용역 대가로 받은 땅, 증여세는 취소됐지만 취득가액은 공시지가로 계산됩니다 (조심 2025인1661)

부동산을 돈이 아니라 일을 해준 대가로 땅으로 받는 경우가 있습니다. 개발 사업에서 진입로를 확보해 주거나, 마을 주민들을 설득해 매매를 성사시켜 주거나, 인허가 민원을 정리해 주는 대가로 사업 부지의 일부를 떼어 받는 식입니다. 시골 개발 현장이나 집성촌이 있는 지역에서는 지금도 드물지 않게 벌어지는 일입니다. 그런데 이렇게 받은 땅은 나중에 팔 때 반드시 두 가지 세금 문제를 만들어 냅니다.

첫째는 그 땅을 공짜로 받은 것인지, 대가로 받은 것인지입니다. 공짜로 받았다고 보면 증여세가 나옵니다. 둘째는 그 땅의 취득가액을 얼마로 볼 것인지입니다. 돈을 주고 산 것이 아니어서 계좌 이체 내역도, 매매대금 영수증도 없기 때문입니다. 취득가액이 낮게 잡히면 나중에 팔았을 때 양도차익이 그만큼 커지고 양도소득세도 커집니다. 오늘 정리하는 조세심판원 결정은 바로 이 두 가지 쟁점이 한 사건에서 정면으로 부딪친 사례입니다. 결론부터 말하면 청구인은 증여세는 이겼고 양도소득세는 졌습니다.

사건의 출발점, 진입로가 없으면 아무것도 못 하는 땅

청구인은 제과·제빵업을 하는 개인사업자였고, 어머니는 경기도 파주에 농지를 가지고 소유 농사를 짓고 있었습니다. 2015년경 한 개발업자가 인근의 넓은 토지와 그 주변을 개발하려고 계획을 세웠는데, 문제는 어머니 소유 토지가 없으면 공사 장비가 진입할 수 없다는 점이었습니다. 개발업자는 어머니에게 그 토지를 팔라고 제안했지만 어머니는 팔 뜻이 없다고 답했습니다.

여기서 이해관계자가 늘어납니다. 개발 ��상이 되는 큰 필지의 소유자와 그 아들도 개발이 진행되면 자기 땅의 가치가 올라간다고 판단했습니다. 그래서 이들은 어머니에게 토지를 개발업자에게 팔아 주면 큰 필지 중 어머니가 지정하는 위치의 일부(2,644㎡, 약 800평)를 주겠다고 제안했습니다. 이 800평이 이 사건의 쟁점토지입니다. 어머니 소유 토지는 결국 2015년 11월 개발업자에게 넘어갔습니다.

계약서 한 장과 약정서 두 장, 그리고 서로 다른 이름

이 사건이 복잡해진 진짜 이유는 서류입니다. 매매계약서 외에 약정서가 두 장 더 작성됐습니다. 하나는 어머니와 아들(청구인) 사이의 대리인 약정서로, 어머니가 계약의 모든 대리를 아들에게 맡기고 계약 이행이 완료되면 양도대가로 받는 현금과 토지 중 토지 부분을 아들의 업무대리 대가로 보상한다는 내용이었습니다. 다른 하나는 큰 필지 소유자의 아들이 작성한 확약서로, 자기 땅을 개발하려고 진입로 토지를 공동으로 확보했으므로 800평을 청구인에게 별도의 대가 없이 소유권 이전하겠다는 내용이었습니다.

문제는 매매계약서 본문이었습니다. 계약서 제1조 매매대금 항목에는 현금 금액과 함께 "800평 토지를 별도의 대가 없이 매도인에게 소유권 이전하기로 한다"는 조항이 들어 있었고, 제8조 특약에는 매수인 측이 큰 필지를 매수하면서 매도인을 800평 지분의 공동매수인으로 넣기로 한다는 내용이 있었습니다. 여기서 "매도인"이 어머니인지 아들인지가 나중에 수억 원짜리 다툼으로 번집니다. 과세관청은 매도인은 계약서 문언 그대로 어머니라고 봤고, 청구인은 그 조항의 매도인은 자신을 가리키는 것이라고 주장했습니다.

