양도 직전 집 한 채를 올케에게 넘기고 1세대1주택 비과세, 세무조사에서 통째로 부인됐습니다 (조심 2026부1736)

양도 직전에 집 한 채를 가족에게 넘기는 방법, 왜 위험한가

집이 두 채인 상태에서 한 채를 팔면 양도소득세 부담이 커집니다. 반대로 양도일 현재 1주택만 보유하고 있고 보유기간과 거주기간 요건을 채웠다면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이 차이가 워낙 크다 보니, 팔려는 집의 잔금일 직전에 나머지 한 채를 형제자매나 올케, 사돈 같은 가까운 사람 앞으로 잠깐 넘겨두는 방법을 떠올리는 분들이 적지 않습니다. 부동산 중개인이나 지인에게서 "어차피 다시 사오면 된다"는 말을 듣고 실행에 옮기는 경우도 있습니다.

문제는 이 방식이 등기부상으로는 완벽해 보인다는 점입니다. 매매계약서를 쓰고, 소유권이전등기를 마치고, 취득세도 냅니다. 형식만 보면 흠잡을 데가 없습니다. 그러나 과세관청이 보는 것은 등기부가 아니라 돈이 실제로 오갔는지, 그 집을 누가 계속 쓰고 있었는지, 세금은 누가 냈는지입니다. 이번에 소개하는 조세심판원 조심 2026부1736 결정은 바로 그 지점에서 납세자가 전부 무너진 사례입니다. 결론은 기각, 즉 과세관청의 처분이 그대로 유지되었습니다.

사건은 이렇게 진행됐습니다

청구인은 경상남도 김해시에 있는 아파트(이하 쟁점주택)와 부산광역시 금정구에 있는 주택의 2분의 1 지분(이하 양도주택)을 함께 보유하고 있었습니다. 쟁점주택에는 2014년 11월부터 본인이 전입해 살고 있었습니다.

2020년 10월 27일, 청구인은 쟁점주택을 올케에게 양도하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 계약일과 등기일이 같은 날입니다. 사흘 뒤인 10월 30일에는 이 양도에 대해 납부할 세액이 없는 것으로 양도소득세를 신고했습니다. 그리고 약 한 달 뒤인 2020년 12월 3일, 남은 양도주택 지분을 팔면서 이를 1세대1주택 비과세 대상으로 판단해 양도소득세를 아예 신고하지 않았습니다.

여기서 끝이 아닙니다. 2022년 2월 4일, 청구인은 올케에게 넘겼던 쟁점주택을 다시 사들여 소유권을 되찾았습니다. 그사이 청구인은 다른 곳으로 이사하거나 전출한 이력이 없었고, 올케가 쟁점주택에 전입하거나 실제로 거주한 이력도 확인되지 않았습니다.

2025년 9월 11일부터 9월 30일까지 조사관서가 청구인의 2020년 귀속 양도소득세에 대한 조사를 실시했습니다. 조사 결과는 명확했습니다. 양도주택의 1세대1주택 비과세를 적용받기 위해 쟁점주택을 올케에게 가장매매한 것으로 보아, 비과세 적용을 부인해야 한다는 것이었습니다. 처분청은 2025년 12월 4일 2020년 귀속 양도소득세를 경정 고지했고, 청구인은 2026년 2월 27일 심판청구를 제기했습니다. 조세심판원은 2026년 6월 30일 이를 기각했습니다.

