양도세 세무 칼럼
양도·상속·증여, 전문 세무사가 직접 씁니다.
세무사가 기장한 재무제표인데 토지 취득가액으로 인정을 못 받았습니다, 건물은 되고 토지는 안 된 이유 (조심 2026부0124)
사업용 부동산을 팔고 재무제표상 장부가액을 취득가액으로 인정해 달라며 경정청구를 냈지만, 건물은 인정되고 토지는 거부된 사건입니다. 심판원은 장부가액이라도 증빙으로 실지와 부합함이 확인되어야 실지거래가액으로 볼 수 있다며 기각했습니다. 오래된 사업용 토지를 보유 중이라면 지금 어떤 자료를 모아 두어야 하는지 확인하세요.
땅을 넘기고 새 아파트 한 채를 받기로 했는데 사업이 무산됐습니다, 이미 낸 양도세 돌려받을 수 있을까요 (조심 2026부2053)
현금 대신 신축아파트 1채를 받기로 하고 토지를 시행법인에 넘겼으나 사업이 무산된 사안입니다. 조세심판원은 이행불능에 따른 적법한 계약해제와 회수가능성 없음을 인정해, 이미 신고·납부한 양도소득세에 대한 경정청구 거부처분이 잘못이라고 판단했습니다. 계약해제 그 자체보다 대가를 실제로 누렸는지가 결론을 갈랐습니다.
전세 살던 세입자에게 집 팔았더니 계약일이 양도일이라며 세금이 나왔습니다 (조심 2026중2389)
전세 세입자에게 집을 팔면서 잔금일을 2년 뒤로 잡았더니, 국세청은 매매계약 다음날을 양도일로 보아 보유기간 2년 미달을 이유로 1세대 1주택 고가주택 계산특례를 배제했습니다. 조세심판원은 전세보증금에 은행 근질권이 설정되어 있어 임대차가 계속 유효했다는 점을 근거로 사용수익일을 뒤로 보고 장기할부조건부 매매가 아니라고 판단해 처분을 취소했습니다.
배우자에게 판 부동산이 증여로 뒤집혔는데 양도세는 그대로? 경정청구 거부를 뒤집은 사례 (조심 2026서1023)
배우자에게 매매로 넘긴 부동산이 세무조사에서 부담부증여로 판정돼 배우자에게 증여세가 부과됐는데, 정작 양도인이 낸 양도소득세는 당초 신고 그대로 남아 있었습니다. 심판원은 과세관청이 증여세에서 채무 인수를 전제로 과세한 이상 양도세도 같은 전제로 부담부증여 양도차익 계산 규정에 따라 다시 계산하라고 결정했습니다.
상속받은 땅 팔았는데 취득가액이 공시지가로, 뒤늦은 소급감정은 인정되지 않았습니다 (조심 2026중1799)
상속세를 신고하지 않은 채 3년 뒤 토지를 팔면서, 그제야 상속개시일 기준으로 소급감정을 받아 취득가액으로 신고했다가 전액 부인된 사례입니다. 조세심판원은 감정평가서 작성일이 상속개시일 전후 6개월을 벗어났다면 시가로 볼 수 없고, 토지는 개별공시지가로 평가하는 것이 위법하지 않다고 보아 기각했습니다. 상속 시점의 감정평가가 왜 양도세까지 좌우하는지 정리했습니다.
지인과 공동으로 산 땅, 내가 더 낸 돈은 취득가액에 못 넣습니다 (조심 2026인0168)
경매를 막으려 지인과 돈을 합쳐 토지를 사면서 실제로는 더 많은 금액을 부담했지만, 심판원은 매도인과 작성한 매매계약서상 금액만을 취득가액으로 인정하고 추가 부담분은 취득가액에도 필요경비에도 해당하지 않는다고 보아 경정청구 거부처분을 정당하다고 판단했습니다. 공동매수 구조에서 계약서를 어떻게 쓰느냐가 몇 년 뒤 양도세를 결정합니다.
해외 근무로 출국해 집을 팔았는데, 입주권 하나 때문에 1세대1주택 비과세가 막혔습니다 (조심 2026중0060)
외교공무원이 해외 대사관 발령으로 세대전원 출국한 뒤 2년 안에 집을 팔았지만, 출국일 현재 주택 1채와 조합원입주권 1개를 함께 보유했다는 이유로 보유·거주기간 예외를 적용받지 못했습니다. 일시적 1주택 1입주권 특례를 충족해도 출국 특례의 '1주택' 요건이 자동으로 풀리지는 않는다는 점, 부담부증여는 '매매계약'이 아니라는 점이 결론을 갈랐습니다.
매수인이 양도세 대신 내준다고 해서 팔았는데, 그 돈까지 양도가액에 더해졌습니다 (조심 2025전4297)
매수인이 양도소득세를 부담하는 조건으로 매매대금과 별도의 현금보관증·현금지불확약서를 받았다면, 그 금액은 매매계약서에 특약이 없어도 양도가액에 포함될 수 있습니다. 심판원은 세무조사 확인서의 증거가치와 회수가능성 입증 부족을 들어 청구를 모두 기각했습니다. 계약서에 목적을 쓰지 않은 것이 오히려 불리하게 작용한 사례입니다.
농지를 합쳤다 반씩 쪼개 해를 넘겨 팔았더니, 하나의 거래로 묶여 자경농지 감면 한도가 적용됐습니다 (조심 2026부1123)
두 필지를 합병한 뒤 2주 만에 면적과 가격이 거의 같게 재분할하고, 같은 매수인에게 2021년과 2022년으로 나눠 양도한 사안입니다. 심판원은 합병·재분할 시점이 양도 직전이었고 위성사진상 처음부터 하나의 농경지로 관리되어 온 점 등을 들어 두 건을 하나의 거래로 보아 감면 종합한도를 적용한 과세를 정당하다고 판단했습니다.
땅은 아버지, 건물은 아들 명의로 두고 수용됐는데 양도세가 나왔습니다 (조심 2025중4473)
같은 세대 안에서 주택 건물은 아들이, 그 부수토지는 아버지가 따로 소유하다가 전부 수용된 사안입니다. 아들이 거주주택 비과세 요건을 갖췄어도 토지만 소유한 아버지에게 그대로 비과세를 적용할 근거는 없고, 세대가 임대주택을 함께 보유하고 있었기 때문에 수용에 따른 거주요건 면제도 적용되지 않는다고 보아 심판청구가 기각됐습니다.
조정대상지역 갈아타기, 새 집에 전입 안 하면 일시적 2주택 비과세가 날아갑니다 (조심 2025중4302)
조정대상지역 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 사면, 취득일부터 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고까지 마쳐야 종전주택 비과세가 인정되던 시기가 있었습니다. 임차인 승계, 배우자 근무지, 자녀 돌봄, 상생임대주택을 모두 내세웠지만 심판원은 전부 받아들이지 않고 기각했습니다. 양도세 0원으로 신고한 지 4년 가까이 지나 고지서가 나왔다는 점도 함께 보셔야 합니다.
