부담부증여 취득가액은 기준시가로, 기재부 보도자료를 믿은 신뢰는 보호받지 못했다 (조심 2025부0793)

한눈에 보기

부담부증여로 부동산을 넘기면 수증자가 인수한 채무액만큼은 양도로 봅니다. 그 양도차익을 계산할 때 취득가액을 실제로 산 값으로 할 수 있는지, 아니면 기준시가로 해야 하는지가 이 사건의 전부입니다. 조심 2025부0793 결정에서 조세심판원은 기준시가로 산정한 처분이 정당하다고 보아 심판청구를 기각했습니다.

청구인은 2022년 11월에 설립 예정이던 의료법인에 부동산을 출연하기로 약정했고, 2023년 1월 기획재정부가 낸 소득세법 시행령 개정안 보도자료를 보고 자신에게는 개정 내용이 적용되지 않는다고 믿었습니다. 그런데 실제 명의이전은 개정 시행령이 공포·시행된 뒤인 2023년 4월에 이뤄졌습니다.

부담부증여는 명의이전 시점이 어느 시행령의 적용을 받는지부터 확인해야 합니다. 약정 시점이 아니라 실제로 자산이 넘어간 시점이 기준이 되기 때문입니다.

어떤 사건이었나

청구인은 2011년 1월 배우자와 함께 경상남도 창원시 마산회원구에 있는 토지와 그 지상 건물, 그리고 인접한 답 한 필지를 매매로 공동 취득했습니다. 건물은 연면적이 7천 제곱미터를 넘는 큰 규모였고, 뒤에 병원으로 쓰이게 되는 부지와 건물, 주차장 부지였습니다. 2017년 7월에는 배우자가 가지고 있던 지분 10퍼센트를 매매로 추가 취득했습니다.

이후 청구인 부부는 이 부동산을 의료법인에 기본재산으로 출연하기로 했습니다. 2022년 11월 14일 발기인 회의록에 출연 약정 내용이 기재되었고, 2023년 2월 10일 작성된 회의록은 공증까지 받았습니다. 의료법인은 2023년 3월 27일 설립등기를 마쳤고, 부동산은 2023년 4월 24일을 등기원인일로 하여 2023년 4월 25일 증여를 원인으로 법인 명의로 넘어갔습니다.

이 증여에는 부동산에 설정된 근저당 채무가 함께 넘어갔습니다. 즉 순수한 무상 이전이 아니라 부담부증여였고, 그 채무액에 해당하는 부분은 소득세법상 양도로 취급됩니다. 그래서 증여를 받은 법인에는 증여세 문제가, 증여를 한 청구인에게는 양도소득세 문제가 각각 생겼습니다.

법인이 신고한 증여재산가액은 상속세 및 증여세법 제66조에 따라 증여일 당시 이 부동산이 담보하는 채권액으로 평가한 금액이었습니다. 결정문에 나오는 구체적인 금액은 모두 비실명 처리되어 있어 이 글에서도 일정 금액으로만 적습니다.

처분에 이르기까지

청구인은 2023년 11월 30일 2023년 귀속 양도소득세를 기한 후 신고하고 납부했습니다. 이때 양도가액은 상속세 및 증여세법 제66조에 따라 부동산이 담보하는 채권액을 기준으로 산정했고, 취득가액은 2011년과 2017년에 실제로 지급한 실지거래가액으로 산정했습니다. 가산세를 포함한 일정 금액을 스스로 계산해 낸 것입니다.

처분청은 이 신고 내용을 검토한 뒤 다르게 보았습니다. 2023년 2월 28일 개정된 소득세법 시행령 제159조에 따르면 양도가액을 상속세 및 증여세법 제66조에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정해야 한다는 것이었습니다. 처분청은 2024년 10월 14일 취득가액을 기준시가로 재산정해 2023년 귀속 양도소득세를 결정·고지했습니다.

이 부동산의 취득 당시 기준시가는 실제 매수가액보다 낮았습니다. 취득가액이 낮아지면 양도차익이 커지므로 세액이 늘어납니다. 청구인은 2025년 1월 9일 조세심판원에 심판청구를 제기했고, 2025년 4월 16일 결정이 나왔습니다.

문제가 된 괄호 하나

소득세법 시행령 제159조 제1항 제1호는 부담부증여에서 양도로 보는 부분의 취득가액을 계산하는 방법을 정하면서, 괄호 안에 조건을 하나 달아 두었습니다. 양도가액을 특정 조항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다는 내용입니다. 이 괄호 안에 어떤 조항이 들어가는지가 여러 차례 바뀌었습니다.

