땅 팔고 지급한 컨설팅비, 양도세 필요경비에서 빠졌습니다 (조심 2026인1611)

중개수수료를 컨설팅비로 처리하자는 제안, 실제로 자주 받습니다

토지나 상가처럼 거래금액이 큰 부동산을 팔 때, 매도인이 중개인으로부터 "법정 수수료 한도를 넘으니 컨설팅 계약서로 쓰자"는 제안을 받는 일이 드물지 않습니다. 매도인 입장에서는 어차피 실제로 돈이 나갔고, 그 돈이 없었으면 거래가 성사되지 않았을 테니 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 빼는 것이 당연하다고 생각합니다. 세금계산서까지 정상적으로 받았고 계좌이체 내역도 남아 있으니 문제될 것이 없다고 여기는 경우가 대부분입니다.

그런데 양도소득세에서 필요경비로 인정되는 항목은 법에 열거되어 있습니다. 「소득세법 시행령」 제163조 제5항은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 중 공증비용, 인지대, 소개비 등을 필요경비로 규정합니다. 즉 실제로 지급했다는 사실만으로는 부족하고, 그 지출이 열거된 항목 중 어디에 해당하는지가 확인되어야 합니다. 이번에 살펴볼 조세심판원 조심 2026인1611 결정은 바로 이 지점에서 납세자가 무너진 사례입니다. 돈이 나간 것은 다툼이 없었지만, 그 돈의 성격을 증명하지 못했습니다.

사건 경과, 분양받은 토지를 4년 만에 넘기기까지

청구인은 네 명이었고, 지분을 나누어 토지를 공유했습니다. 2017년 2월 한국토지주택공사로부터 대지를 분양받는 계약을 체결하면서 계약금과 5차에 걸친 중도금, 그리고 잔금을 나누어 납부하기로 했습니다. 청구인들은 세무대리인의 권유로 비주거용 건물 개발·공급업으로 사업자등록까지 했지만, 실제로는 대규모 건물을 신축해 분양할 자금력도 경험도 없었습니다. 결국 적당한 시점에 토지를 매도하기로 방향을 잡았습니다.

문제는 자금이었습니다. 대출이자 부담이 계속 쌓였고, 2020년 2월로 정해진 잔금 약정일에 잔금을 내지 못했습니다. 토지공사에서는 잔금 납부를 독촉하는 공문을 반복해서 보냈습니다. 청구인들은 2020년 3월경 예전 부동산 거래에서 알고 지내던 중개인이 근무하던 공인중개사사무소를 찾아가 토지를 매물로 내놓았고, 동시에 인근 여러 중개사무소에도 매물을 뿌렸습니다.

2021년 5월 첫 번째 매수 법인과 매매계약이 체결됐지만, 그 매수인은 잔금을 치르지 못할 상황이 되었습니다. 중개를 맡았던 사람들은 매매가액을 더 높여 새 매수인을 찾아보겠다고 했고, 청구인들은 매도가 시급했으므로 동의했습니다. 2021년 9월 새로운 매수 법인과 인상된 금액으로 계약서를 다시 작성했고, 첫 계약의 계약금을 그대로 승계하는 방식이었습니다. 매수인이 약정일 하루 전에 잔금을 완납하면서 거래가 끝났습니다. 청구인들은 2021년 9월 29일 잔금을 납부해 토지를 취득하고, 그 다음 날인 9월 30일에 양도한 것으로 정리되었습니다.

양도소득세 신고는 2021년 10월 말경에 이루어졌습니다. 이때 청구인들은 품목이 "컨설팅수수료"로 기재된 세금계산서 3매와 품목이 "중개수수료"로 기재된 세금계산서 1매, 공인중개사로부터 받은 현금영수증 1매를 첨부해 모두 필요경비로 반영했습니다. 컨설팅수수료로 기재된 세금계산서를 발행한 곳은 두 개의 법인이었습니다.

