부담부증여 취득가액은 기준시가로, 실지거래가액 주장이 막힌 이유 (조심 2025중1325)

부동산을 자녀에게 넘기면서 그 부동산에 걸린 대출이나 보증금을 함께 넘기는 방식을 부담부증여라고 부릅니다. 세금이 한 번에 끝나지 않고 두 갈래로 나뉜다는 점이 이 방식의 핵심입니다. 넘긴 재산 가운데 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 넘긴 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가, 나머지 부분은 받는 사람에게 증여세가 각각 부과됩니다.

문제는 이 두 세금이 서로 다른 평가 기준 위에서 계산될 때 생깁니다. 증여세는 상속세 및 증여세법의 평가 규정을 따르고, 양도소득세는 소득세법의 양도차익 계산 규정을 따르는데, 부담부증여에서는 이 둘이 하나의 계산식 안에서 맞물립니다. 오늘 살펴볼 조심 2025중1325 결정은 바로 그 맞물림을 정면으로 다룬 사건입니다.

사건의 얼개 (조심 2025중1325)

청구인은 경기도 남양주시에 있는 여러 필지의 토지와 건물 지분 절반을 보유하고 있었습니다. 2022년 1월, 그 토지에 설정되어 있던 근저당 채무를 아들이 인수하는 조건으로 토지를 넘겼습니다. 전형적인 부담부증여입니다.

아들은 그해 3월 증여세를 신고하면서 토지는 개별공시지가로, 건물은 기준시가로 평가했습니다. 그 평가액에서 자신이 떠안은 채무액을 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 삼았습니다. 같은 날 청구인은 채무액에 해당하는 부분에 대한 양도소득세를 신고했는데, 여기서 갈림길이 생깁니다. 양도가액은 아들이 인수한 채무액으로 두면서, 취득가액만은 실지거래가액에 부담부증여 비율을 곱해 계산한 것입니다.

2년 뒤인 2024년, 상급 국세청이 처분청을 업무 감사하는 과정에서 이 신고가 걸렸습니다. 증여재산가액이 기준시가로 평가되었으니 양도소득세의 취득가액도 기준시가를 기준으로 산정해야 한다는 지적이었습니다. 처분청은 시정 지시에 따라 2024년 12월 양도소득세를 경정하고 고지했고, 청구인은 2025년 2월 심판청구를 제기했습니다. 신고 후 몇 년이 지나 감사로 경정되는 경로가 실제로 존재합니다.

실무에서는 증여세 신고와 양도소득세 신고의 담당이 갈리는 일이 흔합니다. 증여받는 자녀 쪽에서 증여세를 신고하고, 넘기는 부모 쪽에서 양도소득세를 신고하다 보니 두 신고서가 서로를 참조하지 않은 채 접수되는 것입니다. 이 사건에서도 두 신고는 같은 날 이루어졌지만 평가 기준은 서로 어긋나 있었습니다.

청구인은 왜 실지거래가액을 주장했을까

청구인의 주장에는 나름의 근거가 있었습니다. 부담부증여의 양도차익 계산을 정한 소득세법 시행령 제159조 제1항이 2023년 2월 28일에 개정되면서 취득가액 계산식 안에 상속세 및 증여세법 제66조가 추가되었습니다. 청구인은 이 개정을 두고, 개정 전에 이루어진 2022년 1월의 부담부증여에는 개정된 기준이 적용될 수 없으므로 취득가액은 실지거래가액으로 계산하는 것이 맞다고 보았습니다.

정부가 발간한 개정세법 해설 자료도 근거로 들었습니다. 그 자료에는 양도가액이 임대보증금인 경우 취득가액을 개정 전에는 실지거래가액으로, 개정 후에는 기준시가로 한다는 취지의 설명이 있었습니다. 청구인은 자신이 넘긴 근저당 채무 역시 실제 존재하는 금액이라는 점에서 임대보증금과 성격이 같다고 보았고, 조심 2023인10026 결정도 함께 인용했습니다.

가산세에 대해서도 다투었습니다. 정부의 공식 해설을 믿고 성실하게 신고했으므로 국세기본법 제48조 제1항 제2호가 정한 정당한 사유에 해당한다는 주장이었습니다.