계약 파기, 그리고 등기원인이 "약정"이 된 이유

청구인은 진입로로 쓸 인접 토지 매매에도 도움을 주는 등 여러 역할을 했지만, 정작 개발업자가 큰 필지 매입 잔금을 지급하지 못해 그 매매계약은 파기됐습니다. 그런데 계약서에는 계약이 파기되더라도 800평은 청구인에게 대가 없이 이전한다는 취지의 특약이 있었습니다. 이에 큰 필지 소유자는 소유권을 넘겨주되 등기원인을 "증여"로 하려 했고, 청구인은 증여세 부담 등을 이유로 "매매"로 해달라고 요구했습니다. 합의가 되지 않아 소송으로 갔습니다.

법원은 1심(의정부지방법원 2018.12.6. 선고 2017가단76605)에서 2015.10.16.자 약정을 원인으로 소유권이전등기를 이행하라고 판결했고, 항소심(의정부지방법원 2019.7.16. 선고 2018나217173)도 같은 취지로 판단하면서 "진입로 토지를 매도하는 데 대한 대가적 성격으로 800평의 소유권이전등기를 마쳐주기로 한 것으로 보인다"고 설시했습니다. 청구인은 이 판결에 따라 2019년 10월 등기원인을 "약정"으로 하여 쟁점토지를 취득했습니다. 이 "약정"이라는 등기원인이 나중에 양도소득세 계산에서 발목을 잡습니다.

과세관청의 처분, 증여세와 양도소득세를 한꺼번에

청구인은 2022년 2월 쟁점토지를 법인 등에 양도하고, 같은 해 4월 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 환산취득가액으로 계산했습니다. 약정을 원인으로 취득해 실지거래가액을 알 수 없으니 환산하는 것이 맞다는 논리였습니다. 그러나 처분청은 과세자료를 검토한 뒤 전혀 다른 그림을 그렸습니다.

처분청 논리는 이렇습니다. 매매계약서에 매매대금 = 현금 + 800평 토지라고 명시돼 있으므로 800평은 어머니가 받아야 할 양도대가다. 그 땅이 아들 명의로 넘어갔으니 어머니가 아들에게 증여한 것이다. 따라서 2019년 증여분 증여세를 무신고로 결정·고지하고, 취득 원인이 증여라면 취득가액도 증여 당시 상속세 및 증여세법상 평가액(토지는 개별공시지가)이 되므로 환산취득가액을 부인하고 기준시가를 취득가액으로 적용해 양도소득세를 경정한다. 2024년 9월, 증여세와 양도소득세가 한꺼번에 고지됐습니다.

처분청은 청구인이 "용역 대가"라고 주장하면서도 어떤 용역을 얼마나 제공했는지 객관적 증빙을 내지 못했다는 점, 대리인 약정서에 "양도 대가로 받는 현금 및 토지"라고 적혀 있어 모자가 모두 그 땅을 양도대가로 인식하고 있었다는 점을 강하게 지적했습니다.

청구인의 반박, 어머니는 증여할 의사도 없었다

청구인 측 주장은 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 어머니는 800평을 받기 전에 이미 현금 잔금을 다 받았다고 보고 소유권을 넘겼다는 것입니다. 800평이 진짜 매매대금의 일부였다면 잔금도 안 받고 등기를 넘기는 셈인데 거래 관행상 있을 수 없다는 논리입니다. 둘째, 매수인은 개발업자인데 800평은 제3자인 다른 사람 소유여서, 제3자가 아무 채권 확보 조치도 없이 매매대금을 대신 지급한다는 구조 자체가 비상식적이라는 점입니다.

셋째가 핵심인데, 증여로 보려면 무상으로 종국적으로 귀속시킨다는 의사의 합치가 있어야 한다는 주장입니다. 청구인은 상속세 및 증여세법의 완전포괄주의 증여 개념을 인정한 대법원 2015.10.15. 선고 2013두13266 판결을 언급하면서도, 어떤 지급행위를 증여로 보려면 당사자 사이에 무상 귀속 의사의 합치가 있어야 한다는 대법원 2012.7.26. 선고 2012다30861 판결과 대법원 2018.12.27. 선고 2017다290057 판결을 들었습니다. 어머니는 그 땅을 자기 것이라고 생각한 적조차 없고 아들이 취득한 사실도 모른다는 것입니다. 아울러 납세자가 선택한 법적 형식을 존중해야 한다는 대법원 2017.4.7. 선고 2015두49320 판결, 여러 단계 거래의 결과만 놓고 하나의 거래로 단정해서는 안 된다는 대법원 2017.12.22. 선고 2017두57516 판결도 원용했습니다.