• 2014년 11월
  청구인, 쟁점주택에 전입해 계속 거주
• 2020년 10월 27일
  쟁점주택을 올케에게 양도, 같은 날 소유권이전등기
• 2020년 10월 30일
  쟁점주택 양도소득세를 납부할 세액 없음으로 신고
• 2020년 12월 3일
  양도주택 지분 양도, 1세대1주택 비과세로 보아 무신고
• 2022년 2월 4일
  올케로부터 쟁점주택을 재취득, 소유권 환원
• 2025년 9월
  2020년 귀속 양도소득세 조사 실시
• 2025년 12월 4일
  1세대1주택 비과세 배제, 양도소득세 경정 고지
• 2026년 6월 30일
  조세심판원 기각 결정

청구인은 이렇게 주장했습니다

청구인의 주장은 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 매매대금이 실제로 오갔으므로 실질거래라는 것입니다. 매매대금 중 일부는 계약금으로 계좌에 입금되었고, 융자금은 올케가 승계하는 조건이었으며, 잔금은 전세보증금으로 대체하는 임대차계약을 맺어 정산했다고 했습니다. 다만 융자금 중 일부를 청구인이 직접 상환한 것은 사실인데, 이는 올케 부부의 대출이자 부담을 덜어주기 위해 무이자로 빌려준 금전소비대차였을 뿐이라고 설명했습니다. 오빠와 올케는 결혼 전부터 친구로 알고 지낸 사이라 신뢰가 두터워 차용증을 따로 쓰지 않았다고 했습니다.

둘째, 2022년의 재취득은 조세회피가 아니라 채권 회수와 주거 보호가 목적이었다고 했습니다. 오빠가 암 발병으로 경제활동을 중단하면서 올케 측이 빌린 돈을 갚을 능력을 잃었고, 그래서 청구인에게 집을 다시 사가라고 요구했다는 것입니다. 임차인으로 살고 있던 청구인 입장에서도 주거를 지켜야 했다고 주장했습니다. 처분청이 근거로 든 선례들(조심 2015부991, 조심 2015전2787, 조심 2020중590)은 매매대금이 아예 지급되지 않은 사안이므로 이 사건에는 원용될 수 없다고도 했습니다.

셋째, 등기의 공시력과 대항력을 들었습니다. 적법한 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌고 상당 기간 그 명의가 유지되었으므로 등기명의자가 권리자로 추정되는데, 처분청은 명의신탁 약정의 존재나 소유권 이전 의사의 부존재를 입증하지 못한 채 자금 흐름의 불명확성과 인적 관계 같은 정황만으로 등기를 부인했다는 것입니다. 대출금을 대신 갚아준 사정은 가족 간 자금지원으로도 설명되고, 계속 거주한 사정도 임대차나 무상사용으로 설명될 수 있으므로 소유권 귀속을 단정할 증거가 되지 못한다고 반박했습니다.

과세관청은 이렇게 반박했습니다

처분청의 반박은 서류와 계좌를 하나하나 대조하는 방식이었습니다. 가장 먼저 문제가 된 것은 계약서였습니다. 청구인이 2020년 양도소득세 신고 당시 첨부한 매매계약서에는 계약금과 잔금의 지급일만 단순하게 적혀 있었습니다. 그런데 조사와 불복 과정에서 새로 제출한 계약서에는 잔금을 전세보증금으로 대체한다는 내용과 융자금을 매수인이 승계한다는 내용이 추가되어 있었습니다. 처분청은 이를 조사 기간 중에 임의로 다시 작성된 계약서로 보았고, 청구인 스스로도 과세전적부심사 단계에서 세무조사 과정에서 소급하여 작성한 계약서라는 점을 인정한 것으로 결정서에 나타납니다.

다음은 계약금입니다. 청구인의 계좌에 계약금 상당액이 입금된 사실 자체는 확인되었습니다. 그런데 매수인인 올케는 그 돈을 준 적이 없다고 진술했고, 올케의 계좌에서 그만한 돈이 인출된 내역도 없었습니다. 오히려 같은 날 오전에 청구인 본인의 계좌에서 현금이 인출된 사실이 확인되었습니다. 즉 돈이 돌아 나갔다가 다시 들어온 모양새였다는 것입니다.

