공부상 업무시설인 오피스텔, 집 팔 때 주택 수에 잡혀 1세대 1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026구1255)

집은 한 채뿐이라고 생각하고 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고했는데, 몇 달 뒤 세무서에서 조사 통지가 오는 경우가 있습니다. 이유를 들어보면 대개 비슷합니다. 본인 또는 배우자 명의로 가지고 있던 오피스텔이 주택 수에 포함된다는 것입니다. 등기부등본에도, 건축물대장에도 분명히 '업무시설(오피스텔)'이라고 적혀 있고, 임대사업자로 등록해 부가가치세와 종합소득세까지 성실히 신고해 왔는데 갑자기 그 오피스텔이 '주택'이 되어 버립니다.

소득세법이 말하는 주택은 공부상 용도로 정해지지 않습니다. 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용하는 건물이면 주택입니다. 이 한 문장 때문에 오피스텔은 언제나 애매한 자리에 놓입니다. 이번에 소개하는 조세심판원 결정은 부부가 직접 신축해 십수 년간 임대해 온 오피스텔이 주택으로 인정되면서, 정작 살던 집을 판 것에 대한 비과세가 통째로 부인된 사안입니다. 무엇이 결론을 갈랐는지, 그리고 같은 상황에 놓인 분들이 양도 전에 무엇을 확인해야 하는지를 짚어보겠습니다.

오피스텔 한 채가 비과세를 통째로 날린 사건

이 사건의 구조는 단순합니다. 청구인은 오래 보유하던 주택을 2024년 12월에 양도했고, 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 보아 이듬해 2월 예정신고를 마쳤습니다. 그런데 과세관청은 양도일 현재 청구인과 배우자가 공동으로 소유하고 있던 오피스텔 건물이 소득세법상 주택에 해당한다고 판단했습니다. 오피스텔이 주택이면 양도일 현재 이 세대는 1주택자가 아니라 다주택자가 됩니다. 비과세 요건이 무너지고, 이미 비과세로 신고한 양도차익 전부가 과세 대상으로 돌아섭니다.

주목할 점은 이 오피스텔이 흔히 말하는 '투자용으로 사둔 오피스텔 한 채'가 아니었다는 것입니다. 청구인 부부가 토지를 사서 직접 신축했고, 층마다 여러 호실이 있는 건물 전체를 부부 지분 각 1/2로 보유하면서 사업자등록을 하고 임대해 온 사업용 자산이었습니다. 청구인 입장에서는 '이건 내 살림집이 아니라 사업 밑천'이라는 생각이 당연했을 것입니다. 그러나 세법은 소유자의 인식이 아니라 그 건물이 실제로 어떻게 쓰이고 있었는가를 봅니다. 이 간극이 이 사건의 본질입니다.

사건 경과, 신고에서 경정고지까지

시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 청구인은 2003년 6월 매매를 원인으로 대구 소재 주택(이하 양도주택)을 취득했습니다. 그로부터 한참 뒤인 2011년 1월, 청구인의 배우자가 다른 지번의 토지를 매수했고, 2012년 1월 그 토지 위에 지어진 건축물에 대해 청구인과 배우자가 각 1/2 지분으로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 심판원도 이 등기 경위를 두고 부부가 오피스텔을 신축하여 취득한 것으로 보았습니다.

부부는 2011년 2월 이 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 업종은 부동산업, 종목은 상가임대와 임대업으로 사업자등록을 했습니다. 이후 오랜 기간 임대 수입을 신고했고, 재무상태표에는 토지와 건물을 유형자산으로 계상하고 건물에 대해 매년 감가상각비를 처리해 왔습니다. 2023년 4월에는 오피스텔 보유지분 전부를 신탁회사에 담보 목적으로 신탁하기도 했습니다.

그리고 2024년 12월 5일, 양도주택이 경락을 원인으로 양도되었습니다. 청구인은 2025년 2월 28일 1세대 1주택 비과세를 적용해 2024년 귀속 양도소득세를 예정신고했습니다. 과세관청은 2025년 5월 8일부터 5월 27일까지 양도소득세 조사를 실시했고, 그 과정에서 청구인의 동의를 받아 2025년 5월 20일 오피스텔 현장확인까지 진행했습니다. 조사 결과 오피스텔이 주택에 해당한다고 보아 2025년 12월 1일 양도소득세를 경정·고지했고, 청구인은 2026년 1월 28일 심판청구를 제기했습니다. 심판원의 결정은 2026년 5월 14일에 나왔습니다.