4년 가까이 지난 2025년 3월, 지방국세청 감사관이 세무서에 대한 종합감사를 실시하면서 이 신고가 걸렸습니다. 공인중개사에게 준 소개비를 이미 별도로 계상했는데 고액의 컨설팅비용이 또 계상된 점이 지적된 것입니다. 감사관은 컨설팅비용이 「소득세법」 제97조와 시행령 제163조 제5항의 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 처분지시했고, 2025년 9월 각 청구인에게 지분별로 2021년 귀속 양도소득세가 경정·고지되었습니다. 청구인들은 이의신청을 거쳐 2026년 2월 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 이름만 컨설팅이지 실질은 중개수수료다

청구인들의 주장은 명확했습니다. 문제된 비용은 컨설팅 대가가 아니라 중개수수료이고, 다만 법정 중개보수 한도를 넘기 때문에 중개인 측이 컨설팅 용역계약서 형식을 제시한 것뿐이라는 것입니다. 실제로 컨설팅 법인의 사무실에는 가본 적도 없고, 그런 법인이 존재한다는 사실조차 감사 과정에서 처음 알았다고 했습니다.

계약서 작성 경위도 구체적으로 설명했습니다. 컨설팅 용역계약서에는 작성일자가 연도만 적혀 있고 월·일이 없는데, 실제로는 최종 매매계약을 하던 날 매매계약서와 함께 날인했다는 것입니다. 용역대금 지급일이 매매 잔금일로 되어 있는 점도, 처음부터 컨설팅 약정이 있었던 것이 아니라 거래 성사 시점에 수수료를 정산하기 위해 만들어진 서류라는 근거로 제시했습니다.

대상 토지의 성격도 강조했습니다. 이미 지구단위계획이 잡혀 있고 용도와 건폐율, 용적률이 정해진 택지였기 때문에 용도변경이나 인허가 같은 본래 의미의 컨설팅이 필요 없는 땅이라는 주장입니다. 계약서에 적힌 용역 내용도 매수인과의 금액 조율, 매각 광고, 입지·투자계획 검토, 잔금일까지의 행정업무 보조 등으로 사실상 중개사의 기본 업무라고 지적했습니다. 분양수지 분석이나 금융컨설팅 같은 항목은 매수인에게나 필요한 것이지 매도인에게 제공될 성질이 아니라고도 했습니다.

금액이 과다하다는 지적에 대해서도 반박했습니다. 매물 규모가 크고 가격대가 높아 매수인을 찾기 어려웠고 실제로 성사까지 1년 6개월이 걸렸다는 점, 첫 계약보다 매매가액을 크게 올려 성사시켰다는 점을 들었습니다. 나아가 국세청 양도소득세 집행기준과 대법원 1991.1.25. 선고 90누6439 판결, 대법원 1991.4.26. 선고 91누1059 판결, 대법원 2010.6.10. 선고 2010두4933 판결 등을 인용하면서, 소개비가 통상의 중개수수료보다 많더라도 실질과세 원칙상 실제 지급된 금액에 따라 필요경비로 공제해야 한다고 주장했습니다.

과세관청 반박, 말이 바뀌었고 서류는 전부 컨설팅이다

처분청의 반박은 크게 세 갈래였습니다. 첫째는 주장의 일관성 문제입니다. 청구인들은 양도소득세를 신고할 때 스스로 컨설팅수수료 세금계산서를 첨부해 필요경비로 넣었고, 감사관이 2025년 3월 소명을 요구했을 때도 "정상적인 컨설팅비용으로 문제가 없다"고 답하면서 컨설팅 용역계약서를 제출했습니다. 그런데 불복 단계에 와서야 컨설팅이 아니라 중개수수료라고 말을 바꿨다는 것입니다.

둘째는 서류의 내용입니다. 제출된 용역계약서에는 매수인 측과의 금액 상담, 매각 광고, 변호사와의 수시 상담을 통한 법률 검토, 매각 설계와 분양 예상, 인근 대규모 투자계획 검토 및 상담, 매매 완료까지의 행정업무 전반 보조 등이 열거되어 있었습니다. 처분청은 이 정도면 전형적인 컨설팅 용역계약서이지 중개계약서로 볼 수 없다고 보았습니다. 게다가 세금계산서 품목란에도 컨설팅수수료라고 적혀 있었습니다.

셋째는 정황입니다. 청구인들은 이미 두 곳의 공인중개사 사업장으로부터 중개수수료 명목의 세금계산서와 현금영수증을 각각 받아 필요경비에 반영했습니다. 즉 중개수수료는 중개수수료대로 따로 계상되어 있었습니다. 그런 상태에서 별도 법인에 고액을 지급했다면, 그것이 사실은 중개 대가였다는 점을 뒷받침할 별도의 약정서나 논의 기록이 있어야 하는데 아무것도 제시되지 않았다는 것입니다. 오히려 컨설팅 법인의 대표자는 감사 기간 중 청구인 측 세무대리인을 통해 청구인들에게 컨설팅용역을 제공했다는 확인서를 처분청에 제출했습니다. 감사관은 두 번째 법인과의 계약서와 구체적인 용역수행 내역을 계속 요구했으나 끝내 제출되지 않았습니다.

