주택 수 줄이려 모친에게 판 아파트, 대금이 안 오갔다면 가장매매로 봅니다 (조심 2026전2222)

주택 수를 줄이려고 가족에게 명의를 넘기는 순간, 무슨 일이 벌어지나

다주택자가 되면 양도소득세 부담이 급격히 커집니다. 그래서 실무에서 가장 흔하게 벌어지는 일이 양도 직전에 한 채를 가족에게 넘겨 주택 수를 줄이는 것입니다. 부모, 형제, 자녀 명의로 소유권을 옮겨 놓고 남은 한 채를 팔면서 1세대 1주택이나 일시적 1세대 2주택 비과세로 신고하는 방식입니다. 서류상으로는 매매계약서도 있고 등기도 넘어갔으니 문제가 없어 보입니다. 그런데 국세청이 보는 지점은 계약서가 아니라 돈의 흐름입니다.

이번 사건은 부부가 아파트를 양도하기 두 달여 전에 다른 아파트를 배우자의 모친에게 넘긴 뒤, 남은 아파트를 팔면서 일시적 1세대 2주택 비과세로 신고한 건입니다. 신고 당시에도 세무서에서 자금 구조 소명 요청이 있었고, 안내에 따라 수정신고까지 마쳤습니다. 그런데 4년이 지난 시점에 세무조사가 나왔고, 과세관청은 그 거래 자체가 실제 매매가 아니라 껍데기뿐인 가장매매라고 보아 비과세를 전부 부인했습니다. 조세심판원도 같은 결론을 내렸습니다.

이 글은 조세심판원이 어떤 사실들을 근거로 "실제 매매가 아니다"라고 판단했는지, 그리고 가족 간 부동산 거래를 앞둔 분들이 지금 무엇을 점검해야 하는지를 정리한 것입니다. 특히 이미 신고를 마쳤다고 해서 끝난 것이 아니라는 점이 이 사건의 가장 무서운 대목입니다.

사건 경과, 계약서부터 세무조사까지

사실관계를 시간 순서대로 보겠습니다. 청구인들은 부부이고, 두 사람이 각각 2분의 1씩 지분을 가진 형태로 부동산을 보유하고 있었습니다.

먼저 2017년 11월, 청구인들은 재건축 조합원 입주권을 승계 취득했습니다. 그 다음 해인 2018년에 문제의 아파트(이하 쟁점아파트)를 취득했습니다. 그리고 승계 취득한 입주권은 2020년 9월에 준공되어 주택이 되었습니다. 이 시점부터 청구인들은 쟁점아파트와 새로 준공된 주택, 그리고 또 다른 아파트(이하 쟁점외아파트)까지 여러 채를 보유한 상태가 되었습니다.

2021년 2월 10일, 청구인들은 배우자의 모친(당시 72세)과 쟁점외아파트를 매매하는 계약서를 작성했습니다. 그런데 계약금도 잔금도 지급되지 않은 상태에서 9일 뒤인 2021년 2월 19일에 소유권이전등기가 완료되었습니다. 매매가액은 시가보다 낮은 금액이었습니다.

2021년 4월 초, 쟁점외아파트의 기존 임차인이 퇴거하고, 청구인 중 한 사람이 모친을 대신하여 제3자와 전세계약서를 작성했습니다. 전세보증금도 그 청구인이 대리 수령했습니다. 청구인들은 이 전세보증금으로 매매대금을 대체했다고 설명했습니다. 같은 달 차액이라며 모친에게 일정 금액을 송금했다가, 같은 날 청구인 명의 계좌로 다시 돌려받았습니다.

2021년 4월 26일, 청구인들은 쟁점아파트를 양도하고 소득세법 시행령 제155조에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 대상으로 보아 2021년 귀속 양도소득세를 신고했습니다. 곧이어 2021년 5월 26일 관할 세무서장으로부터 자금 구조 소명 요청이 있었고, 청구인들은 전세계약서와 입금내역을 제출한 뒤 2021년 6월 18일 수정신고를 하고 세액을 납부했습니다. 이 수정신고는 특수관계자 간 저가양도와 관련한 거래가액 조정 성격이었습니다.