임대하던 건물이 수용됐는데 취득가액에서 감가상각비를 또 빼라고 합니다 (조심 2026중0568)
공익사업 수용으로 임대건물을 넘기고 양도세를 신고했더니, 세무서가 취득가액에서 감가상각누계액을 빼야 한다며 수정신고를 안내했습니다. 감정평가에서 이미 감가상각을 반영했으니 이중차감이라는 주장은 받아들여지지 않았습니다. 임대사업에 쓰던 건물을 팔거나 수용당할 때 반드시 확인해야 할 계산 구조를 정리했습니다.
비과세 받으려 조카에게 넘긴 집, 매매대금이 되돌아오면 가장매매로 봅니다 (조심 2025중4386)
1세대 1주택 비과세를 받으려고 양도 직전 다른 주택을 조카에게 판 사례입니다. 계약금과 잔금이 하루 만에 딸 계좌를 거쳐 매수인 측으로 되돌아간 흐름이 확인되면서 가장매매로 인정되어 비과세가 부인되고 40% 부정 무신고가산세까지 유지됐습니다. 특수관계인 간 주택 매매에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
집만 수용되고 땅만 남았는데, 5년 지나 팔면 1세대1주택 비과세가 안 됩니다 (조심 2026인2403)
도시개발사업으로 주택만 수용되고 나대지로 남은 부수토지를 9년 뒤에 양도한 사건입니다. 심판원은 소득세법 시행규칙이 정한 5년을 불변기간으로 보아 1세대1주택 비과세를 인정하지 않았습니다. 사업 진행 중에도 토지 매도가 가능했다는 점이 결론을 갈랐습니다.
20년 전 산 상가를 팔았더니 세무서가 옛 계약서를 부인했습니다 (조심 2026구1574)
2003년에 취득한 상가를 2024년에 양도하면서 당시 매매계약서상 금액으로 취득가액을 신고했는데, 감사에서 이를 부인당하고 임대업 장부에 적힌 가액으로 경정된 사건입니다. 조세심판원은 계약서 원본과 영수증의 문서감정 결과, 과거 분할양도 때 같은 계약서를 과세관청이 인정한 사실 등을 근거로 부과처분을 취소했습니다. 오래된 부동산의 취득가액 입증에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
경매로 집이 넘어가 한 푼도 못 받았는데 양도세 고지서가 날아왔습니다 (조심 2026전1196)
임의경매로 부동산이 팔리고 매각대금이 전부 채권자에게 배당돼 손에 쥔 돈이 없어도 양도소득세는 과세됩니다. 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻었다고 보기 때문입니다. 심판원은 청구를 기각했고, 이 글은 왜 그런지와 이런 상황에서 가산세를 줄이고 취득가액을 지키는 방법을 정리합니다.
직접 지은 건물 팔 때 환산취득가액 썼다가, 대출용 감정가로 뒤집혔습니다 (조심 2026전0658)
축사를 신축한 뒤 1년 2개월 만에 양도하면서 건물 취득가액을 환산취득가액으로 신고했지만, 신축 직후 농협 대출 담보용으로 받아 둔 감정평가서가 취득가액으로 적용되어 양도세가 경정되었습니다. 심판원은 취득일 전후 3개월 이내 감정가액이 있으면 환산취득가액은 쓸 수 없다고 보아 청구를 기각했습니다. 신축 공사비 증빙 보관이 왜 중요한지 보여주는 사례입니다.
농지를 필지로 나눠 해를 넘겨 팔았는데, 자경농지 감면이 한 해치로 묶였습니다 (조심 2026전0159)
8년 자경농지를 세 필지로 나눠 매수인 세 팀에게 팔고 잔금일을 두 해로 갈라 감면을 두 번 받으려 했으나, 심판원은 하나의 거래로 보아 감면한도 1억원만 인정했습니다. 계약금 선입금일, 잔금 동시지급, 중개수수료 일괄 발급, 가등기 설정이 결론을 갈랐습니다.
30년 보유한 재건축 아파트, 실제로 안 살았다면 장기보유공제는 30%뿐입니다 (조심 2026서1126)
1994년에 산 집을 2024년 조합원입주권 상태로 팔면서 장기보유특별공제 80%를 적용해 신고했지만, 세무조사에서 거주 사실이 없다는 이유로 30%로 깎였습니다. 배우자의 해외 근무라는 부득이한 사유를 주장했으나 심판원은 기각했습니다. 1세대 1주택 비과세의 거주요건 예외와 장기보유특별공제 표2의 거주요건은 전혀 다른 규정이기 때문입니다.
재개발 예정 주택을 새로 사고 전입을 못 했다면, 일시적 2주택 비과세가 통째로 날아갑니다 (조심 2026서0370)
조정대상지역에서 새 집을 산 뒤 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 종전주택 비과세가 유지되던 시기의 사건입니다. 취득 당일 전 소유자와 새로 전세계약을 맺어 들어갈 방이 없었고, 관리처분계획인가 고시로 전입이 불가능해졌다는 주장도 받아들여지지 않아 심판청구는 기각되었습니다. 신규주택에 임차인이 있는 상태로 매수할 때 무엇을 먼저 확인해야 하는지 짚었습니다.
입주권 증여받아 지은 새 아파트, 2년 거주 안 하면 비과세 못 받습니다 (조심 2026인0743)
조정대상지역 지정 전에 부친에게서 조합원입주권을 증여받았어도, 그 입주권으로 완성된 주택의 취득시기는 사용승인일로 봅니다. 사용승인일 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 채워야 1세대 1주택 비과세가 되고, 나중에 조정대상지역에서 해제되어도 결론은 달라지지 않습니다. 심판원은 청구를 기각했습니다.
상가 팔면서 임차인에게 준 명도비, 건물분만 경비로 넣었다가 전부 부인됐습니다 (조심 2026서1135)
토지와 건물을 함께 판 뒤 임차인 퇴거에 쓴 명도비를 건물분 필요경비로만 넣었다가, 과세관청이 토지와 건물 양도가액 비율로 안분하고 토지분은 부인했습니다. 심판원은 명도비는 매매계약상 인도의무 이행 비용이라 부동산 전체의 공통 양도비용이라며 기각했습니다. 토지를 환산취득가액으로 신고하면 그 비용은 사실상 사라진다는 점도 함께 짚습니다.
농지를 필지 쪼개 두 해에 나눠 팔았는데 자경감면 한도가 한 번만 인정됐습니다 (조심 2025중3605)
1992년에 산 농지를 양도 직전에 필지 분할해 2020년과 2021년에 나눠 팔고 8년 자경감면을 두 번 적용했지만, 심판원은 실질이 하나의 거래라며 감면 한도를 한 과세기간분으로 묶었습니다. 소급 작성한 취득 계약서도 인정받지 못해 환산취득가액이 적용됐습니다. 왜 갈렸는지, 무엇을 미리 챙겨야 하는지 정리했습니다.
