국세청예규 세무 칼럼
양도·상속·증여, 전문 세무사가 직접 씁니다.
일반주택·상속주택 보유자가 일반주택 보유자와 혼인해 3주택이 돼도 먼저 파는 일반주택 비과세 (서면-2026-부동산-4427)
일반주택과 상속주택을 가진 사람이 일반주택 보유자와 혼인해 1세대 3주택이 된 경우, 상속주택 특례와 혼인합가 특례를 중첩 적용할 수 있는지 물은 질의입니다. 국세청은 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다고 회신했습니다.
자금출처 소명 못 하면 증여자를 몰라도 증여세 과세 가능 (기준-2019-법령해석재산-0565)
국내 소득 없이 고액 부동산을 취득하고 자금출처를 소명하지 못한 경우, 증여추정 과세를 위해 증여자를 특정해야 하는지 묻는 과세기준자문입니다. 국세청은 기획재정부 해석을 참고하라고 회신했고, 그 해석은 증여자를 특정하지 않아도 과세가 가능하다고 보았습니다.
자경농지 감면 계산식 분모·분자가 모두 음수면 감면소득은 없다 (사전-2025-법규재산-1260)
부친에게 상속받은 8년 자경농지가 공업지역에 편입된 뒤 수용되었고, 취득 당시 기준시가가 가장 커서 감면소득 계산식의 분모와 분자가 모두 음수가 된 사안입니다. 국세청은 이 경우 조세특례제한법 제69조에 따른 감면대상 소득금액이 없다고 회신했습니다.
증여받은 주택 5년 내 양도, 증여 전 거주기간은 장특공제 거주기간에서 제외 (사전-2025-법규재산-1126)
별도세대 어머니에게서 증여받은 주택을 5년 이내에 양도해 이월과세가 적용되는 경우, 자녀가 증여 전부터 살아온 기간이 장기보유특별공제 표2 거주기간에 포함되는지 물은 사전답변입니다. 국세청은 거주기간을 증여받은 자의 취득일부터 기산한다고 회신했습니다.
재건축 대체주택 특례, 취득일에 1주택이 아니면 적용 불가 (사전-2026-법규재산-0820)
공동상속주택 소수지분과 임대주택 지분을 가진 세대가 재건축 기간 거주할 주택을 취득해 2년 이상 살다 양도한 사안입니다. 국세청은 기존해석을 참조하라며, 대체주택 취득일 현재 1주택이 아니면 소득세법 시행령 제156조의2 제5항을 적용할 수 없다고 회신했습니다.
인구감소지역 분양권을 취득하면 인구감소지역주택 특례를 받을 수 없을까 (사전-2026-법규재산-0596)
1주택 세대가 인구감소지역(경기 가평) 분양권을 취득한 뒤 종전주택을 양도하면 조특법 제71조의2 제1항 특례를 받을 수 있는지 물었습니다. 국세청은 기존 해석을 참조하라며, 분양권 취득에는 이 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다.
인구감소지역 분양권 취득은 1세대 1주택 특례 대상이 아닙니다 (사전-2026-법규재산-0596)
1주택 세대가 인구감소지역(경기 가평) 분양권을 취득한 뒤 종전주택을 양도하며 조특법 제71조의2제1항 특례를 물었습니다. 국세청은 기존해석을 참조하도록 하며 분양권 취득에는 특례를 적용하지 않는다고 답했습니다.
거주자 때 받은 증여재산공제, 비거주자가 된 뒤 재차 증여받아도 그대로 유지 (서면-2024-상속증여-4793)
거주자 신분에서 장모로부터 증여받아 증여재산공제를 적용한 사위가 비거주자가 된 뒤 같은 장모로부터 다시 증여받은 사안입니다. 국세청은 10년 이내 동일인 증여로 합산 과세하되, 당초 거주자 신분으로 적용받은 증여재산공제는 그대로 적용한다고 회신했습니다.