융자금 승계도 마찬가지였습니다. 대출금 중 일부는 쟁점주택을 팔기 전에 이미 청구인이 직접 갚았고, 올케가 승계했다는 나머지 부분도 2022년 소유권을 되찾을 때 청구인이 직접 상환했습니다. 청구인은 이를 무이자 대여라고 했지만 차용증이나 금전소비대차계약서는 한 장도 제출되지 않았습니다.

임대차계약서는 더 결정적이었습니다. 처분청 확인 결과 임대인으로 되어 있는 올케는 그런 계약서가 작성된 사실 자체를 모르고 있었고, 계약서에 찍힌 도장도 올케의 것이 아니었습니다. 청구인이 월세라며 이체한 돈은 대출이자가 빠져나가는 통장으로 들어가 이자 외의 목적으로 출금된 사실이 없었으며, 지급 시기도 일정하지 않았습니다. 여기에 더해 소유권이 올케에게 있던 기간에 발생한 2021년 7월 정기분 재산세를 청구인이 본인 계좌에서 직접 이체해 납부한 사실도 드러났습니다.

처분청은 입증책임 문제도 지적했습니다. 대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결을 인용해, 비과세나 공제 요건을 충족했다는 사실은 그 혜택을 주장하는 납세자가 증명해야 한다는 것입니다. 또한 청구인이 조사 과정에서 제출한 의견서에 양도세를 줄이려고 여러 세무사에게 상담했다는 내용이 있었고, 심판청구 이유서에도 해당 단지에 거래가 거의 없어 특수관계인에게 소유권을 넘겼다는 취지가 담겨 있어, 양도의 목적이 비과세 적용이었음을 스스로 드러냈다고 보았습니다.

조세심판원의 판단과 그 법리

조세심판원은 청구인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 판단의 뼈대는 국세기본법 제14조 제2항의 실질과세 원칙입니다. 과세표준 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다는 조항입니다. 심판원은 청구인이 쟁점주택을 형식상 특수관계인에게 양도했다가 그 소유를 다시 환원한 것으로 보아, 실질적으로는 양도가 없었던 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다.

심판원이 들어 올린 근거는 다음과 같습니다. 첫째, 양도와 재취득 과정에서 청구인과 올케가 부담한 양도소득세는 없는 반면 양도주택에 대해 비과세를 적용받아 절감된 세액은 상당한 규모에 이릅니다. 둘째, 양도 대가로 수수한 대금 내역이 실질적으로 없고, 당초 계약서와 재취득 계약서상의 대금지급 약정이 실제 지급 내역과 일치하지 않으며, 실거래 관계를 입증할 객관적 증빙이 제시되지 않았습니다. 셋째, 소유권이 올케에게 있던 기간의 재산세를 청구인이 자기 계좌로 납부했습니다. 넷째, 임대차계약서상 임대인이 계약의 존재와 내용을 알지 못했고 보증금과 월세도 계약 내용대로 이행되지 않아 정상적인 임대로 보기 어렵습니다. 다섯째, 청구인은 양도일 이후 재취득일까지 다른 곳으로 이사하거나 전출한 이력이 없고, 올케가 쟁점주택에 전입하거나 실거주한 이력도 확인되지 않았습니다.

청구인이 내세운 등기의 공시력 논리는 여기서 힘을 잃습니다. 등기명의자가 권리자로 추정된다는 것은 반증이 없을 때의 이야기입니다. 이 사건에서는 대금, 점유, 세금 부담, 계약서의 진정성이라는 네 방향에서 모두 반대 방향의 사실이 쌓였습니다. 심판원은 그 축적된 사실들이 등기의 추정력을 깨뜨리기에 충분하다고 본 것입니다. 참조된 선례는 조심 2015전2787, 조심 2015부991, 조심 2020중590으로, 모두 가족 간 형식적 매매를 부인한 결정들입니다.

항목별 판단 결과 한눈에 보기

결론을 가른 결정적 사실 다섯 가지

이 사건에서 청구인이 패한 이유를 한 문장으로 줄이면 "소유자가 바뀌었다는 것 외에는 아무것도 바뀌지 않았다"는 것입니다. 실제 매매라면 반드시 따라와야 할 변화들이 하나도 관찰되지 않았습니다.

