조카에게 넘겼다가 1년 뒤 되사온 집, 1세대1주택 비과세가 부인된 이유 (조심 2026인2814)

이 글은 조세심판원이 2026년 9월 15일에 결정한 조심 2026인2814 사건을 정리한 것입니다. 2주택자가 한 채를 조카에게 넘긴 뒤 남은 한 채를 1세대1주택 비과세로 신고하고, 약 1년 뒤에 넘겼던 집을 같은 값으로 되사온 사안입니다.

한눈에 보기

청구인은 집 두 채를 가지고 있었습니다. 이혼 재산분할금을 마련해야 하는 사정이 있었고, 2019년 3월에 한 채를 조카에게 팔았습니다. 넉 달 뒤 남은 한 채를 팔면서 1세대1주택이니 비과세라고 보아 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 그런데 이듬해 4월, 조카에게 팔았던 집을 같은 가격에 다시 사들였습니다.

처분청은 앞의 매매가 비과세를 받기 위한 형식에 불과하다고 보아 비과세를 부인하고 양도소득세를 고지했고, 조세심판원은 청구주장이 이유 없다고 보아 심판청구를 기각하였습니다.

쟁점은 하나였습니다. 매매대금이 오가고 등기까지 넘어간 거래를 세법이 없는 것으로 볼 수 있는지입니다.

어떤 사건이었나

청구인은 2010년 6월에 경기도 파주 소재 전용면적 84.949제곱미터 아파트를 취득했습니다. 결정문에서 쟁점주택1로 부르는 집입니다. 여기에 서울 강북구 소재 전용면적 59.98제곱미터 아파트를 함께 보유하고 있었습니다. 쟁점주택2입니다. 두 채를 가진 상태였습니다.

2018년 11월, 전 배우자와의 이혼 및 재산분할 청구 소송이 대법원에서 확정됩니다. 청구인은 재산분할금을 지급할 의무를 지게 되었습니다. 재산분할명세서상 순재산에 대한 분할비율은 전 배우자 40퍼센트, 청구인 60퍼센트로 확정되었고, 두 주택의 순재산 가액이 청구인 순재산의 절반을 넘는 비중을 차지하고 있었습니다.

금액은 결정문에 전부 가림 처리되어 있어 이 글에서도 구체적인 숫자는 쓰지 않습니다. 청구인이 대출과 차입으로 목돈을 조달해 2019년 1월에 재산분할금을 지급했고, 그 차입금을 갚기 위해 집을 팔아야 하는 상황이었다는 사실은 양쪽 모두 다투지 않았습니다.

처분에 이르기까지

거래의 순서가 이 사건의 전부입니다. 날짜만 따로 떼어 보겠습니다.

쟁점주택1을 넘긴 날과 쟁점주택2의 잔금청산일 사이는 일곱 달이고, 쟁점주택1을 되사온 날은 그로부터 여섯 달 반 뒤입니다. 특수관계인과의 거래는 시기만으로도 의심의 출발점이 됩니다.

청구인은 이렇게 다퉜습니다

청구인의 주장은 크게 세 갈래였습니다.

첫째, 집을 파는 순서를 고르는 것은 납세자의 자유입니다. 쟁점주택2를 먼저 팔면 전세보증금과 양도소득세, 지방소득세를 먼저 떼야 해서 재산분할금에 크게 미치지 못하고, 결국 쟁점주택1이나 다른 재산을 추가로 처분해야 하는 상황이었습니다. 쟁점주택1은 분양가 수준에서 양도차익이 나지 않는 반면 같은 면적을 전세로 얻으려면 보증금을 새로 부담해야 했습니다. 그래서 쟁점주택1을 먼저 처분하는 쪽을 골랐고, 이 선택은 존중되어야 한다는 것입니다.

둘째, 거래 자체가 진짜였다는 것입니다. 매매계약서를 작성하고 특약으로 청구인이 임차인이 되어 계속 거주하기로 했으며, 보증금과 근저당채무를 제외한 잔금이 실제로 청구인 계좌로 이체되었습니다. 근저당채무의 원리금이 빠져나가는 계좌에도 조카가 돈을 넣었고, 월세와 이자의 차액을 보전하기 위해 추가 입금도 했다고 주장했습니다.

셋째, 재취득 때 정산한 금액이 당초 받은 잔금보다 컸다는 점입니다. 청구인이 집을 실질적으로 지배하고 있었다면 처음 받은 잔금만 돌려주면 될 텐데 근저당채무 정산액과 계좌 잔액까지 더해 지급했다는 것입니다. 또한 대금청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이 양도일이 되므로 소유권은 조카에게 넘어갔다고 주장했습니다.

