유사재산 지분 감정가액을 아파트 시가로 본 처분, 본세는 유지되고 가산세는 취소되었습니다 (조심 2026서1666)

한눈에 보기

부모의 아파트를 증여받아 공시가격으로 증여세를 신고했는데, 2년이 지난 뒤 같은 단지 다른 집의 감정가액이 드러나면서 세금이 늘어난 사건입니다. 조세심판원은 2026년 9월 11일 본세는 그대로 두고 가산세만 덜어내는 일부 인용 결정을 했습니다(조심 2026서1666).

• 부모가 공동으로 소유한 아파트를 임대보증금과 대출금 채무를 함께 넘겨받는 부담부증여로 취득했습니다.
• 신고 당시 평가기간 안에 매매사례가 없어 공시된 공동주택가격을 시가로 보아 신고했고, 처분청도 이를 그대로 받아들였습니다.
• 2년 뒤 감사에서 같은 단지 유사재산의 지분 8분의 1 감정가액이 확인되자, 처분청은 이를 지분 전부로 환산해 시가로 삼았습니다.
• 심판원은 환산한 감정가액을 시가로 본 처분에는 잘못이 없다고 판단했습니다.
• 다만 납부지연가산세는 덜어주었습니다. 납세자가 그 감정평가 사례를 알 방법이 사실상 없었다는 점이 갈림길이었습니다.

어떤 사건이었나

청구인은 2023년 10월 10일 아버지와 어머니가 공동으로 소유한 서울의 아파트를 증여받았습니다. 아파트에 걸려 있던 임대보증금과 근저당권에 따른 금융기관 대출금을 청구인이 인수하는 조건이었으니, 전형적인 부담부증여입니다. 같은 날 증여를 원인으로 소유권이전등기까지 마쳤습니다.

청구인은 증여일을 기준으로 평가기간 안에 비교할 매매사례가 없다고 보아, 보충적 평가방법에 따라 그 해 공시된 공동주택가격을 아파트의 시가로 삼아 2023년 10월 16일 증여세를 신고했습니다. 처분청은 이 신고를 그대로 시인했습니다. 여기까지는 아무 문제가 없어 보였습니다.

처분에 이르기까지

흐름을 시점별로 정리하면 다음과 같습니다. 신고가 받아들여진 뒤에 상황이 바뀐 사건이라 순서가 중요합니다.

2025년 4월 국세청장이 처분청을 상대로 정기종합감사를 했습니다. 그 과정에서 쟁점 아파트의 평가기간 안에, 같은 단지 다른 집의 지분 8분의 1을 증여한 사람이 두 곳의 감정평가법인에서 받은 감정가액의 평균액을 시가로 신고한 사실이 확인되었습니다. 처분청은 그 지분 감정가액을 지분 전부로 환산한 평균액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 올리고, 2025년 12월 8일 증여세를 경정 고지했습니다. 납부지연가산세도 함께 붙었습니다. 청구인은 2026년 2월 24일 심판청구를 했습니다.

청구인은 이렇게 다퉜습니다

청구인의 주장은 두 겹입니다. 먼저 본세를 다투고, 그것이 받아들여지지 않을 경우를 대비해 가산세를 다투었습니다.

주위적으로는 환산 자체가 법에 없는 계산이라고 했습니다. 상속세 및 증여세법 시행령은 재산의 원형대로 감정하지 않은 감정가액을 시가에서 제외하도록 하는데, 지분 8분의 1만 평가한 가액을 여덟 배로 늘린 것은 원형대로 감정한 것이 아니라는 것입니다. 지분 거래에는 공유물 분할의 위험, 사용과 수익의 제한, 처분의 어려움 같은 제약이 따르므로 지분 가액을 단순히 지분율로 역산한 금액이 전체의 객관적 교환가치와 같을 수 없다는 점도 들었습니다. 같은 취지의 국세청 해석도 제시했습니다.

예비적으로는 가산세를 다투었습니다. 매매사례가액은 실거래가 공개시스템이나 홈택스로 조회할 수 있지만, 다른 사람이 증여를 원인으로 받은 감정평가 사례는 조회할 길이 없다는 것입니다. 등기부를 전부 떼어 본다 해도 그 사람이 감정평가를 받아 신고했는지는 알 수 없고, 당시 주거용 부동산은 국세청 감정평가 사업의 대상도 아니었다고 했습니다.