첫째, 돈의 흐름입니다. 계약금이 계좌에 찍혀 있어도, 그 돈의 출처가 매도인 자신의 인출금이라면 대금 수수로 인정되지 않습니다. 조사관은 계좌 잔액이 아니라 시간 단위의 입출금 순서까지 봅니다. 같은 날 오전에 매도인 계좌에서 현금이 빠져나가고 오후에 같은 금액이 매도인 계좌로 들어왔다면, 이는 대금이 아니라 자금 순환으로 읽힙니다.

둘째, 점유입니다. 청구인은 2014년부터 그 집에 살았고 소유권이 넘어간 뒤에도 그대로 살았으며, 매수인은 한 번도 전입하지 않았습니다. 살던 사람이 그대로 사는 집은 소유자가 바뀌었다고 보기 어렵습니다.

셋째, 세금과 관리비용입니다. 소유권이 넘어간 기간에 발생한 재산세를 매도인이 자기 계좌로 냈습니다. 금액이 크지 않아 대수롭지 않게 여기기 쉬운 항목이지만, 실무에서는 실질 소유자를 가르는 대표적 지표로 쓰입니다.

넷째, 서류의 진정성입니다. 신고 당시 제출한 계약서와 조사 단계에서 제출한 계약서의 내용이 달랐습니다. 뒤늦게 보강된 계약서는 설명을 도와주기는커녕 기존 주장의 신빙성을 통째로 무너뜨렸습니다. 임대차계약서에 찍힌 도장이 임대인 본인 것이 아니라는 점까지 확인되면서 회복이 불가능해졌습니다.

다섯째, 거래 상대방의 진술입니다. 가족 간 거래에서 가장 큰 변수는 상대방입니다. 이 사건에서 매수인은 계약금 지급 사실을 부인했고 임대차계약의 존재조차 몰랐습니다. 매도인 한 사람의 설명만으로는 두 사람이 맺었다는 계약을 증명할 수 없습니다.

실무 포인트, 지금 무엇을 확인해야 하나

포인트 ①. 명의를 옮겨 주택 수를 줄이는 방식은 시간이 지나도 안전해지지 않습니다. 이 사건의 양도는 2020년에 있었고 조사는 2025년에 시작됐습니다. 5년이 지난 뒤에 문을 두드린 것입니다. 양도소득세를 신고하지 않았거나 사실과 다르게 신고한 경우 부과제척기간은 일반적인 경우보다 길어집니다. "몇 년 조용하면 넘어간다"는 계산은 통하지 않습니다. 오히려 시간이 지나면 당사자의 기억이 흐려지고, 이 사건처럼 거래 상대방이 사망하거나 연락이 끊겨 해명할 방법이 사라집니다.

포인트 ②. 되사오는 순간 사실상 자백이 됩니다. 형식상 양도를 한 뒤 일정 기간이 지나 다시 사오는 패턴은 국세청 전산에서 쉽게 잡힙니다. 같은 부동산에 대해 특수관계인 사이에서 소유권이 나갔다가 돌아온 이력은 그 자체로 검토 대상입니다. 재취득 시점에 "채권 회수 목적"이라는 사후적 설명을 붙이려면, 애초에 채권이 존재했다는 증거가 앞서 있어야 합니다. 차용증 없이 빌려주었다는 주장은 그 자체로는 아무런 힘이 없습니다.

포인트 ③. 비과세 요건의 입증책임은 납세자에게 있습니다. 대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결이 그 근거로 인용되었습니다. 과세관청이 "이 거래는 가짜다"를 100% 증명해야 하는 구조가 아니라, 혜택을 받겠다는 쪽이 "진짜다"를 증명해야 하는 구조입니다. 청구인은 처분청의 표현이 추정에 불과하다고 계속 반박했지만, 정작 자신이 제출해야 할 자료를 채우지 못했습니다. 불복 단계에서 논리로 이기려 하기보다 자료로 이겨야 하는 이유입니다.