처분청이 든 여섯 가지 정황

처분청은 개별 사실을 하나하나 반박하는 대신 정황을 묶어서 제시했습니다.

• 소유권을 넘긴 뒤에도 청구인이 쟁점주택1에 계속 거주했습니다
• 매매계약서 특약에 매수인이 근저당채무를 승계한다고 적혀 있었지만 실제로는 채무자 명의가 바뀌지 않았습니다
• 그 근저당채무의 이자를 청구인이 상환한 것으로 금융거래내역에서 확인되었습니다
• 2019년 4월부터 12월까지 청구인이 조카에게 낸 월세가 같은 날짜에 되돌아온 내역이 확인되었습니다
• 조카가 넣었다는 금액 중 일부는 그 직전에 청구인이 조카의 배우자에게 보낸 돈이 돌아온 것이었습니다
• 소유권 이전 후에 부과된 재산세를 청구인이 부담해 조카의 배우자에게 이체했습니다

여기에 약 1년 만에 같은 가격으로 되사온 사실을 더하면, 가격변동의 위험을 전혀 지지 않았으므로 경제적 귀속이 청구인에게 그대로 남아 있었다는 것이 처분청의 결론이었습니다.

조세심판원의 판단

조세심판원은 국세기본법 제14조 제3항을 먼저 꺼냈습니다. 둘 이상의 행위나 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되면, 그 경제적 실질에 따라 연속된 하나의 행위로 보아 세법을 적용한다는 조항입니다. 그리고 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목과 같은 법 시행령 제154조 제1항이 1세대1주택 비과세의 요건으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것을 요구한다는 점을 확인했습니다.

그 위에서 두 가지 사정을 들었습니다. 하나는 재산세를 청구인이 부담했고 특약에도 불구하고 근저당채무가 매수인에게 승계되지 않은 채 원리금이 상환되어, 근저당채무의 실질적 부담자가 여전히 청구인이라고 볼 수 있다는 점입니다.

다른 하나는 일련의 거래가 특수관계인인 조카를 상대로 쟁점주택2의 양도일을 전후하여 이루어졌다는 점입니다. 시기와 목적이 비과세라는 조세혜택과 밀접하게 연결되어 있어, 조세부담 경감 외에 합리적인 이유를 찾기 어렵다고 보았습니다.

결론은 이렇습니다. 쟁점주택1의 양도는 조세혜택을 받기 위한 수단에 불과하다고 본 것입니다.

양도시기와 등기 효력에 관한 주장도 받아들여지지 않았습니다. 조세심판원은 양도시기 규정은 경제적 실질을 판단하는 근거가 될 수 없다고 정리했습니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조 제1항은 언제를 양도일로 볼지 정하는 규정이고, 부동산등기법 제6조는 등기의 효력이 언제 생기는지를 정하는 규정일 뿐, 그 거래의 경제적 실질을 판정하는 잣대가 아니라는 뜻입니다.

쟁점별로 갈린 지점

왜 선택의 자유가 통하지 않았나

세법은 같은 목적을 이루는 여러 길 가운데 하나를 고를 자유를 납세자에게 인정합니다. 조세심판원도 이 원칙 자체를 부정하지 않았습니다. 특별한 사정이 없으면 납세자의 선택을 조세회피로 보아 부인할 수 없다고 명시했습니다.

갈림길은 특별한 사정이 있었는지입니다. 이 사건에서는 세 요소가 한 방향을 가리켰습니다. 거래 상대가 특수관계인인 조카였고, 시점이 남은 집의 양도일을 전후로 맞물려 있었고, 1년 만에 같은 값으로 원상회복되었습니다. 여기에 채무와 재산세, 월세의 흐름이 소유자가 바뀌지 않았음을 보여주었습니다.

뒤집어 말하면, 집을 먼저 팔 사정이 분명해도 그 사정이 거래를 진짜로 만들어주지는 않습니다. 재산분할금을 마련해야 했다는 동기는 인정되었지만, 조카에게 넘기고 1년 뒤 되사오는 형태까지 정당화하지는 못했습니다.

실무에서 새겨야 할 기준

이 결정에서 끌어낼 수 있는 기준은 다음과 같습니다.