일시적 2주택인데 새 집에 전입을 안 했다고 양도세가 나왔습니다, 잔금일이 밀린 게 이유였습니다 (조심 2025서4129)
조정대상지역 종전주택을 팔기 전에 조정대상지역 신규주택을 취득했다면, 과거에는 신규주택에 1년 내 세대 전원이 이사하고 전입신고까지 마쳐야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있었습니다. 매수인 사정으로 잔금일이 밀려 두 집이 57일간 겹친 사안에서 심판원은 비과세도, 가산세 감면도 인정하지 않았습니다. 계약서 날짜 관리가 왜 결정적인지 짚었습니다.
이름만 빌려준 땅인데 양도세 고지서가 왔습니다, 명의신탁 입증으로 취소된 사례 (조심 2025인3905)
개발업자에게 이름을 빌려준 토지가 팔리자, 등기부상 명의자였던 청구인에게 8년 뒤 양도소득세가 고지됐습니다. 조세심판원은 명의신탁자의 진술서, 형사판결, 위임장, 대출이자 대납 내역을 종합해 실질 소유자가 따로 있다고 보고 처분을 전부 취소했습니다. 명의만 빌려줬다는 주장을 어떤 증거로 뒷받침해야 하는지 실무 기준을 정리했습니다.
용역 대가로 받은 땅, 증여세는 취소됐지만 취득가액은 공시지가로 계산됩니다 (조심 2025인1661)
어머니가 받을 땅을 아들이 받았다며 증여세가 부과됐지만, 심판원은 개발 관련 용역의 대가로 받은 것이라며 증여세를 취소했습니다. 다만 현물로 받은 토지의 취득가액은 환산취득가액이 아니라 개별공시지가로 보아 양도소득세 부과는 그대로 유지됐습니다. 대가로 부동산을 받는 순간 무엇을 해두어야 하는지 알려주는 사건입니다.
땅 성토·옹벽 공사비, 세금계산서만 있으면 필요경비로 인정될까요 (조심 2026구0013)
토지를 팔면서 성토·옹벽 공사비를 자본적지출로 넣어 양도차익이 없다고 신고했지만, 조세심판원은 전액 필요경비 불산입 처분이 정당하다고 보았습니다. 세금계산서와 계약서, 대표자 확인서가 모두 있었는데도 기각된 이유는 대금이 본인 계좌에서 나가지 않았고 공사 시점이 계약서와 맞지 않았기 때문입니다. 토지 공사비를 경비로 넣으려는 분이라면 지금 무엇을 갖춰야 하는지 확인해 보세요.
상속주택 있는 상태에서 재건축 입주권을 먼저 팔았는데 비과세가 안 된다고 합니다 (조심 2025인3294)
아버지에게 증여받은 집과 상속받은 집이 같은 재건축 단지에 있어 둘 다 조합원입주권으로 바뀐 뒤, 증여받은 쪽 입주권을 먼저 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고한 사건입니다. 조세심판원은 상속주택 특례는 '주택'을 양도할 때 적용되는 규정이므로 입주권 양도에는 쓸 수 없다며 기각했습니다. 관리처분계획인가일이 지나는 순간 자산의 성격이 바뀐다는 점을 미리 알아야 손해를 막을 수 있습니다.
신규주택에 실제로 살았는데 전입신고를 안 했다면, 일시적 2주택 비과세가 취소됩니다 (조심 2026부0369)
조정대상지역 종전주택을 팔면서 일시적 2주택 비과세로 0원 신고했으나, 신규주택에 세대 전원이 전입신고를 하지 않아 3년 뒤 가산세까지 포함해 경정고지된 사건입니다. 관리비·차량등록·입주확인서로 실거주를 입증해도 전입신고라는 형식요건이 빠지면 특례가 배제된다는 점, 근무상 형편과 취학 예외의 범위가 얼마나 좁은지를 정리했습니다.
새 집 사고 일주일 뒤 옛집을 팔았는데 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2025중3034)
조정대상지역에서 신규주택을 취득한 뒤 불과 일주일 만에 종전주택을 양도했지만, 신규주택에 세대전원이 이사하고 전입신고를 하지 않아 일시적 2주택 비과세 특례가 배제되었습니다. 임차인이 있어 들어갈 수 없었다는 주장도 '전 소유자의 임차인'이 아니어서 인정되지 않았습니다. 잔금일 순서와 전입요건을 어떻게 관리해야 하는지 정리했습니다.
내 가족 법인에 집을 팔았다가 되샀더니, 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024부5988)
부부가 100% 가족 법인에 거주주택을 팔고 전세로 눌러앉은 뒤, 다른 주택을 1세대1주택 비과세로 팔고 약 두 달 만에 그 집을 되샀습니다. 등기와 취득세, 재산세, 감정평가, 이사회 의사록까지 갖췄지만 조세심판원은 가장행위로 보고 비과세를 배제한 처분을 그대로 인정했습니다. 무엇이 결론을 갈랐는지 짚습니다.
등기에 내 이름이 없었는데 양도소득세가 나왔습니다, 확인서 한 장이 지분을 만들었습니다 (조심 2025서4444)
등기부에는 다른 사람 이름만 있었지만, 과거에 서명한 정산자료와 확인서, 그리고 매각 직후 받은 돈 때문에 지분 3분의 1의 실제 소유자로 인정되어 양도소득세가 부과된 사건입니다. 형사에서 무죄가 확정되어도 과세는 그대로 유지될 수 있다는 점, 뒤늦게 만든 대여금 합의서는 신빙성을 인정받기 어렵다는 점이 핵심입니다.
공부상 업무시설인 오피스텔, 집 팔 때 주택 수에 잡혀 1세대 1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026구1255)
부부 공동명의 오피스텔을 상가임대업 사업용 자산으로 신고해 왔지만, 심판원은 전입신고된 임차인과 전세권·주택임차권 설정 이력을 근거로 일부 호실이 주거용으로 쓰였다고 보아 주택으로 판단했습니다. 그 결과 살던 집 양도에 대한 1세대 1주택 비과세가 부인되었습니다. 오피스텔을 보유한 1주택자가 집을 팔기 전 반드시 확인해야 할 기준을 정리했습니다.
업무용으로 임대한 오피스텔, 1세대 1주택 비과세를 날렸습니다 (조심 2026중0931)
임대차계약서에 "업무시설"이라 쓰고 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록·부가세 신고까지 했지만, 심판원은 배우자 명의 오피스텔을 주택으로 보아 종전주택의 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분이 옳다고 판단했습니다. 계약서의 용도나 특약이 아니라 양도 당시 실제 사용 현황과 주거 적합 구조가 결론을 갈랐습니다.
