배우자에게 판 부동산이 증여로 뒤집혔는데 양도세는 그대로? 경정청구 거부를 뒤집은 사례 (조심 2026서1023)

배우자에게 팔았는데, 세무서는 증여라고 합니다

부부 사이에 부동산을 넘기는 일은 생각보다 자주 일어납니다. 대출 명의를 정리하기 위해서, 임대 관리 주체를 바꾸기 위해서, 또는 노후 자산 배분을 위해서 소유권을 배우자 앞으로 옮기는 경우가 있습니다. 이때 당사자들은 매매계약서를 쓰고 양도소득세를 신고하는 방식을 선택하는 일이 많습니다. 증여로 처리하면 증여세가 무겁게 나온다고 생각해 매매 형식을 택하는 것입니다.

그런데 세법은 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산에 대해서는 원칙적으로 증여로 추정합니다. 상속세 및 증여세법 제44조가 그 근거입니다. 대가를 실제로 주고받은 사실이 명백히 입증되지 않으면, 매매계약서가 있더라도 세무서는 그 거래를 증여로 보고 배우자에게 증여세를 매길 수 있습니다. 여기까지는 많은 분들이 어렴풋이 알고 계십니다.

문제는 그 다음입니다. 거래가 증여로 재구성되면 이미 신고·납부한 양도소득세는 어떻게 되는가라는 질문이 남습니다. 매매가 아니라 증여라면 양도가 없었던 것이니 양도세를 돌려받아야 할 것 같고, 채무가 함께 넘어간 부담부증여라면 채무액 부분만큼은 여전히 양도에 해당하니 세액을 다시 계산해야 할 것 같습니다. 이번에 소개하는 조세심판원 조심 2026서1023 결정은 바로 이 지점에서 과세관청과 납세자가 정면으로 충돌한 사건입니다.

사건은 이렇게 흘러갔습니다

청구인은 2010년에 이미 배우자 앞으로 해당 부동산에 대한 매매예약서를 작성하고 소유권이전청구권 가등기를 마쳐 두었습니다. 그로부터 10년이 지난 2020년 6월 25일, 청구인은 배우자와 정식으로 매매계약서를 작성했고 같은 달 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그리고 2020년 8월 31일, 청구인은 양도소득세를 예정신고하고 납부했습니다. 같은 날 배우자도 증여재산가액을 기재해 증여세를 신고했는데, 결과는 과세미달이었습니다.

이듬해인 2021년 4월부터 6월까지 조사청이 이 부동산 거래를 대상으로 세무조사를 실시했습니다. 조사 결과는 명확했습니다. 이 거래는 단순 매매가 아니라 일정한 채무를 함께 넘긴 부담부증여라는 것이었습니다. 조사청은 과세자료를 처분청에 통보했고, 처분청은 2021년 8월 17일 배우자에게 증여세를 결정·고지했습니다. 이때 처분청은 채무부담액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 삼았습니다. 즉 채무의 존재와 배우자의 채무 인수를 인정한 상태로 증여세를 계산한 것입니다.

여기서 사건이 복잡해집니다. 청구인에게는 채권자가 있었고, 그 채권자인 회사의 파산관재인(예금보험공사)이 2022년 3월 이 부동산 이전을 문제 삼아 배우자를 상대로 사해행위취소소송을 제기했습니다. 1심 서울중앙지방법원은 매매계약의 실질을 증여계약으로 보는 전제에서 주위적 청구를 인용했고, 증여계약을 취소하고 소유권이전등기를 말소하라는 판결을 선고했습니다. 이 판결은 2024년 대법원 2024다236907 판결로 확정되었습니다.

청구인은 2025년 6월 24일, 확정판결로 부동산 양도가 취소되었으니 2020년 귀속 양도소득세를 전액 환급해 달라는 경정청구를 제기했습니다. 처분청은 2025년 11월 26일 이를 거부했고, 청구인은 2026년 1월 9일 심판청구를 제기했습니다. 심판 진행 중인 2026년 4월, 청구인은 청구취지를 바꿔 전액 환급이 아니라 처분청이 배우자에게 한 부담부증여 결정 내용에 맞춰 양도가액을 채무부담액으로 낮추고 세액을 다시 계산해 차액을 환급해 달라는 것으로 정리했습니다.