심판원 판단 ①, 증여세 부과는 취소

심판원은 증여세 부분에서 청구인의 손을 들었습니다. 결론을 가른 사실은 다음과 같습니다.

• 어머니는 800평을 이전받지 않은 상태에서 자기 토지의 소유권을 먼저 넘겼다.
• 800평의 소유자는 매수인이 아닌 제3자였고, 매수인은 그 땅에 권한을 행사할 자격이 없었다.
• 큰 필지 소유자의 아들이 쓴 약정서에는 매매계약이 파기되더라도 청구인에게 이전한다고 적혀 있었다.
• 법원도 어머니가 아니라 청구인 앞으로 소유권을 이전하라고 판시했고, 등기도 그 판결에 따라 이루어졌다.
• 800평을 제외하고 계산한 어머니 토지의 매매가액이 인근 토지 시세나 기준시가에 비추어 낮거나 부당하다고 보이지 않았다.

이 사실들을 종합해 심판원은, 청구인이 어머니를 설득해 개발사업이 원활히 진행되도록 토지 매매 등 관련 용역을 제공한 대가로 800평을 받기로 한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 어머니로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이라고 하여 증여세 부과처분을 취소했습니다. 여기서 청구인이 이의신청 단계에 제출한 종중 총무이사 명함, 당시 마을이장이 작성한 확인서(청구인이 개발사업자와 주민 사이에서 중개자 역할을 했다는 내용), 인근 토지 거래사례 비교표가 상당한 역할을 했습니다.

심판원 판단 ②, 그래도 환산취득가액은 안 된다

그런데 심판원은 취득가액에서는 정반대로 갔습니다. 청구인은 "용역 제공 대가로 현물을 받았으니 대물변제와 같고, 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 써야 한다"며 유사한 취지의 선례(조심 2019서1200)를 들었습니다. 그러나 심판원은 이 사건에 적용될 계산 경로가 따로 있다고 봤습니다.

논리는 이렇습니다. 청구인이 받은 것은 재산권에 관한 알선 수수료 성격의 대가이고, 금전 외의 것으로 수입을 받은 경우 그 수입금액은 소득세법 제24조 제2항, 같은 법 시행령 제51조 제5항, 같은 법 시행규칙 제22조의2에 따라 법인세법 시행령 제89조를 준용해 계산한 시가로 정합니다. 그런데 그 시가가 불분명하면 같은 조 제2항에 따라 감정평가액을 먼저 보고, 없으면 상속세 및 증여세법 제61조를 준용하는데 토지는 개별공시지가입니다. 이 사건에는 쟁점토지에 대한 감정평가액이 없었습니다. 결국 취득가액은 개별공시지가가 되고, 처분청이 기준시가를 취득가액으로 적용한 양도소득세 부과는 잘못이 없다고 판단했습니다.

즉 취득 원인은 증여가 아니라 용역 대가로 바뀌었지만, 취득가액 숫자는 그대로 공시지가로 남았습니다. 청구인 입장에서는 증여세는 지웠으나 양도소득세는 그대로 부담하게 된 것입니다. 환산취득가액을 적용받았다면 취득가액이 훨씬 커졌겠지만, 그 문은 열리지 않았습니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 사건이 알려주는 다섯 가지

포인트 ①. 대가로 부동산을 받는 날, 감정평가부터 받아 두십시오. 이 사건의 승패는 사실상 여기서 갈렸습니다. 금전이 아닌 물건으로 대가를 받으면 그 가액은 시가로 계산하는데, 시가가 불분명하면 감정가액 → 보충적 평가액(토지는 개별공시지가) 순서로 내려갑니다. 개발 호재가 있는 땅은 공시지가와 실제 가치의 차이가 매우 큽니다. 받을 당시 감정평가서 한 장이 있었다면 취득가액이 크게 달라졌을 가능성이 있습니다. 감정평가 비용은 나중에 부담할 양도소득세에 비하면 훨씬 작습니다.

포인트 ②. 등기원인이 "약정"이면 취득가액 입증은 스스로 해야 합니다. 매매로 등기하면 매매대금이 취득가액이 되고, 증여로 등기하면 증여 당시 평가액이 취득가액이 됩니다. 그런데 "약정"은 어느 쪽도 아닙니다. 이 사건 청구인은 증여세를 피하려고 매매로 해달라 요구하다가 소송까지 갔는데, 결국 등기원인은 약정이 되었고 취득가액은 백지 상태가 됐습니다. 세금은 등기원인 하나로 몇 년 뒤에 되돌아옵니다.

