은 것은 '주택'이 아니라 '조합원입주권'이어서, 신축주택의 취득시기는 증여일이 아니라 사용승인일(준공일)로 계산됩니다. 이 사건 청구인은 증여 후 6년이 지나 팔았지만 준공 후 1년 2개월 만의 양도로 처리되어 1세대 1주택 비과세는 물론 단기양도 중과세율까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다.
업무용이라 믿었던 오피스텔이 주택으로 잡혀 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024중5647)
배우자 명의 오피스텔을 처남에게 작업실로 쓰게 했는데, 세무조사에서 주택으로 판정되어 22년 보유한 아파트의 1세대 1주택 비과세가 부인됐습니다. 입주자 신고, 관리비 내역, 생필품 배송기록, 주택임대사업자 등록이 결정적이었습니다. 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 팔기 전 무엇을 점검해야 하는지 정리했습니다.
도시개발사업 환지받았는데 청산금 받았다면 양도세 나옵니다, 상계도 안 됩니다 (조심 2026광0119)
도시개발사업으로 땅이 환지되면서 청산교부금과 청산납부금이 동시에 발생한 사례입니다. 납세자는 두 금액을 상계한 차액만 과세대상이라며 경정청구를 했지만, 심판원은 교부청산금 전액이 유상양도에 해당한다며 기각했습니다. 환지는 양도가 아니라는 규정만 믿고 신고를 생략하면 가산세까지 붙을 수 있습니다.
기흥 양도세 세무사, 7월 1일 전에 산 집과 뒤에 산 집은 규칙이 다릅니다
용인 기흥구가 2026년 7월 1일 조정대상지역으로 지정되면서 1세대 1주택 비과세의 거주요건과 다주택 중과가 갈라졌습니다. 취득 시점이 기준인 항목과 양도 시점이 기준인 항목을 나눠 기흥 양도세 상담에서 먼저 확인하는 순서로 정리했습니다.
10년 전 직접 지은 건물 팔았더니 공사비를 못 믿겠다고 합니다, 계좌이체 내역만으로 취득가액이 될까 (조심 2025중4374)
직접 신축한 건물을 오랜 시간이 지나 양도할 때, 세무서는 도급계약서와 세금계산서에서 확인되는 금액만 취득가액으로 인정하고 나머지를 부인하는 경우가 많습니다. 이 사건에서 심판원은 적격증빙이 없더라도 공사책임자에게 보낸 돈이 시공사로 흘러간 것이 확인되면 공사비로 일응 추정할 수 있다고 보아 재조사를 명했습니다. 다만 인정 한도는 계좌이체가 확인되는 구간으로 제한됐습니다.
아버지 계좌에서 형이 빼간 돈, 왜 형제 전원이 상속세를 함께 물게 되나 (조심 2025서1735)
돌아가시기 직전 아버지 계좌에서 빠져나간 목돈을 두고 형제간 다툼이 벌어졌습니다. 형이 가져갔다는 경찰 진술과 법원 심문조서, 필적감정서까지 제출했지만 심판원은 기각했습니다. 사용처가 객관적으로 입증되지 않으면 특정 상속인의 사전증여가 아니라 상속인 전원이 부담하는 추정상속재산이 된다는 점을 보여주는 사건입니다.
직장 가까워 산 집 때문에 2주택 중과, 근무상 형편으로 인정받지 못했습니다 (조심 2025인4438)
편도 2시간 출퇴근을 줄이려 직장 근처 미분양 아파트를 산 뒤 종전 주택을 팔았지만, 조정대상지역 2주택 중과세율과 장기보유특별공제 배제 처분이 그대로 유지됐습니다. 세법이 말하는 '근무상의 형편'은 직장의 변경이나 전근 등으로 문언이 한정되어 있어, 본인의 출퇴근 편의나 가족 간병은 부득이한 사유로 인정되지 않았습니다.
어머니 부동산 판 돈을 처형 명의 증권계좌로 옮겨 주식투자, 아들에게 증여세가 나왔습니다 (조심 2025인3973)
고령의 어머니가 숙박시설을 팔고 받은 돈이 아들이 관리하던 처형 명의 증권계좌로 옮겨졌고, 주식 손실 후 남은 돈은 아들과 손자 계좌로 흘러갔습니다. 심판원은 등기우편 송달에 하자가 있어 불복은 적법하다고 보면서도, 자금이 전액 아들에게 귀속되었다는 이유로 사전증여 과세는 그대로 유지했습니다. 부모 돈을 대신 굴릴 때 무엇을 남겨야 하는지 보여주는 사건입니다.
임차인 있는 집을 사서 2년 안에 들어가면 된다고 믿었는데, 일시적 2주택 비과세가 부인됐습니다 (조심 2026서0567)
조정대상지역 주택을 보유한 부부가 임차인이 있는 신규주택을 취득한 뒤 종전주택을 팔고 비과세 신고를 했지만, 전입기한을 약 3개월 넘겨 양도소득세가 부과됐습니다. 승계 임대차가 있으면 2년까지 여유가 있다는 해석은 받아들여지지 않았고, 조세심판원은 청구를 기각했습니다. 전입기한을 어느 날짜부터 세는지, 양도일 하루 차이가 왜 결론을 바꾸는지 정리했습니다.
공동명의 땅을 서로 맞바꿨더니 양도세가 다시 나왔습니다, 취득가액까지 기준시가로 (조심 2026부1584)
공유 토지 지분을 서로 교환했지만 계약서에 평가액도 정산도 없었던 사건입니다. 심판원은 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 양도가액을 기준시가로 추계해야 하고, 그렇게 되면 소득세법 제100조 제1항의 동일기준 원칙에 따라 증빙으로 확인되는 실지취득가액도 배제하고 취득가액까지 기준시가를 적용해야 한다고 보아 기각했습니다.
매수인이 대신 낸 아파트 미납 할부금, 양도가액에만 더해 세금이 나왔다면 (조심 2026인0914)
매수인이 대신 납부한 분양 미납 할부금을 과세관청이 양도가액에만 가산해 단기보유 70% 세율로 양도소득세를 매긴 사건입니다. 조세심판원은 같은 금액이 청구인의 취득가액에도 포함된다고 보아 부과처분을 전부 취소했습니다. 계약서에 적히지 않은 인수 채무를 어떤 증빙으로 입증하는지가 결론을 갈랐습니다.
상속세 낼 현금이 없어 땅으로 내겠다고 했는데 맹지라서 거부당했습니다 (조심 2026서1283)
상속재산의 대부분이 부동산인 상속인들이 용인 소재 6필지를 물납 신청했지만 세무서는 맹지, 방치 상태, 국유재산 매각제한을 이유로 전부 거부했습니다. 조세심판원은 맹지라는 사정만으로 물납을 거부할 수 없다고 보면서도, 공공하수처리구역으로 지정된 1필지에 대해서만 물납을 허가하고 나머지는 기각했습니다. 물납의 실제 승패가 어디서 갈리는지 보여주는 사건입니다.
기준시가로 상속세 신고했더니 세무서가 감정평가를 붙였습니다, 소급감정 과세는 적법할까 (조심 2026중1443)
상속인이 토지를 기준시가로 평가해 상속세를 신고하자, 과세관청이 상속개시일을 기준으로 감정평가를 의뢰해 그 가액으로 상속세를 다시 부과한 사건입니다. 조세심판원은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 무효라는 청구인 주장을 받아들이지 않고 기각했습니다. 결정적이었던 것은 청구인이 낸 감정가액과 과세관청 감정가액이 서로 큰 차이가 없었다는 점입니다.
공시지가로 신고한 상속 토지를 1년 안에 팔았다면, 그 매도가가 상속세 시가가 됩니다 (조심 2025부0037)
상속 토지를 개별공시지가로 신고한 뒤 법정결정기한 안에 개발사업 시행자에게 매도한 사안입니다. 심판원은 도시개발구역 지정과 도시철도 착공은 상속개시일 전부터 예측 가능한 사정이므로 가격변동의 특별한 사정이 아니라고 보아 매도가액을 시가로 인정했습니다. 상속인들끼리 정리한 지분 거래가액도 특수관계자 거래로 배제되었습니다.
조카에게 집 팔며 대출용 업계약서 썼다가 1세대 1주택 비과세가 통째로 날아갔습니다 (조심 2026광1688)
매수인의 대출 한도를 맞추려고 실제보다 높은 금액으로 계약서를 쓴 것이 화근이 됐습니다. 조세심판원은 금융기관이 담보평가를 위해 받은 감정가액을 양도 당시 시가로 보아 특수관계인 저가양도(부당행위계산)를 인정했고, 허위계약서 작성을 이유로 1세대 1주택 비과세를 전부 배제한 처분도 정당하다고 판단했습니다. 옥탑층 주거 사용으로 다가구주택 요건까지 깨진 사안입니다.
57년 보유한 제주 농지, 8년 자경감면이 부인됐습니다. 주민등록이 갈랐습니다 (조심 2026인1571)
1964년에 산 농지를 2021년에 팔면서 8년 자경농지 감면을 적용해 신고했지만, 농지 소재지에 8년 이상 거주한 기록이 공부에서 확인되지 않아 감면이 전부 부인됐습니다. 친족 확인서만으로는 재촌을 인정받지 못했고, 경작 사실을 뒷받침할 자료도 없었습니다. 오래 보유한 농지일수록 재촌과 자경 증빙을 양도 전에 정리해 두어야 하는 이유를 짚었습니다.
대토보상 받고 감면까지 받았는데, 등기원인이 '매매'라서 세금이 추징됐습니다 (조심 2026중0308)
공익사업으로 토지를 넘기고 조성토지로 보상받으면 양도소득세 감면을 받을 수 있지만, 대토로 받은 땅의 소유권이전등기 원인이 '대토보상'이 아니라 '매매'로 적혀 있으면 감면세액이 추징됩니다. 실질이 대토라는 주장은 받아들여지지 않았고, 심판원은 등기원인을 경정하면 구제받을 수 있다는 점까지 짚었습니다. 대토보상 감면을 신고했다면 등기부부터 확인해야 합니다.