청구인의 주장, 증여세만 고치고 양도세는 왜 그대로입니까

청구인의 논리는 단순하면서도 강했습니다. 세무조사를 한 것도 과세관청이고, 그 결과 이 거래를 부담부증여로 판단한 것도 과세관청입니다. 그 판단에 따라 배우자에게 증여세를 실제로 부과까지 했습니다. 그렇다면 같은 거래의 반대편에 서 있는 양도인의 양도소득세도 당연히 부담부증여 기준으로 다시 계산되어야 한다는 것입니다.

부담부증여에서 양도로 보는 부분은 전체 증여재산이 아니라 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분입니다. 따라서 당초 매매를 전제로 전체 매매대금을 양도가액으로 놓고 계산한 양도소득세는 과다신고가 됩니다. 청구인은 당초 신고·납부한 세액과 부담부증여 기준으로 재계산한 세액의 차액을 돌려달라고 요구했습니다.

청구인이 짚은 가장 아픈 지점은 과세관청이 한쪽만 고쳤다는 점이었습니다. 증여세는 부담부증여 전제로 새로 과세해 놓고, 그에 대응해 감액되어야 할 양도소득세 조정은 하지 않았습니다. 그 결과 같은 거래를 두고 매매 기준 양도세와 증여 기준 증여세가 동시에 살아 있는 상태가 되었습니다. 납세자 입장에서는 한 번의 거래에 두 번의 잣대가 적용된 셈입니다.

처분청의 반박, 배우자 간 채무는 인수되지 않은 것으로 추정된다

처분청의 반박도 법령상 근거가 없지는 않았습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(제44조에 따라 증여로 추정되는 경우 포함)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수하더라도 그 채무는 인수되지 않은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 다만 국가나 지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 예외입니다. 채무 인수의 객관성에 대한 입증 책임은 수증자인 배우자에게 있다는 것이 처분청의 입장이었습니다.

또한 소득세법 시행령 제151조 제3항은 양도로 보는 부담부증여의 채무액 부분을 정의하면서, 배우자 간·직계존비속 간 부담부증여로서 상증세법 제47조 제3항 본문에 따라 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액은 제외한다고 규정합니다. 즉 배우자 간 거래에서는 채무를 넘겼다고 주장해도 양도로 보지 않는 경우가 생긴다는 것입니다.

여기에 처분청은 사해행위취소 판결에서 드러난 사실을 근거로 삼았습니다. 판결은 주택임대보증금 반환채무에 관하여 청구인이 배우자에게 그 채무를 부담시키기로 했다고 보기 어렵다고 판단했고, 청구인이 보증금을 자신의 필요에 따라 움직인 정황도 언급되었습니다. 또 개인 사채 채권자가 청구인 본인이라는 점도 지적되었습니다. 처분청은 그렇다면 증여세 결정 당시 공제했던 채무가 실제로 배우자가 부담한 채무인지 다시 확인해야 하고, 그 확인 전에는 양도차익을 재계산할 수 없다고 주장했습니다.

심판원의 판단, 같은 사실관계에 두 개의 전제를 쓸 수 없습니다

조세심판원은 청구인의 손을 들어주었습니다. 판단의 핵심은 두 가지였습니다.

첫째, 사해행위취소 판결의 사정 범위입니다. 심판원은 이 판결이 채권자를 해하는 행위가 성립하는지, 즉 사해행위 성립 여부를 판단한 것일 뿐이라고 보았습니다. 그 과정에서 임대보증금 반환채무에 관한 언급이 있었더라도, 쟁점 채무가 실제로 존재하는지 또는 배우자가 그 채무를 인수했는지 자체에 대해 확정적인 판단이 이루어졌다고 보기는 어렵다는 것입니다. 민사 판결의 이유 중 일부 설시를 세법상 과세요건 판단에 곧바로 끌어다 쓰기는 어렵다는 취지로 읽힙니다.

둘째, 과세처분 사이의 정합성입니다. 처분청이 배우자에게 한 증여세 부과처분은 채무가 존재하고 배우자가 그 채무를 인수했다는 전제 위에서 이루어진 것으로 보입니다. 채무액을 증여재산가액에서 공제해 과세가액을 산정했기 때문입니다. 그렇다면 동일한 사실관계를 전제로 하는 청구인의 양도소득세도 그에 부합하도록 경정하는 것이 타당하다는 것이 심판원의 결론입니다.