상속세 및 증여세법 제66조는 저당권이나 전세권 등이 설정된 재산을, 그 재산이 담보하는 채권액과 일반적인 평가액 가운데 큰 금액으로 평가하라는 특례입니다. 2023년 2월 28일 개정으로 이 조항이 괄호 안에 들어오면서, 담보채권액으로 양도가액을 잡은 경우에도 취득가액은 기준시가로 가게 되었습니다.

청구인은 이렇게 주장했습니다

청구인의 주장은 두 갈래였습니다. 첫째는 신뢰보호의 원칙 위반입니다. 기획재정부는 2023년 1월 18일 시행령 개정안을 보도자료로 발표했는데, 그 제목이 부담부증여 시 기준시가 산정방법 합리화였고 내용은 임대보증금이 있는 임대차계약이 체결된 주택을 부담부증여하는 경우로 읽혔습니다. 언론 보도도 대부분 주택에 한정된 개정으로 소개했습니다.

청구인의 부동산은 주택이 아니라 병원 부지와 건물, 주차장 부지였습니다. 게다가 출연 약정은 개정안 공포 전인 2022년 11월에 이미 있었습니다. 그러니 개정 전 시행령이 계속 적용될 것이라고 믿은 데 잘못이 없고, 경과규정도 두지 않은 상태에서 불리하게 적용하는 것은 신뢰 침해라는 것입니다.

둘째는 법리 오해입니다. 상속세 및 증여세법 제66조에 따른 담보채권액 평가는 시가도 기준시가도 아닌 독자적인 특례이므로, 담보채권액으로 평가한 것을 기준시가로 산정한 경우라고 보는 것은 괄호규정을 넓혀 해석한 것이라는 주장입니다. 소득세법 제100조가 법률로 정한 동일기준의 원칙, 즉 양도가액을 실지거래가액으로 보면 취득가액도 실지거래가액으로 본다는 원칙을 시행령 해석으로 흔들 수 없다는 논리도 함께 들었습니다.

출연재산의 귀속시기에 관해서도 다퉜습니다. 민법 제48조에 따라 재단법인 설립 시 출연재산은 법인이 성립한 때부터 법인의 재산이 되므로, 등기접수일인 2023년 4월 25일이 아니라 법인 성립일인 2023년 3월 27일을 증여일로 보아야 한다는 것이었습니다.

처분청은 이렇게 반박했습니다

처분청은 보도자료가 공적인 견해표명이 될 수 없다고 보았습니다. 보도자료 첫 장에 입법예고와 차관회의, 국무회의 절차를 거쳐 2023년 2월 중 공포·시행될 예정이라고 적혀 있었고, 개정 조문 자체는 담겨 있지 않았다는 점을 들었습니다. 세법개정안 보도자료를 공적 견해표명으로 볼 수 없다고 본 하급심 판결도 인용했습니다.

귀책사유에 관한 반박은 더 구체적이었습니다. 보도자료 배포 다음날 공고된 입법예고 자료에는 실제 개정 조문이 그대로 실려 있었고, 그 조문만 보면 주택에 한정되지 않는다는 사실을 확인할 수 있었습니다. 조문별 제개정 이유서에도 제66조에 따라 산정한 경우 취득가액도 기준시가로 산정함을 명확히 한다는 설명이 들어 있었습니다.

무엇보다 실제 부담부증여가 이루어진 2023년 4월에는 개정 시행령이 이미 시행되고 있었습니다. 처분청은 적어도 자산을 넘기기 전에 관련 규정을 확인할 주의의무가 있었다고 보았습니다.

경과규정에 관해서도 선을 그었습니다. 개정 전 법령을 적용해 달라는 주장은 부칙에 종전의 예에 따른다는 규정이 있을 때 비로소 문제가 되는데, 이 건에는 그런 경과규정이 없으므로 납세의무 성립 당시의 법령을 적용하는 것이 맞다는 것입니다. 출연 약정 회의록도 발기인 간 회의를 기록한 자료에 불과해 과세요건 충족과 밀접하게 관련된 원인행위로 보기 어렵다고 했습니다.

조세심판원의 판단

조세심판원은 청구주장을 받아들이지 않고 심판청구를 기각했습니다. 판단 근거는 세 갈래로 정리됩니다.