질병 요양으로 영농을 못 한 기간도 영농상속공제 영농기간에 포함 (서면-2025-상속증여-2669)
부친이 오래 영농하다 뇌경색으로 투병 중인 경우 영농상속공제가 되는지, 방송통신대 농학과 졸업 자녀가 영농후계자인지 물은 질의입니다. 국세청은 8년 전부터 직접 영농했다면 질병 요양 기간도 영농 기간으로 보고, 고등교육법상 농업계열 학교 졸업자는 영농상속인에 해당한다고 회신했습니다.
부담부증여 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 (사전-2023-법규재산-0150)
상속받은 아파트를 임차보증금과 함께 자녀에게 부담부증여하면서 양도가액을 고시주택가격으로 산정한 경우의 취득가액을 물은 사안입니다. 국세청은 취득가액도 기준시가로 산정하되, 취득 당시 임대료 등의 환산가액이 상증법상 평가액보다 크면 그 환산가액을 취득 당시 기준시가로 본다고 회신했습니다.
계약 땐 2주택, 잔금 땐 이혼으로 1주택이면 양도세 비과세 가능할까 (사전-2022-법규재산-1133)
부부가 각각 1주택을 보유해 계약 당시 1세대 2주택이었으나 잔금청산 전에 이혼한 경우의 사전답변입니다. 국세청은 1세대 1주택 판정은 양도일(잔금청산일) 현재 1세대 기준이며, 사실상 이혼한 전 배우자는 1세대에 포함되지 않는다고 회신했습니다.
증여세 미신고 사전증여도 상속공제 한도 계산 시 증여재산공제 차감 (사전-2026-법규재산-0592)
상속개시 전 증여재산공제 범위 내로 현금을 증여했으나 일부 수증자가 증여세를 신고하지 않은 경우의 상속공제 한도 계산 질의입니다. 국세청은 신고 여부와 관계없이 가산한 증여재산가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액을 과세가액에서 차감하며, 이는 과세가액 5억원 초과 시에만 적용된다고 회신했습니다.
30년 운영한 욕탕·체력단련시설, 가업상속공제 업종에 해당할까 (서면-2025-상속증여-3803)
피상속인이 30년 이상 개인사업으로 운영한 욕탕업과 체력단련시설운영업이 가업상속공제 업종에 해당하는지 물은 서면질의입니다. 국세청은 두 업종 모두 상속세 및 증여세법 시행령 별표의 업종에 해당하지 않는다고 회신했습니다.
일시적 2주택 종전 주택 양도일에 새 주택을 취득해도 비과세 특례 적용 (사전-2026-법규재산-0777)
일시적 2주택 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 날 다른 주택을 취득한 경우 비과세가 가능한지 물은 사전답변입니다. 국세청은 같은 날 취득한 주택은 1주택을 먼저 양도한 후 취득한 것으로 보아 1세대1주택 특례를 적용한다고 회신했습니다.
축사 두 곳 중 한 곳만 폐업하고 양도하면 축사용지 양도세 감면 불가 (사전-2026-법규재산-0261)
축산업을 두 곳에서 하던 거주자가 한 곳의 축사용지를 폐업을 위해 양도하고 다른 곳에서 축산업을 계속하는 경우, 조세특례제한법 제69조의2 축사용지 양도소득세 감면을 받을 수 있는지 물은 사전답변입니다. 국세청은 감면을 적용받을 수 없다고 회신했습니다.
재개발 대체주택 양도 중 상속주택 3채 미분할이면 비과세 불가 (사전-2026-법규재산-0177)
재개발 기간 중 대체주택을 취득한 1세대가 주택 3채를 남긴 시부의 상속을 받고 등기 전에 대체주택을 양도한 사안입니다. 국세청은 공동상속주택 특례가 선순위 1주택에만 적용되어 나머지 상속주택 때문에 1세대1주택 비과세를 적용할 수 없다고 회신했습니다.
