땅 성토·옹벽 공사비, 세금계산서만 있으면 필요경비로 인정될까요 (조심 2026구0013)

토지를 사서 성토를 하고 옹벽을 쌓아 땅의 모양을 잡은 뒤 되파는 일은 드물지 않습니다. 이런 공사에는 적지 않은 돈이 들어가고, 실제로 그 돈만큼 땅의 가치가 올라가기도 합니다. 그래서 많은 분들이 양도소득세를 신고할 때 성토비와 옹벽 공사비를 자본적지출액으로 필요경비에 넣습니다. 여기까지는 법이 허용하는 정상적인 절차입니다.

문제는 그 다음입니다. 세법은 자본적지출액을 필요경비로 인정하되, 정규 증명서류를 수취해 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우라는 조건을 붙여 두었습니다. 즉 공사를 했다는 사실만으로는 부족하고, 그 돈을 누가 언제 누구에게 실제로 지급했는지가 증빙으로 남아 있어야 합니다. 오늘 소개할 사건은 계약서와 세금계산서, 심지어 공사업체 대표자의 확인서까지 갖추었는데도 필요경비를 한 푼도 인정받지 못한 사례입니다.

왜 이런 다툼이 생기는가

토지 개발과 관련된 공사비 다툼은 대체로 비슷한 구조를 가집니다. 여러 사람이 돈을 모아 땅을 사고, 그중 한 사람 이름으로 등기를 하고, 공사는 아는 업체나 지인이 장비를 동원해서 진행합니다. 자금은 그때그때 편한 계좌에서 나가고, 정산은 나중에 몰아서 합니다. 이 과정에서 등기부상 소유자와 실제 자금 흐름이 어긋나는 상황이 만들어집니다.

양도할 때가 되면 비로소 세금 계산을 하게 됩니다. 양도가액에서 취득가액만 빼면 양도차익이 크게 나오니, 그동안 들어간 공사비를 넣어 세금을 줄이려 합니다. 이때 서류를 뒤늦게 만들거나 세금계산서를 나중에 발행받는 일이 생깁니다. 세무조사에서 가장 먼저 확인되는 것이 바로 이 시점의 순서입니다. 공사가 끝난 지 한참 뒤에 계약서와 세금계산서가 등장하면, 과세관청은 그 서류가 세금을 줄이기 위해 사후에 만들어진 것이 아닌지 의심하게 됩니다.

사건 경과, 시간 순서로 정리

청구인은 2022년 6월 14일 경상북도 청도군 소재 6필지의 토지를 취득했습니다. 그리고 불과 3주 뒤인 2022년 7월 4일 이 6필지를 하나의 필지로 합병했습니다. 이 사건에서 문제가 된 땅(이하 쟁점토지)입니다.

2022년 10월 19일에는 관할 군수로부터 옹벽 설치를 목적으로 하는 개발행위허가 통보를 받았습니다. 청구인의 설명에 따르면 2023년 5월에 한 주식회사와 성토 및 옹벽 조성을 내용으로 하는 토목공사 도급계약을 체결했다고 합니다. 계약서상 공사기간은 착공일로부터 18개월, 대금은 준공 시까지 3회에서 4회로 분할 지급하기로 되어 있었습니다.

실제로 성토와 보강토옹벽 공작물 설치에 대한 준공검사일은 2023년 11월 23일로 확인됩니다. 그런데 청구인이 해당 업체로부터 매입세금계산서를 받은 날은 그보다 열 달 가까이 지난 2024년 9월 9일이었습니다. 그리고 2024년 9월 4일에는 이미 쟁점토지의 양도계약이 체결된 상태였고, 2024년 11월 13일에 실제 양도가 이루어졌습니다.

청구인은 2024년 12월 2일 양도소득세를 신고하면서 성토 비용 등으로 지출했다는 금액(이하 쟁점금액)을 자본적지출액으로 필요경비에 산입해 양도차익이 없는 것으로 신고했습니다. 처분청은 2025년 4월 28일부터 5월 17일까지 양도소득세 조사를 실시한 뒤, 쟁점금액을 필요경비에 넣지 않고 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 2025년 8월 12일 2024년 귀속 양도소득세를 경정·고지했습니다. 청구인은 2025년 11월 5일 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 공사한 것은 사실인데

청구인의 주장은 상식적으로는 설득력이 있어 보입니다. 요지는 이렇습니다. 자본적지출액이란 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 실질적으로 증가시키기 위해 지출한 비용이고, 그 비용이 해당 자산의 가치를 증가시켰고 실제 지출 사실이 증명되면 인정되어야 한다는 것입니다.