부모님과 공동 임대사업, 안 나눠 준 임대료가 사전증여로 과세됩니다 (조심 2025소4369)
아버지 땅에 아들 명의로 건물을 올려 21년간 공동으로 임대사업을 했지만, 아버지 지분에 해당하는 임대료를 정산하지 않은 금액이 상속세 조사에서 사전증여로 과세됐습니다. 아들은 오래전에 임대료를 미리 드렸다고 주장했지만 약정서·정산서가 없어 기각됐습니다. 가족 간 공동사업에서 정산 증빙이 왜 결정적인지 짚습니다.
부모가 대신 낸 아파트 중도금, 엄마에게 맡긴 곗돈으로 상계될까요 (조심 2025소2450)
아버지가 딸의 아파트 중도금을 대신 납부한 사실이 상속세 조사에서 드러나 증여세와 상속세가 함께 고지된 사건입니다. 딸은 오랫동안 어머니에게 맡겨온 곗돈과 빌라 월세를 돌려받을 돈이 있으니 상계해야 한다고 주장했지만, 심판원은 입금과 출금이 뒤섞여 실제 맡긴 금액을 특정할 수 없다는 이유로 기각했습니다. 가족 간 자금은 '흐름'이 아니라 '정산 가능성'으로 판단된다는 점을 보여주는 사례입니다.
부모님 부동산 판 돈으로 산 내 명의 집, 빌려준 돈 갚은 거라 해도 증여로 봅니다 (조심 2026중1792)
아버지가 부동산을 판 돈이 아들과 어머니 명의 부동산 취득에 쓰였고, 아들은 과거 미국에서 현금으로 빌려준 돈을 돌려받은 것이라 주장했습니다. 그러나 사후에 작성한 금전소비대차계약서와 가족 확인서만으로는 현금이 실제로 오간 사실이 입증되지 않아 심판청구는 기각되었습니다. 가족 간 현금 거래를 어떻게 남겨야 하는지 보여주는 사례입니다.
주택 수 줄이려 모친에게 판 아파트, 대금이 안 오갔다면 가장매매로 봅니다 (조심 2026전2222)
일시적 1세대 2주택 비과세를 받으려고 보유 주택을 모친에게 넘겼지만, 매매대금이 실제로 오가지 않고 각종 비용을 자녀가 대신 냈으며 3년 뒤 다시 손녀에게 되팔린 점 때문에 가장매매로 판단돼 비과세가 부인되고 심판청구가 기각된 사례입니다. 가족 간 주택 매매에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
가업상속공제 세무사, 공제를 받은 날이 아니라 그 뒤 5년이 진짜 시험입니다
가업상속공제는 한도 300억에서 600억까지 열려 있지만, 문턱 세 개를 넘고 나서도 5년 사후관리가 남습니다. 업종 별표와 지분·재직 요건, 상속인 4단계 타임라인, 자산 40퍼센트와 고용 90퍼센트 기준, 그리고 미리 넘기는 증여 특례까지 순서대로 정리했습니다.
근린생활시설로 등록된 2층을 주택으로 썼다면, 다가구주택 비과세가 깨집니다 (조심 2025전4430)
공부상 주택은 3개층이었지만 근린생활시설로 등록된 2층을 실제 주거용으로 사용한 사실이 확인되어, 다가구주택 요건인 '주택으로 쓰는 층수 3개층 이하'를 충족하지 못한다고 본 사례입니다. 세무서가 한 차례 조사에서 신고를 시인하고 종결했더라도 상급관청 감사로 과세가 뒤집힐 수 있다는 점, 옥탑·증축 부분의 면적이 층수 산입 여부를 가른다는 점을 함께 정리했습니다.
임대 준 오피스텔 때문에 종전주택 1세대 1주택 비과세가 날아갔습니다 (조심 2026서1458)
공부상 업무시설인 오피스텔을 임대 중이었는데, 임차인이 실제로 거주했다는 사실이 확인되어 주택으로 판정되었습니다. 그 결과 먼저 팔았던 종전주택의 1세대 1주택 비과세가 배제되었고, 일시적 2주택 특례도 신규주택 전입신고 요건을 못 채워 기각되었습니다. 오피스텔을 끼고 집을 갈아타려는 분이라면 반드시 읽어야 할 결정입니다.
땅 팔고 지급한 컨설팅비, 양도세 필요경비에서 빠졌습니다 (조심 2026인1611)
토지를 양도하면서 공인중개사 수수료와 별도로 컨설팅업체에 지급한 비용을 필요경비로 신고했다가 감사에서 전액 부인된 사건입니다. 심판원은 신고 당시 컨설팅비라고 소명해 놓고 불복 단계에서 중개수수료라고 말을 바꾼 점, 지급처가 중개사무소 등록이 없는 법인인 점 등을 들어 기각했습니다. 지급 사실보다 지급의 성격을 증명하는 자료가 결론을 갈랐습니다.
건물 철거하고 땅만 팔았는데, 나중에 건물값도 인정해달라 하면 안 됩니다 (조심 2026소0008)
매수자 요구로 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 넘긴 뒤, 매매대금에 건물값이 포함됐다며 기준시가 안분과 환산취득가액 적용을 구한 경정청구가 기각되었습니다. 계약서 목적물에 건물이 없고 잔금일 전에 이미 멸실되었다는 점이 결론을 갈랐습니다. 계약 단계에서 무엇을 남겨야 하는지 정리했습니다.
동생에게 보낸 땅 매각대금, 상속세 조사에서 대여금 채권으로 잡혔습니다 (조심 2026서0287)
아버지가 1986년에 장남 이름으로 사둔 땅을 팔아 그 대금을 동생에게 보냈는데, 동생이 과거 자금출처조사에서 "형에게 빌린 돈"으로 소명하고 매년 무상대출 이익을 증여세로 신고해 온 것이 결정적이었습니다. 조세심판원은 명의신탁 입증이 안 된다며 대여금 채권과 무상대출 이익을 상속재산에 가산한 처분을 그대로 유지했습니다.
상속세 연부연납 세무사, 세금 낼 현금이 없다면 6개월 안에 결정해야 합니다
상속재산은 부동산인데 통장에 세금 낼 돈이 없을 때 열려 있는 문은 분납과 연부연납, 물납 세 가지입니다. 상속세 연부연납의 신청 기한과 담보, 첫 회분 구조, 가산금 계산 방식, 물납의 세 가지 요건까지 실무 순서대로 정리했습니다.
20년 전 취득한 땅과 건물, 계약서가 없으면 환산취득가액으로 갑니다 (조심 2026구0573)
20여 년 전 배우자와 공동으로 산 토지에 건물을 신축해 유치원으로 쓰다 양도한 뒤, 실지거래가액으로 취득가액을 인정해 달라고 경정청구했으나 기각된 사례입니다. 계좌에서 돈이 나간 기록, 취득 1년 뒤 받은 감정평가서, 시공사 대표 자녀 계좌로 보낸 공사대금만으로는 실지거래가액이 인정되지 않았습니다. 오래된 부동산을 팔기 전 어떤 증빙을 확보해야 하는지 짚어 드립니다.
마을 계 명의로 등기된 땅을 팔았는데, 양도세는 계원 각자가 아니라 단체가 냅니다 (조심 2026전1417)
68명 계원이 40여 년간 균등 지분으로 공유해 온 땅이라며 계원별 양도소득세 신고를 주장했지만, 조세심판원은 단체 명의 등기, 총회 2/3 찬성 의결, 규약상 분배규정 부재를 근거로 단체를 1거주자로 보아 과세한 처분이 옳다고 판단했습니다. 마을 계나 종중 명의 토지를 팔기 전에 무엇을 정비해야 하는지 정리했습니다.
부모에게 빌린 돈을 두 번에 나눠 받았다고 했더니, 계좌이체분만 별도 증여로 잡혔습니다 (조심 2026소0717)
차용증 금액을 현금과 계좌이체로 나눠 받았다는 주장이 받아들여지지 않아, 계좌이체분이 별개의 증여로 확정되고 이후 증여에 합산되어 세금이 늘어난 사건입니다. 부모 계좌에서 내 계좌로 돈이 들어온 사실이 확인되면 증여로 추정되고, 아니라는 증명은 받은 사람이 해야 한다는 점을 다시 확인한 결정입니다.
비과세 받으려 친척에게 잠깐 넘긴 집, 8년 뒤 본세보다 큰 가산세로 돌아왔습니다 (조심 2026소1161)
1세대 1주택 비과세를 받으려고 다른 한 채를 처남댁 앞으로 형식만 넘겨두었다가, 8년 뒤 세무조사에서 가장매매로 밝혀져 부당무신고가산세와 납부지연가산세까지 부과된 사건입니다. 심판원은 거짓 계약서 작성과 자금 순환을 부정행위로 보아 청구를 기각했습니다. 왜 가산세가 본세보다 커졌는지, 과세가 늦어진 책임을 납세자가 왜 지게 되는지 정리했습니다.
오피스텔 양도소득세 세무사, 10년을 갖고 있어도 주거용 2년을 못 채우면 비과세는 없습니다
오피스텔은 건축물대장이 아니라 사용 실질로 주택 여부가 갈리고, 비과세 보유기간은 주거용으로 쓴 날부터 다시 셉니다. 주택 수 산입과 2026년 중과 재개 경과조치, 환급받은 부가가치세의 면세전용 정산, 감가상각비 부메랑까지 매도 순서를 정하기 전에 확인해야 할 계산을 정리했습니다.
아들이 아버지 빚을 혼자 다 갚았더니 어머니에게 증여세가 나왔습니다 (조심 2026서0950)
공동상속인 중 한 명이 상속채무 전액을 혼자 갚으면 나머지 상속인은 채무면제이익을 얻은 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다. 다만 이 사건에서 심판원은 금전채무는 협의분할 대상이 아니라 법정상속분대로 당연히 나뉘어 승계된다고 보아, 과세 기준을 협의분할 지분율이 아닌 법정상속분으로 바로잡았습니다.
홈택스에서 조회한 유사매매사례로 상속세 신고했는데, 4년 뒤 경정 고지가 왔습니다 (조심 2026소1415)
같은 단지 아파트 거래가액을 시가로 보아 상속세를 신고하고 시인결정까지 받았지만, 3년 뒤 감사 지적으로 다른 아파트 거래가액이 시가로 재산정되어 상속세와 납부지연가산세가 부과된 사건입니다. 공동주택가격을 어느 시점 기준으로 비교하는지가 결론을 갈랐고, 홈택스 참고자료를 믿었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.