결국 심판원은 처분청이 경정청구를 거부한 처분에 잘못이 있다고 보고, 해당 부동산을 배우자에게 부담부증여한 것으로 보아 증여가액과 채무액을 정하고 소득세법 시행령 제159조에 따라 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정하라고 주문했습니다. 당초 신고·납부한 양도소득세액과 재계산한 세액의 차액이 환급 대상이 됩니다.

부담부증여의 양도차익은 어떻게 계산될까요

이 사건을 이해하려면 부담부증여의 세금 구조를 알아야 합니다. 부담부증여는 하나의 거래이지만 세법에서는 두 개의 거래로 쪼개서 봅니다. 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 유상 이전, 즉 양도로 보아 증여자에게 양도소득세를 매기고, 나머지 부분은 무상 이전으로 보아 수증자에게 증여세를 매깁니다.

따라서 양도로 보는 부분의 양도차익을 계산할 때는 취득가액과 양도가액을 전체 금액 그대로 쓰지 않습니다. 소득세법 시행령 제159조는 전체 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율만큼을 안분해 취득가액과 양도가액을 산정하도록 정하고 있습니다. 채무액 비율이 낮을수록 양도로 보는 부분이 작아지고, 그만큼 양도소득세도 줄어듭니다.

이 사건에서 청구인이 처음 신고한 양도소득세는 매매 전체를 유상 양도로 전제한 것이었습니다. 그런데 과세관청이 이를 부담부증여로 재구성했다면, 양도로 보는 부분은 채무액에 대응하는 일부로 줄어듭니다. 당연히 세액도 줄어들어야 하고, 이미 낸 세금과의 차액은 돌려받아야 합니다. 심판원이 제159조를 명시적으로 언급한 이유가 여기에 있습니다.

한편 청구인이 처음에 요구했던 전액 환급은 받아들여지지 않았습니다. 사해행위취소 판결로 등기가 말소된다고 해서 양도소득세가 전부 사라지는 것은 아니라는 점, 그리고 과세관청이 부담부증여로 본 이상 채무액 부분은 여전히 양도에 해당한다는 점이 반영된 결과로 보입니다. 청구인 스스로도 심판 과정에서 청구취지를 전액 환급에서 차액 환급으로 변경했습니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 사건에서 진짜 배워야 할 것

포인트 ①. 세무조사로 거래가 재구성되면 반대편 세금도 반드시 함께 점검해야 합니다.
세무조사는 보통 한쪽을 대상으로 진행됩니다. 이 사건에서도 조사 결과는 배우자에 대한 증여세 부과로 이어졌습니다. 그러나 하나의 거래는 양도인과 양수인 양쪽에 세금을 만듭니다. 거래 성격이 바뀌면 양도인이 이미 낸 양도소득세도 당연히 바뀌어야 합니다. 과세관청이 알아서 정리해 줄 것이라 기대하지 말고, 조사 결과 통지를 받은 즉시 반대편 세금의 정합성을 직접 확인해야 합니다. 실제로 이 사건에서는 아무도 정리해 주지 않았고, 납세자가 스스로 경정청구를 해서야 문제가 드러났습니다.

포인트 ②. 민사판결의 이유와 세법상 과세요건은 별개입니다.
사해행위취소소송에서 이겼다고 해서 세금이 자동으로 사라지지 않고, 반대로 민사판결의 일부 설시가 곧바로 과세요건 판단이 되지도 않습니다. 심판원은 사해행위취소 판결이 사해행위 성립 여부를 판단한 것일 뿐이라고 명확히 선을 그었습니다. 민사 판결문을 그대로 들고 가서 세금 결론을 주장하는 것은 양쪽 모두에게 위험합니다. 판결의 주문과 판단 범위를 정확히 읽는 작업이 먼저입니다.

포인트 ③. 청구취지를 현실적으로 다듬는 것이 승패를 가릅니다.
청구인은 처음에 양도소득세 전액 환급을 요구했습니다. 이 주장만 고집했다면 결과가 달라졌을 수 있습니다. 심판 진행 중 청구취지를 부담부증여 기준으로 재계산한 세액과의 차액 환급으로 변경한 것이 결정적이었습니다. 무리한 전부 주장보다 법령이 허용하는 범위에서 정확히 계산된 주장을 하는 편이 훨씬 유리합니다. 불복 절차에서 청구취지 설계는 기술의 문제입니다.