청구인은 쟁점토지를 취득한 뒤 2023년 5월 업체와 토목공사계약을 맺고 성토 및 옹벽 조성 공사를 진행했으며, 이 공사가 실제로 이루어졌다는 사실은 항공사진 등으로 객관적으로 확인된다고 강조했습니다. 공사를 완료한 뒤 전자세금계산서도 정상적으로 수취했다고 했습니다.

또한 처분청이 청구인이 직접 공사대금을 지급하지 않았다는 이유만으로 필요경비를 부인한 것은 부당하다고 주장했습니다. 양도소득세는 자본이득에 대한 세금이므로, 취득가액과 보유기간 중 실질적인 가치 증가를 수반한 자본적지출액을 차감하는 것이 당연하고, 경험칙상 필요경비의 발생이 명백한 경우에는 이를 인정해야 하며, 그렇지 않으면 실질과세 원칙에 반한다는 논리였습니다.

과세관청의 반박, 시점이 맞지 않는다

처분청의 반박은 매우 구체적이었습니다. 첫째, 인터넷 지도 서비스의 로드뷰 사진을 근거로 들었습니다. 청구인이 토지를 취득하기 전인 2022년 5월 촬영된 로드뷰에 이미 포크레인과 덤프트럭이 성토 공사를 상당 부분 진행하는 모습이 확인된다는 것입니다. 그렇다면 2023년 5월에 계약을 체결하고 성토 공사를 했다는 주장은 사실과 다르게 됩니다.

둘째, 옹벽 공사에 대해서도 로드뷰상 2023년 4월 이후 착공된 것으로 보이고 준공검사일이 2023년 11월 23일인데, 그렇다면 공사는 2023년 11월에 끝났는데 세금계산서는 2024년 9월 9일에 받았다는 것이 앞뒤가 맞지 않는다고 지적했습니다. 특히 양도계약일이 2024년 9월 4일이었으므로, 양도를 앞두고 필요경비 공제를 받기 위해 뒤늦게 계약서를 작성하고 세금계산서를 수취한 것으로 판단했습니다.

셋째, 세금계산서를 발행한 업체 자체의 문제입니다. 이 업체는 공사계약 직전인 2023년 4월 10일에 개업한 법인이고, 업종은 부동산 개발, 용역, 컨설팅으로 토목공사와 직접 관련이 없었습니다. 개업 이후 신고된 매출은 청구인에게 발행한 세금계산서 한 건이 유일했고, 그 매출에 대응하는 매입세금계산서를 받은 사실도 없었으며, 발행 후 부가가치세를 납부하지도 않았습니다. 처분청은 옹벽 공사가 진행된 사실 자체는 인정하면서도, 그 시공자가 이 업체는 아닌 것으로 보인다고 판단했습니다.

넷째, 대금 지급 증빙의 문제가 결정적이었습니다. 청구인이 동업자 관계라고 밝힌 사람의 아들(7세) 명의 계좌에서 2023년 6월 5일부터 2024년 9월 9일까지 매월 3회에서 4회씩 업체와 그 대표자에게 수시로 이체된 내역이 제출되었습니다. 처분청은 세금계산서를 받은 사람은 청구인인데 제3자 계좌에서 나간 돈을 청구인의 공사대금으로 볼 수 없고, 옹벽 공사가 2023년 11월에 끝났는데도 2024년 9월까지 소액이 수시로 입금된 것을 자본적지출로 인정하기 어렵다고 보았습니다. 오히려 관련인들 사이의 금전관계나 다른 현장 공사와 관련된 자금 흐름으로 추정했습니다.

다섯째, 청구인 본인 계좌 조사 결과입니다. 청구인은 토지 취득 시 은행대출과 관련인들로부터 차입한 자금으로 매입대금을 지급했고 대출이자마저 관련인들로부터 받아 냈지만, 성토 및 옹벽 공사와 관련해 지출된 자금 흐름은 확인되지 않았습니다. 처분청은 관련인들이 실질적으로 지분을 공유한 것으로 보이는 측면이 있어, 공동 매입이고 지분율이 구분된다면 자료를 제시하면 실질 지분자별로 양도소득을 나누어 결정하겠다고 안내했지만, 청구인은 거듭 자신이 차입해서 단독 취득한 것이라고 밝혔습니다.