청구인은 무엇을 주장했나

청구인의 주장은 다섯 갈래였고, 하나하나가 나름의 논리를 갖추고 있었습니다. 첫째, 오피스텔은 배우자의 부동산 매매 및 임대업을 위한 사업용 재고자산이라는 것입니다. 건축물대장과 등기부상 용도가 업무시설(오피스텔)로 명확히 등재되어 있고, 사업자등록을 마친 뒤 부가가치세와 소득세를 적법하게 신고·납부하며 영업해 왔으므로, 거주 목적으로 보유하는 일반 주택과는 자산의 실질적 성격이 다르다는 논리입니다.

둘째, 실제 사용 현황이 상시 주거가 아니라 숙박형 단기 체류 공간이었다는 주장입니다. 인근에 대학병원과 상업시설이 밀집해 있어 주 이용객이 병원 실습생, 간호 실습생, 단기 파견 근로자였고, 이들은 1개월에서 3개월 미만 잠시 머물다 업무가 끝나면 퇴거했다는 것입니다. 청구인은 임차인들이 전입신고를 하지 않은 것도 이곳이 생활 근거지가 아니었기 때문이며, 오히려 상시 주거용이 아니었음을 방증한다고 강조했습니다.

셋째, 2023년 4월 신탁회사에 설정한 부동산담보신탁이 이 건물의 성격을 보여준다는 주장입니다. 개인이 거주하는 집이라면 통상 은행 근저당을 설정하지, 소유권을 신탁회사로 넘기는 방식을 택하지는 않으므로, 유동화와 수익 창출을 위해 적극 운용된 투자·사업 자산이라는 객관적 증거라는 것입니다. 넷째, 바닥 난방과 취사시설, 세탁기가 있다는 이유만으로 주택으로 볼 수 없다고 했습니다. 오피스텔은 태생적으로 업무와 숙식이 결합된 복합 시설이고, 기본 가전과 난방을 갖추는 것은 임대 경쟁력을 위한 시장의 표준이라는 취지입니다.

다섯째, 회계처리를 근거로 들었습니다. 재무상태표에 토지와 건물이 사업용 유형자산으로 계상되어 있고 건물에 대해 매년 감가상각을 실시해 비용으로 처리했는데, 개인이 상시 거주하는 주택은 세무상 감가상각의 대상이 될 수 없으므로 이는 주택이 아니라는 것입니다. 또한 수십 명의 임차인과 계약을 맺고 입·퇴거가 빈번했던 점, 그리고 주거용으로 사용되었다는 점의 입증책임은 과세관청에 있는데 이를 다하지 못했다는 점도 함께 주장했습니다.

과세관청의 반박, 현장확인과 등기부

과세관청은 먼저 법리로 응수했습니다. 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 주택이란 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다는 것이 법원의 일관된 입장이며, 일시적으로 다른 용도로 쓰이더라도 구조·기능·시설이 본래 주거용에 적합한 상태로 유지·관리되어 언제든 주택으로 사용할 수 있으면 주택으로 보아야 한다는 것입니다. 그리고 그 판단은 임대인이나 임차인의 주관적 사용 의도가 아니라 객관적 현황에 따른다고 했습니다.

다음은 사실 조사였습니다. 현장확인 결과 이 건물은 1층 근린생활시설, 2층부터 5층까지 오피스텔로 각 층마다 아홉 호실 정도로 구분되어 있었고, 확인 당시 대부분 공실이었습니다. 출입이 가능한 호실 내부에는 침대, 세탁기, 소파 같은 가구와 밥솥, 가스레인지 등 조리시설, 욕실이 갖추어져 흔히 볼 수 있는 원룸 형태였으며, 사업과 관련된 시설이나 장비는 확인되지 않았습니다.

결정적인 것은 등기부와 전입 자료였습니다. 등기부등본상 전세권과 주택임차권 설정 내역이 다수 확인되었고, 다수 임차인의 전입신고 사실도 나타났습니다. 과세전적부심사 결정서에 따르면 양도주택 양도일 현재 오피스텔에 다섯 명이 전입신고되어 있었습니다. 과세관청은 임차인들이 직장 특성상 단기 체류자였다는 사정만으로 주거 제공 사실이 부인되지는 않으며, 담보신탁 설정은 자금 조달 방식에 관한 사정일 뿐 주거용이 아니라는 증거가 될 수 없다고 반박했습니다.