딸에게 아파트를 싸게 넘겼더니 같은 단지 다른 집 거래가로 양도세가 다시 계산됐습니다 (조심 2026서1144)
부모가 자녀에게 아파트를 시가보다 낮은 값에 양도하면, 실제 계약서 금액이 아니라 같은 단지의 유사 아파트 거래가액이 양도가액이 됩니다. 이 사건에서는 후보 아파트가 둘 있었는데, 계약일이 더 가까운 집이 아니라 공동주택가격이 동일한 집이 시가로 채택됐고 청구는 기각됐습니다. 가족 간 부동산 거래 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
20년 전 리모델링 공사비, 간이영수증만 들고 양도세 신고하면 이렇게 됩니다 (조심 2025서2296)
20년 보유한 상가건물을 팔면서 증축 공사비와 취득 당시 임차인에게 준 명도비를 필요경비로 신고했는데 세무조사에서 전부 부인당한 사건입니다. 심판원은 공사비는 건축물대장과 계좌의 대체출금 흔적을 근거로 재조사하라고 결정했지만, 명도비는 자본적 지출이 아니라며 기각했습니다. 증빙이 왜 갈렸는지가 핵심입니다.
농지 대토로 양도세 전액 감면받았는데, 3년 뒤 근로소득 때문에 추징됐습니다 (조심 2025인4378)
논을 팔고 더 넓은 논을 사서 농지대토 감면으로 양도소득세를 전액 감면받았지만, 종전농지와 대토농지 경작기간을 합쳐 8년이 되기 전 해의 총급여가 3,700만원을 넘어 감면이 전부 추징됐습니다. 소득기준은 월별로 나누지 않고 과세기간(1년) 전체를 경작기간에서 빼며, 대토농지 경작 개시일이 늦어질수록 사후관리 위험이 커진다는 점을 보여준 결정입니다.
20년 전 분양권 사서 지은 상가, 양도세 취득가액을 인정받지 못했습니다 (조심 2026인0094)
오래전 토지 분양권을 여러 단계 거쳐 사들여 상가를 지은 뒤 양도한 사안입니다. 청구인이 제시한 매매계약서와 수표 출금 자료는 배척되고, 시행사 동의가 남은 권리의무승계계약서와 중간 거래자들의 양도세 신고내역을 근거로 취득가액이 다시 계산되었습니다. 취득 증빙을 어떻게 남겨야 하는지 보여주는 사례입니다.
어머니에게 재건축 입주권을 증여받았는데, 보유기간을 준공일부터 다시 세라고 합니다 (조심 2026구1568)
관리처분계획인가일 이후에 증여받은 것은 '주택'이 아니라 '조합원입주권'이어서, 신축주택의 취득시기는 증여일이 아니라 사용승인일(준공일)로 계산됩니다. 이 사건 청구인은 증여 후 6년이 지나 팔았지만 준공 후 1년 2개월 만의 양도로 처리되어 1세대 1주택 비과세는 물론 단기양도 중과세율까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다.
업무용이라 믿었던 오피스텔이 주택으로 잡혀 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024중5647)
배우자 명의 오피스텔을 처남에게 작업실로 쓰게 했는데, 세무조사에서 주택으로 판정되어 22년 보유한 아파트의 1세대 1주택 비과세가 부인됐습니다. 입주자 신고, 관리비 내역, 생필품 배송기록, 주택임대사업자 등록이 결정적이었습니다. 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 팔기 전 무엇을 점검해야 하는지 정리했습니다.
도시개발사업 환지받았는데 청산금 받았다면 양도세 나옵니다, 상계도 안 됩니다 (조심 2026광0119)
도시개발사업으로 땅이 환지되면서 청산교부금과 청산납부금이 동시에 발생한 사례입니다. 납세자는 두 금액을 상계한 차액만 과세대상이라며 경정청구를 했지만, 심판원은 교부청산금 전액이 유상양도에 해당한다며 기각했습니다. 환지는 양도가 아니라는 규정만 믿고 신고를 생략하면 가산세까지 붙을 수 있습니다.
10년 전 직접 지은 건물 팔았더니 공사비를 못 믿겠다고 합니다, 계좌이체 내역만으로 취득가액이 될까 (조심 2025중4374)
직접 신축한 건물을 오랜 시간이 지나 양도할 때, 세무서는 도급계약서와 세금계산서에서 확인되는 금액만 취득가액으로 인정하고 나머지를 부인하는 경우가 많습니다. 이 사건에서 심판원은 적격증빙이 없더라도 공사책임자에게 보낸 돈이 시공사로 흘러간 것이 확인되면 공사비로 일응 추정할 수 있다고 보아 재조사를 명했습니다. 다만 인정 한도는 계좌이체가 확인되는 구간으로 제한됐습니다.
직장 가까워 산 집 때문에 2주택 중과, 근무상 형편으로 인정받지 못했습니다 (조심 2025인4438)
편도 2시간 출퇴근을 줄이려 직장 근처 미분양 아파트를 산 뒤 종전 주택을 팔았지만, 조정대상지역 2주택 중과세율과 장기보유특별공제 배제 처분이 그대로 유지됐습니다. 세법이 말하는 '근무상의 형편'은 직장의 변경이나 전근 등으로 문언이 한정되어 있어, 본인의 출퇴근 편의나 가족 간병은 부득이한 사유로 인정되지 않았습니다.
임차인 있는 집을 사서 2년 안에 들어가면 된다고 믿었는데, 일시적 2주택 비과세가 부인됐습니다 (조심 2026서0567)
조정대상지역 주택을 보유한 부부가 임차인이 있는 신규주택을 취득한 뒤 종전주택을 팔고 비과세 신고를 했지만, 전입기한을 약 3개월 넘겨 양도소득세가 부과됐습니다. 승계 임대차가 있으면 2년까지 여유가 있다는 해석은 받아들여지지 않았고, 조세심판원은 청구를 기각했습니다. 전입기한을 어느 날짜부터 세는지, 양도일 하루 차이가 왜 결론을 바꾸는지 정리했습니다.
공동명의 땅을 서로 맞바꿨더니 양도세가 다시 나왔습니다, 취득가액까지 기준시가로 (조심 2026부1584)
공유 토지 지분을 서로 교환했지만 계약서에 평가액도 정산도 없었던 사건입니다. 심판원은 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 양도가액을 기준시가로 추계해야 하고, 그렇게 되면 소득세법 제100조 제1항의 동일기준 원칙에 따라 증빙으로 확인되는 실지취득가액도 배제하고 취득가액까지 기준시가를 적용해야 한다고 보아 기각했습니다.
매수인이 대신 낸 아파트 미납 할부금, 양도가액에만 더해 세금이 나왔다면 (조심 2026인0914)
매수인이 대신 납부한 분양 미납 할부금을 과세관청이 양도가액에만 가산해 단기보유 70% 세율로 양도소득세를 매긴 사건입니다. 조세심판원은 같은 금액이 청구인의 취득가액에도 포함된다고 보아 부과처분을 전부 취소했습니다. 계약서에 적히지 않은 인수 채무를 어떤 증빙으로 입증하는지가 결론을 갈랐습니다.