계산식은 원래 어떻게 생겼나

이 사건을 이해하려면 시행령 제159조 제1항의 구조를 한 번은 들여다봐야 합니다. 이 조항은 취득가액과 양도가액을 각각 다음과 같은 방식으로 정합니다.

• 양도가액: 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 금액에, 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액
• 취득가액: 소득세법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액에 같은 비율을 곱한 금액. 다만 양도가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정

여기서 눈여겨볼 대목은 괄호 안의 단서입니다. 처분청이 지적했듯 이 단서는 2023년 개정 전에도 이미 조문 안에 들어 있었습니다. 2023년 개정으로 달라진 것은 그 단서가 가리키는 조문 목록에 제66조가 더해졌다는 점뿐입니다. 제66조는 저당권이나 전세권이 설정된 재산의 평가 특례를 정한 조문입니다.

즉 개정 전 조문에도 제61조 제1항, 제2항, 제5항에 따라 기준시가로 양도가액을 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 한다는 규칙이 있었던 것입니다. 청구인이 놓친 지점이 여기였습니다.

조세심판원의 판단

조세심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 세 겹으로 되어 있습니다.

첫째, 실지거래가액이 무엇인지부터 짚었습니다. 양도차익 산정의 기준이 되는 실지거래가액은 객관적 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 뜻한다는 대법원 1999.2.9. 선고 97누6629 판결의 법리를 인용했습니다. 그 기준에 비추어 보면 인수된 채무액은 거래대금 그 자체나 급부의 대가로 보기 어렵다는 것입니다. 대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결도 같은 취지로 함께 인용되었습니다.

둘째, 그렇다면 이 사건 양도가액은 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 소득세법 제114조 제7항에 따라 결국 기준시가에 의할 수밖에 없다고 보았습니다. 수증인이 증여재산가액을 개별공시지가로 평가해 신고한 사실이 이 판단의 출발점이 되었습니다.

셋째, 소득세법 제100조 제1항의 대응 원칙이 적용됩니다. 이 조항은 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 정하고 있습니다. 결론적으로 양도가액을 기준시가로 산정한 이상 취득가액도 기준시가로 산정해야 한다는 것이 조세심판원의 판단이었습니다.

쟁점별 주장과 판단

채무액 비율이 계산의 축입니다

부담부증여의 양도차익 계산에서 반복해서 등장하는 것이 채무액 비율입니다. 증여가액 가운데 수증자가 인수한 채무액이 차지하는 비율을 말하고, 양도가액과 취득가액 모두에 같은 비율이 곱해집니다.

이 비율의 분모가 되는 증여가액이 어떤 방법으로 평가되었는지가 중요합니다. 증여가액을 기준시가로 평가하면 분모가 작아지고 채무액 비율은 상대적으로 커집니다. 그 결과 양도로 보는 부분의 비중이 커지는데, 이때 취득가액까지 실지거래가액으로 잡으면 양도차익이 실제보다 작게 계산되는 결과가 나옵니다. 조세심판원이 양도가액과 취득가액을 같은 기준에 두어야 한다고 본 이유도 이 불균형에 있습니다.

정리하면 계산의 순서는 다음과 같습니다. 먼저 수증자가 증여재산가액을 어떤 조문으로 평가했는지가 정해지고, 그 평가액을 분모로 하는 채무액 비율이 나오며, 그 비율이 양도가액과 취득가액에 동일하게 적용됩니다. 첫 단추인 평가 방법이 나머지 전부를 끌고 가는 구조입니다.

임대보증금과 근저당 채무는 왜 다르게 취급되었나

청구인의 주장에서 가장 설득력 있어 보였던 부분은 임대보증금과의 비교였습니다. 둘 다 실제로 존재하는 채무이고, 둘 다 수증자가 떠안는다는 점에서 겉모습이 닮아 있습니다.

그러나 결정문의 논리를 따라가 보면 갈라지는 지점이 보입니다. 개정 전 해설에서 임대보증금 사안의 취득가액을 실지거래가액으로 설명한 것은 그 재산의 증여재산가액이 제66조의 평가 특례에 따라 산정된 경우를 전제로 한 것이었습니다. 제66조는 개정 전 단서의 조문 목록에 빠져 있었으므로 기준시가 대응 규칙이 걸리지 않았던 것입니다.

