직장 가까워 산 집 때문에 2주택 중과, 근무상 형편으로 인정받지 못했습니다 (조심 2025인4438)

출퇴근 때문에 직장 근처에 집을 한 채 더 산 분들이 가장 많이 걸리는 문제

편도 1시간 30분에서 2시간을 오가는 출퇴근은 사람을 지치게 합니다. 그래서 많은 직장인이 직장 근처에 전세를 얻어 살다가, 마침 근처에 미분양 아파트 할인분양이나 무이자 대출 조건이 나오면 '이 정도면 부담이 크지 않으니 아예 사자'는 결정을 하게 됩니다. 종전에 살던 집은 가족이 쓰거나 세를 놓고, 언젠가 정리하면 된다고 생각합니다. 여기까지는 지극히 상식적인 판단입니다.

문제는 그 '언젠가'가 몇 년씩 뒤로 밀렸을 때 생깁니다. 종전 주택을 파는 시점에 두 집 모두 조정대상지역에 있었다면, 세법은 이 사람을 '조정대상지역 내 1세대 2주택자'로 봅니다. 기본세율에 20%포인트가 더해지고, 오래 보유했더라도 장기보유특별공제가 통째로 배제됩니다. 취득 경위가 얼마나 절박했는지, 회사와 집 사이 거리가 얼마나 멀었는지는 세액 계산식에 들어가지 않습니다. 오늘 소개하는 조세심판원 결정(조심 2025인4438, 2026.5.27. 의결)은 바로 이 지점에서 다툰 사건이고, 결론은 기각이었습니다.

이 사건이 중요한 이유는 결론 자체보다, 세법에서 '근무상의 형편'이라는 말이 일반인이 생각하는 뜻과 전혀 다르게 쓰인다는 점을 아주 선명하게 보여준다는 데 있습니다. 두 번째 집을 살 계획이 있거나, 이미 두 채가 되어 처분 순서를 고민하는 분이라면 반드시 확인해야 하는 내용입니다.

사건 경과, 시간 순서로 정리

청구인은 2000년 1월 1일 항공사에 입사해 공항 서비스지점의 탑승수속팀에서 근무했습니다. 재직증명서상 입사일부터 2025년 8월까지 같은 근무지에서 계속 근무한 것으로 확인됩니다. 즉, 발령이나 전근으로 근무지가 바뀐 이력이 없었습니다.

2008년 4월 8일, 청구인은 경기도 부천시에 주택을 취득했습니다(이하 양도주택). 이후 양도주택에서 직장까지 출퇴근에 1시간 30분에서 2시간이 걸려 어려움을 겪었고, 직장 가까운 곳에 전세로 주택을 얻어 상당 기간 거주했습니다. 그러던 중 직장 근처 미분양 아파트의 무이자 대출과 할인분양 광고를 보고 분양계약을 체결했습니다. 2014년 2월 4일 그 주택에 전입하고, 2014년 2월 10일 인천광역시 서구의 해당 주택을 취득했습니다(이하 쟁점주택). 이 시점부터 1세대 2주택 상태가 됩니다.

청구인은 쟁점주택을 사고 바로 양도주택을 처분하려 했으나, 척추 수술 후 계속 누워 지내야 하는 외할머니를 모친이 모시고 있었고 두 분 모두 거동이 불편해 인근 병원 진료가 잦았다는 사정으로 매각이 미뤄졌다고 설명했습니다. 결국 양도주택은 쟁점주택 취득 후 7년여가 지난 2021년 10월 7일에 양도되었고, 청구인은 2021년 12월 31일 양도소득세를 신고·납부했습니다.

그리고 여기서 끝난 것이 아니었습니다. 처분청은 2025년 8월 27일부터 9월 5일까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시했고, 양도 당시 조정대상지역 내 2주택을 소유한 사실을 확인했습니다. 이에 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 2025년 10월 2일 2021년 귀속 양도소득세를 경정·고지했습니다. 청구인은 2025년 10월 29일 심판청구를 제기했고, 2026년 5월 27일 기각 결정이 내려졌습니다. 스스로 신고·납부를 마친 뒤 약 4년이 지나 추가 고지를 받은 사건이라는 점을 눈여겨봐야 합니다.