결정적이었던 이메일 한 통

이 사건에서 눈여겨볼 대목은 청구인이 조사 과정에서 조사담당자에게 직접 보낸 이메일입니다. 그 내용에는 동업 관계인 사람이 공사비를 아껴 보려고 중장비 면허까지 취득해 직접 현장에서 덤프트럭을 몰며 공사를 진행했다는 서술이 담겨 있었습니다. 청구인은 중간중간 현장을 체크하며 분양 시기와 사업계획을 조금씩 변경했고, 2023년 11월경 준공검사필증을 받았다는 내용도 있었습니다.

이 이메일은 청구인 측이 스스로 공사를 수행했다는 사실을 자인한 자료로 작용했습니다. 도급업체에 공사를 맡기고 대금을 지급했다는 주장과, 비용을 아끼려고 직접 장비를 몰며 공사했다는 설명은 양립하기 어렵습니다. 세무조사 과정에서 무심코 보낸 설명 자료가 나중에 가장 강력한 반대 증거가 될 수 있다는 점을 보여 주는 장면입니다.

심판원의 판단과 법리

조세심판원은 심판청구를 기각했습니다. 판단의 출발점은 필요경비의 입증 책임이었습니다. 심판원은 대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결의 취지를 인용해, 양도소득금액을 산정할 때 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분이 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있어 과세관청으로서는 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려해 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 보았습니다.

이 법리를 이 사건에 적용한 근거는 네 가지로 정리됩니다. ①. 청구인이 공사도급계약을 체결하고 매입세금계산서를 수취했으나 공사대금을 지급한 사실이 확인되지 않는다는 점. ②. 제출된 계좌거래내역은 관련인의 7세 아들 명의 계좌에서 1년 4개월 동안 77회에 걸쳐 업체와 그 대표자 계좌로 입금된 것이어서, 이를 근거로 청구인이 공사대금을 지급했다고 보기 어렵다는 점. ③. 2023년 5월부터 18개월간 공사를 진행한다는 계약서를 냈지만, 처분청이 제출한 공사현황 사진과 개발행위준공검사필증에 따르면 2022년 5월에 이미 성토 공사가 진행 중이었고 옹벽 공사는 2023년 11월 23일 준공검사까지 완료된 것으로 나타난다는 점. ④. 결국 자본적지출액의 지출 사실을 입증할 객관적 증빙자료를 제출하지 못했다는 점입니다.

주목할 부분은 심판원이 공사가 없었다고 단정하지는 않았다는 것입니다. 옹벽 공사가 실제로 진행된 사실 자체는 처분청도 인정했습니다. 그런데도 필요경비가 부인된 이유는, 세법이 요구하는 것은 공사의 존재가 아니라 그 청구인이 그 금액을 실제로 지출했다는 사실이기 때문입니다. 소득세법 시행령 제163조 제3항은 자본적지출액을 필요경비로 인정하는 요건으로 정규 증명서류의 수취·보관 또는 금융거래 증명서류에 의한 실제 지출사실의 확인을 요구하고 있습니다. 이 사건은 두 요건 모두에서 신뢰를 얻지 못했습니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 결정에서 배울 것

첫째, 세금계산서는 필요경비의 시작일 뿐 끝이 아닙니다. 많은 분들이 세금계산서를 받으면 경비 처리가 끝났다고 생각합니다. 그러나 시행령은 증명서류 수취 또는 금융거래 증명서류에 의한 실제 지출사실의 확인을 요구합니다. 세금계산서가 있어도 대금 흐름이 뒷받침되지 않으면 실질이 없는 서류로 평가될 수 있습니다. 반대로 세금계산서가 없어도 계좌이체로 지급 사실이 명확히 확인되는 경우가 있어, 실무에서는 계약서, 세금계산서, 계좌이체 내역 이 세 가지를 한 세트로 갖추는 것이 원칙입니다.

둘째, 돈은 반드시 소유자 본인 계좌에서 나가야 합니다. 이 사건에서 가장 치명적이었던 것은 공사대금이 제3자, 그중에서도 미성년자 명의 계좌에서 나간 점입니다. 가족이나 동업자가 대신 지급했다는 설명은 세무조사에서 거의 받아들여지지 않습니다. 부득이하게 타인이 대신 지급했다면 그 사람과의 차용 관계나 정산 관계가 문서와 계좌로 남아 있어야 하며, 그마저도 사후에 만들면 신뢰를 얻기 어렵습니다.