심판원의 판단과 그 법리

심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 소득세법 제88조 제7호입니다. 이 조항은 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물"이라고 정의하고, 용도가 분명하지 않을 때에만 공부상 용도를 따르도록 하고 있습니다. 즉 공부상 용도는 보충적 기준일 뿐입니다. 과세관청이 인용한 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 역시 같은 취지로, 주택 여부는 사실상의 용도로 판정한다는 법리를 확인한 것입니다.

심판원은 먼저 재고자산 주장을 배척했습니다. 사업자등록 내역을 보면 청구인은 상가임대업으로만 등록했을 뿐 부동산 매매업으로 등록한 내역이 확인되지 않고, 오피스텔 중 특정 호실을 매매한 내역이나 매매하려고 노력했다는 사정도 확인되지 않으며, 전세권과 임차권이 설정되었던 내역에 비추어 계속 임대 목적으로 사용한 것으로 보이므로 주택매매사업자의 사업용 재고자산으로 보기 어렵다고 했습니다. 재고자산이라는 말은 팔기 위해 보유하는 자산을 뜻하는데, 실제로는 팔지 않고 계속 임대했다면 그 말과 현실이 맞지 않는다는 지적입니다.

이어 주택 해당 여부에 대해서는, 공부상 용도가 오피스텔이더라도 그 구조가 방, 주방, 화장실 등으로 구분되어 주거기능을 보유하고 있고, 양도주택의 양도일 현재 전입신고된 임차인들이 있으며, 전세권과 임차권이 다수 설정되었던 내역을 보면 적어도 일부 호실은 주거용으로 사용된 것으로 보인다고 판단했습니다. 결국 오피스텔을 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다는 결론입니다.

결론을 가른 세 가지 지점

첫 번째는 등기부에 남은 흔적입니다. 전세권 설정과 주택임차권 등기는 임차인이 보증금을 지키기 위해 남기는 기록입니다. 특히 주택임차권등기는 주택임대차보호법을 전제로 한 제도이므로, 그 등기가 있었다는 사실 자체가 해당 호실이 주거용으로 임대되었다는 강력한 정황이 됩니다. 청구인은 등기가 현재 모두 말소된 상태라고 했지만, 말소되었어도 등기부에는 이력이 남습니다. 소유자가 기억하지 못하는 과거의 등기 한 줄이 십수 년 뒤 비과세 판정의 결정타가 된 것입니다.

두 번째는 양도일 현재의 전입세대입니다. 청구인은 임차인들이 전입신고를 하지 않았다는 점을 주장의 핵심 축으로 삼았는데, 실제로는 양도주택 양도일 현재 다섯 명이 전입신고되어 있었습니다. 사실관계 자체가 주장과 어긋나면 나머지 논리가 아무리 정교해도 힘을 잃습니다. 주택 수 판정의 기준시점은 양도일이므로, 양도일 그 시점에 전입세대가 있었다는 사실은 곧바로 주거 사용의 증거가 됩니다.

세 번째는 일부 호실만으로도 충분하다는 점입니다. 심판원은 건물 전체가 주거용이라고 인정하지 않았습니다. "적어도 일부 호실은 주거용으로 사용되었던 것으로 보인다"고 했을 뿐입니다. 그런데 그것으로 결론은 끝났습니다. 여러 호실을 가진 건물을 통째로 소유한 경우, 그 안에 주거용으로 쓰인 호실이 하나라도 있으면 세대는 다주택자가 되고 비과세는 무너집니다. 건물 대부분이 업무용이라는 사실은 방어 논리가 되지 못합니다.

항목별 판단 결과 정리

실무 포인트, 오피스텔을 가진 1주택자가 지금 해야 할 일

포인트 ①. 주택 수는 세대 단위로, 지분도 한 채로 셉니다. 이 사건에서 오피스텔은 부부가 각 1/2 지분으로 보유하고 있었습니다. 내 명의가 아니라 배우자 명의라서, 또는 지분 절반뿐이라서 괜찮다고 생각하는 분이 많은데 1세대 1주택 판정은 세대를 기준으로 합니다. 양도 계획이 있다면 본인은 물론 배우자와 같은 세대를 이루는 가족 명의의 부동산 전부를 목록으로 만들어 확인하는 것이 첫 단계입니다.