경매로 여러 필지 한꺼번에 낙찰받고 일부만 팔았다면, 취득가액 안분 기준이 문제됩니다 (조심 2026부0933)
경매로 13필지를 한 건에 낙찰받은 뒤 그중 4필지만 양도한 사람이, 취득가액을 법원 경매 감정평가액 기준으로 안분해 달라며 경정청구했지만 거부됐습니다. 감정평가액은 법이 정한 인정기간을 벗어났고, 여러 차례 유찰 후 낙찰된 가액과도 큰 차이가 있다는 이유입니다. 일괄취득 부동산을 나눠 팔 계획이라면 취득한 해에 무엇을 준비해야 하는지 이 사건이 정확히 보여줍니다.
미국 시민권자 배우자 돈을 내 증권계좌에 넣었을 뿐인데 증여세가 나왔습니다 (조심 2026소0312)
배우자가 외국 국적이라 국내 주식투자를 못 해 부득이 내 계좌를 빌려줬다고 주장했지만, 심판원은 실명계좌에 들어 있는 재산은 명의자 소유로 추정된다며 증여세 부과를 그대로 유지했습니다. 부부 사이 계좌이체에서 무엇을 남겨두어야 하는지, 이 결정이 알려주는 실무 기준을 정리했습니다.
직접 지은 집을 팔았는데 공사비를 인정 못 받았다면, 표준건축비가 남긴 반전 (조심 2026인1600)
다가구주택을 신축해 보유하다 양도한 뒤 건물 취득가액을 두고 다툰 사건입니다. 과세관청이 인정한 건물 취득가액이 국토교통부 고시 표준건축비의 절반 수준이고 시가표준액보다도 낮다는 점, 그리고 계좌 출금 내역에 항목별 지급 사유를 정리해 제출한 점이 받아들여져 재조사 결정이 났습니다. 신축 건물을 파는 분이라면 증빙 관리와 수정신고 전략에서 무엇이 결론을 갈랐는지 확인해 두셔야 합니다.
기흥 증여세 세무사, 7월에 규제지역이 된 뒤 가족 간 거래는 계산이 달라졌습니다
용인 기흥구가 2026년 7월 1일 조정대상지역으로 지정되면서 증여 취득세부터 부담부증여, 저가 거래까지 세금 구조가 바뀌었습니다. 기흥 가족 간 거래 세금상담에서 먼저 확인해야 할 취득세 중과와 2026년 지방세법 개정, 이월과세와 증여추정을 순서대로 정리했습니다.
매매계약 해제 판결 받았는데도 양도세가 나왔습니다, 등기를 되찾지 못하면 과세됩니다 (조심 2026구1253)
잔금을 못 받아 계약을 해제하고 법원에서 소유권이전등기 말소 판결까지 받았지만, 근저당권 경매로 토지가 제3자에게 넘어가 등기가 돌아오지 않은 사안입니다. 심판원은 등기가 실제로 회복되지 않았고 매도인이 손해배상채권을 취득한 이상 양도로 본다며 기각했습니다. 계약 해제로 양도세를 지울 수 있는지는 판결문이 아니라 등기부가 결정합니다.
상속포기 세무사, 빚 때문에 포기해도 상속세 문제는 따로 남을 수 있습니다
상속포기를 해도 사망보험금과 10년 내 사전증여재산에는 상속세가 따라옵니다. 한정승인 부동산이 경매로 넘어가면 양도세까지 남습니다. 포기·한정승인·단순승인의 세금 지도를 상속포기 세무사가 정리했습니다.
땅을 서로 바꿨을 뿐인데 양도세가 늘었습니다, 교환계약서에 가액을 안 적으면 생기는 일 (조심 2026부1584)
공유하던 토지 지분을 맞바꾼 뒤 양도가액은 기준시가로, 취득가액은 실제 지출액으로 신고했다가 경정 고지를 받은 사건입니다. 조세심판원은 계약서에 가액 기재가 없고 시가감정과 정산절차도 없었다면 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 취득가액에도 기준시가를 적용한 처분이 정당하다고 판단했습니다.
장안구 상속세 전문세무사의 당부, 상속세는 신고서를 내는 날이 아니라 검증이 끝나는 날 끝납니다
상속세는 신고하면 끝나는 세금이 아닙니다. 신고서가 접수되면 과세관청은 피상속인의 10년 치 계좌 흐름을 들여다보며 신고 내용을 확인하고, 소명되지 않는 인출과 이체는 추정상속재산과 사전증여 합산으로 세금에 더해집니다. 그래서 준비의 절반은 통장이고, 나머지 절반은 빠뜨리기 쉬운 재산과 빼먹기 쉬운 차감 항목을 챙기는 일입니다. 신고 후 검증에서 무엇을 보는지, 10년 치 통장을 어떻게 정리하는지, 보험금과 퇴직금 같은 누락 단골과 채무·장례비 같은 차감 재료, 세금이 클 때의 분납·연부연납까지 신고 전후의 실무를 정리했습니다.
영통구 상속세 전문세무사가 그리는 공제 지도, 우리 집은 상속세가 나오는 집인지부터 계산합니다
상속세 상담의 첫 질문은 늘 같습니다. 우리 집도 상속세가 나오나요. 답은 공제의 구조에 있습니다. 일괄공제 5억 원, 배우자가 계시면 최소 5억 원이 더해지는 배우자공제, 예금과 보험에 붙는 금융재산공제, 한집에 모시고 산 자녀에게 열리는 동거주택 공제까지. 공제를 차곡차곡 쌓아 보면 세금이 나오는 집인지, 나온다면 어느 재산 때문인지가 보입니다. 영통구의 아파트 한 채 가정을 예로 공제 지도를 그리는 순서, 세율과 신고세액공제, 공제를 놓치는 전형적인 장면까지 정보 중심으로 정리했습니다.
광교 토지 세무상담, 재산세 고지서의 과세 유형이 양도세의 예고장입니다
광교처럼 개발이 끝난 신도시의 토지 상담은 세 부류로 나뉩니다. 건물 없이 보유한 나대지, 신도시로 편입되면서 농지의 성격을 잃은 땅과 상속받은 토지, 그리고 주택과 건물에 딸린 부수토지입니다. 세 부류 모두 갈림길은 비사업용 토지 판정이고, 그 힌트는 의외로 매년 날아오는 재산세 고지서에 적혀 있습니다. 종합합산과 별도합산의 차이부터 기간과 무관하게 판정이 정해지는 경우들, 상속 토지의 5년 룰과 부수토지 배율까지, 광교 토지 소유자가 팔기 전에 확인할 것들을 상담 순서대로 정리했습니다.
수원 자금출처 세무사, 소명 요청서 받으셨다면, 지금 순서가 중요합니다
고액 부동산을 취득하면 국세청은 '이 돈이 어디서 났는지'를 봅니다. 자금출처조사의 원리(PCI), 나이별 증여추정 배제 기준(면세 한도가 아닙니다), 80% 룰, 주택 취득 시 내는 자금조달계획서, 그리고 소명 요청서(해명자료 제출 안내)를 받았을 때의 대응 순서를 수원에서 재산 상담을 하며 확인하는 실무 흐름으로 정리했습니다. 무신고 증여의 제척기간은 15년입니다. (개별 사실관계·최신 기준 확인 필요)
교회 이름으로 된 땅을 팔았는데 개인처럼 양도세가 나왔습니다 (조심 2026서1820)
50년 넘게 종교활동에 쓴 땅을 팔았지만, 양도 당시 '법인으로 보는 단체' 승인을 받지 않았다는 이유로 1거주자로 보아 양도소득세가 부과되었고 심판청구는 기각됐습니다. 사후에 승인을 받아도 소급되지 않고, 세무서 안내가 없었다는 사정만으로 가산세도 면제되지 않습니다.
잔금 못 받고 등기부터 넘겼다가 계약 해제했는데, 양도세는 환급되지 않았습니다 (조심 2026서2267)
매매대금을 한 푼도 받지 못해 법원에서 계약 해제와 말소등기 화해권고결정까지 받았지만, 등기부상 소유권이 되돌아오지 않아 양도세 경정청구가 기각된 사건입니다. 심판원은 계약이 해제됐다는 판결문이 아니라 '권리를 실질적으로 회복했는지'를 기준으로 봤습니다. 잔금 전 등기 이전, 가액배상 화해, 회수불능 입증이 왜 결론을 갈랐는지 정리했습니다.
상속받은 시골집이 있는데 나중에 산 집을 팔았습니다, 1세대1주택 비과세가 부인된 이유 (조심 2026중1834)
배우자에게 상속받은 시골 단독주택을 보유한 상태에서 뒤에 다른 주택을 사서 그 주택을 양도했다면, 상속주택특례의 일반주택 요건인 '상속개시 당시 보유한 주택'에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 농어촌주택특례와 귀농주택특례도 거주기간과 세대전원 전입 요건에서 모두 막혔습니다. 취득 순서가 결론을 가른 사건입니다.
부모님 집 2층에 살면서 세대분리 주장, 1세대 1주택 비과세가 부인된 이유 (조심 2026소1545)
부모 소유 단독주택 2층에 살면서 소득도 지출도 따로였다고 주장했지만, 외부에서 2층으로 바로 들어가는 출입문이 없고 싱크대 등 취사시설이 없다는 점 때문에 동일세대로 판단되어 1세대 1주택 비과세가 부인된 사례입니다. 세대분리는 마음가짐이 아니라 구조와 정산 증빙으로 증명해야 한다는 점을 보여줍니다.
배우자에게 증여받은 도로 지분, 되팔았더니 양도세가 나왔습니다 (조심 2025소4020)
요양원 공동사업이 무산되자 맹지 문제를 풀려고 가족과 구성원끼리 도로 지분을 정리하고, 배우자에게서 절반을 증여받아 이듬해 전부 매각한 사안입니다. 심판원은 맹지와 도로부지는 가치가 달라 공유물 분할이 아니라 지분 교환, 즉 양도라고 보았고 증여재산가액에 취득세를 더한 금액을 취득가액으로 한 과세를 그대로 유지했습니다. 증여세를 신고하지 않으면 취득가액이 공시지가로 굳어진다는 점이 핵심입니다.