셋째, 시점의 정합성이 진위 판단의 핵심 잣대가 됩니다. 요즘 세무조사는 로드뷰, 항공사진, 위성지도, 개발행위허가·준공검사 서류를 교차 확인합니다. 이 사건에서도 취득 전 시점의 로드뷰 사진 한 장이 계약서의 신뢰를 무너뜨렸습니다. 계약서 날짜, 착공 시기, 준공검사일, 세금계산서 발행일, 대금 지급일이 시간 순서로 자연스럽게 이어지는지 신고 전에 스스로 점검해야 합니다. 양도계약 직후에 몰아서 발행된 세금계산서는 그 자체로 의심을 부릅니다.

넷째, 취득 전에 이루어진 공사비는 자본적지출로 넣을 수 없습니다. 자본적지출은 자산을 취득한 뒤 그 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용입니다. 취득 전 매도인 측에서 이미 진행한 공사를 자기 비용으로 계상하려 하면, 시점 자체가 요건을 충족하지 못합니다. 만약 그 공사 상태를 반영해 매매대금을 더 지급했다면 그것은 취득가액의 문제로 접근해야 합니다.

다섯째, 시공업체의 상태까지 살펴야 합니다. 이 사건 업체는 개업 시점이 계약 직전이었고, 업종이 토목공사와 무관했으며, 매출은 이 한 건뿐이고 대응 매입도 없고 부가가치세도 납부하지 않았습니다. 이런 조합은 조사에서 가공거래 의심 신호로 읽힙니다. 공사를 맡길 때 실제 그 공사를 수행하는 업체의 이름으로 계약하고 계산서를 받는 것이 기본입니다. 무면허 업체를 통해 시공하고 서류만 다른 업체로 맞추면, 나중에 경비 전부를 잃을 위험이 있습니다.

여섯째, 여러 사람이 함께 산 땅이라면 처음부터 지분으로 정리하십시오. 이 사건에서 처분청은 관련인들이 실질적으로 지분을 공유한 것으로 보이니 지분율 자료를 제출하면 실질 지분자별로 소득을 나누어 결정하겠다고 안내했습니다. 그런데 청구인은 단독 취득을 주장했습니다. 만약 공동사업 관계와 지분율, 자금 출자 내역이 계약서와 계좌로 정리되어 있었다면 소득 분산으로 세부담이 달라지는 여지가 있었을 수 있습니다. 명의를 한 사람에게 몰아 두는 관행이 나중에 필요경비 부인과 세액 집중이라는 이중의 불리함으로 돌아온 셈입니다.

일곱째, 조사 과정에서 보내는 설명 자료는 진술서와 같습니다. 청구인이 조사담당자에게 보낸 이메일은 결과적으로 도급공사 주장과 충돌하는 자료가 되었습니다. 이메일, 문자, 메모, 카카오톡 대화까지 모두 증거가 될 수 있으므로, 조사 대응 문서는 사실관계를 정확히 확인하고 일관되게 작성해야 합니다. 억울함을 호소하려고 상황을 자세히 적다가 스스로 불리한 사실을 드러내는 일이 실무에서 자주 생깁니다.

비사업용토지 판정도 함께 따라옵니다

이 사건에서 처분청은 필요경비를 부인하면서 동시에 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 세액을 계산했습니다. 심판 단계에서 이 부분이 별도 쟁점으로 다루어지지는 않았지만, 실무적으로는 매우 중요한 대목입니다. 나대지나 개발 목적으로 보유한 토지는 사업용으로 사용했다는 요건을 충족하지 못하면 중과세 대상이 되고, 장기보유특별공제 적용에서도 불리해질 수 있습니다.

즉 개발형 토지 거래에서는 필요경비 인정 여부와 비사업용토지 여부가 동시에 세금을 밀어 올립니다. 경비가 부인되어 양도차익이 크게 나오는데 세율까지 높게 적용되면 부담은 곱셈으로 늘어납니다. 취득 단계에서 용도와 사용 계획, 보유 기간 동안의 실제 이용 상황을 어떻게 관리할지 미리 설계해 두는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사는 정말 했는데 현금으로 지급했습니다. 경비로 인정받을 수 있을까요

매우 어렵습니다. 시행령은 정규 증명서류의 수취·보관 또는 금융거래 증명서류에 의한 실제 지출사실의 확인을 요구합니다. 현금 지급은 두 요건을 모두 충족하기 어렵습니다. 영수증과 계약서, 공사 사진 등을 종합해 다투는 경우도 있지만, 이 사건처럼 자금 흐름이 전혀 확인되지 않으면 결론이 뒤집히기 쉽지 않습니다. 지금이라도 공사비 지급은 반드시 계좌이체로 하시기 바랍니다.