그 이후 소유권은 모친 명의로 유지되었지만, 등기비용, 아파트 관리비, 전세계약 중개수수료, 도어락 교체비, 재산세를 모두 청구인 중 한 사람이 지출했습니다. 모친은 그 아파트에 실제로 거주한 적이 없습니다.

2024년 1월 2일, 모친은 쟁점외아파트를 청구인들의 자녀(모친의 외손녀)에게 다시 양도했습니다. 양도가액은 당시 전세금과 유사한 수준이었고, 모친이 이 거래로 얻은 이익은 거의 없었습니다. 이 거래 과정도 청구인 중 한 사람이 주도했고, 모친이 부담해야 할 양도소득세도 그 청구인이 대신 납부한 것으로 확인되었습니다.

2025년 8월 25일부터 9월 25일까지 청구인들과 자녀에 대한 세무조사가 실시되었고, 과세관청은 쟁점외아파트 양도를 가장매매로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세를 부인하고 2025년 11월 3일 2021년 귀속 양도소득세를 경정 고지했습니다. 청구인들은 이의신청을 거쳐 2026년 4월 심판청구를 제기했으나, 2026년 6월 8일 기각되었습니다.

청구인들의 주장, "경제적 실질이 모두 존재한다"

청구인들의 주장은 상당히 구체적이고 방대했습니다. 핵심은 계약 체결, 대금 정산, 보유, 비용 발생, 처분이라는 매매의 전 과정이 모두 실제로 존재했다는 것입니다.

첫째, 매매계약이 실제로 체결되었고 매매대금도 특정되었습니다. 전세계약이 체결되어 보증금이 실제로 지급되었고, 그 보증금을 대리 수령한 뒤 일부는 매매대금에, 일부는 취득세 등 취득 관련 비용에 충당했으며 차액은 모친에게 반환했다는 것입니다. 반환 과정에서 계산 착오로 과다 송금한 부분을 다음 날 바로잡은 것일 뿐, 매매대금이 되돌아온 것이 아니라고 주장했습니다.

둘째, 모친이 약 3년간 실제로 보유했고 그 기간 발생한 관리비와 재산세 등은 청구인들이 먼저 지출한 뒤 매각 시점에 정산했다고 설명했습니다. 2024년에 모친이 청구인들에게 지급한 금원은 매매대금의 환원이 아니라 보유기간 비용의 정산이고, 자녀에게 일시적으로 빌려준 자금도 전액 상환되었으므로 대여에 해당한다고 했습니다.

셋째, 가족 간 거래가 된 데에는 부득이한 사정이 있었다고 강조했습니다. 쟁점외아파트에 장기간 월세와 관리비를 체납한 임차인이 있어 제3자에게 정상적으로 매도하는 것이 사실상 불가능했고, 명도소송 위임계약까지 체결한 끝에 이사비와 체납 관리비를 대신 부담하고서야 퇴거가 이루어졌다는 것입니다. 다주택 세부담을 뒤늦게 알고 급하게 처분하려다 보니 가족 외에는 대안이 없었다는 주장입니다.

넷째, 2021년 신고 당시 세무서장이 자료를 받아 검토한 뒤 실제 거래를 전제로 양도소득세를 확정했으므로 이는 공적 견해표명에 해당하고, 이제 와서 이를 뒤집는 것은 신뢰보호원칙 위반이라고 했습니다.

