21년 이후 분양권 보유 세대, 조정지역 지정 전 계약한 주택은 거주요건 없음 (서면-2026-부동산-0284)

분양권을 가진 세대가 집을 한 채 더 계약했는데, 계약금을 낸 직후 그 지역이 조정대상지역으로 묶였다면 나중에 그 집을 팔 때 2년 거주요건을 채워야 할까요? 국세청은 서면질의 회신(서면-2026-부동산-0284, 2026년 7월 30일)에서 이 질문에 답했습니다. 결론은 거주요건을 적용하지 않는다는 것입니다. 질의 내용과 회신, 근거 조문을 차례로 정리합니다.

한눈에 보기

이 회신의 핵심은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 가지고 있었다는 사정만으로 조정대상지역 거주요건 면제 특례가 막히지 않는다는 점입니다.

• 질의자 세대는 2024년 8월에 A분양권을 취득한 상태였습니다.
• 2025년 9월 25일 B주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급했고, 같은 해 10월 15일 그 지역이 조정대상지역으로 지정됐습니다.
• 국세청은 B주택 양도 시 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다.
• 근거는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호입니다.

어떤 질의였나

질의자 세대의 거래 흐름은 아래와 같습니다. 회신에 적힌 날짜만 옮겼고, 금액이나 지역명은 공개된 자료에 없습니다.

질의요지는 이렇습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권(A)을 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 B주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 나중에 B주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세의 거주요건이 적용되는지입니다.

쟁점이 생긴 이유는 분양권의 지위 때문입니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 소득세법상 주택 수 계산 등에서 주택과 비슷하게 다뤄지는 경우가 있어, 계약금 지급일 현재 무주택이어야 한다는 특례 요건을 충족하는지가 문제가 됐습니다.

국세청의 회신

국세청은 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택분양권을 보유한 1세대가 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해 취득한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 시행령 제154조 제1항 제5호에 따라 거주요건을 적용하지 않는다고 답했습니다.

즉 B주택은 취득(잔금) 시점에는 이미 조정대상지역 안에 있었지만, 계약과 계약금 지급이 지정 전에 이뤄졌다면 보유기간 요건만 따지고 거주기간 2년은 묻지 않는다는 해석입니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 이유를 따로 적지 않았습니다. 다만 인용된 조문을 보면 판단의 뼈대를 읽을 수 있습니다.

조정대상지역 주택에는 원칙적으로 거주요건이 붙습니다

소득세법 시행령 제154조 제1항은 1세대1주택 비과세 요건으로 보유기간 2년 이상을 두고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다고 정합니다. B주택은 취득 당시 조정대상지역이었으므로 원칙대로라면 거주요건이 적용됩니다.

제5호는 지정 전 계약에 대한 예외입니다

같은 항 제5호는 거주자가 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 그 세대가 주택을 보유하지 않은 경우 거주기간 제한을 받지 않도록 합니다. 질의자 세대는 계약금 지급일에 분양권만 가지고 있었으므로, 회신은 분양권을 이 조항의 주택으로 보지 않은 것으로 읽힙니다.

소득세법 제88조도 주택(제7호)과 분양권(제10호)을 별개의 정의로 두고 있습니다. 관련 해석사례로 인용된 기획재정부 재산세제과-735(2019.10.30.)도 주택분양권이나 조합원입주권을 보유한 세대가 2017년 8월 2일 이전 계약한 조정대상지역 주택분양권이 완공돼 그 주택을 양도하는 경우 거주요건을 적용하지 않는다는 안이 타당하다고 보았습니다. 이번 회신은 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권에 대해서도 같은 방향을 확인한 것으로 볼 수 있습니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 특례의 출발점은 계약금 지급일입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 사실을 증빙서류로 보여줄 수 있어야 합니다.
• 계약서, 계약금 이체 내역처럼 날짜가 찍힌 자료는 양도할 때까지 보관해 두는 것이 좋습니다.
• 회신은 거주요건만 다뤘습니다. 양도 시점의 보유 주택·분양권 현황, 보유기간, 고가주택 기준(양도가액 12억 원) 등 다른 비과세 요건은 따로 따져야 합니다.
• 소득세법 제89조 제2항은 주택과 분양권을 함께 보유하다 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는다고 정합니다. 질의 사례처럼 분양권을 먼저 처분하는지, 양도 순서가 결론에 영향을 줄 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 계약금 지급일과 조정대상지역 공고일을 먼저 비교해 보시기 바랍니다. 이 두 날짜의 선후가 거주요건 적용 여부를 가르는 첫 기준입니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양권이 있으면 무조건 무주택이 아닌 것으로 보나요?

이번 회신에서는 시행령 제154조 제1항 제5호의 무주택 판단에서 분양권 보유를 주택 보유로 보지 않은 것으로 읽힙니다. 다만 다른 조항에서는 분양권을 주택 수에 포함하는 경우가 있으므로 조항별로 확인이 필요합니다.

Q. 잔금은 조정대상지역 지정 뒤에 냈는데도 괜찮나요?

질의 사례도 잔금(취득)은 지정 후였습니다. 회신은 계약 체결과 계약금 지급이 공고일 이전이었다는 점을 기준으로 삼았습니다.

Q. 거주요건이 빠지면 바로 비과세가 되나요?

아닙니다. 보유기간 2년, 양도일 현재 1주택 요건 등은 그대로 적용됩니다. 양도 전 보유 현황과 보유기간을 다시 점검하세요.

정리

서면-2026-부동산-0284 회신은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 가진 세대라도 조정대상지역 지정 전에 주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면 그 주택 양도 시 거주요건을 적용하지 않는다고 밝혔습니다. 판단 기준은 계약금 지급일과 공고일의 선후이고, 그 밖의 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 서면질의 회신(서면-2026-부동산-0284)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.