농지를 두 해에 나눠 팔았더니 세무서가 "하나의 거래"라며 과세, 심판원이 취소한 사례 (조심 2026전1426)
자경농지 감면 한도(1년 1억원)를 의식해 필지를 나눠 두 과세연도에 걸쳐 판 거래를, 세무서가 사실상 하나의 거래로 보아 한 해에 몰아 과세했습니다. 조세심판원은 오래전부터 분리된 개별 필지를 별도 계약으로 매수인도 다르게 양도한 것이라며 처분을 취소했습니다. 어디까지가 인정되고 어디부터가 부인되는지 가른 기준을 정리했습니다.
해외 체류가 길어진 사이 국내 집을 팔았는데 1세대 1주택 비과세가 부인됐습니다 (조심 2026소1090)
국내에 사업자등록과 4대보험, 대출 상환 내역이 있어도 최근 5년 국내 체류가 68일뿐이고 주민등록부에 국외 거주로 등록돼 있으면 비거주자로 판정될 수 있습니다. 이 사건은 1세대 1주택 비과세가 배제된 데다 취득 계약서를 찾지 못해 환산취득가액까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다. 해외 체류 중 국내 주택을 정리하려는 분이 미리 확인해야 할 증빙을 정리했습니다.
이혼 재산분할로 임대주택을 넘겨 임대기간 5년을 15일 못 채웠습니다, 거주주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026전0787)
거주주택을 팔 때 1세대1주택 비과세 특례를 받았지만, 함께 보유한 장기임대주택을 이혼 재산분할로 전 배우자에게 넘기면서 임대기간 5년을 15일 남기고 채우지 못한 사건입니다. 심판원은 비과세 특례 자체는 인정하지 않았지만, 15일 차이와 계속 임대된 사정을 들어 과소신고가산세는 감면했습니다. 거주주택 비과세는 양도한 뒤에도 끝나지 않는다는 점을 보여주는 결정입니다.
용인 토지 세금상담, 수용 보상금이 들어오기 전에 감면의 세 갈래부터 정해야 합니다
산업단지와 도로에 땅이 수용되면 세금은 보상금 통지서보다 먼저 설계돼 있어야 합니다. 2025년 상향된 수용 감면율, 현금과 채권의 갈림길, 8년 자경감면과의 선택, 비사업용 토지 중과를 피하는 요건까지 용인 토지 수용의 세금을 순서대로 정리했습니다.
수원 양도소득세 세무조사 세무사, 주민등록이 같아도 1세대가 아니라는 소명은 이렇게 세웁니다
1세대 1주택 비과세가 등본에 함께 올라 있던 가족의 집 때문에 부인될 위기라면, 세법의 세대는 주민등록이 아니라 생계의 실질로 판정한다는 데서 소명이 시작됩니다. 대법원 판례 기준, 거주·생계 분리의 증빙 목록, 각색 사례와 과세전적부심사·경정청구까지 양도소득세 세무조사 대응의 순서를 정리했습니다.
도시개발구역 지정 고시 뒤에 팔았는데 양도세 감면이 부인됐습니다 (조심 2026소0910)
도시개발구역 지정 고시가 났고 내 토지가 편입 명세에도 들어 있어 공익사업용 토지 감면을 적용해 신고했지만, 매수 법인이 시행자로 지정된 날은 매매계약 뒤였습니다. 심판원은 감면과 가산세 감면 모두 기각했습니다. 감면의 기준일은 구역 지정 고시일이 아니라 시행자 지정일이라는 점을 확인한 사건입니다.
수원 장기임대주택 세금상담, 세무사의 달력은 등록일이 아니라 말소일부터 시작합니다
장기임대주택의 세금 시계는 말소되는 날부터 돕니다. 거주주택 비과세는 최초 말소일부터 5년, 자진말소 중과배제는 1년. 여기에 2026년 세제개편안은 등록임대 혜택의 연도별 마감까지 예고했습니다. 자동말소와 자진말소의 기한 차이, 파는 순서 설계, 경정청구까지 수원 장기임대주택 세금상담의 달력을 정리했습니다.
영통 상속세 세금상담이 중요한 이유, 10년 전 이체 한 건이 신고 후 2년 뒤에 추징으로 돌아옵니다
상속세 신고를 마쳤다고 끝난 것이 아닙니다. 국세청은 피상속인의 10년 치 계좌를 열어 사전증여재산 누락을 찾아내고, 빠진 이체 한 건이 증여세와 상속세 추징, 가산세로 돌아옵니다. 영통 아파트 상속을 각색한 사례로 합산 규칙과 상담에서 미리 해야 할 일을 정리했습니다.
증여받은 아파트를 4년 뒤에 돌려줬는데, 낸 증여세는 환급이 안 됩니다 (조심 2026소0930)
부친에게서 받은 아파트 지분을 약 4년 뒤 합의해제로 돌려주고 증여세 환급을 청구했지만 기각됐습니다. 증여재산을 돌려줘도 처음부터 증여가 없었던 것으로 보려면 증여세 신고기한 안에 반환해야 하기 때문입니다. 반환 시점이 며칠 차이로 결론을 가르는 구조를 정리했습니다.
해외에 사는 동안 국내 집을 팔았더니 비거주자라며 1세대1주택 비과세를 빼앗겼습니다 (조심 2026중1241)
일본에서 10년 가까이 지낸 사람이 국내 주택을 팔고 1세대1주택 비과세로 신고했는데, 세무서는 체류일수가 짧다는 이유로 비거주자로 보아 양도세를 고지했습니다. 조세심판원은 외국 국적이나 영주권을 취득하지 않고 국내에 주소를 유지했으며 실제로 귀국해 생활 근거를 회복한 점을 들어 처분을 전부 취소했습니다. 거주자 판정은 체류일수만으로 결정되지 않습니다.
상가주택 양도소득세 세무사, 1층 상가 2층 주택 건물의 세금은 12억과 면적에서 두 번 갈립니다
상가주택 양도소득세는 양도가액 12억 원에서 판정 방식이 바뀌고, 12억 이하에서는 주택과 상가의 면적 비교로 건물 전체 비과세 여부가 갈립니다. 2022년 개정 이후 고가 상가주택 판정, 공용부분 안분, 잔금 전 용도변경 특약의 함정까지 계약 전에 봐야 할 순서대로 정리했습니다.
광교 가족 간 매매 세무사, 30% 싸게 파는 설계의 마지막 관문은 취득세입니다
시가보다 3억 싸게 팔아도 증여세가 0원이 되는 구간은 분명히 있습니다. 그런데 그 설계의 끝에서 취득세는 깎아 준 가격이 아니라 시가인정액으로 계산됩니다. 광교 아파트를 자녀에게 넘긴 각색 사례로 증여 추정, 가격 설계, 취득세 함정까지 순서대로 정리했습니다.
가족 간 저가매매, 2026년부터는 돈을 실제로 줘도 증여로 봅니다, 취득세 개정 전후 총정리
가족끼리 시세보다 싸게 사고파는 거래는 원래도 양도세 부당행위계산 부인과 증여세 저가양수 규정이 지켜보고 있었습니다. 그런데 2026년 1월 1일부터는 취득세까지 합류했습니다. 배우자나 직계존비속에게 부동산을 사면서 대가를 실제로 지급했더라도, 시가인정액과의 차액이 3억 원 이상이거나 30% 이상이면 증여로 간주해 무상취득 세율로 과세하는 개정이 시행된 것입니다. 한 거래를 바라보는 세 개의 세금, 각각의 기준선, 그리고 안전한 가격 설계까지 순서대로 정리했습니다.
수원 미분양 아파트 계약 전 세금 체크, 지방 미분양 혜택은 남의 이야기라서 더 꼼꼼해야 합니다
미분양 아파트를 계약하러 가면 '미분양이니까 세금 혜택이 있다'는 이야기를 듣게 됩니다. 그런데 뉴스에 나오는 미분양 세제 특례의 대부분은 지방, 즉 비수도권 준공후 미분양이 대상이고 수원은 수도권이라 원칙적으로 해당되지 않습니다. 혜택을 전제로 계산하면 계약 이후가 틀어집니다. 선착순 계약도 분양권으로 주택수에 잡힌다는 것, 기존 집 처분 기한과 비과세 설계, 할인분양과 마이너스피 거래의 양도세 문제까지, 수원 미분양을 계약하기 전에 확인할 세금 쟁점을 정리했습니다.
기준시가로 상속세 신고했는데 세무서가 감정평가로 다시 과세했습니다, 농지도 예외가 아닙니다 (조심 2026인1440)
상속 농지를 개별공시지가로 신고했지만 세무서가 법정결정기한 안에 감정평가를 의뢰해 그 감정가액을 시가로 보고 상속세를 다시 고지했고, 심판원은 이를 그대로 인정했습니다. 공시지가 상승률이 1.04%에 불과했다는 점과 사무처리규정이 훈령이라는 점이 결론을 갈랐습니다. 상속 부동산을 기준시가로만 신고하려는 분이라면 반드시 읽어야 하는 사례입니다.
20년 전 리모델링 공사비, 증빙 없으면 양도세 필요경비로 한 푼도 못 씁니다 (조심 2026중0265)
건물 외벽 리모델링을 실제로 했다는 사실은 사진으로 인정됐지만, 공사비를 지출한 금융증빙·세금계산서·도급계약서가 하나도 없어 필요경비가 전액 부인되고 가산세까지 확정된 사건입니다. 공사 사실 인정과 공사비 인정은 별개라는 점, 오래된 지출은 팔기 전에 미리 증빙을 복원해야 하는 이유를 정리했습니다.