다섯째, 조사 절차의 문제도 광범위하게 제기했습니다. 자발적으로 제출한 소명서를 처분청이 "확인서"로 성격을 바꾸어 자백처럼 사용했다는 점, 전체 맥락을 지우고 일부 표현만 발췌했다는 점, 폐쇄계좌 조회 사실을 조사 당시 알리지 않아 반박 기회를 주지 않았다는 점, 고액 관리비 지출 내역이 정리표에서 누락되었다는 점 등입니다. 또한 고령의 부모를 대신해 자녀가 실무를 처리하는 것은 흔한 일이며, 실무 관여가 곧 실질 소유는 아니라고 주장했습니다.

과세관청의 반박, 돈이 오간 적이 없다

과세관청의 논리는 단순하고 강했습니다. 매매의 본질은 대금의 수수인데, 그 대금이 실제로 오간 적이 없다는 것입니다.

계약서 작성일로부터 9일 만에, 계약금과 잔금 지급이 전혀 없는 상태에서 소유권이 넘어갔습니다. 청구인들은 전세보증금으로 대체했다고 했지만, 새 전세계약은 소유권 이전 후 약 두 달이 지난 시점에 체결되었습니다. 즉 소유권을 넘길 당시에는 대금에 갈음할 자금 자체가 존재하지 않았습니다. 게다가 기존 임차인의 보증금은 매매대금에 미치지 못하는 수준이었습니다. 특수관계자 간 거래에서 객관적이고 구체적인 거래 증빙이 요구된다는 점을 감안하면 사회통념상 정상적인 매매로 보기 어렵다는 것입니다.

다음으로 비용 부담 주체입니다. 취득세와 등기비용은 물론이고 아파트 관리비, 전세계약 중개수수료, 도어락 교체비, 재산세까지 주택 소유에 따르는 모든 경제적 부담을 청구인이 대신 냈습니다. 기존 세입자를 퇴거시키고 새 임차인과 전세계약을 체결하는 행위까지 청구인이 주도했습니다. 과세관청은 이를 두고 명의만 이전했을 뿐 해당 주택을 계속 지배하고 관리한 실질 소유자는 청구인들이라고 보았습니다.

또한 72세 고령의 모친이 목돈을 들여 아파트를 사들이고, 그곳에 살지도 않으면서 3년을 보유한 뒤 이익도 없이 외손녀에게 되파는 흐름 자체가 이례적이라고 지적했습니다. 결국 청구인들에서 모친을 거쳐 청구인들의 자녀로 돌아오는 직계존비속 간 우회 거래라는 것입니다.

신뢰보호 주장에 대해서는, 세무공무원의 과세자료 제출 요구나 사실관계 확인, 수정신고 안내는 납세자 편의를 위한 일반적인 행정지도에 불과하여 공적 견해표명에 해당하지 않는다는 대법원 판시를 근거로 반박했습니다. 당시 수정신고는 특수관계자 간 저가양도에 따른 거래가액 문제였을 뿐, 가장매매 여부와는 별개 사안이라는 것입니다.

그리고 과세관청은 예비적 주장을 하나 더 내놓았습니다. 설령 쟁점외아파트 거래가 정상 거래라 하더라도, 청구인들은 재건축 조합원 입주권을 먼저 승계 취득한 뒤 쟁점아파트를 취득했으므로 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 1세대 2주택 특례 자체가 성립하지 않는다는 것입니다. 같은 취지의 선례로 조심2021서2348 결정을 들었습니다.

심판원의 판단, 가장매매로 본 다섯 가지 근거

조세심판원은 국세기본법 제14조의 실질과세 원칙을 바탕으로 청구를 기각했습니다. 결정문이 제시한 근거는 다음과 같이 정리됩니다.

근거 ①. 대금 수수 없이 소유권이 이전되었다. 매매계약서는 작성되었으나 양도대금은 수수되지 않은 채 등기만 넘어갔습니다. 매매의 가장 기본적인 요소가 빠진 것입니다.