포인트 ④. 계약서를 나중에 고쳐 쓰지 마십시오. 실무에서 가장 자주 목격하는 자멸 패턴입니다. 조사 과정에서 설명이 부족하다고 느껴 내용을 보강한 계약서를 새로 만들어 내는 순간, 처음 제출했던 계약서와의 불일치가 드러나고 제출 자료 전체의 신뢰가 사라집니다. 당시 사정을 설명할 필요가 있다면 계약서를 다시 쓰는 대신 사실확인서, 문자메시지, 통화기록, 이체 내역처럼 시점이 고정된 자료로 설명해야 합니다.

포인트 ⑤. 진짜 거래라면 진짜 거래처럼 남겨야 합니다. 가족 사이라도 실제로 부동산을 사고팔 수 있습니다. 다만 그렇다면 매수인 계좌에서 매도인 계좌로 대금이 이체되어야 하고, 매수인이 그 자금을 조달한 내역이 설명되어야 하며, 소유권 이전 후에는 매수인이 재산세와 관리비를 부담하고 임대를 놓는다면 확정일자나 전월세 신고 같은 흔적이 남아야 합니다. 거래의 형식과 생활의 실질이 같은 방향을 가리켜야 실질과세 원칙의 공격을 견딜 수 있습니다.

포인트 ⑥. 세무조사 통지를 받았다면 과세전적부심사 단계가 마지막 기회에 가깝습니다. 이 사건에서도 과세전적부심사 단계에서 이미 계약서 소급 작성 사실이 정리되어 결정서에 남았고, 그 기록이 심판 단계에서 그대로 불리하게 작용했습니다. 초기 단계에서 무엇을 인정하고 무엇을 다툴지 정하지 않은 채 자료를 내면, 그 진술이 이후 모든 절차를 따라다닙니다. 조사 초기에 전문가와 함께 대응 방향을 정하는 것이 사후에 불복하는 것보다 훨씬 효과적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족에게 판 것도 매매인데, 왜 양도로 인정하지 않나요?

가족 간 매매 자체가 금지된 것은 아닙니다. 문제는 매매의 실질이 있었는지입니다. 대금이 실제로 이동하고 소유자로서의 권리와 부담이 함께 넘어갔다면 특수관계인 간 거래라도 인정됩니다. 이 사건은 대금 이동이 확인되지 않았고, 점유와 세금 부담이 그대로 매도인에게 남아 있었기에 인정되지 않았습니다.

Q. 등기까지 마쳤는데 과세관청이 그걸 부인할 수 있나요?

등기명의자는 권리자로 추정되지만 이는 절대적인 것이 아닙니다. 국세기본법 제14조는 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있으면 사실상 귀속되는 자를 기준으로 세법을 적용하도록 하고 있습니다. 등기는 출발점일 뿐 종착점이 아닙니다. 반대 방향의 사실이 쌓이면 추정은 깨집니다.

Q. 계약금이 제 계좌로 들어온 기록이 있는데도 부족한가요?

입금 기록만으로는 부족할 수 있습니다. 조사에서는 그 돈이 어디서 나왔는지를 봅니다. 매수인의 계좌에서 인출된 흔적이 없고 오히려 매도인이 같은 날 현금을 인출한 정황이 있으면 대금 수수로 보기 어렵습니다. 가능하면 현금이 아니라 계좌 대 계좌 이체로, 그리고 매수인의 자금 출처가 설명되는 형태로 남기는 것이 안전합니다.