수원 차용증 세금상담, 가족 간 돈거래는 인정받는 차용증부터 쓰셔야 합니다
부모·자녀 등 가족끼리 큰돈이 오가면 국세청은 원칙적으로 '증여'부터 의심합니다. 이때 '빌린 돈'임을 증명하는 유일한 출발점이 제대로 된 차용증입니다. 차용증에 반드시 들어가야 할 항목, 적정이자 4.6%와 무이자 경계, 이자 지급 시 27.5% 원천징수, 실제 이체·상환 기록, 부채 사후관리까지 수원에서 재산 상담을 하며 확인하는 실무 순서로 정리했습니다. (개별 사실관계·최신 기준은 반드시 확인 필요)
감정평가 2곳 받아 가족 법인에 팔았는데, 3개월 뒤 제3자 매매가액으로 과세됐습니다 (조심 2024중5656)
감정평가법인 두 곳의 평균액으로 가족 지배 법인에 토지를 넘겼지만, 3개월 안에 제3자와 체결된 실제 매매가액이 시가로 인정되어 양도소득세와 증여세가 확정된 사건입니다. 감정가액은 시가가 불분명할 때 쓰는 보충 자료라는 점, 그리고 회사 내부문서와 업무수첩이 명의신탁과 가격 조작의 결정적 증거가 된다는 점을 짚습니다.
감정평가 2건 받아 가족 법인에 팔았는데, 3개월 뒤 제3자 매각가로 세금이 나왔습니다 (조심 2024중5657)
감정평가법인 두 곳의 평균액으로 특수관계 법인에 토지를 넘겼지만, 그 법인이 3개월도 안 되어 제3자에게 훨씬 높은 값에 팔자 그 제3자 거래가액이 앞선 거래의 시가로 인정되었습니다. 심판원은 명의신탁 사실과 저가양도를 모두 인정해 청구를 전부 기각했습니다. 감정평가서만 믿고 특수관계인 간 거래를 진행하기 전에 반드시 읽어야 할 사례입니다.
타인 건물이 올라간 상속 토지, 공시지가로 신고했다가 감정평가로 뒤집힌 사례 (조심 2025인2103)
토지 위에 다른 사람 명의 건물이 있어 지상권 제한을 반영해 공시지가로 상속세를 신고했지만, 세무조사에서 감정평가 2건이 들어와 과세되었고 심판청구는 기각되었습니다. 등기부에 지상권이 없고 토지·건물 소유자 사이에 임대차계약이 있었다는 점, 납세자가 요청한 조건부 감정이 오히려 시가 배제 사유가 된 점이 결론을 갈랐습니다.
등기부에는 1층이 주택인데 1세대 1주택 비과세가 거부됐습니다, 겸용주택 실제 용도 판단 (조심 2026광2121)
등기부와 건축물대장에 1층이 주택으로 올라 있고 주택 면적이 지하층보다 넓어도, 실제로 건물 전체를 사업장으로 썼다면 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 사업자등록상 사업장 면적, 전입·전출 내역, 재산세 과세 구분, 전기 계약종별, 매매계약서 특약이 모두 근거로 쓰였습니다. 양도 후 경정청구로 되돌리려는 분들이 반드시 확인해야 할 사건입니다.
미국 유학 중에 서울 집을 팔았는데 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026서1022)
유학 목적의 일시적 출국이라며 일시적 2주택 비과세를 신고했지만, 조세심판원은 양도일 현재 비거주자라고 보아 청구를 기각했습니다. 국내에 자산과 임대소득이 남아 있어도 세대 전원이 국외로 나가 생계를 같이하는 가족이 국내에 없으면 비과세가 부인될 수 있습니다. 출국 전에 무엇을 정리해야 하는지 짚었습니다.
생활형 숙박시설로 알고 세를 놨는데 주택 수에 잡혔습니다, 1세대1주택 비과세가 깨진 사례 (조심 2026부1774)
공부상 숙박시설·오피스텔이라도 임차인이 1개월을 넘겨 실제 거주했다면 양도소득세에서는 주택으로 봅니다. 반대로 공부상 주택이어도 취사·화장실 설비를 실제로 철거했다면 주택이 아니라고 본 판단도 함께 나왔습니다. 주택 수를 가르는 것은 등기부가 아니라 사용 실질과 증빙입니다.
40년 된 건물 허물고 땅만 팔았는데, 철거비는 양도세 필요경비로 인정되지 않았습니다 (조심 2026소0870)
오래된 목욕탕 건물을 8년간 직접 사업에 쓰다가 노후화로 철거하고 나대지 상태의 토지만 양도한 사안입니다. 조세심판원은 취득 당시부터 토지만 이용할 목적이었음이 명백한 경우가 아니라면 철거비용을 토지의 필요경비로 볼 수 없다며 청구를 기각했습니다. 철거 시점과 사용 이력이 세액을 가른 사건입니다.
양도 직전 집 한 채를 올케에게 넘기고 1세대1주택 비과세, 세무조사에서 통째로 부인됐습니다 (조심 2026부1736)
다른 주택을 가족에게 형식상 넘긴 뒤 남은 집을 1세대1주택 비과세로 팔고, 1년 반 만에 그 집을 다시 사들인 사례입니다. 조세심판원은 대금 수수 내역이 실질적으로 없고 재산세를 원소유자가 계속 냈다는 점 등을 들어 가장매매로 보고 비과세를 배제한 처분이 정당하다고 판단했습니다. 가족 간 명의 이동으로 주택 수를 줄이려는 시도가 어떤 자료로 무너지는지 정리했습니다.
공무원으로 일하며 농사지은 땅, 8년 자경감면이 통째로 날아갔습니다 (조심 2026인1522)
직장 급여가 일정 기준을 넘는 해는 자경기간에서 빼도록 한 규정이 2014년 7월 1일 시행됐고, 그 이후에 농지를 팔면 시행 전 과거 근무기간까지 모두 제외됩니다. 평생 농지 옆에서 살며 농사를 도왔어도 급여 때문에 8년을 못 채우면 감면이 전부 배제되고, 법을 몰랐다는 이유로는 가산세도 면제되지 않습니다.
비과세 받으려 잠깐 넘긴 집, 9년 뒤 가장매매로 뒤집혔습니다 (조심 2026부1576)
2주택자가 한 채를 직장동료에게 넘긴 뒤 나머지 한 채를 1세대1주택 비과세로 팔고, 열 달 뒤 배우자 명의로 그 집을 되사온 사건입니다. 조세심판원은 대출 채무자와 원리금 상환자, 재산세 납부자, 실제 거주자가 모두 그대로였다는 점을 들어 형식상 소유권만 옮긴 가장매매로 보고, 10년 부과제척기간까지 인정해 청구를 기각했습니다.
치매 부모님 보험, 계약자만 제 이름으로 바꿨는데 증여세가 나왔습니다 (조심 2026중0880)
부모님 보험의 계약자만 자녀 이름으로 바꾸고 수익자는 그대로 두었는데도 그 시점에 증여가 성립한다고 본 사례입니다. 계약자가 갖는 해지권, 해약환급금 청구권, 중도인출권, 수익자 변경권 자체가 재산적 가치 있는 권리라는 이유였고, 중증 치매·자산관리 목적이라는 사정도 받아들여지지 않았습니다.
상가 증여세를 기준시가로 신고했더니 국세청 감정평가로 다시 과세됐습니다 (조심 2026서1484)
부친으로부터 서울 중구 구분상가 9개 호실을 증여받아 기준시가로 신고했지만, 국세청이 조사 과정에서 감정평가법인 2곳에 감정을 의뢰하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 평균액을 시가로 보아 증여세를 다시 고지했습니다. 심판원은 청구를 전부 기각했습니다. 훈령상 5억원 기준을 근거로 한 방어가 왜 통하지 않았는지, 상가 증여 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
기준시가로 증여세 신고했는데 감정가액으로 다시 계산됐습니다 (조심 2026중2122)
증여일로부터 3개월인 평가기간이 지난 뒤에 받은 감정가액이라도, 법정결정기한 안에 평가심의위원회 심의를 거치면 시가로 인정되어 증여세가 다시 계산됩니다. 심판원은 대법원 판단을 근거로 이 규정이 유효하다고 보아 청구를 기각했습니다. 기준시가와 실제 시세 차이가 큰 상가·건물을 물려받거나 물려줄 예정이라면 반드시 확인해야 할 결정입니다.
세무사에게 양도세를 맡겼는데 신고가 안 됐습니다, 가산세도 제가 내야 하나요 (조심 2026인0310)
공장 부지를 팔고 수용 보상금까지 받은 납세자가 세무사에게 신고·납부 자금을 맡겼으나, 그 세무사가 돈만 챙기고 신고를 하지 않아 사기죄로 징역 7년이 확정된 사건입니다. 심판원은 대리인의 잘못은 위임한 납세자에게 돌아간다며 무신고·납부지연 가산세를 그대로 유지했습니다. 왜 범죄 피해자도 가산세를 면하지 못했는지, 어느 시점에 결론이 갈렸는지 정리했습니다.
사찰로 등기된 집을 팔았는데, 주택 면적 8㎡ 차이로 1세대1주택 비과세가 뒤집혔습니다 (조심 2026서0031)
건축물대장에 종교시설로 등재된 건물을 팔고 기타건물로 신고했다가, 상속인이 뒤늦게 1세대1주택 경정청구를 낸 사건입니다. 처분청은 종교시설 면적이 더 크다며 주택 부분만 비과세했지만, 심판원은 1층 집무실을 사실상 주거공간으로 보아 주택 면적이 더 크다고 판단해 건물 전체를 주택으로 인정했습니다. 겸용주택은 공간 하나의 용도 분류가 세액 전체를 바꿉니다.
국세청 예규 믿고 집 팔았는데 잔금 전에 해석이 바뀌었습니다, 비과세 못 받나요 (조심 2026중1615)
주택 2채와 분양권 1개를 보유한 상태에서 종전 국세청 예규를 믿고 매도계약을 체결했지만, 중도금까지 받은 뒤 기획재정부의 상반된 새 예규가 나오면서 비과세가 부정된 사건입니다. 심판원은 예규는 개별 납세자에 대한 공적 견해표명이 아니고 공표 기간도 8개월에 불과해 관행으로 볼 수 없다며 기각했습니다. 양도세 판단 기준일이 왜 잔금일인지, 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
시골집 사놓고 아파트 분양받았다면, 농어촌주택 특례가 안 됩니다 (조심 2026전1848)
농어촌주택 특례는 '농어촌주택을 취득하기 전에 이미 보유하던 일반주택'을 양도할 때만 적용됩니다. 분양계약을 먼저 했더라도 아파트 취득시기는 잔금청산일이므로, 시골집을 먼저 산 뒤 잔금을 치른 아파트는 특례 대상이 아니라고 본 사례입니다. 순서 하나로 비과세가 통째로 사라집니다.
