계약 땐 2주택, 잔금 땐 이혼으로 1주택이면 양도세 비과세 가능할까 (사전-2022-법규재산-1133)

집을 팔기로 계약할 때는 부부가 각자 집을 한 채씩 가지고 있어 1세대 2주택이었는데, 잔금을 받기 전에 이혼이 마무리되었다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요? 국세청은 사전답변(사전-2022-법규재산-1133)에서 이 질문에 답했습니다. 계약일이 아니라 양도일을 기준으로 1세대와 주택 수를 따진다는 점이 핵심입니다.

한눈에 보기

이 사안은 계약 시점과 잔금 시점 사이에 가족관계가 바뀐 경우를 다룹니다. 국세청은 양도일 현재 1세대를 기준으로 1세대 1주택 비과세를 판정한다고 회신했습니다.

• 질의자는 본인 명의 A주택, 배우자는 B주택을 각각 소유해 계약 당시 1세대 2주택이었습니다.
• 계약 후 법원의 이혼 조정 결정과 이혼신고가 있었고, 그 뒤에 A주택 잔금을 청산했습니다.
• 양도시기는 소득세법 제98조에 따라 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다.
• 법률상 이혼하고 생계를 같이 하지 않는 전 배우자는 1세대에 포함되지 않습니다.
• 양도일 현재 시행령 제154조 제1항 요건을 갖추면 비과세 특례가 적용된다는 회신입니다.

어떤 질의였나

질의자는 2003년에 A주택을 취득했고, 보유기간과 거주기간 요건은 이미 충족한 것을 전제로 질의했습니다. 2020년에 A주택 매매계약을 맺었는데, 그때는 배우자가 B주택을 소유하고 있어 한 세대가 주택 두 채를 가진 상태였습니다. 이후 2022년에 이혼 절차가 진행되었고, 같은 해 A주택의 잔금을 받고 소유권이전등기를 접수했습니다.

질의요지는 간단합니다. 양도 계약일 당시에는 2주택자였지만 양도일 현재에는 이혼으로 1주택자가 된 경우, 양도소득세 비과세가 가능한지입니다. 계약 시점의 상태로 판단하면 2주택이라 비과세가 어렵고, 잔금 시점의 상태로 판단하면 1주택이 되므로 판단 기준일이 결론을 가르는 구조입니다.

국세청의 회신

국세청은 본인과 배우자가 각각 1주택을 소유하다가 법률상 이혼을 하고 생계를 같이 하지 않는 등 사실상 이혼한 경우, 그 후 본인이 소유하던 1주택을 양도하면 해당 주택의 양도시기는 소득세법 제98조에 따라 대금을 청산한 날이 된다고 답했습니다.

그리고 양도일 현재 시행령 제154조 제1항을 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다고 회신했습니다. 요지에서는 이를 한 번 더 정리해, 1세대 1주택 비과세 판정은 양도일 현재 1세대를 기준으로 하며 사실상 이혼한 전 배우자는 1세대의 범위에 포함되지 않는다고 밝혔습니다.

회신은 2023년 5월 18일에 나왔습니다. 이유를 길게 적지는 않았기 때문에, 아래에서는 회신이 인용한 조문을 중심으로 결론에 이른 흐름을 살펴봅니다.

이렇게 판단한 이유

1. 양도시기는 잔금청산일입니다

소득세법 제98조는 자산의 양도시기를 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 정합니다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않거나, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 등은 시행령 제162조가 따로 정하고 있습니다. 이 사안은 잔금청산과 소유권이전등기 접수가 같은 시기에 이루어진 것으로 제시되어 있어 계약일이 아닌 잔금청산일이 양도시기가 되는 것을 전제로 합니다.

2. 1세대 1주택 요건은 양도일 현재로 봅니다

시행령 제154조 제1항은 비과세 요건을 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상 포함)을 갖춘 경우로 정합니다. 조문 자체가 판정 시점을 양도일로 못박고 있으므로, 계약 당시 2주택이었다는 사정은 판단 대상이 아닌 것으로 읽힙니다.

3. 사실상 이혼한 전 배우자는 1세대가 아닙니다

소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 그 배우자가 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정의합니다. 괄호 안에서 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 사람은 배우자에 포함한다고 정하고 있습니다. 반대로 읽으면 법률상 이혼하고 생계도 따로 하는 전 배우자는 1세대에서 빠지고, 전 배우자 명의 B주택도 질의자 세대의 주택 수에서 제외되는 구조입니다.

세 조문을 이어 보면, 양도일은 잔금청산일이고 그날 기준으로 이혼이 이미 성립해 있었으므로 질의자의 1세대는 A주택 한 채만 보유한 상태가 됩니다. 국세청 회신은 이 흐름을 전제로 한 것으로 읽힙니다.

실무에서 새겨야 할 점

이 회신은 이혼을 앞둔 분이나 이혼 직후 집을 정리하려는 분에게 의미가 있습니다. 다만 회신은 질의자가 제시한 사실관계를 전제로 한 것이므로 아래 사항을 함께 확인해야 합니다.

• 이혼의 효력이 언제 생겼는지 확인합니다. 민법 제836조에 따르면 협의상 이혼은 가정법원의 확인을 받아 신고함으로써 효력이 생깁니다.
• 법률상 이혼만으로는 부족하고 생계를 따로 하는 등 사실상 이혼 상태여야 합니다. 이혼 후에도 같은 집에서 생계를 함께하면 1세대로 볼 여지가 있습니다.
• 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 먼저 하면 등기접수일이 양도시기가 될 수 있으므로 일정 순서를 점검합니다.
• 보유기간 2년, 조정대상지역 취득 주택이면 거주기간 2년 요건을 양도일 기준으로 갖췄는지 봅니다.
• 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외되는 부분이 있다는 점도 함께 살핍니다.

이혼과 매매가 겹친다면 계약 전에 잔금일과 이혼 성립일의 순서를 세무대리인과 먼저 점검해 두는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

계약할 때 2주택이었으면 무조건 비과세가 안 되나요?

이 회신에 따르면 그렇지 않습니다. 1세대 1주택 판정은 양도일 현재를 기준으로 하므로, 계약일에 2주택이었더라도 잔금청산일에 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세 특례가 적용될 수 있다는 것이 국세청의 답변입니다.

이혼신고만 하고 같이 살고 있어도 되나요?

소득세법 제88조 제6호는 법률상 이혼을 하였더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 사람은 배우자에 포함한다고 정합니다. 회신도 생계를 같이 하지 않는 등 사실상 이혼한 경우를 전제로 하고 있어, 생계를 함께한다면 결론이 달라질 수 있습니다.

양도일은 계약일, 잔금일, 등기일 중 언제인가요?

소득세법 제98조에 따라 원칙은 대금을 청산한 날입니다. 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도시기가 됩니다(시행령 제162조 제1항).

정리

사전답변 사전-2022-법규재산-1133의 결론은 1세대 1주택 비과세 판정은 계약일이 아니라 양도일 현재의 1세대를 기준으로 한다는 것입니다. 잔금청산 전에 법률상 이혼이 성립하고 생계도 따로 하게 되었다면, 전 배우자의 주택은 주택 수에서 빠지고 남은 1주택에 대해 비과세 요건을 따져 볼 수 있습니다. 이혼과 주택 매매 일정이 겹친다면 양도일 기준 요건을 미리 점검해 보시기 바랍니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2022-법규재산-1133)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.