심판원 판단, 실제 지급 사실만으로는 부족하다

조세심판원은 심판청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 이렇습니다. 「소득세법」 제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 공증비용, 인지대 및 소개비를 필요경비로 규정하고 있으므로, 문제된 지출이 소개비에 해당한다는 점이 확인되어야 공제가 가능하다는 것입니다.

심판원이 열거한 기각 사유는 다음과 같습니다. 기준 ①. 신고 당시와 감사 소명 당시에는 컨설팅비용이라고 해 놓고 불복 단계에서 중개수수료라고 주장을 바꾸어 일관성이 떨어져 신뢰하기 어렵다는 점. 기준 ②. 계약서에 매각 설계와 분양 예상, 토지 상황 검토 및 상담, 행정업무 전반 보조 등이 기재되어 전형적인 컨설팅계약서로 보이는 점. 기준 ③. 세금계산서 품목란이 컨설팅수수료로 되어 있고, 별도로 공인중개사사무소들로부터 중개수수료 증빙을 받아 제출한 사실이 있어 같은 성격의 비용으로 보기 어려운 점. 기준 ④. 컨설팅 법인 대표자가 개인 컨설팅업체도 운영하고 있어 송금액이 사실상 부동산컨설팅 관련 비용으로 보이고, 그 대표자가 직접 컨설팅수수료가 맞다는 확인서를 냈다는 점.

가장 결정적인 대목은 기준 ⑤였습니다. 청구인들이 돈을 지급한 컨설팅업체들, 그리고 청구인들이 실제 중개인이라고 주장한 사람들은 「공인중개사법」에 따라 중개사무소를 등록하지 않은 법인 또는 개인으로 확인되어 애초에 중개업을 영위할 수 없는 지위였습니다. 등록된 개업공인중개사가 아닌 자에게 지급한 돈을 중개보수라고 부르기 어렵다는 논리입니다. 여기에 더해, 제출된 자료만으로는 그 비용이 중개수수료라는 점에 대한 구체적·객관적 입증이 부족하다고 보았습니다. 심판원은 같은 취지의 선례로 조심 2016서2699(2016.11.21.) 결정을 참조했습니다.

청구인들이 내세운 대법원 판례들은 배척된 것이 아니라 적용 전제가 충족되지 않았다고 이해하는 편이 정확합니다. 소개비가 통상보다 많아도 실제 지급액대로 공제한다는 법리는, 그 지출이 소개비라는 점이 먼저 확인된 다음에 금액의 과다 여부를 따지지 않는다는 의미입니다. 이 사건은 금액이 많아서 부인된 것이 아니라, 소개비라는 성격 자체가 인정되지 않아서 부인된 것입니다. 이 차이를 놓치면 같은 판례를 들고도 같은 결론을 맞게 됩니다.

항목별 판단 결과

결론을 가른 세 가지 지점

첫째, 최초 신고가 사실상의 자백처럼 작용했습니다. 청구인들은 신고 단계에서 컨설팅수수료 세금계산서를 그대로 첨부해 필요경비에 넣었고, 감사관의 소명 요구에도 컨설팅비용이 맞다고 답했습니다. 나중에 실질은 중개수수료였다고 말을 바꾸려면, 왜 처음에 그렇게 신고했는지에 대한 설득력 있는 설명과 그 시점의 객관적 자료가 필요합니다. 이 사건에서는 그 설명이 "세무대리인도 실질과세로 판단했다"는 수준에 머물렀습니다.

둘째, 거래 상대방이 반대 방향의 진술을 했습니다. 컨설팅 법인 대표자는 컨설팅용역을 제공했다는 확인서를 냈고, 그 확인서가 청구인 측 세무대리인을 통해 제출되기까지 했습니다. 청구인들은 그 확인서가 상대방의 조세회피 목적에서 나온 허위라고 주장했지만, 그것을 뒤집을 만한 객관적 자료를 내지 못했습니다. 세무 다툼에서 상대방 진술은 강력한 증거로 작용합니다. 특히 상대방이 자기에게 불리할 수 있는 사실을 인정하는 방향이 아니라, 납세자 주장과 정면으로 어긋나는 방향으로 진술할 때 그렇습니다.