조카에게 집 팔며 대출용 업계약서 썼다가 1세대 1주택 비과세가 통째로 날아갔습니다 (조심 2026광1688)
매수인의 대출 한도를 맞추려고 실제보다 높은 금액으로 계약서를 쓴 것이 화근이 됐습니다. 조세심판원은 금융기관이 담보평가를 위해 받은 감정가액을 양도 당시 시가로 보아 특수관계인 저가양도(부당행위계산)를 인정했고, 허위계약서 작성을 이유로 1세대 1주택 비과세를 전부 배제한 처분도 정당하다고 판단했습니다. 옥탑층 주거 사용으로 다가구주택 요건까지 깨진 사안입니다.
57년 보유한 제주 농지, 8년 자경감면이 부인됐습니다. 주민등록이 갈랐습니다 (조심 2026인1571)
1964년에 산 농지를 2021년에 팔면서 8년 자경농지 감면을 적용해 신고했지만, 농지 소재지에 8년 이상 거주한 기록이 공부에서 확인되지 않아 감면이 전부 부인됐습니다. 친족 확인서만으로는 재촌을 인정받지 못했고, 경작 사실을 뒷받침할 자료도 없었습니다. 오래 보유한 농지일수록 재촌과 자경 증빙을 양도 전에 정리해 두어야 하는 이유를 짚었습니다.
대토보상 받고 감면까지 받았는데, 등기원인이 '매매'라서 세금이 추징됐습니다 (조심 2026중0308)
공익사업으로 토지를 넘기고 조성토지로 보상받으면 양도소득세 감면을 받을 수 있지만, 대토로 받은 땅의 소유권이전등기 원인이 '대토보상'이 아니라 '매매'로 적혀 있으면 감면세액이 추징됩니다. 실질이 대토라는 주장은 받아들여지지 않았고, 심판원은 등기원인을 경정하면 구제받을 수 있다는 점까지 짚었습니다. 대토보상 감면을 신고했다면 등기부부터 확인해야 합니다.
주택 수 줄이려 모친에게 판 아파트, 대금이 안 오갔다면 가장매매로 봅니다 (조심 2026전2222)
일시적 1세대 2주택 비과세를 받으려고 보유 주택을 모친에게 넘겼지만, 매매대금이 실제로 오가지 않고 각종 비용을 자녀가 대신 냈으며 3년 뒤 다시 손녀에게 되팔린 점 때문에 가장매매로 판단돼 비과세가 부인되고 심판청구가 기각된 사례입니다. 가족 간 주택 매매에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
근린생활시설로 등록된 2층을 주택으로 썼다면, 다가구주택 비과세가 깨집니다 (조심 2025전4430)
공부상 주택은 3개층이었지만 근린생활시설로 등록된 2층을 실제 주거용으로 사용한 사실이 확인되어, 다가구주택 요건인 '주택으로 쓰는 층수 3개층 이하'를 충족하지 못한다고 본 사례입니다. 세무서가 한 차례 조사에서 신고를 시인하고 종결했더라도 상급관청 감사로 과세가 뒤집힐 수 있다는 점, 옥탑·증축 부분의 면적이 층수 산입 여부를 가른다는 점을 함께 정리했습니다.
임대 준 오피스텔 때문에 종전주택 1세대 1주택 비과세가 날아갔습니다 (조심 2026서1458)
공부상 업무시설인 오피스텔을 임대 중이었는데, 임차인이 실제로 거주했다는 사실이 확인되어 주택으로 판정되었습니다. 그 결과 먼저 팔았던 종전주택의 1세대 1주택 비과세가 배제되었고, 일시적 2주택 특례도 신규주택 전입신고 요건을 못 채워 기각되었습니다. 오피스텔을 끼고 집을 갈아타려는 분이라면 반드시 읽어야 할 결정입니다.
땅 팔고 지급한 컨설팅비, 양도세 필요경비에서 빠졌습니다 (조심 2026인1611)
토지를 양도하면서 공인중개사 수수료와 별도로 컨설팅업체에 지급한 비용을 필요경비로 신고했다가 감사에서 전액 부인된 사건입니다. 심판원은 신고 당시 컨설팅비라고 소명해 놓고 불복 단계에서 중개수수료라고 말을 바꾼 점, 지급처가 중개사무소 등록이 없는 법인인 점 등을 들어 기각했습니다. 지급 사실보다 지급의 성격을 증명하는 자료가 결론을 갈랐습니다.
건물 철거하고 땅만 팔았는데, 나중에 건물값도 인정해달라 하면 안 됩니다 (조심 2026소0008)
매수자 요구로 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 넘긴 뒤, 매매대금에 건물값이 포함됐다며 기준시가 안분과 환산취득가액 적용을 구한 경정청구가 기각되었습니다. 계약서 목적물에 건물이 없고 잔금일 전에 이미 멸실되었다는 점이 결론을 갈랐습니다. 계약 단계에서 무엇을 남겨야 하는지 정리했습니다.
20년 전 취득한 땅과 건물, 계약서가 없으면 환산취득가액으로 갑니다 (조심 2026구0573)
20여 년 전 배우자와 공동으로 산 토지에 건물을 신축해 유치원으로 쓰다 양도한 뒤, 실지거래가액으로 취득가액을 인정해 달라고 경정청구했으나 기각된 사례입니다. 계좌에서 돈이 나간 기록, 취득 1년 뒤 받은 감정평가서, 시공사 대표 자녀 계좌로 보낸 공사대금만으로는 실지거래가액이 인정되지 않았습니다. 오래된 부동산을 팔기 전 어떤 증빙을 확보해야 하는지 짚어 드립니다.
마을 계 명의로 등기된 땅을 팔았는데, 양도세는 계원 각자가 아니라 단체가 냅니다 (조심 2026전1417)
68명 계원이 40여 년간 균등 지분으로 공유해 온 땅이라며 계원별 양도소득세 신고를 주장했지만, 조세심판원은 단체 명의 등기, 총회 2/3 찬성 의결, 규약상 분배규정 부재를 근거로 단체를 1거주자로 보아 과세한 처분이 옳다고 판단했습니다. 마을 계나 종중 명의 토지를 팔기 전에 무엇을 정비해야 하는지 정리했습니다.
비과세 받으려 친척에게 잠깐 넘긴 집, 8년 뒤 본세보다 큰 가산세로 돌아왔습니다 (조심 2026소1161)
1세대 1주택 비과세를 받으려고 다른 한 채를 처남댁 앞으로 형식만 넘겨두었다가, 8년 뒤 세무조사에서 가장매매로 밝혀져 부당무신고가산세와 납부지연가산세까지 부과된 사건입니다. 심판원은 거짓 계약서 작성과 자금 순환을 부정행위로 보아 청구를 기각했습니다. 왜 가산세가 본세보다 커졌는지, 과세가 늦어진 책임을 납세자가 왜 지게 되는지 정리했습니다.
경매로 여러 필지 한꺼번에 낙찰받고 일부만 팔았다면, 취득가액 안분 기준이 문제됩니다 (조심 2026부0933)
경매로 13필지를 한 건에 낙찰받은 뒤 그중 4필지만 양도한 사람이, 취득가액을 법원 경매 감정평가액 기준으로 안분해 달라며 경정청구했지만 거부됐습니다. 감정평가액은 법이 정한 인정기간을 벗어났고, 여러 차례 유찰 후 낙찰된 가액과도 큰 차이가 있다는 이유입니다. 일괄취득 부동산을 나눠 팔 계획이라면 취득한 해에 무엇을 준비해야 하는지 이 사건이 정확히 보여줍니다.