첫째, 신뢰보호의 전제가 충족되지 않았습니다. 기획재정부가 배포한 개정안 보도자료는 과세관청의 공적인 견해표명으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 신의성실의 원칙이 적용되려면 공적 견해표명, 납세자의 무귀책, 그 견해에 따른 행위, 이익 침해라는 네 요건이 모두 갖춰져야 하는데 첫 요건부터 걸린 것입니다.

둘째, 부담부증여의 채무액은 실지거래가액이 아닙니다. 양도차익을 계산할 때 실지거래가액은 실제 거래대금 그 자체이거나 거래 당시 급부의 대가로 약정된 금액을 뜻합니다. 수증자가 인수한 채무액은 거래대금 그 자체나 급부의 대가로 보기 어렵다는 것이 대법원의 오래된 판단입니다.

이 사건에서 양도가액은 소득세법령이 정한 방식에 따라 담보채권액으로 산정한 것이었습니다. 법령이 정한 방식으로 산정한 가액을 실지거래가액으로 볼 수는 없다고 조세심판원은 보았습니다. 양도가액 쪽이 실지거래가액이 아니라면, 취득가액만 실지거래가액으로 가져갈 근거도 사라집니다.

셋째, 적용시기가 명확했습니다. 개정 시행령은 그 적용시기를 2023년 2월 28일 이후 양도하는 분부터로 규정하고 있었습니다. 2023년 4월에 명의이전된 이 건 부담부증여분에는 개정규정이 적용된다는 결론이 여기서 나옵니다. 청구인이 다툰 증여일 쟁점, 즉 3월 27일인지 4월 25일인지도 두 날짜 모두 개정 시행일 이후이므로 결론을 바꾸지 못했습니다.

쟁점별로 갈린 지점

실무에서 끌어낼 기준

이 결정은 부담부증여를 계획하는 분들에게 세 가지를 알려 줍니다.

첫째, 담보가 설정된 부동산을 부담부증여하면 취득가액이 기준시가로 내려갈 수 있습니다. 2023년 2월 28일 이후 양도분부터는 저당권이나 근저당권, 전세권, 양도담보, 담보신탁이 설정된 재산을 부담부증여하면서 양도가액을 담보채권액으로 잡는 경우가 모두 여기에 해당합니다. 취득 시점의 기준시가가 실제 매수가액보다 낮으면 양도차익이 그만큼 커집니다.

둘째, 보도자료와 조문은 다릅니다. 개정안 보도자료는 주된 내용만 간략히 담고 조문을 싣지 않는 경우가 많습니다. 보도자료만 보지 말고 입법예고된 개정 조문을 직접 확인하는 편이 안전합니다. 입법예고는 보통 보도자료 직후에 공고되고 조문과 제개정 이유서가 함께 올라옵니다.

셋째, 약정 시점이 아니라 이전 시점이 기준입니다. 출연 약정서나 회의록만으로는 개정 전 원인행위로 인정받기 어렵습니다. 경과규정이 따로 없는 개정이라면 납세의무가 성립한 때의 법령이 적용된다는 것이 이 결정의 전제입니다.

부담부증여 전에 확인할 것

아래 항목은 계약서를 쓰기 전에 짚어 두는 편이 좋습니다.

• 부동산에 설정된 근저당권과 전세권, 임대보증금 내역을 등기사항증명서로 확인했는지
• 양도가액을 담보채권액으로 산정하게 되는지, 공시가격으로 산정하게 되는지
• 그 경우 취득가액이 실지거래가액인지 기준시가인지, 세액 차이가 얼마인지 미리 계산해 보았는지
• 취득 당시의 기준시가 자료를 확보해 두었는지
• 명의이전 예정일이 어느 시행령의 적용을 받는지, 그 사이에 개정 예정은 없는지
• 채무를 실제로 수증자가 인수하고 이후 수증자가 변제하는지, 자금 흐름 증빙을 남겼는지
• 법인에 출연하는 경우 성립일과 등기접수일 가운데 어느 날짜가 기준이 되는지 정리했는지

신뢰보호의 원칙은 어떤 때 받아들여지나

세법에서 신뢰보호 또는 신의성실의 원칙을 주장하려면 네 가지가 모두 갖춰져야 합니다. 과세관청이 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명했고, 납세자가 그 표명을 정당하다고 믿은 데 귀책사유가 없고, 그 믿음에 따라 실제로 어떤 행위를 했고, 과세관청이 그 표명에 반하는 처분을 해 납세자의 이익이 침해되었어야 합니다.

그리고 공적 견해표명이 있었다는 사실은 납세자가 주장하고 증명해야 합니다. 과세관청이 없었음을 증명하는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 청구인은 보도자료와 그에 따른 언론 보도를 증거로 냈지만, 보도자료가 절차 예정만 밝히고 조문을 담지 않았다는 점이 결정적으로 작용했습니다.