셋째, 중개사무소 등록 여부가 형식 논리로 끝나지 않았습니다. 「공인중개사법」상 중개보수를 받을 수 있는 주체는 개업공인중개사입니다. 등록이 없는 법인이나 개인에게 지급한 돈은 애초에 중개보수라는 이름으로 성립하기 어렵습니다. 청구인들이 중개보조원 등록 화면이나 문자메시지를 제출했지만, 정작 세금계산서를 발행하고 돈을 받은 주체가 등록된 중개사무소가 아니라는 사실은 바뀌지 않았습니다.

실무 포인트, 지금 부동산을 파는 사람이 해야 할 일

포인트 ①. 지급 명목은 돈이 나가기 전에 정해야 합니다. 거래가 끝난 뒤에 명목을 바꾸는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 중개 대가로 지급할 돈이라면 계약 단계에서 중개보수 약정서를 별도로 만들고, 개업공인중개사 명의로 영수증이나 세금계산서를 받는 것이 원칙입니다. 세금계산서 품목란 한 줄이 수년 뒤 세무 판단의 출발점이 됩니다.

포인트 ②. 컨설팅비를 필요경비로 넣으려면 성과물이 있어야 합니다. 양도소득세 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이어야 합니다. 컨설팅이라는 이름을 붙였다면 그에 상응하는 검토보고서, 분석자료, 회의록, 이메일 등 용역이 실제로 수행되었다는 흔적이 남아 있어야 합니다. 반대로 실제로는 중개였다고 주장하려면 매물 접수부터 계약 성사까지의 중개 과정 기록이 필요합니다. 이 사건에서는 어느 쪽 자료도 충분하지 않았습니다.

포인트 ③. 같은 거래에서 두 갈래로 돈이 나가면 반드시 설명이 요구됩니다. 공인중개사에게 중개수수료를 지급하고 또 다른 법인에 고액을 지급했다면, 과세관청은 자연스럽게 두 지출의 역할 분담을 묻습니다. 이때 "실제로는 같은 사람들이 한 일"이라는 설명은 문서로 뒷받침되지 않으면 받아들여지기 어렵습니다.

포인트 ④. 법정 중개보수 한도를 넘는 관행에는 세무 리스크가 따라옵니다. 「공인중개사법」 제33조는 어떠한 명목으로도 법정 보수를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. 한도를 넘는 금액을 컨설팅비로 돌리는 방식은 지급하는 쪽에도 위험이 돌아옵니다. 초과 지급 자체를 인정받기 어려운 구조가 되기 때문입니다. 거래를 서두르는 상황에서 중개인이 제시한 서류에 이유도 묻지 않고 날인하는 것은 특히 위험합니다.

포인트 ⑤. 세무서 소명 단계의 답변이 심판까지 따라옵니다. 이 사건에서 청구인들은 소명 요구를 받은 당일 "정상적인 컨설팅비용"이라고 답했습니다. 그 한 문장이 이후 모든 단계에서 불리하게 인용되었습니다. 사실관계가 복잡한 사안에서는 즉답보다 자료를 정리한 뒤 일관된 논리로 답하는 편이 낫습니다. 소명 기한 연장을 요청하는 것도 방법입니다.

포인트 ⑥. 감사에 따른 경정은 신고 후 수년이 지나도 옵니다. 이 사건의 경정·고지는 신고로부터 약 4년 뒤에 이루어졌습니다. 양도소득세 부과제척기간 안에는 언제든 재검토가 가능하다는 뜻입니다. 고액 거래일수록 증빙을 신고 직후에 폐기하지 말고 보관해야 합니다. 계약서, 이체내역, 문자메시지, 상대방과의 협의 기록을 함께 묶어 두는 습관이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 실제로 돈을 준 것이 확실하면 필요경비로 인정되지 않나요?

지급 사실은 필요조건이지 충분조건이 아닙니다. 「소득세법 시행령」 제163조 제5항은 증빙 수취나 금융거래 확인을 요구하는 동시에, 그 지출이 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당할 것을 전제합니다. 이 사건에서도 계좌이체 내역은 제출되었지만, 그 돈이 소개비 성격이라는 점이 입증되지 않아 부인되었습니다.