직접 지은 집을 팔았는데 공사비를 인정 못 받았다면, 표준건축비가 남긴 반전 (조심 2026인1600)
다가구주택을 신축해 보유하다 양도한 뒤 건물 취득가액을 두고 다툰 사건입니다. 과세관청이 인정한 건물 취득가액이 국토교통부 고시 표준건축비의 절반 수준이고 시가표준액보다도 낮다는 점, 그리고 계좌 출금 내역에 항목별 지급 사유를 정리해 제출한 점이 받아들여져 재조사 결정이 났습니다. 신축 건물을 파는 분이라면 증빙 관리와 수정신고 전략에서 무엇이 결론을 갈랐는지 확인해 두셔야 합니다.
매매계약 해제 판결 받았는데도 양도세가 나왔습니다, 등기를 되찾지 못하면 과세됩니다 (조심 2026구1253)
잔금을 못 받아 계약을 해제하고 법원에서 소유권이전등기 말소 판결까지 받았지만, 근저당권 경매로 토지가 제3자에게 넘어가 등기가 돌아오지 않은 사안입니다. 심판원은 등기가 실제로 회복되지 않았고 매도인이 손해배상채권을 취득한 이상 양도로 본다며 기각했습니다. 계약 해제로 양도세를 지울 수 있는지는 판결문이 아니라 등기부가 결정합니다.
땅을 서로 바꿨을 뿐인데 양도세가 늘었습니다, 교환계약서에 가액을 안 적으면 생기는 일 (조심 2026부1584)
공유하던 토지 지분을 맞바꾼 뒤 양도가액은 기준시가로, 취득가액은 실제 지출액으로 신고했다가 경정 고지를 받은 사건입니다. 조세심판원은 계약서에 가액 기재가 없고 시가감정과 정산절차도 없었다면 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 취득가액에도 기준시가를 적용한 처분이 정당하다고 판단했습니다.
교회 이름으로 된 땅을 팔았는데 개인처럼 양도세가 나왔습니다 (조심 2026서1820)
50년 넘게 종교활동에 쓴 땅을 팔았지만, 양도 당시 '법인으로 보는 단체' 승인을 받지 않았다는 이유로 1거주자로 보아 양도소득세가 부과되었고 심판청구는 기각됐습니다. 사후에 승인을 받아도 소급되지 않고, 세무서 안내가 없었다는 사정만으로 가산세도 면제되지 않습니다.
잔금 못 받고 등기부터 넘겼다가 계약 해제했는데, 양도세는 환급되지 않았습니다 (조심 2026서2267)
매매대금을 한 푼도 받지 못해 법원에서 계약 해제와 말소등기 화해권고결정까지 받았지만, 등기부상 소유권이 되돌아오지 않아 양도세 경정청구가 기각된 사건입니다. 심판원은 계약이 해제됐다는 판결문이 아니라 '권리를 실질적으로 회복했는지'를 기준으로 봤습니다. 잔금 전 등기 이전, 가액배상 화해, 회수불능 입증이 왜 결론을 갈랐는지 정리했습니다.
상속받은 시골집이 있는데 나중에 산 집을 팔았습니다, 1세대1주택 비과세가 부인된 이유 (조심 2026중1834)
배우자에게 상속받은 시골 단독주택을 보유한 상태에서 뒤에 다른 주택을 사서 그 주택을 양도했다면, 상속주택특례의 일반주택 요건인 '상속개시 당시 보유한 주택'에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 농어촌주택특례와 귀농주택특례도 거주기간과 세대전원 전입 요건에서 모두 막혔습니다. 취득 순서가 결론을 가른 사건입니다.
부모님 집 2층에 살면서 세대분리 주장, 1세대 1주택 비과세가 부인된 이유 (조심 2026소1545)
부모 소유 단독주택 2층에 살면서 소득도 지출도 따로였다고 주장했지만, 외부에서 2층으로 바로 들어가는 출입문이 없고 싱크대 등 취사시설이 없다는 점 때문에 동일세대로 판단되어 1세대 1주택 비과세가 부인된 사례입니다. 세대분리는 마음가짐이 아니라 구조와 정산 증빙으로 증명해야 한다는 점을 보여줍니다.
배우자에게 증여받은 도로 지분, 되팔았더니 양도세가 나왔습니다 (조심 2025소4020)
요양원 공동사업이 무산되자 맹지 문제를 풀려고 가족과 구성원끼리 도로 지분을 정리하고, 배우자에게서 절반을 증여받아 이듬해 전부 매각한 사안입니다. 심판원은 맹지와 도로부지는 가치가 달라 공유물 분할이 아니라 지분 교환, 즉 양도라고 보았고 증여재산가액에 취득세를 더한 금액을 취득가액으로 한 과세를 그대로 유지했습니다. 증여세를 신고하지 않으면 취득가액이 공시지가로 굳어진다는 점이 핵심입니다.
농지를 두 해에 나눠 팔았더니 세무서가 "하나의 거래"라며 과세, 심판원이 취소한 사례 (조심 2026전1426)
자경농지 감면 한도(1년 1억원)를 의식해 필지를 나눠 두 과세연도에 걸쳐 판 거래를, 세무서가 사실상 하나의 거래로 보아 한 해에 몰아 과세했습니다. 조세심판원은 오래전부터 분리된 개별 필지를 별도 계약으로 매수인도 다르게 양도한 것이라며 처분을 취소했습니다. 어디까지가 인정되고 어디부터가 부인되는지 가른 기준을 정리했습니다.
해외 체류가 길어진 사이 국내 집을 팔았는데 1세대 1주택 비과세가 부인됐습니다 (조심 2026소1090)
국내에 사업자등록과 4대보험, 대출 상환 내역이 있어도 최근 5년 국내 체류가 68일뿐이고 주민등록부에 국외 거주로 등록돼 있으면 비거주자로 판정될 수 있습니다. 이 사건은 1세대 1주택 비과세가 배제된 데다 취득 계약서를 찾지 못해 환산취득가액까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다. 해외 체류 중 국내 주택을 정리하려는 분이 미리 확인해야 할 증빙을 정리했습니다.
이혼 재산분할로 임대주택을 넘겨 임대기간 5년을 15일 못 채웠습니다, 거주주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026전0787)
거주주택을 팔 때 1세대1주택 비과세 특례를 받았지만, 함께 보유한 장기임대주택을 이혼 재산분할로 전 배우자에게 넘기면서 임대기간 5년을 15일 남기고 채우지 못한 사건입니다. 심판원은 비과세 특례 자체는 인정하지 않았지만, 15일 차이와 계속 임대된 사정을 들어 과소신고가산세는 감면했습니다. 거주주택 비과세는 양도한 뒤에도 끝나지 않는다는 점을 보여주는 결정입니다.