포인트 ④. 배우자 간 부담부증여는 채무 인수 증빙이 전부입니다.
이 사건에서 처분청이 끝까지 버틴 근거는 상증세법 제47조 제3항이었습니다. 배우자 간에는 채무를 넘겼다고 해도 인수되지 않은 것으로 추정되고, 그 추정을 깨려면 객관적으로 인정되는 채무여야 합니다. 임대보증금 반환채무라면 임차인에게 승계 사실을 통지하고 새 임대인 명의로 계약을 정리했는지, 보증금 계좌가 실제로 이전되었는지가 중요합니다. 개인 간 사채라면 채권자가 누구인지, 이자 지급 내역이 실제로 있는지가 문제가 됩니다. 이 사건에서 보증금을 양도인이 계속 마음대로 움직인 정황이 지적된 것은 시사하는 바가 큽니다.

포인트 ⑤. 경정청구는 시기를 놓치면 되돌릴 수 없습니다.
이 사건은 2020년 거래에 대한 경정청구가 2025년에 제기되었습니다. 판결 확정이라는 후발적 사유가 있었기에 가능했던 구조입니다. 일반적인 경정청구는 법정신고기한이 지난 뒤 일정 기간 안에만 가능하고, 판결 확정 등 후발적 사유가 있는 경우에는 그 사유를 안 날부터 짧은 기간 안에 청구해야 합니다. 판결문을 받아 든 날이 곧 시계가 돌아가기 시작하는 날이라고 생각하시는 편이 안전합니다.

포인트 ⑥. 가등기부터 본등기까지 10년이 걸린 거래는 그 자체로 설명이 필요합니다.
이 사건에서 매매예약 가등기는 2010년에, 본등기는 2020년에 이루어졌습니다. 오래된 가등기를 뒤늦게 본등기로 전환하는 거래는 채권자 관계나 자산 이전 의도를 의심받기 쉽습니다. 실제로 이 사건에서도 채권자의 파산관재인이 문제를 제기했습니다. 거래 시점을 선택할 때 채무 상황을 함께 고려하지 않으면 세금 문제가 민사 분쟁으로 번집니다.

자주 묻는 질문

Q. 배우자에게 매매로 부동산을 넘겼는데 세무서가 증여로 보면 제가 낸 양도세는 어떻게 되나요?

거래 전체가 무상 증여로 재구성되면 유상 양도가 없었던 셈이 되므로 양도소득세를 다시 따져야 합니다. 다만 이번 사건처럼 채무가 함께 넘어간 부담부증여로 인정되면 채무액에 대응하는 부분은 여전히 양도에 해당합니다. 이 경우 양도세가 전액 사라지는 것이 아니라 소득세법 시행령 제159조에 따라 재계산되어 줄어듭니다. 이미 낸 세금과의 차액을 경정청구로 돌려받는 구조입니다.

Q. 세무서가 배우자에게 증여세를 부과하면서 채무를 공제해 줬다면, 제 양도세도 자동으로 줄어드나요?

자동으로 줄어들지 않습니다. 이 사건이 바로 그 사례입니다. 증여세 부과는 이루어졌지만 양도소득세 감액은 누락되었고, 납세자가 스스로 경정청구를 제기해서야 문제가 드러났습니다. 그마저도 처분청이 거부해 심판청구까지 갔습니다. 과세관청이 알아서 정리해 줄 것이라는 전제는 위험합니다.

Q. 사해행위취소소송에서 이전등기가 말소되면 양도소득세는 전부 환급되나요?

그렇게 단정하기 어렵습니다. 이 사건에서도 청구인이 처음에 전액 환급을 주장했으나, 심판 과정에서 부담부증여 기준 재계산 세액과의 차액 환급으로 청구취지가 변경되었고 심판원도 그 범위에서 경정을 명했습니다. 민사상 취소의 효과와 세법상 과세요건의 충족 여부는 별도로 검토해야 합니다.