Q. 중개수수료가 법정 한도를 넘어도 필요경비가 된다고 들었습니다.

지출의 성격이 소개비로 확인된다면 금액이 통상보다 많다는 이유만으로 곧바로 부인되지는 않는다는 것이 판례의 취지입니다. 다만 이 사건처럼 소개비라는 성격 자체가 인정되지 않으면 금액 논의로 넘어가지도 못합니다. 순서를 혼동하면 안 됩니다.

Q. 중개인이 컨설팅 계약서로 쓰자고 하면 어떻게 해야 하나요?

왜 그 형식이 필요한지 확인하고, 최소한 지급 명목과 역할을 명확히 적은 문서를 별도로 남겨 두는 것이 안전합니다. 컨설팅이라는 이름으로 계약하면서 실제로는 중개 업무만 이루어졌다면 나중에 그 간극을 설명해야 하는 쪽은 세금을 내는 매도인입니다. 계약 전에 세무 전문가와 상의하시는 편이 좋습니다.

Q. 신고할 때 잘못 넣은 항목을 나중에 정정할 수 있나요?

경정청구나 불복 과정에서 주장을 바로잡는 것 자체는 가능합니다. 다만 이 사건에서 보듯 주장이 바뀐 경위에 대한 납득할 만한 설명과 객관적 자료가 없으면 신뢰를 얻기 어렵습니다. 처음 신고 시점의 판단 근거와 자료를 함께 정리해 두는 것이 중요합니다.

Q. 공동으로 소유한 토지라면 세금도 나누어 부과되나요?

공유 지분에 따라 각자 양도소득세를 신고하고 부담합니다. 이 사건에서도 네 명의 청구인에게 각자의 지분 비율대로 경정·고지가 이루어졌습니다. 그래서 필요경비가 부인되면 공유자 전원이 동시에 영향을 받습니다. 공동 투자일수록 지급 명목과 증빙을 함께 관리해야 하는 이유입니다.

자가진단 체크리스트

• 부동산 양도와 관련해 중개수수료 외에 컨설팅비, 자문료, 알선료 명목으로 지급한 돈이 있는가
• 그 지급 상대방이 「공인중개사법」에 따라 등록된 개업공인중개사인지 확인했는가
• 세금계산서나 영수증의 품목란이 실제 받은 용역의 내용과 일치하는가
• 컨설팅비를 지급했다면 보고서, 분석자료, 회의 기록 등 성과물이 남아 있는가
• 계약서 작성일과 실제 날인일이 다르다면 그 경위를 설명할 자료가 있는가
• 같은 거래에서 두 곳 이상에 비용을 지급했다면 각각의 역할이 문서로 구분되는가
• 세무서 소명 요구에 즉답하기 전에 사실관계와 자료를 먼저 정리했는가
• 양도 관련 증빙을 부과제척기간이 지날 때까지 보관하고 있는가

정리

이 사건의 핵심은 간단합니다. 돈이 나간 것은 아무도 다투지 않았지만, 그 돈이 무엇에 대한 대가였는지를 증명하는 자료가 전부 반대 방향을 가리키고 있었습니다. 세금계산서 품목, 용역계약서 문구, 상대방 확인서, 그리고 납세자 본인의 최초 신고와 소명까지 모두 컨설팅비용을 가리켰습니다. 불복 단계에서 뒤늦게 중개수수료였다고 주장했지만, 심판원은 일관성 결여와 입증 부족을 이유로 받아들이지 않았습니다.

양도소득세 필요경비 다툼은 거래가 끝난 뒤에 이기기 매우 어려운 싸움입니다. 반대로 말하면, 거래를 진행하는 동안 명목과 증빙을 정리해 두면 대부분 예방할 수 있는 문제이기도 합니다. 거래금액이 큰 토지나 상가를 매도할 예정이라면, 계약서에 날인하기 전에 지급 구조를 한 번 점검해 보시기 바랍니다. 이미 신고를 마쳤거나 세무서로부터 소명 요구를 받은 상태라면, 답변을 보내기 전에 자료를 어떻게 구성할지부터 검토하는 것이 순서입니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026인1611 (2026.6.10. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제97조, 소득세법 시행령 제163조 제5항, 공인중개사법 제32조 및 제33조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)