반면 이 사건에서 수증인이 실제로 적용한 평가 규정은 제66조가 아니라 제61조 제1항의 개별공시지가였습니다. 개별공시지가는 개정 전 단서에도 명시되어 있던 조문입니다. 채무의 종류가 아니라 실제 적용한 평가 조문이 갈림길입니다. 이 구분을 놓치면 개정세법 해설의 한 문장만 보고 반대 방향으로 신고하게 됩니다.

한 가지 덧붙이면, 청구인이 인용한 조심 2023인10026 결정은 양도가액이 임대보증금으로 산정된 사안이었습니다. 결정문에 나타난 범위에서 보면 두 사건은 적용된 평가 조문이 다르고, 그 차이가 결론을 갈랐습니다. 앞선 결정을 인용할 때는 결론 문장만이 아니라 그 결론이 놓여 있던 사실관계까지 함께 보아야 합니다.

가산세는 왜 면제되지 않았나

두 번째 쟁점인 가산세에 대해서도 조세심판원은 청구인의 손을 들어주지 않았습니다.

세법상 가산세는 납세자가 정당한 이유 없이 신고와 납부 의무를 위반한 경우 부과되는 행정상 제재이고, 이때 납세자의 고의나 과실은 고려되지 않는다는 것이 확립된 법리입니다. 면제되는 정당한 사유는 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 볼 만한 사정이 있거나, 의무 이행을 기대하는 것 자체가 무리인 사정이 있을 때로 한정됩니다.

조세심판원은 대법원 2016.11.10. 선고 2016두31920 판결을 인용하며 법령의 부지 또는 오인은 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 정부 해설 자료를 참고했다는 사정 역시 법령 해석의 잘못이라는 틀 안에 놓인다고 본 것입니다.

가산세 다툼이 본세 다툼보다 어렵다는 점은 실무에서 자주 확인됩니다. 본세에서 지면 가산세도 함께 지는 구조가 되는 경우가 많습니다.

2023년 개정은 실제로 무엇을 바꿨나

이 사건을 계기로 개정의 의미를 정리해 두면 도움이 됩니다. 시행령 제159조는 2020년 2월과 2023년 2월 두 차례 손질되었고, 개정 이유는 취득가액 산정 방식의 합리화와 부담부증여를 활용한 조세회피 방지였습니다.

2023년 개정의 실질은 기준시가 대응 규칙의 적용 범위를 넓힌 것입니다. 개정 전에는 제61조 제1항, 제2항, 제5항에 따라 기준시가로 평가한 경우만 대응 규칙이 걸렸고, 개정 후에는 제66조에 따라 평가한 경우까지 포함되었습니다. 원칙을 새로 만든 것이 아니라 적용 대상을 넓힌 개정이었습니다.

따라서 개정 전 거래라는 사실만으로 실지거래가액을 쓸 수 있다고 보기는 어렵습니다. 실제로 어떤 평가 조문으로 증여재산가액을 산정했는지가 먼저입니다.

왜 몇 년 뒤에 문제가 되었나

이 사건에서 눈에 띄는 대목은 경정이 이루어진 경로입니다. 처분청이 신고 직후 검토해서 바로잡은 것이 아니라, 상급 국세청이 처분청을 상대로 실시한 업무 감사 과정에서 드러났습니다. 2022년 3월에 접수된 신고가 2024년 12월에 경정되었으니 약 2년 9개월이 흐른 셈입니다.

부담부증여처럼 증여세와 양도소득세가 한 거래에서 동시에 발생하는 유형은 두 신고서를 나란히 놓고 보면 불일치가 비교적 쉽게 드러납니다. 그래서 시간이 지난 뒤에도 확인될 가능성이 남아 있습니다. 신고 시점에 아무 연락이 없었다는 사실만으로 신고가 확정적으로 받아들여졌다고 보기는 어렵다는 뜻입니다.

부담부증여를 준비할 때 미리 볼 것

이 결정에서 실무적으로 끌어낼 수 있는 점검 항목을 정리하면 다음과 같습니다.