포인트 ③. 계약서의 "매도인", "매수인" 표기가 곧 세금입니다. 이 사건에서 처분청은 계약서 제1조에 "800평을 매도인에게 이전한다"고 적힌 것을 근거로 어머니가 받을 재산이라고 봤습니다. 청구인은 그 매도인이 자신이라고 다퉜지만, 계약서만으로는 설명이 되지 않아 등기부, 판결문, 다른 약정서, 인근 시세, 마을이장 확인서까지 총동원해야 했습니다. 대가를 받는 사람과 계약의 당사자가 다르면 별도의 계약서를 따로 만들어야 합니다. 하나의 계약서에 서로 다른 두 개의 거래를 섞어 쓰면 반드시 뒤탈이 납니다.

포인트 ④. 용역 대가라고 주장하려면 용역의 흔적이 남아 있어야 합니다. 처분청은 청구인이 어떤 용역을 얼마나 제공했는지 객관적 증빙을 내지 못했고 관련 수입금액 신고도 없었다고 지적했습니다. 그럼에도 인용된 것은 종중 이사 이력, 마을이장 확인서, 계약 구조 자체의 비정상성 같은 정황증거가 두텁게 쌓였기 때문입니다. 반대로 말하면 정황증거밖에 없으면 다투는 데 몇 년이 걸립니다. 알선이나 중개 성격의 일을 하고 대가를 받기로 했다면 용역계약서, 업무일지, 문자와 메일 기록을 남기고 대가를 받은 해에 소득 신고를 하는 것이 정공법입니다. 신고된 소득금액은 나중에 그 자산의 취득가액을 뒷받침하는 자료가 되기도 합니다.

포인트 ⑤. 하나를 이겨도 다른 하나가 남습니다. 이 사건 청구인은 증여세 부과처분을 통째로 취소시켰습니다. 큰 성과입니다. 그러나 정작 실질적으로 부담이 큰 양도소득세는 그대로 유지됐습니다. 세무조사나 심판청구에서는 여러 처분이 하나의 사실관계에서 파생되는데, 사실관계를 어떻게 규정하느냐에 따라 세목별로 유불리가 뒤집힙니다. "증여가 아니다"라고 주장하는 순간 "그러면 대가로 받은 소득"이라는 다른 과세 논리가 열릴 수 있다는 점도 함께 계산해야 합니다. 전략은 처음부터 세목 전체를 놓고 짜야 합니다.

덧붙여, 청구인이 원용한 선례(조심 2019서1200)는 이 사건에서 그대로 받아들여지지 않았습니다. 비슷해 보이는 결정례라도 사실관계와 적용 법령의 경로가 다르면 결론이 달라집니다. 인터넷에서 찾은 유리한 사례 하나에 기대어 신고 방향을 정하는 것은 위험합니다.

자주 묻는 질문

Q. 일을 해준 대가로 땅을 받았는데, 등기만 하고 아무 신고도 안 했습니다. 괜찮을까요?

대가로 받은 재산은 그 성격에 따라 사업소득이나 기타소득 등으로 과세 대상이 될 수 있습니다. 이 사건에서도 심판원은 쟁점토지를 용역의 대가로 보았는데, 청구인은 그와 관련한 수입금액을 신고한 사실이 없었던 것으로 확인됐습니다. 증여세를 피했다고 해서 아무 세금도 없는 것은 아닙니다. 받은 시점, 금액, 소득 구분에 따라 판단이 달라지므로 개별 검토가 필요합니다.

Q. 취득가액이 없으면 무조건 환산취득가액을 쓰는 것 아닌가요?

아닙니다. 환산취득가액은 소득세법 제97조에서 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용하는 규정입니다. 그런데 이 사건처럼 금전 외의 것으로 대가를 받아 취득한 경우에는 그 수입금액을 시가로 계산하는 별도 규정 경로가 있고, 그 시가가 곧 취득가액이 됩니다. 시가가 불분명하면 감정가액, 그다음 개별공시지가 순입니다. 환산 여부는 사안의 구조를 먼저 봐야 판단할 수 있습니다.