근거 ②. 대금을 대체했다는 전세금조차 청구인이 만들어냈다. 전세계약서를 청구인이 모친을 대신해 작성했고, 전세금도 청구인이 대리 수령했습니다. 즉 모친의 자금이 아니라 그 주택 자체에서 나온 돈으로 대금을 갈음한 구조입니다. 게다가 차액이라며 송금한 금액이 같은 날 청구인 명의 계좌로 되돌아왔습니다.

근거 ③. 소유에 따르는 비용을 전부 자녀가 부담했다. 등기비용, 관리비, 중개수수료, 도어락 교체비, 재산세까지 모두 청구인이 지출했습니다. 심판원은 이를 소유자 판단의 중요한 지표로 보았습니다.

근거 ④. 모친에게 거래를 할 동기와 필요성이 보이지 않는다. 모친은 전세시세보다 낮은 가액에 취득했으면서도 그곳에 거주한 사실이 없고, 3년 뒤 전세금과 유사한 가액으로 외손녀에게 되팔아 얻은 이익이 없거나 미미했습니다. 경제적 동기가 없는 거래는 실질을 의심받습니다.

근거 ⑤. 되파는 과정까지 청구인이 주도했고 세금도 대납했다. 자녀가 취득하는 과정 역시 청구인이 주도했고, 모친 명의의 양도소득세를 청구인이 대신 낸 것으로 보였습니다. 명의자는 바뀌었지만 의사결정과 자금은 처음부터 끝까지 한 사람에게 있었다는 것입니다.

이 다섯 가지를 종합하여 심판원은 이 건 거래를 쟁점아파트의 양도소득세를 비과세받기 위해 직계존비속 간에 이루어진 가장매매로 판단했습니다. 따라서 일시적 1세대 2주택 비과세 신고를 부인한 처분에 잘못이 없다고 보았습니다.

신뢰보호원칙 주장은 왜 받아들여지지 않았나

이 사건에서 청구인들이 가장 억울해한 부분은 2021년에 이미 세무서의 소명 요청을 받고 자료를 제출한 뒤 안내에 따라 수정신고까지 마쳤다는 점이었습니다. 그때 문제 삼지 않았으면서 4년이 지나 뒤집는 것이 부당하다는 것입니다.

심판원은 이를 받아들이지 않았습니다. 당시 세무서장은 쟁점외아파트 거래가액의 수정신고를 안내한 것에 불과하고, 이를 그 거래가 실제 거래임을 인정하는 공적 견해표명으로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 신뢰보호원칙이 적용되려면 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명해야 하는데, 특수관계자 간 저가양도에 따른 가액 조정 안내는 그 성격이 다르다는 것입니다.

실무적으로 이 부분은 매우 중요합니다. 많은 분들이 "신고할 때 세무서에서 확인했으니 끝난 것"이라고 생각합니다. 그러나 신고 단계의 서면 확인이나 소명 요청은 제출된 자료 범위에서 형식을 점검하는 절차입니다. 이후 금융거래 내역 전수 조회를 포함한 세무조사에서 새로운 사실이 확인되면 부과제척기간 안에서 얼마든지 다시 과세될 수 있습니다. 특히 사실을 은폐하거나 거짓 문서를 작성한 것으로 평가되면 제척기간이 크게 늘어납니다. 이 사건에서 2021년 귀속 세금이 2025년에 고지된 것도 그 연장선에서 이해해야 합니다.

잘 드러나지 않은 두 번째 쟁점, 입주권을 먼저 샀다면 특례부터 막힌다

심판원은 가장매매만으로 결론을 냈지만, 과세관청이 제시한 예비적 주장은 실무자 입장에서 오히려 더 눈여겨볼 대목입니다.

소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 1세대 2주택 특례는 "1주택을 소유한 1세대가 그 종전주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득"한 경우를 전제로 합니다. 즉 종전주택이 먼저이고 신규주택이 나중이어야 합니다. 그런데 이 사건 청구인들은 재건축 조합원 입주권을 2017년에 승계 취득한 뒤 2018년에 쟁점아파트를 취득했습니다. 순서가 뒤집혀 있는 것입니다.