Q. 재산세를 대신 내준 것 정도가 그렇게 큰 문제가 되나요?

금액은 작아도 의미는 큽니다. 재산세는 소유자에게 부과되는 세금이므로 누가 부담했는지가 실질 소유자를 보여주는 신호로 읽힙니다. 실제로 이 결정에서도 재산세 납부 사실이 판단 근거로 명시되었습니다. 가족 사이에 대신 내주는 일이 흔하다는 점을 감안하더라도, 명의가 다른 기간의 세금과 관리비는 명의자 계좌에서 나가도록 관리하는 편이 낫습니다.

Q. 이미 고지서를 받았습니다. 지금이라도 다툴 방법이 있나요?

고지 이후에는 이의신청, 심사청구, 심판청구, 행정소송의 경로가 있고 각각 기간 제한이 있습니다. 다만 이 사건처럼 사실관계 자체가 불리하게 확정된 경우에는 논리만으로 뒤집기가 어렵습니다. 다툴 실익이 있는지, 가산세 부분이라도 조정 여지가 있는지, 납부 계획을 어떻게 세울지를 함께 검토하는 것이 현실적입니다. 기간을 놓치면 다툴 기회 자체가 사라지므로 고지서를 받은 즉시 확인하시기 바랍니다.

자가진단 체크리스트

아래 항목 중 하나라도 해당한다면, 매도 전에 반드시 점검이 필요합니다.

• 주택 양도를 앞두고 다른 주택을 가족이나 지인 명의로 옮겨둔 적이 있다
• 명의를 옮긴 뒤에도 그 집에 계속 거주하고 있거나, 새 명의자가 한 번도 전입하지 않았다
• 매매대금을 계좌 이체가 아닌 현금, 상계, 보증금 대체 등으로 처리했다
• 매매대금 중 일부를 매도인이 대신 상환하거나 대신 부담했는데 차용증이 없다
• 소유권이 넘어간 기간의 재산세, 관리비, 대출이자를 원래 소유자가 냈다
• 임대차계약서를 썼지만 확정일자나 전월세 신고를 하지 않았고 월세 입금이 불규칙하다
• 신고할 때 낸 계약서와 지금 보관 중인 계약서의 내용이 다르다
• 넘긴 부동산을 몇 년 안에 다시 사올 계획이 있거나 이미 되사왔다
• 거래 상대방이 계약 내용을 정확히 기억하지 못하거나 연락이 어려운 상태다
• 세무조사 사전통지 또는 과세예고통지를 받았다

정리

1세대1주택 비과세는 세법이 주는 혜택 중 가장 큰 축에 속합니다. 그만큼 요건 충족 여부를 보는 눈도 엄격합니다. 이 사건에서 청구인은 등기, 계약서, 임대차계약서, 계좌 입금 기록까지 형식상 필요한 서류를 갖췄지만 대금 수수의 실질, 점유의 변화, 세금 부담의 이동이라는 세 가지 핵심에서 아무것도 보여주지 못했습니다. 결과적으로 절감하려던 세금은 그대로 부과되었고, 5년 뒤에 가산세까지 얹힌 고지서를 받게 되었습니다.

부동산을 팔기 전 주택 수를 조정해야 할 사정이 있다면, 명의를 잠깐 옮기는 방법이 아니라 양도 시기 조정, 보유 및 거주 요건 충족, 일시적 2주택 특례 적용 가능성 등 세법이 인정하는 경로부터 검토해야 합니다. 같은 부동산이라도 잔금일을 어떻게 잡느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 경우가 많습니다. 이미 명의를 옮긴 상태라면, 그 거래를 실질 있는 거래로 뒷받침할 자료가 남아 있는지 지금 점검하시는 것이 좋습니다. 사후에 만들어낸 서류는 도움이 되지 않고 오히려 해가 됩니다.

위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 사안을 다루고 있습니다. 매도 전 사전 검토부터 세무조사 대응, 불복 절차까지 사실관계와 증빙을 기준으로 검토해 드립니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026부1736 (2026.6.30. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 국세기본법 제14조, 소득세법 제88조, 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조, 민법 제466조, 민법 제698조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)