도시개발구역 지정 고시 뒤에 팔았는데 양도세 감면이 부인됐습니다 (조심 2026소0910)
도시개발구역 지정 고시가 났고 내 토지가 편입 명세에도 들어 있어 공익사업용 토지 감면을 적용해 신고했지만, 매수 법인이 시행자로 지정된 날은 매매계약 뒤였습니다. 심판원은 감면과 가산세 감면 모두 기각했습니다. 감면의 기준일은 구역 지정 고시일이 아니라 시행자 지정일이라는 점을 확인한 사건입니다.
해외에 사는 동안 국내 집을 팔았더니 비거주자라며 1세대1주택 비과세를 빼앗겼습니다 (조심 2026중1241)
일본에서 10년 가까이 지낸 사람이 국내 주택을 팔고 1세대1주택 비과세로 신고했는데, 세무서는 체류일수가 짧다는 이유로 비거주자로 보아 양도세를 고지했습니다. 조세심판원은 외국 국적이나 영주권을 취득하지 않고 국내에 주소를 유지했으며 실제로 귀국해 생활 근거를 회복한 점을 들어 처분을 전부 취소했습니다. 거주자 판정은 체류일수만으로 결정되지 않습니다.
20년 전 리모델링 공사비, 증빙 없으면 양도세 필요경비로 한 푼도 못 씁니다 (조심 2026중0265)
건물 외벽 리모델링을 실제로 했다는 사실은 사진으로 인정됐지만, 공사비를 지출한 금융증빙·세금계산서·도급계약서가 하나도 없어 필요경비가 전액 부인되고 가산세까지 확정된 사건입니다. 공사 사실 인정과 공사비 인정은 별개라는 점, 오래된 지출은 팔기 전에 미리 증빙을 복원해야 하는 이유를 정리했습니다.
감정평가 2건 받아 가족 법인에 팔았는데, 3개월 뒤 제3자 매각가로 세금이 나왔습니다 (조심 2024중5657)
감정평가법인 두 곳의 평균액으로 특수관계 법인에 토지를 넘겼지만, 그 법인이 3개월도 안 되어 제3자에게 훨씬 높은 값에 팔자 그 제3자 거래가액이 앞선 거래의 시가로 인정되었습니다. 심판원은 명의신탁 사실과 저가양도를 모두 인정해 청구를 전부 기각했습니다. 감정평가서만 믿고 특수관계인 간 거래를 진행하기 전에 반드시 읽어야 할 사례입니다.
등기부에는 1층이 주택인데 1세대 1주택 비과세가 거부됐습니다, 겸용주택 실제 용도 판단 (조심 2026광2121)
등기부와 건축물대장에 1층이 주택으로 올라 있고 주택 면적이 지하층보다 넓어도, 실제로 건물 전체를 사업장으로 썼다면 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 사업자등록상 사업장 면적, 전입·전출 내역, 재산세 과세 구분, 전기 계약종별, 매매계약서 특약이 모두 근거로 쓰였습니다. 양도 후 경정청구로 되돌리려는 분들이 반드시 확인해야 할 사건입니다.
미국 유학 중에 서울 집을 팔았는데 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026서1022)
유학 목적의 일시적 출국이라며 일시적 2주택 비과세를 신고했지만, 조세심판원은 양도일 현재 비거주자라고 보아 청구를 기각했습니다. 국내에 자산과 임대소득이 남아 있어도 세대 전원이 국외로 나가 생계를 같이하는 가족이 국내에 없으면 비과세가 부인될 수 있습니다. 출국 전에 무엇을 정리해야 하는지 짚었습니다.
생활형 숙박시설로 알고 세를 놨는데 주택 수에 잡혔습니다, 1세대1주택 비과세가 깨진 사례 (조심 2026부1774)
공부상 숙박시설·오피스텔이라도 임차인이 1개월을 넘겨 실제 거주했다면 양도소득세에서는 주택으로 봅니다. 반대로 공부상 주택이어도 취사·화장실 설비를 실제로 철거했다면 주택이 아니라고 본 판단도 함께 나왔습니다. 주택 수를 가르는 것은 등기부가 아니라 사용 실질과 증빙입니다.
40년 된 건물 허물고 땅만 팔았는데, 철거비는 양도세 필요경비로 인정되지 않았습니다 (조심 2026소0870)
오래된 목욕탕 건물을 8년간 직접 사업에 쓰다가 노후화로 철거하고 나대지 상태의 토지만 양도한 사안입니다. 조세심판원은 취득 당시부터 토지만 이용할 목적이었음이 명백한 경우가 아니라면 철거비용을 토지의 필요경비로 볼 수 없다며 청구를 기각했습니다. 철거 시점과 사용 이력이 세액을 가른 사건입니다.
양도 직전 집 한 채를 올케에게 넘기고 1세대1주택 비과세, 세무조사에서 통째로 부인됐습니다 (조심 2026부1736)
다른 주택을 가족에게 형식상 넘긴 뒤 남은 집을 1세대1주택 비과세로 팔고, 1년 반 만에 그 집을 다시 사들인 사례입니다. 조세심판원은 대금 수수 내역이 실질적으로 없고 재산세를 원소유자가 계속 냈다는 점 등을 들어 가장매매로 보고 비과세를 배제한 처분이 정당하다고 판단했습니다. 가족 간 명의 이동으로 주택 수를 줄이려는 시도가 어떤 자료로 무너지는지 정리했습니다.
공무원으로 일하며 농사지은 땅, 8년 자경감면이 통째로 날아갔습니다 (조심 2026인1522)
직장 급여가 일정 기준을 넘는 해는 자경기간에서 빼도록 한 규정이 2014년 7월 1일 시행됐고, 그 이후에 농지를 팔면 시행 전 과거 근무기간까지 모두 제외됩니다. 평생 농지 옆에서 살며 농사를 도왔어도 급여 때문에 8년을 못 채우면 감면이 전부 배제되고, 법을 몰랐다는 이유로는 가산세도 면제되지 않습니다.
비과세 받으려 잠깐 넘긴 집, 9년 뒤 가장매매로 뒤집혔습니다 (조심 2026부1576)
2주택자가 한 채를 직장동료에게 넘긴 뒤 나머지 한 채를 1세대1주택 비과세로 팔고, 열 달 뒤 배우자 명의로 그 집을 되사온 사건입니다. 조세심판원은 대출 채무자와 원리금 상환자, 재산세 납부자, 실제 거주자가 모두 그대로였다는 점을 들어 형식상 소유권만 옮긴 가장매매로 보고, 10년 부과제척기간까지 인정해 청구를 기각했습니다.
세무사에게 양도세를 맡겼는데 신고가 안 됐습니다, 가산세도 제가 내야 하나요 (조심 2026인0310)
공장 부지를 팔고 수용 보상금까지 받은 납세자가 세무사에게 신고·납부 자금을 맡겼으나, 그 세무사가 돈만 챙기고 신고를 하지 않아 사기죄로 징역 7년이 확정된 사건입니다. 심판원은 대리인의 잘못은 위임한 납세자에게 돌아간다며 무신고·납부지연 가산세를 그대로 유지했습니다. 왜 범죄 피해자도 가산세를 면하지 못했는지, 어느 시점에 결론이 갈렸는지 정리했습니다.