청구인은 무엇을 주장했나

청구인의 주장은 크게 두 축이었습니다. 첫째, 쟁점주택 취득 자체가 직장 근무상의 형편 때문이었다는 것입니다. 편도 2시간에 가까운 출퇴근은 정상적인 직장생활을 어렵게 만들었고, 전세로 버티다가 부담이 크지 않은 조건의 분양 물건이 나와 취득한 것이므로 자발적인 투자가 아니라 근무를 계속하기 위한 불가피한 선택이었다는 논리입니다.

둘째, 종전 주택을 곧바로 팔지 못한 것도 가족의 거주 형편 때문이었다는 것입니다. 몸이 불편한 모친이 척추 수술 후 누워 지내는 외할머니를 모시는 상황이었고, 두 분의 병원 진료가 잦아 종전 주택을 즉시 처분할 수 없었다고 했습니다. 청구인은 이를 뒷받침하기 위해 재직증명서와 외할머니의 노인장기요양보험 수급자격확인서를 제출했습니다.

법적으로는 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항의 구조를 활용했습니다. 이 조항은 조정대상지역 내 2주택 중과 대상에서 제외되는 주택을 열거하고 있는데, 제3호가 '취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유'로 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 1주택을 취득해 2주택이 된 경우의 해당 주택입니다. 그리고 제10호는 '제1호부터 제7호까지에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택'을 중과 대상에서 빼줍니다. 청구인의 논리는 쟁점주택이 제3호에 해당하니, 그 집을 주택 수에서 빼면 남는 것은 양도주택 한 채뿐이고 따라서 양도주택은 제10호로 중과 제외라는 것이었습니다. 조항 구조를 정확히 읽은, 나름 정교한 주장이었습니다.

과세관청의 반박, 문언을 벗어난 해석은 안 된다

처분청의 반박은 조문 하나로 시작합니다. 「소득세법 시행규칙」 제83조 제1항은 시행령 제167조의10 제1항 제3호의 '부득이한 사유'를 같은 규칙 제71조 제3항 각 호의 사유로 정의합니다. 그리고 제71조 제3항 제2호는 근무상의 형편을 '직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편'이라고 명시합니다. 취학(제1호)은 학교 진학, 질병(제3호)은 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 경우로 각각 한정되어 있습니다.

처분청은 청구인이 제출한 재직증명서 자체가 청구인에게 불리한 증거라고 봤습니다. 그 증명서에 따르면 청구인은 2000년 1월 1일부터 2025년 8월 3일까지 같은 공항 서비스지점 탑승수속팀에서 계속 근무하고 있었습니다. 직장이 바뀐 적도, 전근 발령을 받은 적도 없습니다. 그렇다면 조문이 요구하는 '직장의 변경이나 전근 등'이라는 사실 자체가 존재하지 않는 것입니다.

처분청은 입법 취지도 근거로 들었습니다. 서울고등법원 2009.9.3. 선고 판결(사건번호는 결정문에서 비공개 처리)은, 근로자로서는 사용자의 정당한 전근명령에 대해 주거지를 이전하는 불이익을 감수하고라도 따를 수밖에 없으므로 그런 부득이한 경우에 근로자의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 데 이 규정의 취지가 있다고 판시했습니다. 즉 보호 대상은 '내 의지와 무관하게 회사가 나를 옮겨서 어쩔 수 없이 이사한 사람'이라는 것입니다. 스스로 출퇴근을 편하게 하려고 집을 산 경우는 그 취지에 들어오지 않습니다.

또한 처분청은 대법원 2012.7.5. 선고 판결(사건번호 비공개)을 인용해, 조세법률주의 원칙상 과세요건이든 비과세·감면요건이든 조세법규는 특별한 사정이 없으면 법문대로 해석해야 하고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 강조했습니다. '출퇴근 편의'를 '직장의 변경이나 전근 등'에 끼워 넣는 것은 확장해석이라는 지적입니다. 외할머니와 모친의 병원 진료 역시 규칙이 정한 '1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병으로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우'라는 틀에 맞지 않는다고 보았습니다.

심판원의 판단, 요건 자체가 성립하지 않았다

조세심판원도 같은 결론에 도달했습니다. 판단의 핵심은 두 문장으로 요약됩니다. 첫째, 청구인은 2000년 입사 이후 2025년까지 계속 같은 근무지에서 근무하고 있으므로 '직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편'에 해당하지 않는다는 것입니다. 둘째, 청구인이 주장하는 출퇴근 편의와 외할머니의 병원 진료로 인한 거주 형편은 부득이한 사유에 해당한다고 보기 어렵다는 것입니다.