Q. 가족이 대신 공사비를 내 주었는데 왜 문제가 되나요

세법은 그 자산의 소유자가 자기 비용으로 지출했는지를 봅니다. 타인이 지급했다면 그것이 소유자에 대한 대여인지, 증여인지, 아니면 공동사업 출자인지가 정리되어야 합니다. 이 사건에서는 제3자 명의 계좌에서 나간 돈이라는 이유로 청구인의 지출로 인정되지 않았습니다. 더 나아가 그 자금의 성격에 따라 증여세 문제까지 별도로 검토될 수 있습니다.

Q. 공사업체 대표자가 돈을 받았다고 확인서를 써 주면 되지 않나요

확인서는 보조 자료일 뿐입니다. 이 사건에서도 대표자 확인서가 제출되었지만 객관적 증빙으로 받아들여지지 않았습니다. 확인서는 이해관계자가 사후에 작성할 수 있는 문서여서, 계좌이체 내역이나 허가·준공 서류처럼 조작이 어려운 자료와 어긋나면 힘을 잃습니다.

Q. 성토비나 옹벽 공사비는 원래 자본적지출로 인정되는 항목 아닌가요

항목 자체로는 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출로 볼 여지가 있습니다. 다툼의 초점은 항목이 아니라 그 금액을 그 사람이 실제로 지출했는지입니다. 이 사건도 공사의 존재 자체는 부정되지 않았고, 지출 사실의 입증에서 갈렸습니다. 항목이 맞으니 당연히 된다고 생각하고 증빙을 소홀히 하면 같은 결과가 나옵니다.

Q. 이미 경비가 부인되어 고지서를 받았습니다. 지금 할 수 있는 일이 있을까요

고지 후에는 이의신청, 심판청구 등 불복 절차가 있고 기한이 정해져 있습니다. 다만 이 사건처럼 자금 흐름 자체가 없으면 불복만으로 뒤집기는 어렵습니다. 현실적으로는 남아 있는 자료 중에서 실제 지출을 뒷받침할 만한 것이 있는지, 공동사업이나 지분 관계로 정리할 여지가 있는지를 먼저 점검하는 편이 낫습니다. 조사 단계에서 과세관청이 대안을 안내했는데 이를 활용하지 못한 것이 이 사건의 아쉬운 점입니다.

자가진단 체크리스트

• 공사대금이 토지 소유자 본인 계좌에서 시공사 계좌로 이체되었는가
• 계약서 작성일, 착공일, 준공검사일, 세금계산서 발행일, 대금 지급일이 시간 순서로 자연스럽게 이어지는가
• 세금계산서를 발행한 업체가 실제 공사를 수행한 업체인가, 해당 공사업 면허나 업종을 갖추었는가
• 토지를 취득하기 전에 이미 진행된 공사 비용을 자본적지출로 넣지 않았는가
• 개발행위허가서, 준공검사필증, 공사 전후 사진, 항공사진 등 시점을 입증하는 자료를 보관하고 있는가
• 여러 사람이 함께 매입했다면 지분율과 출자 내역이 계약서와 계좌로 정리되어 있는가
• 세무조사 과정에서 제출한 이메일이나 설명 자료가 신고 내용과 일관된지 확인했는가
• 해당 토지가 비사업용토지로 판정될 가능성을 함께 검토했는가

정리

이 사건은 공사를 했다는 사실과 그 비용을 내가 지출했다는 사실은 전혀 다른 문제라는 것을 보여 줍니다. 청구인은 계약서와 전자세금계산서, 업체 대표자 확인서, 항공사진까지 제출했지만, 본인 계좌에서 공사대금이 나간 흔적이 없었고 공사 시점과 서류 시점이 어긋났습니다. 심판원은 필요경비의 입증 필요성이 납세의무자에게 있다는 법리를 들어 청구를 기각했습니다.

토지를 개발해 되파는 거래를 계획하고 있다면, 세금 계산은 양도할 때가 아니라 공사대금을 지급하는 순간부터 시작됩니다. 계약은 실제 시공사와, 대금은 본인 계좌에서, 서류는 공사 진행과 같은 시기에 남기는 것이 원칙입니다. 여러 사람이 자금을 모아 진행하는 경우라면 명의와 지분, 자금 흐름을 처음부터 문서로 정리해 두어야 뒤늦은 다툼을 막을 수 있습니다. 이미 조사 통지를 받았거나 신고를 앞두고 있다면, 보유하고 있는 증빙이 세법이 요구하는 수준인지 전문가와 함께 점검해 보시기 바랍니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026구0013 (2026.5.13. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산), 소득세법 시행령 제67조 제2항, 제163조 제3항

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)