승계 취득한 입주권이 준공되어 주택이 된 뒤에 쟁점아파트를 양도하는 경우, 쟁점아파트를 종전주택으로 보아 제155조 제1항 특례를 적용하기는 어렵습니다. 또한 시행령 제156조의2 제5항의 재건축 사업시행 기간 중 취득한 대체주택 특례는 원조합원이 사업시행인가일 이후 거주 목적으로 취득한 대체주택에 적용되는 규정이어서, 승계 입주권을 취득한 뒤 산 주택에는 적용되지 않습니다. 과세관청은 같은 취지의 선례로 조심2021서2348을 들었습니다.

정리하면 가장매매 문제가 없었더라도 애초에 비과세 요건이 성립하지 않았을 가능성이 있었다는 뜻입니다. 입주권이나 분양권이 섞인 상태에서 주택을 사고파는 경우, 취득 시점의 전후 관계와 준공 시점을 따지지 않으면 계획 자체가 무너집니다. 이 점검을 양도 전에 해야 합니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 사건이 알려주는 것

포인트 ①. 매매의 진위는 계약서가 아니라 계좌로 판별됩니다. 이 사건에서 청구인들은 매매계약서, 전세계약서, 명도소송 위임계약서, 내용증명, 관리비 납부내역, 관리실 직원 확인서까지 다양한 자료를 제출했습니다. 그런데도 결론이 바뀌지 않은 이유는 단 하나, 매수인의 자금으로 대금이 지급된 흔적이 없었기 때문입니다. 가족 간 매매를 할 것이라면 매수인 명의 계좌에서 매도인 명의 계좌로, 계약서에 적힌 일정과 금액대로 자금이 이체되어야 합니다. 매수인에게 자금 여력이 없다면 그 거래는 처음부터 매매가 아니라 증여 또는 명의만의 이전으로 볼 위험이 큽니다.

포인트 ②. 소유에 따르는 비용을 누가 내는지가 결정적입니다. 관리비, 재산세, 중개수수료, 심지어 도어락 교체비까지 조사 대상이 되었습니다. 소유권을 넘겼다면 그 이후 발생하는 비용은 새 소유자의 계좌에서 나가야 합니다. 부모가 고령이라 대신 처리했다는 설명은 자금 출처까지 자녀 것이라면 통하지 않습니다. 정말 대신 처리한 것이라면 부모 명의 계좌에서 자동이체가 되도록 세팅하는 것이 정석입니다.

포인트 ③. 임대차의 주체가 누구인지도 소유를 증명합니다. 새 소유자가 임대인으로서 직접 계약하고 보증금을 자신의 계좌로 받아 관리해야 합니다. 이 사건에서는 계약서 작성과 보증금 수령을 모두 종전 소유자가 했습니다. 그 순간 주택을 지배하고 관리한 사람은 여전히 종전 소유자라는 인상이 굳어졌습니다.

포인트 ④. 되돌아온 돈은 거의 예외 없이 발각됩니다. 차액을 송금했다가 같은 날 되돌려받은 흐름, 재양도 대금이 다시 청구인 계좌로 흘러들어온 흐름이 모두 잡혔습니다. 금융거래는 폐쇄계좌까지 조회됩니다. "한 번 나갔다가 돌아온 돈"은 실질과세 판단에서 가장 강력한 반증이 됩니다.

포인트 ⑤. 되판 상대방이 또 가족이면 전체가 하나의 거래로 묶입니다. 국세기본법 제14조 제3항은 둘 이상의 행위나 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받은 경우 경제적 실질에 따라 연속된 하나의 거래로 볼 수 있다고 정합니다. 부모에게 넘겼다가 자녀에게 되돌아오는 구조는 그 자체로 우회거래의 전형으로 취급됩니다.