Q. 배우자가 채무를 인수했다는 사실은 어떻게 입증하나요?

법령은 배우자 간 부담부증여에서 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하고, 그 추정을 깨는 입증 책임을 수증자에게 지웁니다. 국가나 지방자치단체에 대한 채무처럼 객관적으로 확인되는 채무는 예외로 인정됩니다. 그 밖의 채무라면 임대차계약의 임대인 명의 변경, 보증금 계좌 이전, 원리금을 누구 자금으로 갚았는지에 대한 금융 자료 등 돈의 흐름을 보여주는 증빙이 핵심입니다.

Q. 부동산 거래를 한 지 5년이 지났는데 지금이라도 경정청구가 가능한가요?

일반 경정청구 기간이 지났더라도, 판결 확정이나 과세관청의 다른 처분처럼 나중에 발생한 사유가 있으면 그 사유를 기준으로 별도의 경정청구가 가능한 경우가 있습니다. 이 사건도 2020년 거래에 대해 2025년에 경정청구가 제기된 사안입니다. 다만 후발적 사유에 따른 청구는 기간이 매우 짧으므로, 판결문이나 결정통지를 받으면 즉시 검토를 시작해야 합니다.

자가진단 체크리스트

• 배우자나 부모, 자녀에게 부동산을 매매 형식으로 넘긴 적이 있습니까?
• 그 거래의 매매대금이 실제로 계좌를 통해 오갔고 그 내역이 남아 있습니까?
• 거래와 함께 넘긴 채무(임대보증금, 담보대출, 개인 채무)가 있습니까?
• 그 채무의 이자나 원금을 이전 이후 누가 실제로 부담했는지 자료로 설명할 수 있습니까?
• 임대보증금 채무를 넘겼다면 임차인과의 계약서상 임대인 명의를 정리했습니까?
• 세무조사나 과세예고 통지를 받아 거래 성격이 증여로 재구성된 적이 있습니까?
• 그 경우 반대편 당사자의 양도소득세도 함께 조정되었는지 확인했습니까?
• 관련 민사소송(사해행위취소, 소유권 분쟁 등)의 판결이 확정된 지 3개월이 지나지 않았습니까?
• 과거 설정한 가등기를 뒤늦게 본등기로 전환할 계획이 있습니까?
• 본인에게 채권자가 있는 상태에서 가족에게 재산을 이전하려 하고 있습니까?

세 개 이상 해당한다면 단순한 세금 계산 문제가 아니라 거래 구조 자체를 다시 점검해야 하는 상황일 가능성이 높습니다. 특히 마지막 두 항목에 해당한다면 세금보다 먼저 민사 분쟁 위험을 검토해야 합니다.

정리

이 사건의 결론은 간결합니다. 과세관청이 하나의 거래를 부담부증여로 보아 수증자에게 증여세를 부과했다면, 같은 거래의 양도인에 대한 양도소득세도 그 전제에 맞게 계산되어야 한다는 것입니다. 채무의 존재와 인수를 인정해 증여재산가액에서 공제해 놓고, 양도세 단계에서는 그 채무의 실체를 다시 의심하는 방식은 받아들여지지 않았습니다.

또 하나 기억할 점은 민사판결의 사정 범위입니다. 사해행위취소소송은 채권자를 해하는 행위였는지를 가리는 절차이지, 세법상 채무가 존재했는지 또는 누가 인수했는지를 확정하는 절차가 아닙니다. 심판원은 이 구분을 분명히 했습니다.

가족 간 부동산 이전은 계약서 한 장으로 끝나는 일이 아닙니다. 대금이 실제로 오갔는지, 채무가 진짜로 넘어갔는지, 그 이후 원리금을 누가 부담했는지가 몇 년 뒤 세무조사에서 하나하나 검증됩니다. 그리고 검증 결과 거래 성격이 바뀌면 양쪽 세금을 동시에 손봐야 하는데, 실무에서는 이 정리가 자주 누락됩니다. 통지서를 받았을 때 반대편 세금까지 함께 계산해 보는 습관이 환급 기회를 지켜줍니다.

비슷한 상황에 놓여 계시다면 계약서, 계좌 거래내역, 임대차계약서, 조사 결과 통지서, 관련 판결문을 모아 시간 순서대로 정리한 뒤 전문가와 상담하시기 바랍니다. 경정청구는 기간 제한이 있어 판단이 늦어지면 되돌릴 수 없습니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026서1023 (2026.8.19. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「소득세법 시행령」 제159조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)