10년 넘게 어머니 모셨는데 동거주택 상속공제가 깎였습니다 (조심 2026중1618)
자녀 다섯이 어머니의 단독주택과 넓은 대지를 공동상속하며 두 사람 몫의 동거주택 상속공제를 신고했지만, 주민등록상 별도 세대였던 기간과 주택부수토지 3배 한도 때문에 대부분이 부인됐습니다. 심판원은 청구를 전부 기각했고, 가산세 감면도 인정하지 않았습니다. 왜 갈렸는지, 무엇을 미리 준비해야 하는지 정리했습니다.
상속 전 대출용 감정평가서, 상속세 기준시가 신고를 뒤집습니다 (조심 2025중0559)
어머니가 생전에 대출을 받으려고 받아둔 감정평가서와, 상속인이 상속세 납부용 대출을 위해 받은 감정평가서가 합쳐져 상속재산의 시가가 됐습니다. 상속인은 과천 지역 개발호재로 땅값이 급등했으니 1년 10개월 전 감정가액은 쓸 수 없다고 다퉜지만 심판원은 기각했습니다. 상속 전후 2년 내 감정 이력을 먼저 확인해야 하는 이유를 정리했습니다.
아버지 농지 물려받아 영농상속공제 받았는데 세무조사에서 부인됐습니다, 뇌경색 병력이 발목을 잡았습니다 (조심 2025인1653)
농지를 상속받아 영농상속공제를 신고했지만 피상속인의 오랜 질병과 공유 농지 경작 문제로 공제가 전액 부인된 사건입니다. 조세심판원은 소규모 벼농사의 자경 가능성과 다수의 경작 증빙, 구분소유적 공유관계를 인정해 공제를 적용하라고 결정했으나, 필지별 매매대금이 확인되는 상속재산가액을 기준시가로 안분해 달라는 주장은 받아들이지 않았습니다.
세입자 있는 집을 넘겨받은 걸로 봐서 상생임대주택 특례를 막았다면 (조심 2026부0754)
소유권 취득 당일 세입자와 새로 쓴 전세계약을 두고, 세무서는 '전 소유자에게서 임대인 지위를 승계한 것'이라며 상생임대주택 특례를 부인해 양도세를 고지했습니다. 심판원은 종전 계약서가 존재하지 않고 임차인이 전 소유자 아래에서 실제 거주한 사실도 없다는 점을 근거로 처분을 전부 취소했습니다. 승계인지 신규 계약인지를 가르는 기준이 무엇인지 정리했습니다.
부동산 무상사용, 부모 집에 공짜로 살아도 증여세가 나올 수 있습니다 — 13억의 경계선과 5년의 시계
부모 소유 아파트에 자녀가 혼자 무상으로 거주하거나 부모 건물을 공짜로 사용하면, 세법은 그 사용이익을 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 제37조). 5년치 사용이익의 현재가치가 1억 원 이상이면 과세 — 부동산가액 약 13억 2천만 원이 실무 경계선입니다. 함께 사는 동거는 제외되는 이유, 계산 구조(연 2%·10% 할인), 그리고 가장 놓치기 쉬운 '5년마다 다시 계산'까지 정리했습니다.
기준시가로 상속세 신고했더니 국세청이 감정평가로 다시 매겼습니다, 내가 받은 감정서는 왜 빠졌나 (조심 2026서1992)
상속받은 도심 상가건물을 기준시가로 신고했다가 국세청 감정평가로 시가가 재산정된 사건입니다. 납세자가 직접 받은 감정평가서에 다른 감정서의 현장사진이 그대로 실려 있어 평가심의위원회 심의 대상에서 제외됐고, 3대째 운영한 음식점의 가업상속공제도 사업자등록 이력이 없다는 이유로 부인됐습니다. 심판청구는 기각됐습니다.
할인분양으로 싸게 받은 아파트, 양도세 취득가액은 등기부 금액이 아닙니다 (조심 2026소1554)
분양계약서와 등기부에는 원래 분양가가 적혀 있지만 실제로는 할인된 금액만 납부한 경우, 양도세 취득가액은 실제 납부액입니다. 심판원은 분양대금 납부서와 계좌이체 내역, 취득세 과세표준을 근거로 과세를 그대로 인정했고, 등기 대행을 믿었다는 이유로 가산세를 깎아 달라는 주장도 받아들이지 않았습니다.
농지 팔 때 계약서 금액을 잘못 적었는데 자경농지 감면까지 날아갔다면 (조심 2026소1783)
부동산거래신고 때 실제와 다른 금액이 적힌 계약서를 냈지만, 양도소득세 신고는 정정 계약서로 실제 거래가액대로 했고 지자체 조사 전에 스스로 바로잡은 사안입니다. 조세심판원은 단순 착오이고 과세권 행사에 지장이 없었다며 자경농지 감면 배제 처분을 전부 취소했습니다. 계약서 금액 착오를 어떻게, 언제 바로잡아야 하는지 실무 순서를 정리했습니다.
아버지 명의로 사둔 집, 30년 뒤 "명의신탁이었다"는 주장은 왜 막혔나 (조심 2026서2075)
아버지 명의로 등기해 둔 아파트에서 2년 넘게 살았고 자금도 본인이 냈다고 주장했지만, 심판원은 등기의 권리추정력을 깰 직접 증거가 없다며 기각했습니다. 결론을 가른 것은 상속 당시 '협의분할에 의한 재산상속'으로 등기를 마쳤다는 사실과, 자금이 매도인에게 흘러간 흐름을 잇지 못했다는 점입니다.
조정대상지역 새 집 사고 1년 안에 전입 못 했더니, 일시적 2주택 비과세가 통째로 날아갔습니다 (조심 2025서4280)
조정대상지역 내 종전 주택을 보유한 상태에서 같은 조정대상지역 신규 주택을 산 경우, 취득일부터 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다. 재건축 이주로 전입이 물리적으로 불가능했다는 주장도, 임차인과의 구두 합의가 있었다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 특례 요건은 서류로 남은 것만 인정된다는 점을 보여주는 사건입니다.
거주주택 비과세 특례 — 어린이집·장기임대주택 있어도 내 집은 1주택으로 봅니다 (요건 조문 정리)
장기임대주택이나 장기어린이집을 보유한 1세대가 2년 이상 거주한 내 집을 팔 때, 임대주택·어린이집을 주택 수에서 빼고 1주택 비과세를 적용하는 것이 소득세법 시행령 제155조 제20항의 거주주택 비과세 특례입니다. 거주주택·장기임대주택·장기어린이집 각각의 요건을 조문 그대로 정리하고, 평생 1회 제한, 자동말소 후 5년, 휴업 중 어린이집 등 실무 쟁점을 예규와 함께 짚었습니다.
내 땅에 남이 지은 무허가주택, 재산세를 내고 있었다면 1세대 1주택 비과세가 깨집니다 (조심 2026광2157)
토지를 사면서 그 위에 있던 무허가주택은 제외했다고 주장했지만, 매매계약서 특약과 20여 년간의 재산세 납부 이력, 거주자와 작성한 공증서가 발목을 잡았습니다. 조세심판원은 무허가주택도 주택 수에 포함된다고 보아 1세대 1주택 비과세 배제를 그대로 유지했습니다. 토지만 산 줄 알았던 분들이 반드시 확인해야 할 사건입니다.
아버지 계좌에서 어머니 회사 거쳐 내 통장으로 들어온 돈, 증여로 추정됩니다 (조심 2026소1061)
아버지 계좌의 돈이 어머니가 대표인 법인 계좌와 어머니 개인 계좌를 거쳐 자녀 통장으로 들어왔고, 국세청은 이를 증여로 보아 3개 연도분 증여세를 고지했습니다. 심판원은 증여자 명의 예금이 납세자 계좌로 예치된 사실이 확인되면 증여로 추정되고, 증여가 아니라는 입증책임은 납세자에게 있다며 기각했습니다. 계좌 흐름이 확인된 뒤에 '증여가 아니다'라고만 주장해서는 뒤집기 어렵다는 점을 보여주는 사건입니다.
부담부증여 후 대출받으려 감정평가 받았더니, 기준시가로 낸 증여세가 다시 나왔습니다 (조심 2026광1427)
증여받은 부동산을 담보로 대출을 받으면서 받은 감정평가액이 평가기간 안에 있었고, 국세청 점검에서 이 감정가액이 시가로 인정되어 기준시가 기준 신고가 경정되었습니다. 사해행위 취소·유류분 소송이 진행 중이어서 증여재산가액을 확정할 수 없다는 주장은 받아들여지지 않았고, 심판청구는 기각되었습니다.
홀로 남은 장모님 모시러 합가했다가 입주권 양도세 폭탄, 별도세대로 인정받은 사례 (조심 2026인1369)
장인의 갑작스러운 사망으로 장모 집에 합가한 뒤 조합원입주권을 양도했는데, 세무서는 장모와 한 세대로 보아 비과세를 거부했습니다. 심판원은 주민등록상 합가 여부가 아니라 실제로 같은 생활자금으로 생활했는지를 기준으로 보고 별도 세대로 인정했습니다. 합가 전 약정서, 비용 분담 내역, 주택 구조 도면이 결론을 갈랐습니다.
어머니가 전세계약 해주고 자녀만 살았습니다, 금전 무상대여인가 임대용역 무상제공인가 (조심 2025서3447)
어머니가 본인 명의로 전세계약을 체결하고 보증금도 직접 지급했는데, 실제 거주는 성년 자녀들이 했습니다. 국세청은 보증금 상당액을 자녀에게 무이자로 빌려준 것으로 보아 증여세를 매겼지만, 조세심판원은 금전 무상대여가 아니라 부동산 임대용역의 무상제공으로 보아 과세표준을 다시 계산하라고 결정했습니다. 반면 국세청의 소급감정가액은 시가로 인정되어 기각되었습니다.