포인트 ②. 판정 기준시점은 '양도일 현재'입니다. 과거에 어떻게 썼는지보다 양도일 그 시점에 어떤 상태였는지가 우선입니다. 이 사건에서도 양도일 현재 전입신고된 임차인이 있었다는 점이 핵심 근거가 되었습니다. 반대로 말하면, 양도 시점을 앞두고 오피스텔의 사용 현황을 정리할 수 있다면 결과가 달라질 여지도 있다는 뜻입니다. 다만 형식만 바꾸는 것으로는 부족하고 실제 사용 형태가 바뀌어야 하므로, 시간 여유를 두고 검토해야 합니다.

포인트 ③. 등기부와 전입세대열람은 스스로 먼저 떼어 보십시오. 과세관청이 근거로 삼은 자료는 대단히 특별한 것이 아닙니다. 등기사항전부증명서의 전세권·주택임차권 설정 이력, 전입세대 확인서, 확정일자 부여 현황, 현장 사진입니다. 모두 소유자가 미리 확인할 수 있는 자료입니다. 양도 전에 이 자료를 뽑아보면 세무서가 어떤 그림을 그릴지 미리 알 수 있습니다. 주택임차권등기가 한 건이라도 있다면 상당히 불리한 자료라고 보아야 합니다.

포인트 ④. 사업자등록 종목과 실제 거래 내역이 일치해야 합니다. 청구인은 매매업 재고자산이라고 주장했지만 등록은 상가임대업뿐이었고, 실제 호실 매매 실적도 없었습니다. 주장과 등록, 실제 거래가 삼박자로 맞지 않으면 회계장부상 표시는 힘을 발휘하지 못합니다. 감가상각을 했다는 사실도 마찬가지입니다. 장부에 어떻게 적었는지가 아니라 그 건물에 누가 살았는지가 주택 판정의 기준이기 때문입니다.

포인트 ⑤. 임대차 실무를 업무용에 맞게 운영했는지 되돌아보십시오. 임대차계약서 양식에 주거용 표현이 들어가 있는지, 보증금 반환을 위해 전세권이나 임차권 등기를 허용해 준 적이 있는지, 임차인이 전입신고를 하도록 안내한 적이 있는지 같은 사소한 실무가 훗날 결정적 증거가 됩니다. 업무용으로 임대한다면 임차인의 사업자등록 여부, 임대료의 부가가치세 처리 방식, 계약서상 용도 표시가 서로 어긋나지 않도록 관리하는 것이 좋습니다.

포인트 ⑥. 예정신고 전에 판정을 받아두는 것이 가장 저렴합니다. 이 사건은 예정신고 후 약 두 달 만에 조사가 시작되었고, 그해 12월에 경정·고지가 이루어졌습니다. 비과세로 신고했다가 뒤집히면 본세뿐 아니라 가산세 부담까지 함께 늘어납니다. 반대로 신고 전 단계에서 주택 수를 정확히 판정하면 오피스텔을 먼저 처분하거나 양도 시기를 조정하는 등 선택지가 남아 있습니다. 순서를 바꾸는 것만으로 결과가 달라지는 영역입니다.

포인트 ⑦. 경매로 넘어간 경우에도 양도는 양도입니다. 이 사건의 양도주택은 경락을 원인으로 소유권이 넘어갔습니다. 본인의 의사로 판 것이 아니어도 유상으로 소유권이 이전되면 양도소득세 과세 대상이고, 1세대 1주택 판정 기준도 동일하게 적용됩니다. 경매나 공매가 진행 중이라면 낙찰 시점을 기준으로 세대의 주택 수가 어떻게 되는지 미리 점검해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 오피스텔은 공부상 업무시설인데도 주택 수에 들어가나요?

소득세법은 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 독립된 주거생활이 가능한 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의합니다. 공부상 용도는 사용 용도가 분명하지 않을 때 보충적으로 참고하는 기준입니다. 따라서 대장과 등기부에 업무시설로 적혀 있어도 실제로 사람이 살고 있었다면 주택으로 판정될 수 있습니다.

Q. 여러 호실 중 한두 호실만 주거용이면 어떻게 되나요?

이 사건에서 심판원은 "적어도 일부 호실은 주거용으로 사용된 것으로 보인다"는 이유로 과세를 유지했습니다. 건물 전체가 업무용으로 쓰였다는 점을 입증하지 못하면, 주거용으로 확인되는 호실이 있는 것만으로 세대의 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다. 호실별 사용 현황을 개별적으로 관리하고 증빙을 남겨두는 것이 중요합니다.