사찰로 등기된 집을 팔았는데, 주택 면적 8㎡ 차이로 1세대1주택 비과세가 뒤집혔습니다 (조심 2026서0031)
건축물대장에 종교시설로 등재된 건물을 팔고 기타건물로 신고했다가, 상속인이 뒤늦게 1세대1주택 경정청구를 낸 사건입니다. 처분청은 종교시설 면적이 더 크다며 주택 부분만 비과세했지만, 심판원은 1층 집무실을 사실상 주거공간으로 보아 주택 면적이 더 크다고 판단해 건물 전체를 주택으로 인정했습니다. 겸용주택은 공간 하나의 용도 분류가 세액 전체를 바꿉니다.
국세청 예규 믿고 집 팔았는데 잔금 전에 해석이 바뀌었습니다, 비과세 못 받나요 (조심 2026중1615)
주택 2채와 분양권 1개를 보유한 상태에서 종전 국세청 예규를 믿고 매도계약을 체결했지만, 중도금까지 받은 뒤 기획재정부의 상반된 새 예규가 나오면서 비과세가 부정된 사건입니다. 심판원은 예규는 개별 납세자에 대한 공적 견해표명이 아니고 공표 기간도 8개월에 불과해 관행으로 볼 수 없다며 기각했습니다. 양도세 판단 기준일이 왜 잔금일인지, 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
시골집 사놓고 아파트 분양받았다면, 농어촌주택 특례가 안 됩니다 (조심 2026전1848)
농어촌주택 특례는 '농어촌주택을 취득하기 전에 이미 보유하던 일반주택'을 양도할 때만 적용됩니다. 분양계약을 먼저 했더라도 아파트 취득시기는 잔금청산일이므로, 시골집을 먼저 산 뒤 잔금을 치른 아파트는 특례 대상이 아니라고 본 사례입니다. 순서 하나로 비과세가 통째로 사라집니다.
세입자 있는 집을 넘겨받은 걸로 봐서 상생임대주택 특례를 막았다면 (조심 2026부0754)
소유권 취득 당일 세입자와 새로 쓴 전세계약을 두고, 세무서는 '전 소유자에게서 임대인 지위를 승계한 것'이라며 상생임대주택 특례를 부인해 양도세를 고지했습니다. 심판원은 종전 계약서가 존재하지 않고 임차인이 전 소유자 아래에서 실제 거주한 사실도 없다는 점을 근거로 처분을 전부 취소했습니다. 승계인지 신규 계약인지를 가르는 기준이 무엇인지 정리했습니다.
할인분양으로 싸게 받은 아파트, 양도세 취득가액은 등기부 금액이 아닙니다 (조심 2026소1554)
분양계약서와 등기부에는 원래 분양가가 적혀 있지만 실제로는 할인된 금액만 납부한 경우, 양도세 취득가액은 실제 납부액입니다. 심판원은 분양대금 납부서와 계좌이체 내역, 취득세 과세표준을 근거로 과세를 그대로 인정했고, 등기 대행을 믿었다는 이유로 가산세를 깎아 달라는 주장도 받아들이지 않았습니다.
농지 팔 때 계약서 금액을 잘못 적었는데 자경농지 감면까지 날아갔다면 (조심 2026소1783)
부동산거래신고 때 실제와 다른 금액이 적힌 계약서를 냈지만, 양도소득세 신고는 정정 계약서로 실제 거래가액대로 했고 지자체 조사 전에 스스로 바로잡은 사안입니다. 조세심판원은 단순 착오이고 과세권 행사에 지장이 없었다며 자경농지 감면 배제 처분을 전부 취소했습니다. 계약서 금액 착오를 어떻게, 언제 바로잡아야 하는지 실무 순서를 정리했습니다.
아버지 명의로 사둔 집, 30년 뒤 "명의신탁이었다"는 주장은 왜 막혔나 (조심 2026서2075)
아버지 명의로 등기해 둔 아파트에서 2년 넘게 살았고 자금도 본인이 냈다고 주장했지만, 심판원은 등기의 권리추정력을 깰 직접 증거가 없다며 기각했습니다. 결론을 가른 것은 상속 당시 '협의분할에 의한 재산상속'으로 등기를 마쳤다는 사실과, 자금이 매도인에게 흘러간 흐름을 잇지 못했다는 점입니다.
조정대상지역 새 집 사고 1년 안에 전입 못 했더니, 일시적 2주택 비과세가 통째로 날아갔습니다 (조심 2025서4280)
조정대상지역 내 종전 주택을 보유한 상태에서 같은 조정대상지역 신규 주택을 산 경우, 취득일부터 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다. 재건축 이주로 전입이 물리적으로 불가능했다는 주장도, 임차인과의 구두 합의가 있었다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 특례 요건은 서류로 남은 것만 인정된다는 점을 보여주는 사건입니다.
내 땅에 남이 지은 무허가주택, 재산세를 내고 있었다면 1세대 1주택 비과세가 깨집니다 (조심 2026광2157)
토지를 사면서 그 위에 있던 무허가주택은 제외했다고 주장했지만, 매매계약서 특약과 20여 년간의 재산세 납부 이력, 거주자와 작성한 공증서가 발목을 잡았습니다. 조세심판원은 무허가주택도 주택 수에 포함된다고 보아 1세대 1주택 비과세 배제를 그대로 유지했습니다. 토지만 산 줄 알았던 분들이 반드시 확인해야 할 사건입니다.
홀로 남은 장모님 모시러 합가했다가 입주권 양도세 폭탄, 별도세대로 인정받은 사례 (조심 2026인1369)
장인의 갑작스러운 사망으로 장모 집에 합가한 뒤 조합원입주권을 양도했는데, 세무서는 장모와 한 세대로 보아 비과세를 거부했습니다. 심판원은 주민등록상 합가 여부가 아니라 실제로 같은 생활자금으로 생활했는지를 기준으로 보고 별도 세대로 인정했습니다. 합가 전 약정서, 비용 분담 내역, 주택 구조 도면이 결론을 갈랐습니다.
세입자에게 전세 주고 2년 뒤 팔았는데, 국세청이 "전입일이 양도일"이라며 비과세를 부인했습니다 (조심 2025구4126)
분양 아파트를 매수 희망자에게 먼저 전세로 주고 2년 뒤 잔금을 받아 매도한 사안입니다. 국세청은 전세계약을 형식으로 보고 장기할부조건부 매매로 재구성해 매수인 전입일을 양도시기로 잡아 1세대1주택 비과세를 부인했지만, 조세심판원은 임차인이 확정일자 등 전세권을 실제로 행사했고 전입 당시 가등기도 없었다는 점을 들어 과세처분을 전부 취소했습니다.