세입자에게 전세 주고 2년 뒤 팔았는데, 국세청이 "전입일이 양도일"이라며 비과세를 부인했습니다 (조심 2025구4126)
분양 아파트를 매수 희망자에게 먼저 전세로 주고 2년 뒤 잔금을 받아 매도한 사안입니다. 국세청은 전세계약을 형식으로 보고 장기할부조건부 매매로 재구성해 매수인 전입일을 양도시기로 잡아 1세대1주택 비과세를 부인했지만, 조세심판원은 임차인이 확정일자 등 전세권을 실제로 행사했고 전입 당시 가등기도 없었다는 점을 들어 과세처분을 전부 취소했습니다.
공시지가로 증여세 신고했는데 감정가액으로 다시 계산됐습니다, 평가심의위원회 심의를 거친 감정가액은 시가입니다 (조심 2026부1677)
토지를 증여받고 개별공시지가로 증여세를 신고했는데, 세무조사 과정에서 감정가액이 시가로 인정되어 증여세가 추가 고지된 사건입니다. 심판원은 평가기간이 지난 감정가액도 법정결정기한 안에 평가심의위원회 심의를 거치면 시가가 된다고 보아 기각했고, 납부지연가산세 부분은 처분청이 직권 취소해 각하되었습니다. 감정평가서를 언제 누가 내는지가 세액을 가른다는 점을 짚습니다.
부모 계좌에서 받은 돈, 상속세 조사에서 사전증여로 잡힙니다 (조심 2025중4143)
상속세 조사는 상속개시 전 10년치 계좌를 추적합니다. 피상속인 계좌에서 상속인 계좌로 넘어간 돈은 증여로 추정되고 반증은 상속인 몫입니다. 다만 배우자는 법리가 다릅니다. 처분청과 심판원이 같은 사실을 정반대로 해석한 2026년 7월 조세심판원 결정을 실무 기준으로 정리했습니다.
사망 하루 전 자녀에게 집 팔고 대금은 배우자 계좌로, 결국 사전증여로 봤습니다 (조심 2026중0130)
사망 하루 전 자녀와 그 배우자들에게 집을 팔고 잔금을 배우자 명의 계좌로 받은 뒤, 사망 5일 후 그 돈이 매수인들에게 그대로 돌아갔습니다. 심판원은 이를 실질상 사전증여로 보아 배우자 상속공제를 배제한 과세를 그대로 유지했습니다. 매월 받은 생활비 중 예·적금으로 쌓인 부분도 증여로 인정됐습니다.
광교 가족 간 거래 세무사, 차용증은 쓰는 날이 아니라 갚는 날에 판정됩니다
부모 자녀 사이 금전 차용의 세금 기준을 실무 순서대로 정리했습니다. 무이자로 빌릴 수 있는 한도의 계산 근거, 차용증에 반드시 들어가야 할 항목, 이자를 지급할 때 생기는 27.5% 원천징수 의무, 그리고 차용증을 제출한 뒤 시작되는 국세청 부채 사후관리까지 짚습니다.
상생임대주택 양도기한 세무사, 2026년 세제개편안은 '언제까지 팔아야 하는가'를 새로 만듭니다
2026년 8월 3일 세제개편안은 상생임대주택 특례에 없던 양도기한을 신설합니다. 2026년 말 이전 종료분은 2027년 말까지, 2027년 이후 종료분은 종료 후 1년 또는 2029년 말 중 빠른 날까지. 현행 요건과 개정안을 분리해 종료일별 계산과 탈락 포인트를 정리했습니다.
이혼 재산분할 세무사, 위자료로 넘기면 양도세가 붙고 분할로 넘기면 붙지 않습니다
같은 집을 같은 사람에게 넘기는데 등기원인 한 줄에 따라 양도소득세가 붙기도 하고 한 푼도 붙지 않기도 합니다. 재산분할은 부부가 함께 만든 재산을 나누는 청산이라 양도로 보지 않지만, 위자료는 손해배상 채무를 부동산으로 갚는 대물변제라 양도소득세가 과세됩니다. 재산분할로 받은 집의 취득시기·취득가액 승계, 이혼 전 증여와 이월과세, 세대 분리 시점과 1세대 1주택 비과세, 취득세 특례세율까지 — 협의서에 도장을 찍기 전에 정리해야 할 순서로 짚었습니다.
상속세 감정평가 세무사, 기준시가 신고의 시대는 끝나가고 있습니다 — 국세청보다 먼저 감정평가를 쓰는 쪽이 유리합니다
꼬마빌딩에서 시작된 국세청 감정평가 과세가 2025년부터 초고가 아파트·단독주택 등 주거용까지 확대되면서, 기준시가로 신고한 상속 부동산이 뒤늦게 감정가액으로 재평가되어 추가 고지되는 사례가 이어지고 있습니다. 반대로 납세자가 평가기간 안에 먼저 감정평가를 받으면 향후 양도세 취득가액을 높이는 절세 수단이 되기도 합니다. 국세청 감정평가 사업의 선정 기준, 2025년 12월 법원의 위법 판결이 남긴 쟁점, 그리고 상속세와 양도세를 한 표에 놓고 감정평가 여부를 결정하는 계산 순서까지 정리했습니다.
수원 상생임대주택 세금상담, 세무사가 만든 8문항 요건 진단 — 이미 낸 양도세도 되돌릴 수 있습니다
수원 영통·장안·팔달이 조정대상지역으로 재지정되면서 거주 2년 요건이 다시 살아났고, 전세를 낀 1주택자의 탈출구인 상생임대주택 특례의 값어치도 함께 커졌습니다. 계약 체결 시한은 2026년 12월 31일. 내 임대차 계약이 특례 요건에 맞는지 8문항으로 진단하는 체크리스트, 탈락 단골 유형, 그리고 특례를 모르고 이미 양도세를 낸 경우의 경정청구 복구 경로까지 — 상담 전에 스스로 확인할 수 있게 정리했습니다.
이익소각 세무사, 가지급금 6억을 지우는 설계는 '소각대금의 귀속'에서 판가름 납니다
배우자에게 주식 6억을 증여하고 법인이 그 주식을 사서 소각하면 가지급금이 세금 없이 정리된다 — 법인 대표라면 한 번쯤 들어본 이익소각 컨설팅입니다. 실제로 법원에서 인정된 사례가 있는 반면, 소각대금이 대표에게 돌아간 사안은 억대 세금으로 뒤집혔습니다. 배우자 공제 6억의 구조, 의제배당 계산, 판례가 갈린 지점, 2025년 주식 이월과세와 자기주식 과세 개편까지 — 실행 전에 반드시 검토해야 할 지도를 정리했습니다.
수원 양도소득세 세무사, 망포동 아파트 10억 양도 사례 — 같은 집인데 0원과 1억 7천만 원으로 갈립니다
망포동 아파트를 10억 원에 양도하는 사례(취득가 4억·보유 10년 가정)로 양도소득세 계산의 전 과정을 단계별 숫자로 보여드립니다. 비과세 요건을 갖추면 0원, 요건이 깨지면 약 1억 7천만 원 — 결과를 가르는 것은 계산 실력이 아니라 요건 관리입니다. 수원의 조정대상지역 지정·해제·재지정 이력이 만드는 거주 요건 문제와 12억 초과 고가주택 안분, 장기보유특별공제 표1·표2의 차이까지 사례 하나로 정리했습니다.
수원 가족 간 거래 세무사, 자금출처조사는 등기 치기 전에 이미 준비되어 있어야 합니다
광교·영통의 고가 아파트를 부모 도움으로 취득하는 순간, 국세청의 눈은 등기부와 자금조달계획서, 그리고 10년치 계좌를 함께 봅니다. 자금출처조사가 시작되는 경로, 연령별 증여추정 배제 기준과 80% 소명 룰, 차용·전세보증금·대출을 소명 자료로 만드는 법, 해명자료 안내문을 받았을 때의 대응 순서까지 — 가족 간 거래의 자금출처 문제를 소명 중심으로 정리했습니다.
수원 증여세 세무사, 신고만 해도 3%가 깎이고 안 하면 20%가 붙습니다
증여세에서 가장 확실한 절세는 기한입니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고서만 내면 산출세액의 3%가 신고세액공제로 줄고, 넘기면 그 자리에 무신고 가산세 20%와 지연이자가 들어옵니다. 기한 계산법, 무신고의 실제 비용, 낼 세금이 0원이어도 신고해야 하는 이유, 평가·공제·분납 준비까지 정리했습니다.
손주 증여 세무사, 할증 30%를 내고도 세금이 줄어드는 구조가 있습니다
조부모가 손주에게 증여하면 세대생략 할증으로 증여세의 30%(미성년·20억 초과는 40%)가 더 붙습니다. 그런데도 자산가들이 손주 증여를 택하는 이유 — 한 세대 건너뛰는 이중과세 생략, 상속 합산 5년, 증여공제 별도 적용 — 와 상속공제 종합한도 축소라는 함정까지 구조로 정리했습니다.
상속재산 협의분할 세무사가 짚어주는 재분할 증여세 문제 — 한 번 나눈 상속, 다시 나누면 세금이 달라집니다
상속재산을 협의분할로 법정상속분과 다르게 나눠도 증여세는 없지만, 등기까지 마친 뒤 재분할하면 지분이 늘어난 상속인에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제3항의 원칙과 예외, 배우자상속공제 분할기한까지 실무 순서대로 정리했습니다.
수원 상속세 세무사, 세액은 신고 전 재산 목록에서 이미 결정됩니다
상속세 신고 전 재산 목록 완성 4단계 — 안심상속 조회, 보험금·퇴직금 합산, 10년 내 증여, 추정상속재산 소명과 공제 시뮬레이션까지 순서대로 정리했습니다.
상생임대주택 세무사, 2026년 12월 계약분까지만 거주 2년이 면제됩니다
상생임대 특례는 올해 말 체결분으로 끝납니다. 직전계약 1년 6개월, 임대료 5% 이내, 상생계약 2년이라는 요건과 승계계약·단기계약 같은 탈락 단골 사례, 계약 전 세금상담 포인트를 정리했습니다.
분당 가족 간 거래 세무사, 차용증·이체기록·시가 세 가지가 증여를 가릅니다
가족 사이의 돈과 부동산 거래는 일단 증여로 추정됩니다. 무이자 차용이 가능한 한도, 가족 간 매매에서 대가를 입증하는 방법, 부담부증여의 채무 인정까지 분당 가족 간 거래의 세금 지도를 정리했습니다.