처분청은 이렇게 맞섰습니다

처분청은 환산이 아니라고 반박했습니다. 유사재산의 감정평가서에 지분의 특정 위치를 확인할 수 없어 전체를 기준으로 평가한 뒤 지분비율을 반영했다고 분명히 적혀 있고, 전체를 기준으로 산출한 가액에 지분율을 곱해 감정가액을 정한 것이 서류로 확인된다는 것입니다. 애초에 전체를 평가한 결과물이니 원형대로 감정하지 않았다는 주장은 사실과 다르다는 논리입니다.

가산세에 대해서도 물러서지 않았습니다. 평가기준일보다 2년을 넘긴 시점이지만 같은 면적 아파트의 매매사례가 실거래가 시스템에 남아 있었고, 그 금액과 공시가격의 차이가 커서 시가의 적정성을 의심할 여지가 있었다고 했습니다. 같은 단지의 다른 납세자는 감정평가를 두 곳에 의뢰해 신고했는데 청구인은 낮은 공시가격으로 신고해 납세자 사이의 형평이 깨졌다는 점도 들었습니다.

조세심판원의 판단

두 쟁점의 결론이 서로 달랐습니다. 주장과 판단을 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

지분 감정가액의 환산이 인정된 이유

심판원은 감정평가서의 내용을 중심으로 보았습니다. 결정문이 든 근거는 다음과 같습니다.

• 그 감정평가는 상속세 및 증여세법에 따른 일반거래 목적, 곧 세무서 제출용으로 이루어졌고 제출처도 과세관청이었습니다.
• 평가서에 지분의 특정 위치를 확인할 수 없어 전체를 기준으로 평가하되 지분비율을 반영하였다고 적혀 있었습니다.
• 전체를 기준으로 거래사례비교법으로 가액을 산출한 뒤 거기에 지분율을 반영해 감정가액을 정한 것이 확인되었습니다.
• 청구인은 그 가액을 시가로 보기에 현저히 불합리한 사정이나 이를 뒷받침할 다른 근거를 제시하지 못했습니다.

그래서 심판원은 지분 전부에 대한 감정평가로 취급해도 무리가 없다고 보았습니다. 평가서의 한 줄이 결론을 갈랐다는 점이 이 사건의 특징입니다. 지분 감정은 원형 감정이 아니라는 일반론이 아니라, 그 평가가 실제로 어떻게 이루어졌는지가 기준이 되었습니다.

납부지연가산세가 취소된 이유

가산세 쪽에서는 결론이 뒤집혔습니다. 심판원은 정보의 비대칭을 정면으로 인정했습니다. 유사재산의 매매사례는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 홈택스의 상속 증여재산 평가 기능으로 누구나 조회할 수 있지만, 증여를 원인으로 한 감정평가 사례는 공식적으로 조회할 방법이 없습니다.

그렇다면 넓은 과세정보를 가진 과세관청과 달리 납세자는 그런 사례를 파악하기가 현저히 곤란하고, 부득이 보충적 평가방법을 쓸 수밖에 없었다고 볼 수 있습니다. 처분청조차 신고를 시인한 뒤 2년이 지난 감사에서야 그 사례를 찾아냈습니다. 심판원은 그 감정평가 사례를 시가 산정에 반영해 증여세를 내도록 기대하기는 무리라고 보아, 납부지연가산세를 제외하여 세액을 경정하는 것이 타당하다고 보았습니다.

두 쟁점의 결론이 갈린 자리

같은 사건에서 본세는 유지되고 가산세만 덜어진 이유는 두 판단의 질문이 다르기 때문입니다. 본세는 과세가액이 법에 맞게 산정되었는지를 묻습니다. 가산세는 의무를 이행하지 못한 데에 정당한 사유가 있었는지를 묻습니다. 앞의 질문에는 평가서의 기재가 답을 주었고, 뒤의 질문에는 납세자가 접근할 수 있는 정보의 한계가 답을 주었습니다.

실무에서는 이 구분이 전략이 됩니다. 본세와 가산세는 나누어 다툴 수 있으니 예비적 주장을 함께 적으십시오. 이 사건의 청구인은 주위적 주장이 받아들여지지 않았지만 예비적 주장으로 가산세를 덜었습니다.