• 증여세 신고서에서 증여재산가액을 어떤 조문으로 평가했는지 확인합니다. 개별공시지가와 기준시가인지, 감정가액인지, 저당권 설정 재산의 평가 특례인지에 따라 이후 양도소득세 계산의 출발점이 달라집니다.
• 증여세 신고와 양도소득세 신고를 같은 날 각각 다른 사람이 하더라도, 두 신고의 평가 기준이 서로 맞물린다는 점을 미리 공유합니다.
• 취득 당시의 기준시가 자료를 확보해 둡니다. 오래 보유한 토지일수록 취득 시점의 개별공시지가를 찾는 데 시간이 걸립니다.
• 양도가액을 기준시가로 산정하게 되는 구조라면, 취득가액도 같은 기준으로 계산했을 때의 세액을 증여 실행 전에 미리 따져 봅니다.
• 정부 해설 자료의 문장은 전제 조건과 함께 읽습니다. 전제를 떼어낸 한 문장은 신고 근거가 되기 어렵습니다.

증여세와 양도소득세 신고의 평가 기준을 먼저 맞춰 두는 것이 순서입니다. 두 신고가 어긋난 채 접수되면 몇 년 뒤 감사나 사후검증에서 드러나고, 그때는 본세에 가산세가 더해집니다.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하면 세금이 반드시 줄어드나요

줄어들 수도 있고 늘어날 수도 있습니다. 채무액 부분이 증여세 과세가액에서 빠지는 대신 그 부분에 양도소득세가 붙기 때문에, 보유 기간과 취득가액, 세율 구간에 따라 결과가 갈립니다. 이 사건처럼 취득가액을 기준시가로 계산해야 하는 구조라면 양도차익이 예상보다 크게 잡힐 수 있습니다.

취득가액을 기준시가로 계산하면 왜 불리해지나요

오래 보유한 부동산일수록 취득 당시의 기준시가가 실제 매입 금액보다 낮게 형성되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 취득가액이 낮게 잡히면 양도차익이 커지고 세액도 함께 커집니다. 다만 개별 물건과 취득 시점에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

수증자가 감정평가를 받아 증여세를 신고하면 달라지나요

증여재산가액을 감정가액 등 시가로 평가해 신고하면 양도가액 산정의 기초가 달라지고, 그에 따라 취득가액 산정 방법도 달라질 수 있습니다. 다만 감정평가에는 비용이 들고 증여세 부담이 늘어날 수 있으므로 두 세목을 함께 놓고 비교해야 합니다.

이미 실지거래가액으로 신고했는데 지금이라도 고칠 수 있나요

과소신고한 상태라면 수정신고를 검토할 수 있고, 반대로 과다하게 납부한 상태라면 경정청구를 검토할 수 있습니다. 각각 기한이 정해져 있으므로 신고서와 고지서를 들고 확인이 필요합니다. 가산세 부담은 자진해서 고칠 때와 조사나 감사로 드러날 때가 다릅니다.

배우자나 자녀에게 부담부증여할 때 특별히 주의할 점이 있나요

직계존비속이나 배우자 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 실제로 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정이 있습니다. 채무 인수 사실과 이자 및 원금의 실제 상환 주체를 증빙으로 남겨 두어야 합니다. 이 부분이 무너지면 채무액 전체가 증여로 재구성될 수 있습니다.

정리

조심 2025중1325 결정이 남긴 메시지는 단순합니다. 부담부증여의 양도차익 계산에서 취득가액과 양도가액은 같은 기준 위에 있어야 하고, 그 기준을 사실상 결정하는 것은 수증자가 증여세 신고에서 사용한 평가 방법이라는 점입니다. 개정 시점이나 채무의 이름이 아니라 실제 적용한 평가 조문을 먼저 확인해야 합니다.

부담부증여는 증여세와 양도소득세, 그리고 취득세까지 함께 움직이는 거래입니다. 한 세목만 놓고 유리해 보이는 방향으로 결정하면 다른 세목에서 되돌아오는 경우가 적지 않습니다. 실행 전에 두 신고를 같은 표 위에 올려놓고 비교해 보시길 권합니다.

이 글의 사건 내용과 판단 요지는 조세심판원 결정문(조심 2025중1325, 2025.05.26. 의결)을 정리한 것입니다. 결정문에 금액이 비공개 처리되어 있어 구체적인 세액은 옮기지 않았습니다.

본 글은 일반적인 세무 정보를 제공하기 위한 세무 광고이며, 개별 사안에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증빙, 법령 개정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실제 신고 전에는 반드시 담당 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.