포인트 ⑥. 조사 단계에서 제출하는 소명서는 반드시 검토를 거쳐야 합니다. 이 사건 청구인은 억울함을 풀려고 여덟 쪽 분량의 소명서를 자발적으로 작성해 제출했고, 그 안의 "제반 업무 일체를 맡아 진행했다", "혼자 등기를 진행하고 취득세도 본인이 납부했다"는 서술이 과세 근거로 그대로 인용되었습니다. 심경이나 경위를 길게 쓰는 것이 아니라, 다툼의 쟁점에 대응하는 사실과 증빙만 정확히 쓰는 것이 원칙입니다. 세무 대리인 동석 없이 단독으로 조사에 응하는 것도 권하기 어렵습니다.

포인트 ⑦. 절차 위반 주장만으로 처분이 취소되기는 어렵습니다. 청구인들은 폐쇄계좌 통지 지연, 자료 선택적 반영, 소명서 성격 왜곡 등 절차 문제를 광범위하게 제기했지만 결과를 바꾸지 못했습니다. 절차 주장은 보조적으로만 기능합니다. 결국 승부는 실체, 즉 자금 흐름에서 납니다.

포인트 ⑧. 신고를 마쳤어도 안심할 수 없습니다. 신고 단계의 소명 요청 대응과 수정신고는 면죄부가 아닙니다. 이 사건은 신고 후 4년이 지나 조사가 시작되었습니다. 비과세를 전제로 자금 계획을 짰다면 추징 가능성에 대비한 여유 자금까지 함께 계획해 두어야 합니다.

포인트 ⑨. 정말 부득이한 사정이 있다면 그 사정을 계약 구조에 반영해야 합니다. 악성 임차인 때문에 제3자 매도가 어려웠다는 사정 자체는 충분히 있을 수 있는 일입니다. 그러나 그 사정은 왜 가족에게 팔았는지를 설명할 뿐, 왜 대금을 받지 않았는지는 설명하지 못합니다. 가족에게 팔더라도 시세에 맞춰 감정평가를 받고, 매수인이 대출이나 자기 자금으로 대금을 치르며, 이후 관리 주체를 완전히 넘기는 것이 사정을 인정받는 유일한 길입니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족에게 주택을 파는 것 자체가 문제가 되나요?

아닙니다. 가족 간 매매도 법적으로 유효한 거래이고, 심판원도 가족 관계만으로 가장매매라고 판단하지는 않습니다. 문제가 되는 것은 대금이 실제로 오가지 않거나, 매수인이 소유자로서의 부담을 전혀 지지 않는 경우입니다. 다만 특수관계자 간 거래는 시가와의 차이, 자금 출처, 이후 관리 실태까지 폭넓게 검증받는다는 점은 감안해야 합니다.

Q. 매수인이 전세보증금을 승계받아 잔금을 대신하는 방식은 안 되나요?

임대보증금 승계 자체는 통상적인 거래 방식입니다. 문제는 이 사건처럼 소유권 이전 시점에 승계할 보증금이 존재하지 않았고, 나중에 종전 소유자가 직접 새 임차인을 구해 보증금을 받아 대금에 갈음한 경우입니다. 이러한 구조는 매수인의 자금이 전혀 투입되지 않았다는 뜻이 되어 매매로 인정받기 어려워집니다.

Q. 신고할 때 세무서에서 자료를 받아 확인했는데도 나중에 과세될 수 있나요?

이 사건이 바로 그런 경우입니다. 심판원은 세무서의 수정신고 안내를 일반적인 행정 안내로 보아 공적 견해표명으로 인정하지 않았습니다. 신고 단계의 확인은 제출된 자료 범위에서 이루어지는 것이므로, 이후 금융조사로 새로운 사실이 드러나면 제척기간 내에 다시 과세될 수 있습니다.