• 비과세 요건을 맞추기 위해 주택 수를 조정하는 거래는 그 전후 시점이 함께 검토됩니다
• 특수관계인이 상대인 거래는 대금이 오갔다는 사실만으로 실질을 인정받기 어렵습니다
• 단기간에 같은 가액으로 원상회복되면 가격변동 위험을 지지 않은 것으로 평가됩니다
• 담보채무의 채무자 명의와 이자 부담자는 소유권 이전의 진정성을 가르는 핵심 자료입니다
• 재산세와 관리비 등 보유에 따르는 비용의 실제 부담자도 함께 확인됩니다
• 양도시기나 등기 효력에 관한 조항은 실질과세 판단을 막아주지 못합니다

주택을 넘겼다면 담보채무의 채무자 명의까지 함께 바꾸어 두십시오. 특약에 승계를 적어두고 실제로는 그대로 두면, 그 불일치가 가장 먼저 지적됩니다.

일시적 2주택을 정리하기 전 점검표

두 채를 정리하는 과정에 있다면 아래를 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

• 매수인이 특수관계인인지, 아니라면 그 사실을 보여줄 자료가 있는지
• 잔금이 매수인의 자금으로 지급되었고 그 출처를 설명할 수 있는지
• 담보채무의 채무자 명의가 매수인으로 바뀌었는지, 이자도 매수인이 내는지
• 계속 거주한다면 임대차계약이 있고 보증금과 월세가 실제로 오가는지
• 소유권 이전 후의 재산세와 관리비를 매수인이 부담하는지
• 되사올 계획이 있다면 그 시점과 가격을 설명할 수 있는 사정이 있는지

임대차를 설정했다면 월세는 돌려주지 말고 그대로 두십시오. 같은 날 되돌아온 입출금은 임대차의 외관을 만들려 한 정황으로 읽힙니다.

자주 묻는 질문

집을 파는 순서를 고르는 것도 조세회피가 되나요

순서를 고르는 것 자체는 납세자의 선택입니다. 조세심판원도 이 점을 인정했습니다. 문제가 되는 것은 선택이 아니라, 넘긴 뒤 되사오는 형태로 소유 상태가 원래대로 돌아왔는데 그 사이에만 비과세 요건이 충족된 경우입니다.

대금이 실제로 오갔는데도 양도가 부인될 수 있나요

이 사건이 그런 경우입니다. 잔금 이체와 등기 이전이 있었지만, 담보채무와 재산세의 실제 부담자가 바뀌지 않았고 월세가 되돌아온 점이 함께 고려되었습니다. 대금 수수는 필요한 자료이지만 그것만으로 충분하지는 않습니다.

얼마나 뒤에 되사면 문제가 없나요

기간을 정해 놓은 규정은 없습니다. 이 사건에서는 약 1년이었고 가격도 같았습니다. 기간보다는 그 사이에 가격변동 위험을 실제로 넘겼는지, 되사올 사정을 설명할 수 있는지가 함께 평가됩니다.

등기가 넘어갔으면 소유자가 바뀐 것이 아닌가요

민사상 효력과 세법상 평가가 다를 수 있습니다. 조세심판원은 부동산등기법의 효력 규정과 소득세법의 양도시기 규정이 거래의 경제적 실질을 판정하는 근거는 아니라고 보았습니다.

이미 비과세로 신고했는데 몇 년 뒤에 조사를 받을 수도 있나요

이 사건에서는 2019년 양도에 대해 2025년에 조사가 이루어지고 무신고로 보아 고지되었습니다. 신고하지 않은 경우의 부과제척기간은 신고한 경우보다 길기 때문에, 비과세로 판단해 신고를 생략한 건이라도 시간이 지난 뒤 확인될 수 있습니다.

정리

조심 2026인2814은 형식을 완전히 갖춘 거래가 왜 부인될 수 있는지를 보여주는 결정입니다. 계약서와 등기, 잔금 이체가 모두 있었지만 담보채무와 재산세, 월세의 실제 흐름이 소유자가 바뀌지 않았음을 가리켰고, 특수관계인과의 거래 시점이 비과세 요건과 맞물려 있었습니다.

두 채를 정리하는 중이라면 순서를 고르는 일보다, 넘긴 뒤에 무엇이 실제로 바뀌는지를 먼저 설계하는 편이 안전합니다. 채무자 명의와 비용 부담자, 임대차의 실제 이행이 그 설계의 핵심입니다.

출처는 조세심판원 결정 조심 2026인2814(2026.9.15. 의결)입니다. 이 글은 결정문의 내용을 알기 쉽게 정리한 것으로, 개별 사안의 사실관계와 증빙에 따라 결론은 달라질 수 있습니다. 구체적인 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 게시물은 세무 광고에 해당합니다.