Q. 배우자 명의이거나 지분만 가진 오피스텔도 제 주택 수에 포함되나요?

1세대 1주택 비과세는 세대를 단위로 판정합니다. 이 사건의 오피스텔도 청구인과 배우자가 각 1/2 지분으로 보유한 것이었고, 그 점이 비과세 부인의 전제가 되었습니다. 명의가 배우자 앞으로만 되어 있어도 같은 세대라면 함께 계산된다는 점을 전제로 검토하시는 것이 안전합니다.

Q. 임차인이 전입신고를 하지 않았으면 주택이 아닌가요?

전입신고 여부는 여러 판단 자료 중 하나일 뿐입니다. 전입신고가 없더라도 구조와 시설이 주거에 적합하고 실제로 사람이 생활했다면 주거용으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 오히려 양도일 현재 전입신고된 임차인이 확인되어 청구인의 주장이 사실관계와 어긋나게 되었습니다. 전입신고가 없다는 사정만 믿고 비과세를 판단하는 것은 위험합니다.

Q. 부동산 매매업 사업자라면 재고자산이라 주택 수에서 빠지나요?

재고자산이라는 주장을 하려면 매매업으로 사업자등록이 되어 있는지, 실제로 취득과 매도가 반복되었는지, 매도를 위한 노력이 있었는지 같은 객관적 사정이 뒷받침되어야 합니다. 이 사건에서는 상가임대업 등록만 있었고 호실 매매 내역이나 매도 노력이 확인되지 않아 재고자산으로 인정받지 못했습니다. 장부상 분류나 감가상각 처리만으로는 부족합니다.

자가진단 체크리스트

• 본인과 배우자, 같은 세대원 명의의 오피스텔이나 상가주택 지분을 모두 파악하고 있습니까.
• 보유 중인 오피스텔의 등기사항전부증명서에 전세권 또는 주택임차권 설정 이력이 있습니까.
• 해당 오피스텔에 전입신고된 임차인이 현재 있는지 전입세대 확인서로 점검해 보셨습니까.
• 임대차계약서에 주거용을 전제로 한 문구나 주택임대차 관련 특약이 들어가 있지는 않습니까.
• 내부에 침대, 조리시설, 욕실 등 주거 기능이 그대로 유지되고 있고 업무용 설비는 없는 상태입니까.
• 사업자등록의 업종과 종목이 실제 임대 형태와 일치하며, 매매업이라면 실제 매도 실적이 있습니까.
• 양도 예정일 기준으로 세대의 주택 수가 몇 채인지 계산해 보셨습니까.
• 비과세를 전제로 예정신고를 하기 전에 전문가의 사전 검토를 받을 계획이 있습니까.

정리

이 결정이 남긴 메시지는 명확합니다. 오피스텔의 세법상 성격은 등기부의 용도란이 아니라 그 안에서 벌어진 생활의 흔적으로 정해집니다. 사업자등록증, 재무상태표의 감가상각, 담보신탁 설정 같은 서류는 소유자가 그 자산을 어떻게 관리했는지를 보여줄 뿐, 임차인이 그 공간에서 잠을 자고 밥을 지어 먹었다는 사실을 지우지는 못합니다. 심판원이 본 것은 전입신고 기록과 전세권·임차권 등기, 그리고 방과 주방과 화장실이 있는 구조였습니다.

오피스텔을 여러 호실 보유하면서 살던 집을 팔 계획이 있다면, 양도 계약을 하기 전에 세대 전체의 주택 수부터 확정하는 것이 순서입니다. 신고를 마친 뒤에는 사실관계를 되돌릴 방법이 거의 없고, 남는 것은 불복 절차뿐입니다. 이 사건 역시 과세전적부심사와 심판청구를 거쳤지만 결론은 바뀌지 않았습니다. 개별 사안은 호실별 사용 현황, 임대차 형태, 증빙의 수준에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 오피스텔이나 상가주택을 함께 보유한 상태에서 주택 양도를 앞두고 있다면 미리 점검을 받아보시기 바랍니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026구1255 (2026.5.14. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제88조 제7호(주택의 정의), 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세), 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제80조의2

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)