여기서 놓치기 쉬운 논리 구조를 짚어야 합니다. 청구인의 주장은 쟁점주택이 제3호에 해당한다는 전제 위에 세워진 2단 논리였습니다. 그런데 심판원이 그 전제를 깨버렸기 때문에, 그 위에 얹혀 있던 제10호 주장도 함께 무너졌습니다. 제10호는 제1호부터 제7호까지에 해당하는 주택이 실제로 존재할 때만 작동하는 조항입니다. 쟁점주택이 제3호가 아니라면 청구인은 그냥 조정대상지역 내 주택 두 채를 가진 사람이고, 그중 한 채를 팔았으니 중과 대상입니다.

심판원은 또한 쟁점주택 취득 후 7년여가 경과한 뒤 양도주택을 양도한 사실을 판단 문장 맨 앞에 배치했습니다. 이 언급은 단순한 시간 서술이 아닙니다. 시행령 제167조의10 제1항 제3호는 괄호 안에 '취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다'는 기간 요건을 두고 있습니다. 설령 근무상 형편이라는 사유가 인정되었다 해도, 7년이라는 시간 간격은 이 특례의 기간 요건과는 상당히 멀어진 상태였습니다. 사유 요건과 기간 요건 중 어느 하나만 어긋나도 특례는 적용되지 않습니다.

항목별 판단 결과

결론을 가른 지점은 '이유의 절박함'이 아니라 '조문의 문언'이었다

이 사건에서 청구인의 사정은 충분히 이해할 만합니다. 출퇴근 왕복 4시간에 가까운 삶, 거동이 불편한 조모와 모친, 무이자 대출 조건에 이끌린 미분양 계약. 어느 것도 투기적 동기와는 거리가 있습니다. 그런데도 기각된 이유는 단 하나입니다. 세법의 특례 조항은 '사정이 딱한 사람'을 구제하는 조항이 아니라, '조문에 적힌 사실관계에 정확히 들어맞는 사람'을 구제하는 조항이기 때문입니다.

규칙 제71조 제3항 제2호는 '근무상의 형편'을 그냥 열어두지 않고 '직장의 변경이나 전근 등'이라는 수식을 달았습니다. 이 수식이 있는 순간, 근무지가 바뀌지 않은 사람은 아무리 통근이 힘들어도 이 문을 통과할 수 없습니다. 대법원이 조세법규는 법문대로 해석해야 하고 확장·유추해석은 허용되지 않는다고 반복해 밝혀온 것도 이 때문입니다. 납세자에게 유리한 방향의 확장해석도 마찬가지로 금지됩니다.

또 하나 중요한 지점은 같은 단어가 조항마다 다른 요건 세트를 데리고 온다는 사실입니다. 시행령 제154조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간 제한 배제)는 '1년 이상 거주한 주택'을 '세대 전원'이 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하며 양도하는 경우를 다룹니다. 반면 시행령 제167조의10 제1항 제3호(중과 제외)는 '세대의 구성원 중 일부'가 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 1주택을 취득한 경우를 다루면서, 취득 주택이 직장 소재지 등과 같은 시·군에 있고 취득 당시 기준시가 합계가 3억 원을 넘지 않아야 하며, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유가 해소된 날부터 3년이 지나지 않아야 한다는 조건을 붙였습니다. 근무상 형편이라는 말만 보고 '내 얘기다' 싶어 밀고 나가면, 정작 괄호 안의 금액 기준이나 기간 기준에서 걸립니다.

실무 포인트, 지금 무엇을 확인해야 하는가

포인트 ①. 두 번째 집을 사기 전에 '전근 사실이 있는지'를 먼저 본다.
근무상 형편 특례를 기대하고 직장 근처 주택을 취득하려는 분은, 인사명령서나 발령 통지 같은 근무지 변경을 증명하는 문서가 실제로 존재하는지를 먼저 확인해야 합니다. 재직증명서는 '어디서 얼마나 근무했는지'만 보여주므로, 근무지가 한 번도 바뀌지 않았다면 오히려 특례를 부정하는 자료가 됩니다. 이 사건이 정확히 그랬습니다. 증빙을 제출할 때는 그 서류가 무엇을 증명하고 무엇을 반증하는지까지 따져봐야 합니다.