개정 전 법령을 적용해 달라는 주장이 받아들여지는 경우도 있습니다. 부칙에 종전의 예에 따른다는 경과규정이 있고, 그 법령 시행 당시 과세요건이 이미 충족되었거나, 과세요건 충족과 밀접하게 관련된 원인행위로 나아가 일정한 법적 지위를 얻은 때입니다. 이 사건에는 경과규정이 없었고, 회의록 작성은 그 정도의 원인행위로 평가되지 않았습니다.

참고로 조세심판원은 앞선 사건인 조심 2015부0635 결정을 이 건의 참조결정으로 들고 있습니다. 재단법인 출연재산의 귀속시기를 다룬 선례입니다.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하면 증여세만 내면 되는 것이 아닌가요

그렇지 않습니다. 수증자가 인수하는 채무액에 해당하는 부분은 소득세법상 양도로 봅니다. 그래서 증여를 받은 쪽에는 채무액을 뺀 나머지에 증여세가, 증여를 한 쪽에는 채무액 부분에 양도소득세가 생깁니다. 이 사건에서도 법인은 증여세를, 청구인은 양도소득세를 각각 신고했습니다.

취득가액이 기준시가로 바뀌면 세금이 얼마나 늘어나나요

부동산마다 다릅니다. 취득 시점의 기준시가가 실제 매수가액보다 낮을수록 양도차익이 커지고 세액도 늘어납니다. 반대로 오래 전에 아주 싸게 산 부동산이라면 차이가 작을 수도 있습니다. 조심 2025부0793 사건에서는 기준시가가 실지거래가액보다 낮아 세액이 늘어났습니다. 계약 전에 두 가지 방식으로 각각 계산해 비교해 보는 것이 가장 확실합니다.

주택이 아니라 상가나 토지인데도 이 규정이 적용되나요

적용됩니다. 보도자료와 언론 보도는 임대보증금이 있는 주택을 중심으로 다뤘지만, 실제 개정 조문은 재산의 종류를 주택으로 한정하지 않았습니다. 이 사건의 대상도 주택이 아닌 병원 부지와 건물, 주차장 부지였습니다.

개정 전에 증여 계약서를 써 두었으면 개정 전 규정을 적용받나요

계약서나 약정서만으로는 어렵습니다. 적용시기가 이후 양도하는 분부터로 되어 있으면 실제로 자산이 넘어간 시점이 기준입니다. 경과규정이 따로 없는 개정이라면 납세의무가 성립한 때의 법령이 적용됩니다. 개정이 예고된 시기에 명의이전을 앞두고 있다면 이전 시점 자체를 어떻게 잡을지 미리 검토하는 편이 좋습니다.

세법개정안 보도자료는 전혀 믿을 수 없다는 뜻인가요

방향을 파악하는 자료로는 쓸 수 있습니다. 다만 그것만 믿고 거래를 결정하면 보호받기 어렵다는 것이 이 결정의 취지입니다. 보도자료는 주된 내용만 간략히 담고 이후 입법예고와 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 조문이 공개되는 입법예고 단계에서 한 번 더 확인하는 절차를 넣어 두십시오.

정리

조심 2025부0793 결정의 요지는 단순합니다. 담보가 설정된 부동산을 부담부증여하면서 양도가액을 담보채권액으로 산정했다면, 2023년 2월 28일 이후 양도분부터는 취득가액도 기준시가로 산정해야 한다는 것입니다. 개정안 보도자료를 믿었다는 사정은 신뢰보호의 요건을 채우지 못했고, 개정 전에 출연을 약정했다는 사정도 경과규정이 없는 상황을 바꾸지 못했습니다.

부담부증여는 증여세를 줄이는 방법으로 자주 언급되지만, 채무액 부분에 붙는 양도소득세를 함께 계산하지 않으면 전체 부담이 오히려 커질 수 있습니다. 담보가 설정되어 있는 부동산이라면 더욱 그렇습니다. 명의이전 전에 두 세목을 함께 올려놓고 비교해 보시기 바랍니다.

이 글은 조세심판원이 공개한 조심 2025부0793 결정문을 바탕으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 모두 비실명 처리되어 있어 구체적인 수치는 적지 않았습니다. 같은 쟁점이라도 등기 내용과 채무 구조, 명의이전 시점에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실제 사안에 그대로 적용하지 마시고 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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