일반주택·상속주택 보유자가 일반주택 보유자와 혼인해 3주택이 돼도 먼저 파는 일반주택 비과세 (서면-2026-부동산-4427)

일반주택 한 채와 상속주택 한 채를 가진 사람이, 일반주택 한 채를 가진 사람과 결혼하면 한 세대가 주택 세 채를 갖게 됩니다. 이때 먼저 파는 일반주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 묻는 질의에 국세청이 서면질의 회신(서면-2026-부동산-4427, 2026년 9월 18일)으로 답했습니다. 상속주택 특례와 혼인합가 특례를 함께 적용할 수 있는지가 핵심입니다.

한눈에 보기

국세청은 두 특례를 겹쳐 적용할 수 있다는 취지로 회신했습니다. 결론과 조건을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

• 질의자는 일반주택 1채와 상속주택 1채를 보유한 상태에서, 일반주택 1채를 보유한 배우자와 혼인했습니다.
• 혼인으로 1세대가 3주택을 보유하게 된 상황입니다.
• 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다는 것이 회신 결론입니다.
• 여기서 상속주택은 상속개시 당시 별도세대원으로부터 상속받은, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 1채를 말합니다.

어떤 질의였나

질의자(甲)는 오래전부터 일반주택(A)을 보유하고 있었고, 이후 주택(C)을 상속받았습니다. 배우자(乙)는 무주택 상태에서 모친으로부터 주택(B)을 상속받아 보유하고 있었습니다. 두 사람이 혼인신고를 한 뒤 甲이 A주택을 양도할 예정인 사안입니다.

질의요지는 이렇습니다. 일반주택(A)과 상속주택(C)을 가진 사람이 일반주택(B)을 가진 사람과 혼인해 1세대 3주택이 된 상태에서 A주택을 양도할 때, 상속주택 특례(시행령 제155조 제2항)와 혼인합가 특례(같은 조 제5항)를 중첩 적용해 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있는지입니다. 질의 단계에서 C주택은 제155조 제2항의 요건을 갖춘 것으로 전제했습니다.

국세청의 회신

국세청은 1채의 일반주택과 상속주택을 보유하는 자가 1채의 일반주택을 보유하는 자와 혼인해 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다고 회신했습니다.

회신은 상속주택의 범위를 괄호로 한정했습니다. 상속개시 당시 별도세대원으로부터 상속받은 주택으로서 시행령 제155조 제2항에 따른 1채의 상속주택이어야 한다는 것입니다. 따라서 회신의 결론은 이 요건을 충족한 상속주택을 전제로 읽힙니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 별도의 이유를 길게 적지 않았으므로, 질의에 인용된 조문을 기준으로 정리합니다.

상속주택 특례(시행령 제155조 제2항)

상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정(제154조 제1항)을 적용합니다. 다만 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 일반주택에서 제외되고, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대였다면 동거봉양 합가 전부터 보유한 주택만 상속주택으로 봅니다.

혼인합가 특례(시행령 제155조 제5항)

1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인해 1세대가 2주택이 되면, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다.

이번 회신은 상속주택을 주택 수 판단에서 제외하는 제2항의 구조를 전제로, 남은 일반주택끼리는 혼인합가 상황과 같다고 보아 제5항을 함께 적용한 것으로 읽힙니다. 질의에 함께 인용된 과거 해석(재산세과-2194, 2008.08.12.)도 같은 취지였는데, 당시에는 기간이 혼인한 날부터 2년 이내였습니다. 현행 제5항의 기간인 10년 이내가 이번 회신에 그대로 반영되었습니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 상속주택이 시행령 제155조 제2항의 요건을 갖췄는지 먼저 확인해야 합니다. 이번 회신은 그 요건 충족을 전제로 한 답변입니다.
• 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였는지, 상속개시 전 2년 이내 증여받은 주택이 있는지가 상속주택 판정에 영향을 줍니다.
• 기간의 기산점은 혼인한 날입니다. 혼인신고일과 양도 예정일 사이의 기간을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.
• 회신 대상은 먼저 양도하는 일반주택입니다. 상속주택 자체를 양도하는 경우는 이번 회신이 다룬 범위가 아닙니다.
• 1세대 1주택 비과세의 보유기간 등 제154조 제1항의 일반 요건도 따로 충족해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 혼인으로 3주택이 되면 비과세는 불가능한가요?

이번 회신에 따르면 일반주택 1채와 요건을 갖춘 상속주택 1채를 가진 사람이 일반주택 1채를 가진 사람과 혼인한 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다. 주택 수만으로 바로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.

Q2. 아무 상속주택이나 해당되나요?

아닙니다. 회신은 상속개시 당시 별도세대원으로부터 상속받은 주택으로서 시행령 제155조 제2항에 따른 1채의 상속주택이라고 범위를 한정했습니다. 상속 당시 세대 구성과 상속주택 판정 순위를 확인해 보시기 바랍니다.

Q3. 예전 해석과 달라진 점이 있나요?

질의에 인용된 2008년 해석은 같은 구조에서 혼인한 날부터 2년 이내 양도를 기준으로 했습니다. 이번 회신은 현행 시행령 제155조 제5항에 맞춰 10년 이내로 답했습니다.

정리

서면질의 회신(서면-2026-부동산-4427)은 상속주택 특례와 혼인합가 특례가 함께 적용될 수 있음을 확인한 사례입니다. 일반주택과 상속주택을 가진 상태에서 결혼해 3주택이 되었더라도, 상속주택 요건을 갖추고 혼인한 날부터 10년 이내에 일반주택을 먼저 양도한다면 1세대 1주택 비과세 판단을 받을 수 있다는 취지입니다. 실제 적용 전에는 상속주택 요건과 기간을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 서면질의 회신(서면-2026-부동산-4427)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.