실무에서 새겨야 할 기준

아파트를 증여받을 때 공시가격으로 신고하는 것이 늘 안전하지는 않다는 점이 이 결정의 핵심입니다. 평가기간 안에 같은 단지 유사재산의 감정가액이 존재하면, 그것이 다른 사람의 지분 증여에서 나온 감정가액이라도 시가로 쓰일 수 있습니다. 평가기간 안의 유사재산 감정가액은 신고 뒤에도 확인될 수 있습니다.

그리고 공시가격과 실제 거래 수준의 차이가 크면, 신고 단계에서 감정평가를 받는 쪽이 결과적으로 유리할 수 있습니다. 세액 자체는 늘어날 수 있지만 2년 뒤 경정과 가산세 논쟁을 피할 수 있습니다. 공시가격과 최근 실거래가의 차이가 크면 감정평가를 먼저 검토하십시오.

증여 전 점검표

• 증여일을 기준으로 평가기간 안에 같은 단지, 같은 면적대의 매매와 감정 사례가 있는지 확인합니다.
• 조회되는 매매사례가 없어도 공시가격과 최근 실거래 수준의 차이를 비교해 둡니다.
• 차이가 크면 두 곳 이상의 감정평가를 받는 선택지와 그 비용을 함께 검토합니다.
• 부담부증여라면 넘기는 채무의 금액과 인수 사실을 계약서와 금융자료로 남깁니다.
• 신고 때 확인한 자료와 조회 화면을 보관합니다. 가산세를 다툴 때 정당한 사유의 근거가 됩니다.
• 경정 통지를 받으면 본세와 가산세를 나누어 검토한 뒤 불복 범위를 정합니다.

자주 묻는 질문

다른 사람이 받은 감정가액이 내 아파트의 세금에 쓰일 수 있습니까

그럴 수 있습니다. 같은 단지에서 면적과 공시가격이 비슷한 집은 유사재산으로 취급되고, 평가기간 안의 감정가액이면 시가 산정에 반영될 수 있습니다. 이 사건에서는 다른 사람의 지분 증여 건에서 나온 감정가액이 쓰였습니다.

지분만 평가한 감정가액도 시가가 될 수 있습니까

평가서의 내용에 따라 달라집니다. 전체를 기준으로 평가한 뒤 지분율을 반영한 것으로 확인되면 전부에 대한 감정으로 취급될 수 있습니다. 반대로 지분만 따로 평가한 것이 분명하다면 다툴 여지가 남습니다. 평가서를 먼저 확보해 산출 과정을 확인하는 것이 순서입니다.

처분청이 신고를 시인했는데도 나중에 세금이 늘어날 수 있습니까

신고시인은 확정이 아닙니다. 이 사건에서는 신고 2년 뒤 감사에서 자료가 발견되어 경정이 이루어졌습니다. 다만 그 자료를 납세자가 알기 어려웠다면 가산세 부분에서 사정이 참작될 수 있습니다.

가산세를 덜 수 있는 정당한 사유는 어떻게 인정됩니까

의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 볼 사정이나, 의무 이행을 기대하기 어렵다고 할 사정이 있을 때 인정됩니다. 이 사건에서는 조회가 불가능한 정보였다는 점이 받아들여졌습니다. 개별 사안의 사실관계에 따라 판단이 갈립니다.

그러면 아파트 증여는 감정평가를 받는 편이 좋습니까

일률적으로 말할 수 없습니다. 공시가격과 거래 수준의 차이, 수증자의 보유 계획, 추후 양도 시 취득가액까지 함께 따져야 합니다. 차이가 크고 같은 단지에 거래가 활발하다면 감정평가를 검토할 가치가 있습니다.

정리

조심 2026서1666은 유사재산의 지분 감정가액을 전부로 환산한 가액도 평가서의 산출 과정에 따라 시가가 될 수 있다는 점, 그리고 납세자가 알 수 없는 자료로 과세가 이루어졌다면 가산세는 덜어질 수 있다는 점을 함께 보여줍니다. 본세와 가산세를 따로 보는 시선이 실무의 출발점입니다.

이 글은 세무 광고입니다. 조세심판원 결정(조심 2026서1666, 2026년 9월 11일 의결)의 공개 내용을 바탕으로 정리했으며, 결정문의 금액은 공개본에서 가려져 있어 본문에 적지 않았습니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 제출 자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.