가족 돈을 내 계좌로 받으면 증여일까, 실명계좌 증여추정과 차명 입증 (서면-2021-상속증여-5255)
해외에서 귀국하는 장인의 주택 매각대금을 사위 외환계좌로 받아 두었다가 돌려줄 계획일 때 증여세가 부과되는지 물은 질의입니다. 국세청은 실명계좌의 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정하되, 명의자가 차명재산임을 입증하면 그렇지 않다는 기존 해석을 참고하라고 회신했습니다.
적치장으로 임대하던 중 수용된 논, 자경농지 감면 안 된다 (사전-2026-법규재산-0298)
상속받아 8년 이상 자경한 논을 시에 준설토 적치장으로 임대하던 중 수용된 경우 자경농지 감면을 받을 수 있는지 물은 사전답변입니다. 국세청은 감면은 양도일 현재 농지를 기준으로 하므로, 농지 외 용도로 임대 중 수용되었다면 감면이 적용되지 않는다고 회신했습니다.
이월과세 적용 증여주택, 비과세 거주요건 취득시기는 증여받은 날 (사전-2026-법규재산-0353)
할머니에게 증여받은 주택을 5년 내 양도해 이월과세가 적용될 때, 1세대 1주택 거주요건 판정 기준일을 할머니 취득일로 볼 수 있는지 물었습니다. 국세청은 취득시기는 증여를 받은 날이며 이를 기준으로 거주요건을 판정한다고 답했습니다.
조정대상지역 공고일 당일 계약, 다주택 중과배제될까 (사전-2026-법규재산-1125)
2주택 보유 1세대가 조정대상지역 공고일 당일에 해당 지역 주택의 매매계약을 맺고 계약금을 받았습니다. 국세청은 이를 공고일 이전 계약으로 보아, 증빙으로 확인되면 다주택자 양도세 중과세율을 적용하지 않는다고 회신했습니다.
21년 이후 분양권 보유 세대, 조정지역 지정 전 계약한 주택은 거주요건 없음 (서면-2026-부동산-0284)
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 보유한 세대가 조정대상지역 공고 전에 주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면, 그 주택 양도 시 1세대1주택 비과세 거주요건이 적용되는지 묻는 질의입니다. 국세청은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호에 따라 거주요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다.
분양권 보유자와 감면주택 보유자의 혼인, 종전주택 먼저 팔면 비과세 가능 (서면-2025-부동산-4758)
1주택·1분양권을 가진 사람과 일반주택·조특법 제99조의2 감면주택을 가진 사람이 혼인한 뒤 종전주택을 파는 경우 비과세가 되는지 물었습니다. 국세청은 혼인일부터 10년 이내 먼저 양도하는 종전주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다고 회신했습니다.
결혼으로 분가한 뒤 부모 사망, 동거주택 상속공제 받을 수 있나 (사전-2026-법규재산-1190)
10년 이상 부친과 한 주택에 살다가 결혼으로 분가한 직후 부친이 사망한 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 있는지 묻는 사전답변입니다. 국세청은 결혼은 법정 동거 정지 사유가 아니므로 상속개시일 당시 동거하지 않았다면 공제를 적용하지 않는다고 회신했습니다.
부담부증여로 받은 주택, 이월과세가 적용돼도 상생임대주택 특례는 받을 수 있을까 (서면-2024-법규재산-3247)
별도세대 모친에게 부담부증여로 받은 주택의 승계 임대차계약을 갱신·재갱신해 상생임대 요건을 갖춘 뒤 5년 안에 팔아 이월과세가 적용되는 경우를 물었습니다. 국세청은 이월과세가 적용되더라도 상생임대주택 1세대1주택 특례가 적용된다고 회신했습니다.
2주택에 분양권 하나, 한 채를 팔아도 비과세가 안 되는 이유 (사전-2023-법규재산-0174)
주택 두 채와 2023년에 취득한 아파트 분양권을 함께 가진 1세대가 한 채를 판 사안에서, 국세청은 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다고 회신했습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가고, 분양권 특례는 1주택에서 출발한다는 점이 핵심입니다.