사망보험금 상속세, 계약자 명의보다 보험료 낸 사람이 기준입니다
상속포기를 해도 사망보험금은 받을 수 있습니다. 그런데 상속세는 별개입니다. 계약자·피보험자·수익자 조합별 과세 구조와 안분 계산, 금융재산상속공제까지 정리했습니다.
가족 간 부동산 저가양도, 증여세는 30%·3억, 양도세는 5%부터 다시 계산됩니다
가족에게 시세보다 싸게 파는 저가양도는 증여세(상증법 35조)와 양도세 부당행위계산부인(소득세법 101조)이 서로 다른 기준으로 동시에 적용됩니다. 30%·3억과 5%·3억, 두 잣대의 구조와 계산 예시, 대금 입증까지 정리했습니다.
창업자금 증여세 과세특례, 5억 공제에 10% 세율로 끝나는 조건과 함정
자녀 창업자금은 5억 원 공제 후 10% 단일세율로 증여할 수 있습니다. 다만 2년 내 창업, 4년 내 사용, 10년 사후관리, 그리고 상속 시 기간 제한 없는 합산까지 — 조건을 정확히 알아야 하는 제도입니다.
상속세 연부연납, 세금 낼 현금이 없을 때 10년 분할납부 조건과 이자 총정리
상속세 연부연납의 신청 요건(납부세액 2천만 원 초과·기한 내 신청·담보), 10년 분할 구조와 가산금 이자 계산, 분납·물납과의 차이, 허가 취소 사유까지 실무 순서로 정리했습니다.
상속세 배우자상속공제, 실제 분할과 기한이 5억과 30억을 가릅니다
배우자상속공제는 최소 5억 원이 보장되지만, 30억 원까지 늘리려면 실제 분할·등기와 분할기한 준수가 필수입니다. 한도 계산 구조, 2차 상속까지 보는 분할 설계, 신고 실무 순서를 정리했습니다.
미분양주택 양도소득세 특례, 주택 수 제외로 기존 집 비과세 지키기
지방 준공후 미분양주택 취득 시 양도세·종부세 주택 수에서 제외되는 과세특례 — 85㎡·6억 이하 요건과 준공후 입증 서류, 기존 주택 비과세를 지키는 구조와 주의점을 정리했습니다.
거주주택 비과세 특례 총정리, 임대주택 등록자의 내 집 양도 요건
소득세법 시행령 155조 20항 거주주택 비과세 특례 — 2년 거주와 임대주택 등록·가액·임대료 5% 요건, 생애 1회 제한, 자동말소·자진말소 후 5년 기한과 사후관리까지 정리했습니다.
수원 양도소득세 세무사, 2주택 처분 순서와 과세 계산 구조 정리
2주택자는 처분 순서가 세금 구조를 바꿉니다. 과세 양도의 계산 흐름을 각색 사례 숫자로 따라가고, 처분 순서·양도차손 통산·필요경비 증빙·감가상각 부메랑까지 절세 축을 정리했습니다.
광교 양도소득세 세무사, 12억 넘는 아파트 비과세 계산 구조 총정리
광교 고가 아파트의 1세대 1주택 비과세, 12억 초과분 안분 계산과 장기보유특별공제 구조를 각색 사례 숫자로 따라가고, 거주 연수·필요경비·양도 시점 세 가지 절세 지렛대를 정리했습니다.
수원 부담부증여 세무사, 신고보다 중요한 부채 사후관리 10년
부담부증여는 신고 후가 진짜입니다. 국세청 부채 사후관리에서 확인하는 것, 부모 대신 상환 시 재차 증여 문제, 직계 간 채무 입증과 자녀 상환 능력 설계까지 정리했습니다.
혼인·출산 증여공제 1억, 혼인신고 전후 2년이 기준입니다
혼인신고 전후 2년·출산 후 2년 이내 직계존속 증여에 적용되는 혼인·출산 증여재산공제 1억 원. 기본공제 5천만 원과의 관계, 통합한도, 신고 실익까지 정리했습니다.
상가 양도, 양도세보다 부가가치세 검토가 먼저입니다 — 포괄양수도·안분 기준·감가상각 부메랑까지
상가·꼬마빌딩 양도 시 건물분 부가가치세와 포괄양수도 요건, 계약서 구분가액 안분 기준, 감가상각 부메랑까지 매각 전 필수 체크를 정리했습니다.
기흥 증여세 세무사, 증여공제 활용하여 세금 절세하는 방법
기흥 증여세 세무사, 증여공제 활용하여 세금 절세하는 방법
수원 상속세 세무사 , 10년치 계좌가 제일 중요합니다
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부담부증여 취득세, 무상취득분 유상취득분 어떻게 구분될까?
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해외주식 증여세 세무사, 해외주식 증여 신고대행
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분당 상속세 세무사, 세금 절세 전략
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분당 증여세 세무사, 아파트 증여는 평가에서 절세가 시작됩니다.
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장기보유공제, 어디까지 얼마나 공제가 가능할까?
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기흥 상속세 세무사 , 산속세 신고 타임라인
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기흥 부담부증여 세무사 전세보증금도 채무가 인정 됩니다
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봉담 상속세 세무사가 알려주는 도로 상속세 비과세 요건
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화성 상속세 전문 세무사가 알려주는 상속세 10억 이하라도 세금을 신고해야 하는 이유
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조정대상지역이 양도세에 미치는 영향은 무엇일까
조정대상 지정 양도세 미치는 영향
일시적 2주택 비과세 총정리본
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상속주택 1세대 1주택 특례
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1세대 1주택 비과세 요건 검토 칼럼
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상생임대주택 특례, 비과세 거주기간 예외요건
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양도소득세 필요경비 무조건 인정이 되는걸까?
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화성 부담부증여 세무사 절세전략
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수원 토지 세금(세무)상담 비사업용 토지 검토가 제일 중요합니다
수원 토지 세금(세무)상담 비사업용 토지 검토가 제일 중요합니다
분당 증여세 세무사, 아파트 증여는 평가에서 절세가 시작됩니다.
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상속세 인적관련공제 칼럼
수원세무사가 알려주는 상속세 인적공제
퇴직금 상속재산에 포함될까?
수원 세무사가 알려주는 퇴직금 상속재산여부
동탄 부담부증여 세금 절세사례, 세무사가 알려드립니다
동탄 부담부증여 세금 절세사례, 세무사가 알려드립니다
동탄 증여세 세금상담, 증여는 사전플랜이 중요합니다
동탄세무사
수원 세무사가 알려주는 부담부증여 과연 절세가 될까?
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비사업용 토지에 대해서
비사업용 토지 판정 기준 총정리 — 정의, 지목별 요건, 기간과 무관하게 갈리는 경우까지 (2026년 기준) 토지 양도소득세에서 가장 자주 받는 질문은 결국 하나로 모입니다. '제 땅이 비사업용 토
부담부증여 과연 세금 절세가 가능할까?
영통구 아파트 부담부증여 실제사례 — 전세보증금 5억을 넘겨 증여세 약 1.3억을 줄인 과정 자녀에게 집을 물려주고 싶은 부모님들의 상담은 대개 같은 문장으로 시작됩니다. '증여세가 이렇게 많이 나
수원 양도세 세무사 비과세 체크리스트
수원 양도세 세무사가 정리한 1세대 1주택 비과세 체크리스트 8가지 — 계약 전 5분이 세금 수억을 지킵니다 양도소득세 상담을 하다 보면 안타까운 공통점이 하나 있습니다. 대부분의 상담이 집을 판
수원 동거주택 상속공제 칼럼 -세무사 직접작성
TAX GUIDE · 상속세 절세 제도 알아보기 — 수원 부모님과 함께 살던 집, 최대 6억 원까지 공제됩니다 — 동거주택 상속공제 완전 정리 수원 · 광교 · 영통에서 부모님을 모시고 살아온 분들
상속세 신고 때 꼭 챙겨야하는 금융재산 상속공제(수원 세무사)
수원 상속세 세무사 수원 상속세, 금융재산상속공제 한 줄로 최대 2억을 줄입니다 갑작스러운 상속, 6개월 안에 신고해야 합니다. 예금·주식·보험금 같은 금융재산에는 놓치기 쉬운 공제가 숨어 있습니다
부담부증여 실제사례 수원 세무사가 알려드립니다!
수원·광교 부담부증여 절세 수원 부담부증여, 감정평가 한 장이 세금의 크기를 바꿉니다 대출·전세보증금이 낀 아파트를 자녀에게 넘길 때, 증여세만 보면 뒤에서 양도세 폭탄을 맞습니다. 위너세무회계는
동탄 부담부증여 세금절세 전략에 대한 구성
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수지 부담부증여 시뮬레이션 부담부증여란 무엇이며 어떻게 절세를 이끌 수 있는가
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광교 양도세 중과 세무사가 본 세금 리스크
광교 양도세 세무사 · 위너세무회계 광교, 조정대상지역 되면서 양도세 얼마나 늘었을까? 2026년 달라진 양도세 규정 · 광교(수원 영통구) 실제 상담사례로 풀어드립니다 🔎 이 포스팅으로 알 수
광교 세무사가 알려주는 상생임대주택에 대한 칼럼
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동거주택 상속공제 광교 전문세무사가 자주 활용하는 상속세 절세 사례
세무 칼럼 · 상속세 아버지의 집을 지키는 세법, 동거주택 상속공제 부모를 모시고 산 세월은 세법도 기억한다 — 최대 6억 원의 공제, 그러나 하루가 모자라면 0원이 되는 제도에 관하여 나승리 세무
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세무 상생임대주택 제도란? — 2년 거주요건 없이 1주택 비과세받기 임대료를 5% 이내로만 올리면, 조정대상지역 1세대 1주택자의 2년 거주요건을 면제해 주는 세제 혜택입니다. 2026년 12월 3
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광교 상속세 세무사, 배우자 상속공제로 상속세 약 2억 원 절세한 실제 사례 1. 배우자 상속공제란? 배우자 상속공제란 배우자가 있는 경우 최소 5억 최대 30억의 상속공제=부채를 해주는 제도를 말
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