포인트 ②. 특례는 사유만 맞아도 안 되고, 숫자와 기간까지 맞아야 한다.
중과 제외 조항의 괄호 안에는 취득 주택의 기준시가 합계 3억 원 이하, 직장 소재지와 같은 시·군, 취득 후 1년 이상 거주, 사유 해소일부터 3년 이내 같은 조건이 촘촘히 박혀 있습니다. 사유가 인정되는 사안이라도 이 중 하나가 어긋나면 결과는 같습니다. 특례를 검토할 때는 조문 본문만 읽지 말고 괄호와 단서까지 체크리스트로 만들어 하나씩 대조하는 습관이 필요합니다.

포인트 ③. 두 채가 되었다면 '언제, 어느 집을 먼저 파는지'가 세액을 결정한다.
이 사건에서 실질적으로 가장 큰 손실을 만든 요인은 7년이라는 공백입니다. 그 사이 두 지역이 조정대상지역으로 지정되었고, 양도 시점에 중과 요건이 완성되었습니다. 두 채를 보유하게 된 순간부터는 처분 순서, 처분 시기, 각 주택의 보유·거주기간, 지역 규제 상태를 하나의 표로 만들어 비교해야 합니다. 특히 양도세 중과 관련 규정은 시행 시기에 따라 적용 내용이 달라진 이력이 있으므로, 반드시 '양도일 기준'으로 적용 규정을 확인해야 합니다.

포인트 ④. 간병, 부양 같은 사정은 세법상 사유의 틀에 맞춰 정리해야 한다.
가족의 질병으로 인한 사유는 법령상 '1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양'으로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우로 규정되어 있습니다. 즉 질병의 존재만이 아니라 그 질병 때문에 주거를 옮겼다는 연결이 필요합니다. 이 사건에서 제출된 노인장기요양보험 수급자격확인서는 조모의 상태는 보여주지만, 청구인 세대의 주거 이전과 주택 취득 사이의 인과관계를 보여주지는 못했습니다. 증빙은 '있음'이 아니라 '무엇을 잇는가'로 준비해야 합니다.

포인트 ⑤. 신고·납부를 마쳐도 몇 년간은 사안이 열려 있다.
이 사건 납세자는 2021년 12월에 신고·납부를 완료했지만, 2025년에 조사를 받고 경정·고지를 받았습니다. 양도소득세는 신고서를 제출했다고 확정되는 세금이 아니고, 법이 정한 부과 기간 안에는 과세관청이 재계산할 수 있습니다. 따라서 애매한 특례를 스스로 적용해 신고한 경우에는, 그 판단 근거와 증빙을 최소한 부과 기간이 지날 때까지 보관해야 합니다. 시간이 지나면 가산세까지 함께 붙는다는 점도 계산에 넣어야 합니다.

포인트 ⑥. 조문 구조를 활용한 논리는 전제가 무너지면 전부 무너진다.
청구인은 '제3호 주택을 주택 수에서 빼면 제10호로 중과 제외'라는 정교한 논리를 세웠습니다. 방향은 맞았지만 1단계인 제3호 요건이 부정되면서 전체가 무효가 되었습니다. 실무에서는 가장 약한 고리를 먼저 점검하는 것이 순서입니다. 특례 적용 여부는 결국 사실관계와 서류에서 갈립니다.

자주 묻는 질문

Q. 출퇴근에 편도 2시간이 걸리는데도 근무상 형편으로 인정되지 않나요?

이 결정례에서는 인정되지 않았습니다. 법령이 근무상의 형편을 '직장의 변경이나 전근 등'으로 한정하고 있기 때문에, 근무지가 바뀌지 않은 상태에서 통근 거리만 문제가 된 경우는 조문의 문언에 들어가지 않는다고 보았습니다. 심판원은 이 규정의 취지가 정당한 전근명령에 따라 어쩔 수 없이 주거를 옮기는 근로자를 보호하는 데 있다는 점도 함께 지적했습니다.

Q. 회사가 실제로 저를 다른 지역으로 발령했다면 무조건 중과에서 빠지나요?

사유 요건 하나만 갖춘 것이고, 나머지 요건이 남아 있습니다. 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 취득한 1주택이어야 하고, 그 주택이 직장 소재지와 같은 시·군에 있어야 하며, 취득 당시 기준시가 합계가 3억 원을 넘지 않아야 합니다. 여기에 취득 후 1년 이상 거주와 사유 해소일부터 3년 이내라는 기간 요건이 붙습니다. 발령 사실이 있다는 것만으로 결론이 정해지지는 않습니다.