Q. 조사에서 억울한 사정을 길게 써서 내면 도움이 되지 않나요?

의도와 다르게 불리하게 쓰일 수 있습니다. 이 사건에서 청구인이 자발적으로 낸 소명서의 문장들이 거래를 주도했다는 사실을 뒷받침하는 자료로 인용되었습니다. 소명서는 감정을 담는 문서가 아니라 쟁점에 대응하는 증빙 정리 문서여야 합니다. 제출 전에 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.

Q. 조합원 입주권이 있는데 주택을 하나 더 사면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

취득 순서와 준공 시점에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 이 사건에서 과세관청은 입주권을 먼저 승계 취득한 뒤 주택을 취득한 경우에는 시행령 제155조 제1항의 종전주택 요건이 성립하지 않고, 제156조의2 제5항의 대체주택 특례도 적용되지 않는다고 보았습니다. 입주권이나 분양권이 있다면 양도 전에 반드시 시계열 검토를 받으시기 바랍니다.

자가진단 체크리스트

• 가족에게 주택을 넘기면서 매수인 명의 계좌에서 매도인 명의 계좌로 대금이 실제 이체되었는가
• 계약서에 적힌 계약금과 잔금 지급일에 맞춰 자금이 움직였는가, 등기가 대금보다 먼저 넘어가지는 않았는가
• 매수인에게 그 대금을 지급할 만한 소득이나 재산이 있었는가, 자금 출처를 설명할 수 있는가
• 소유권 이전 후 관리비, 재산세, 보험료, 수선비가 새 소유자 계좌에서 나가고 있는가
• 임대차 계약을 새 소유자가 직접 체결하고 보증금과 월세를 본인 계좌로 받고 있는가
• 대금이나 정산금 명목으로 나간 돈이 나중에 다시 종전 소유자에게 돌아온 흐름은 없는가
• 그 주택을 몇 년 뒤 다시 가족에게 되파는 계획이 있는가, 있다면 전체가 하나의 거래로 묶일 위험을 검토했는가
• 시가와 거래가액의 차이가 큰가, 감정평가나 유사매매사례로 가액을 뒷받침할 수 있는가
• 입주권이나 분양권을 포함한 전체 주택 수와 취득 순서를 날짜 단위로 정리해 두었는가
• 비과세를 전제로 세운 계획이 무너질 경우를 대비한 세액 여유 자금이 있는가

정리

이 사건의 결론을 가른 것은 세법 해석이 아니라 사실관계였습니다. 청구인들은 계약서, 전세계약서, 명도 관련 자료, 비용 지출 내역까지 방대한 자료를 냈고, 조사 절차의 문제점도 조목조목 제기했습니다. 그러나 매수인의 돈이 매도인에게 건너간 흔적이 없다는 한 가지 사실 앞에서 모든 주장이 힘을 잃었습니다. 실질과세 원칙은 이럴 때 작동합니다.

주택 수를 줄이려는 목적으로 가족에게 명의를 옮기는 방식은 이제 거의 예외 없이 검증 대상이 됩니다. 소유권 이전일과 대금 지급일의 간격, 비용 부담 주체, 임대차 계약의 당사자, 자금의 회귀 여부, 몇 년 뒤 되파는 상대방까지 하나의 그림으로 재구성되기 때문입니다. 게다가 이 사건처럼 신고 후 수년이 지나 조사가 시작되면, 그때는 이미 자금 흐름을 되돌릴 수 없습니다.

가족 간 부동산 거래를 계획하고 계시거나, 입주권과 분양권이 섞인 상태에서 주택을 양도할 예정이라면 계약서를 쓰기 전에 구조를 점검받으시는 것이 좋습니다. 이미 거래가 끝난 뒤에는 선택지가 크게 줄어듭니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속, 증여, 양도 관련 상담을 진행하고 있습니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026전2222 (2026.06.08. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 국세기본법 제14조(실질과세), 제15조(신의·성실), 소득세법 제89조(비과세 양도소득), 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례), 제156조의2

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)