Q. 부모 명의로 받을 재산을 자녀 앞으로 바로 등기하면 무조건 증여인가요?

무조건은 아닙니다. 다만 과세관청은 그렇게 볼 가능성이 높고, 실제로 이 사건에서도 그렇게 과세됐습니다. 증여가 아니라고 인정받으려면 자녀가 스스로 대가를 제공했다는 사실이 계약서, 판결문, 등기원인, 제3자 진술 등으로 뒷받침되어야 합니다. 이 사건에서는 원소유자가 부모가 아니라 자녀에게 직접 이전하기로 한 약정서, 계약 파기 시에도 자녀에게 이전한다는 특약, 자녀를 원고로 한 법원 판결이 결정적이었습니다.

Q. 감정평가는 언제 받아야 하나요? 지금 받아도 되나요?

원칙적으로는 재산을 취득한 시점을 기준으로 한 가액이 의미가 있습니다. 취득 후 여러 해가 지난 뒤 소급해 감정을 받는 것은 세법상 인정 범위에 제한이 있을 수 있습니다. 그래서 대가로 부동산을 받기로 협의가 된 단계에서 미리 준비하는 것이 가장 안전합니다. 이미 시간이 지났다면 어떤 자료로 취득 당시 가액을 뒷받침할 수 있는지 개별적으로 검토해야 합니다.

Q. 증여세가 취소됐으니 이미 낸 세금은 어떻게 되나요?

부과처분이 취소되면 그에 따라 고지된 세액은 효력을 잃고, 이미 납부한 금액이 있다면 환급 절차가 진행되는 것이 일반적입니다. 다만 이 사건처럼 같은 결정에서 다른 세목은 기각된 경우 그 부분은 그대로 확정되므로, 전체적으로 얼마를 부담하게 되는지는 별도로 계산해 보아야 합니다.

자가진단 체크리스트

• 일을 해준 대가로 부동산이나 지분을 받기로 한 약정이 있는데, 서면 계약서가 따로 없다.
• 부모나 배우자가 받을 재산을 내 명의로 바로 등기했거나 그럴 예정이다.
• 등기원인이 매매나 증여가 아니라 약정, 화해, 판결 등으로 되어 있다.
• 현물로 재산을 받은 해에 소득 신고를 하지 않았다.
• 받을 당시 감정평가서나 시세 자료를 남겨두지 않았다.
• 계약서 한 장에 서로 다른 두 개의 거래가 섞여 들어가 있다.
• 양도소득세를 신고하면서 환산취득가액을 썼는데 근거 자료가 부족하다.
• 세무서에서 취득 경위 소명 안내문을 받았다.

두 개 이상 해당된다면 지금이 정리할 때입니다. 특히 아직 부동산을 팔기 전이라면 준비할 수 있는 시간이 남아 있습니다. 이미 양도하고 신고까지 마쳤다면 경정청구나 불복 가능 기한이 있는지부터 확인해야 합니다.

정리

이 사건은 증여세는 이기고 양도소득세는 진 사례입니다. 심판원은 계약서 문언보다 실제 돈과 땅이 움직인 순서, 계약 파기 후에도 유지된 약정, 법원 판결의 당사자 구성을 종합해 "이 땅은 아들이 제공한 용역의 대가"라고 봤습니다. 실질과세의 원칙이 납세자에게 유리하게 작동한 장면입니다. 그러나 같은 논리가 취득가액 계산에서는 납세자에게 불리하게 작동했습니다. 용역의 대가로 받은 현물이라면 그 가액을 시가로 정해야 하고, 시가를 입증할 자료가 없으면 공시지가로 떨어진다는 것이 그 귀결이었습니다.

결국 남는 교훈은 단순합니다. 받는 순간에 남긴 서류 한 장이 몇 년 뒤 세금의 크기를 결정합니다. 계약서에 누가 받는지를 명확히 쓰고, 등기원인을 신중히 정하고, 취득 당시 가액을 증명할 자료를 확보해 두는 것입니다. 이 세 가지는 나중에 아무리 좋은 논리를 만들어도 대체하기 어렵습니다. 개발이나 토지 거래와 얽혀 재산을 현물로 주고받을 계획이 있다면, 계약서에 서명하기 전에 세무 검토를 먼저 받아보시길 권합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2025인1661 (2026.5.6. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「소득세법」 제88조, 제97조, 「상속세 및 증여세법」 제2조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)