Q. 부모님이나 조부모님 간병 때문에 집을 팔 수 없었던 사정은 참작되지 않나요?

이 사건에서는 참작되지 않았습니다. 법령상 질병 사유는 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병으로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말하므로, 간병 때문에 매도를 미뤘다는 사정은 그 틀과 맞지 않았습니다. 다만 개별 사안에서는 세대 구성, 실제 거주 이력, 진단 자료의 내용에 따라 검토 여지가 달라질 수 있으므로 사전에 구조를 잡는 것이 중요합니다.

Q. 두 집이 서로 다른 시에 있으면 자동으로 특례가 되는 건가요?

아닙니다. '다른 시·군으로 주거를 이전'하는 것은 여러 요건 중 하나일 뿐입니다. 이 사건도 부천과 인천으로 시가 달랐지만, 이전의 원인이 되는 사유 자체가 인정되지 않아 결론이 바뀌지 않았습니다. 지역이 다르다는 사실만으로 특례를 기대하는 것은 위험합니다.

Q. 이미 신고를 마친 오래된 양도 건도 지금 문제가 될 수 있나요?

가능성이 있습니다. 이 사건은 2021년 양도, 2021년 신고·납부 이후 2025년에 조사와 경정·고지가 이루어졌습니다. 특히 다주택 여부, 조정대상지역 판정, 특례 적용 같은 쟁점은 전산 자료로 사후 확인이 되는 항목입니다. 과거에 특례를 스스로 적용해 신고한 이력이 있다면 근거 서류를 점검해 두는 것이 좋습니다.

자가진단 체크리스트

• 두 번째 주택을 취득한 원인이 회사의 발령이나 직장 변경이었는지, 아니면 본인의 편의였는지 구분되어 있는가
• 인사명령서, 발령 통지, 근무지 이력이 표시된 재직증명서 등 근무지 변경을 증명할 문서가 실제로 존재하는가
• 취득한 주택이 직장 소재지와 같은 시·군에 있는가
• 그 주택의 취득 당시 기준시가 합계가 3억 원 이하인가
• 취득 후 그 주택에 1년 이상 실제 거주했고, 전입 이력과 거주 사실을 입증할 자료가 있는가
• 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 수 있는 상황인가
• 양도일 현재 두 주택이 각각 조정대상지역인지 확인했는가
• 가족의 질병을 사유로 삼는다면 치료·요양 기간과 주거 이전의 연결을 보여줄 자료가 준비되어 있는가
• 중과 적용 여부, 장기보유특별공제 가능 여부를 양도 전에 계산해 보았는가
• 두 채 중 어느 집을 먼저 파는 것이 유리한지 세액 비교표를 만들어 보았는가

정리

이 결정례가 남기는 교훈은 냉정합니다. 세법의 특례는 사연을 듣지 않고 요건을 읽습니다. 편도 2시간 출퇴근, 거동이 불편한 가족, 부담이 크지 않았던 분양 조건 같은 사정은 사람의 언어로는 충분히 '부득이한' 것이지만, 조문의 언어로는 '직장의 변경이나 전근'이 아니었고 '1년 이상의 치료나 요양을 위한 주거 이전'도 아니었습니다. 그래서 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 그대로 유지되었습니다.

실무에서 되돌릴 수 있는 시점은 언제나 양도 전입니다. 두 번째 주택을 취득할 때, 그리고 종전 주택을 처분할 시점을 정할 때가 그 시점입니다. 두 채가 된 이후에 7년이 흐르는 동안 규제 지역 지정이 바뀌고 요건 충족의 창이 닫히면, 그 뒤에 아무리 사정을 설명해도 결과를 바꾸기 어렵습니다. 특히 오래 보유한 주택은 장기보유특별공제 배제만으로도 세 부담 차이가 크게 벌어집니다.

현재 조정대상지역 여부와 무관하게, 주택이 두 채 이상이거나 곧 두 채가 될 예정이라면 처분 순서와 시기를 미리 설계해 두시기 바랍니다. 특례 적용을 검토하실 때는 조문의 괄호와 단서까지 함께 확인하고, 증빙이 실제로 요건을 이어주는지 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2025인4438 (2026.5.27. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제89조, 제95조, 제104조 제7항 · 소득세법 시행령 제154조, 제167조의10 · 소득세법 시행규칙 제71조, 제83조 · 주택법 제63조의2

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)