재건축 대체주택 특례, 취득일에 1주택이 아니면 적용 불가 (사전-2026-법규재산-0820)

재건축이 진행되는 동안 살 집을 따로 마련했다가 나중에 그 집을 팔 때, 일정 요건을 갖추면 1세대1주택처럼 비과세를 받을 수 있는 특례가 있습니다. 흔히 '대체주택 특례'라고 부르는 소득세법 시행령 제156조의2 제5항입니다. 그런데 재건축 주택 말고도 상속주택 지분, 임대주택 지분을 함께 가지고 있던 세대라면 이야기가 달라집니다. 국세청 사전답변 사전-2026-법규재산-0820(2026년 8월 20일 회신)은 바로 이런 다주택 세대의 사례를 다뤘습니다.

한눈에 보기

질의한 세대는 재건축 대상 주택 외에 공동상속주택 소수지분과 임대주택 지분을 가진 상태에서 재건축 기간 동안 거주할 주택을 취득해 2년 이상 살다가 팔았습니다. 국세청은 기존 해석을 그대로 따르면서 대체주택 취득일 현재 1주택이 아니면 대체주택 특례를 적용할 수 없다고 답했습니다.

• 쟁점: 재건축 기간 동안 거주한 D주택에 대체주택 특례(소득령 제156조의2 제5항)를 적용할 수 있는지
• 회신: 기존해석(사전-2024-법규재산-0709, 2025.02.05.)을 참조하라는 답변
• 기존해석의 결론: 공동상속주택 소수지분, 장기임대주택, 거주주택을 보유한 1세대가 재건축 기간 거주용 주택을 취득하면 1세대1주택 비과세가 적용되지 않음
• 핵심 요건: 대체주택을 취득하는 날 기준으로 국내에 1주택만 소유한 1세대여야 함

어떤 질의였나

부부와 별도세대인 아내의 어머니가 얽힌 사실관계를 시간 순서로 정리하면 아래와 같습니다.

질의 내용은 이렇습니다. 재건축주택(A), 상속주택 소수지분(B), 임대주택(C) 지분 50%를 보유하던 중 A주택의 사업시행인가일 전에 D주택 지분 40%를, 인가일 이후에 나머지 60%를 취득하고 세대원 전원이 2년 이상 거주한 뒤 D주택을 양도했을 때, 재건축 사업 시행기간 동안 거주한 D주택에 대체주택 특례를 적용할 수 있는지 물었습니다.

국세청의 회신

국세청은 새로운 이유를 따로 적지 않고 "우리청 기존해석(사전-2024-법규재산-0709, 2025.02.05.)을 참조하시기 바랍니다"라고만 답했습니다. 참조하라는 기존해석의 내용은 다음과 같습니다.

소득세법 시행령 제155조 제3항의 공동상속주택 소수지분, 같은 조 제20항의 장기임대주택, 그리고 거주주택을 보유한 1세대가 해당 거주주택의 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택을 취득한 경우에는 소득세법 제89조 제2항 단서에 따른 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다는 것입니다.

이렇게 판단한 이유

회신이 이유를 적지 않았으므로 인용된 조문의 문언으로 살펴봅니다. 국세청이 직접 밝힌 설명은 아닙니다.

먼저 소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 특례의 출발점을 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우"로 정하고 있습니다. 문언상 1주택 소유가 대체주택 취득 당시의 전제 조건으로 읽힙니다.

다음으로 소득세법 시행령 제154조의2는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 특별한 규정이 없는 한 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 이 사례에서 아내는 C주택 지분 50%를 가지고 있었으므로, 주택 수를 셀 때 C주택도 아내 세대의 주택으로 계산되는 구조입니다.

공동상속주택 소수지분을 주택 수에서 빼 주는 소득세법 시행령 제155조 제3항, 장기임대주택이 있어도 거주주택을 1주택처럼 보는 같은 조 제20항은 각각 정해진 상황에 적용되는 특례입니다. 기존해석은 이런 특례 대상 주택을 함께 보유한 경우에도 대체주택 특례의 '1주택' 요건까지 충족된 것으로 보지 않는다는 입장을 전제로 한 것으로 읽힙니다.

또 제5항 제1호는 사업시행인가일 이후 취득을 요구하는데, D주택 지분 40%는 인가일 전에 취득했습니다. 회신은 이 점을 따로 언급하지 않았습니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 대체주택 특례는 재건축 주택 하나만 가진 1세대를 전제로 하므로, 대체주택을 사기 전에 세대 전체의 주택 수를 먼저 확인해야 합니다
• 공동상속주택 소수지분이나 다른 사람과 공동으로 가진 주택 지분도 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다
• 사업시행인가일 이후 취득, 1년 이상 거주, 완공 후 3년 이내 이사와 양도 등 나머지 요건도 함께 따져야 합니다

재건축 기간 거주용 주택을 구하려는 다주택 세대라면 취득 전에 보유 주택과 지분 현황을 세무대리인과 함께 점검해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q1. 상속받은 주택 지분이 작은데도 주택 수에 들어가나요?

공동상속주택 소수지분은 제155조 제3항에 따라 다른 주택을 양도할 때 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 특례가 있습니다. 다만 이번에 참조된 기존해석은 소수지분을 보유한 상태에서 재건축 기간 거주용 주택을 취득한 경우 대체주택 특례에 따른 비과세가 적용되지 않는다고 보았습니다.

Q2. 임대주택 지분을 이미 팔았는데도 영향이 있나요?

회신 요지는 "대체주택 취득일 현재" 1주택인지를 기준으로 삼고 있습니다. 이 사례에서도 C주택은 D주택 양도 전에 팔았지만 결론은 특례 적용 불가였습니다. 판단 시점이 양도일이 아니라 취득일이라는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.

Q3. 대체주택 특례가 안 되면 다른 비과세 방법은 없나요?

회신은 대체주택 특례 적용 여부만 답했고 다른 특례 가능성은 다루지 않았습니다. 개별 사실관계에 따라 검토할 여지가 다르므로, 양도 전에 다른 특례 요건 충족 여부를 따로 확인해 보시는 것이 좋습니다.

정리

국세청 사전답변 사전-2026-법규재산-0820은 재건축 기간 동안 거주할 집을 마련한 다주택 세대에게 대체주택 특례가 적용되지 않는다고 보고, 기존해석(사전-2024-법규재산-0709)을 그대로 따랐습니다. 상속주택 소수지분이나 임대주택 지분처럼 '작은 지분'이라도 대체주택 취득 당시 1주택 요건 판단에 걸릴 수 있다는 점이 이 회신의 핵심입니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2026-법규재산-0820)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.