인구감소지역 분양권 취득은 1세대 1주택 특례 대상이 아닙니다 (사전-2026-법규재산-0596)

인구감소지역에 집을 한 채 더 사도 기존 주택의 1세대 1주택 비과세를 지켜 주는 특례가 있습니다. 그렇다면 인구감소지역의 주택이 아니라 분양권을 산 경우에도 같은 특례를 받을 수 있을까요? 국세청 사전답변 사전-2026-법규재산-0596(2026년 6월 25일 회신)은 이 질문에 답했습니다.

한눈에 보기

결론부터 말하면, 인구감소지역 분양권을 취득한 경우에는 조특법 제71조의2제1항 특례를 적용하지 않는다는 것이 국세청의 답변입니다. 같은 취지의 기존해석을 그대로 따랐습니다.

• 쟁점: 인구감소지역 소재 분양권 취득 후 종전주택을 양도할 때 조특법 제71조의2제1항 특례 적용 여부
• 회신: 특례를 적용하지 않음
• 근거: 기존해석 서면-2025-법규재산-2857(2026년 6월 18일)을 참조하도록 안내
• 법조문상 특례 대상은 인구감소지역에 소재하는 "주택" 1채를 취득한 경우로 규정되어 있음

어떤 질의였나

신청인 세대는 경기도 하남의 A주택을 보유하던 중 인구감소지역인 경기도 가평에서 B분양권을 취득했고, 이어 경기도 양평에서 C분양권도 취득했습니다. 그 뒤 A주택을 양도하면서 B분양권에 대해 인구감소지역 특례를 적용할 수 있는지 물었습니다. 시간 순서는 아래와 같습니다.

질의요지는 한 줄입니다. 인구감소지역 소재 분양권(B분양권)을 취득한 경우 조특법 제71조의2제1항에 따른 특례 적용이 가능한지 여부입니다. B분양권이 시행령의 소재지·가액 요건을 갖춘 것은 전제로 깔고, 오로지 "분양권도 대상이 되는가"만 물은 셈입니다.

국세청의 회신

국세청은 이 사전답변에서 별도의 설명 없이 기존해석 서면-2025-법규재산-2857(2026년 6월 18일)을 참조하라고 답했습니다. 그 기존해석의 내용은 다음과 같습니다.

1주택(A주택)을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 조특령 제68조의2제1항의 인구감소지역에 소재하는 분양권(B분양권) 1개를 취득한 후, B분양권을 취득하기 전에 보유한 A주택을 양도하는 경우에는 조특법 제71조의2제1항의 특례를 적용하지 않는 것입니다.

즉 요건을 갖춘 지역의 분양권이라 하더라도, 그 분양권은 특례가 말하는 인구감소지역주택으로 취급되지 않는다는 뜻으로 읽힙니다.

이렇게 판단한 이유

회신 자체는 이유를 적지 않았으므로, 인용된 조문을 중심으로 살펴봅니다.

조특법 제71조의2제1항의 문언

이 조항은 주택, 조합원입주권 또는 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역에 소재하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택 1채를 취득한 후, 그 전에 보유한 주택 등을 양도하면 인구감소지역주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 정합니다. 새로 취득하는 대상은 "주택 1채"로만 적혀 있습니다. 반면 먼저 보유하던 자산 쪽에는 조합원입주권과 분양권이 명시되어 있습니다.

법이 기존 보유 자산에는 분양권을 넣고 새로 취득하는 자산에는 주택만 적었으므로, 분양권 취득은 특례 대상에서 빠진다는 해석을 전제로 한 답변으로 볼 수 있습니다.

시행령 제68조의2제1항의 요건

시행령은 인구감소지역주택을 취득 당시 인구감소지역에 소재하고, 수도권(접경지역 제외)·광역시(군 제외)·종전 보유 주택과 같은 시·군·구가 아니며, 기준시가 합계가 수도권 밖은 9억원, 수도권 인구감소지역은 4억원을 넘지 않는 "주택"으로 정의합니다. 소재지와 가액 요건을 모두 갖추더라도 대상 자체가 분양권이면 이 정의에 들어가지 않는다는 흐름입니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 인구감소지역 특례는 주택을 취득한 경우를 전제로 합니다. 분양권 취득은 이 회신상 특례 대상이 아닙니다
• 같은 결론의 기존해석(서면-2025-법규재산-2857)이 있고, 이번 사전답변도 이를 따랐습니다
• 특례 적용 기간은 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지로 법에 적혀 있습니다
• 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권 보유 시 1세대 1주택 특례) 등 다른 규정의 적용 여부는 이 회신이 다루지 않았습니다

인구감소지역 분양권을 이미 샀거나 살 계획이라면, 종전주택을 팔기 전에 특례가 아닌 다른 비과세 규정으로 판단 가능한지 검토해 보시는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 분양권이 소재지·가액 요건을 모두 갖춰도 안 되나요?

이 사전답변은 요건 충족을 전제로 한 사안이었는데도 특례를 적용하지 않는다고 답했습니다. 요건 충족 여부보다 취득 대상이 주택인지가 먼저 걸리는 구조로 읽힙니다.

Q2. 그럼 종전주택 양도는 항상 과세되나요?

그렇게 단정할 수는 없습니다. 회신은 조특법 제71조의2제1항 특례만 판단했고, 소득세법상 다른 비과세 특례의 적용 여부는 판단하지 않았습니다. 보유 자산 구성과 취득·양도 시점에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.

Q3. 사전답변과 기존해석의 관계는 무엇인가요?

국세청은 이미 같은 쟁점에 대한 해석(서면-2025-법규재산-2857)이 있을 때 사전답변에서 그 해석을 참조하라고 안내하기도 합니다. 이번 회신도 그 방식으로, 두 해석의 결론이 같습니다.

정리

사전답변 사전-2026-법규재산-0596은 인구감소지역 소재 분양권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 조특법 제71조의2제1항 특례를 적용하지 않는다고 답했습니다. 인구감소지역 투자를 계획 중이라면 취득 대상이 주택인지 분양권인지부터 확인하시기 바랍니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2026-법규재산-0596)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.