조정대상지역 공고일 당일 계약, 다주택 중과배제될까 (사전-2026-법규재산-1125)

조정대상지역 지정 공고가 나온 바로 그날 집을 팔기로 계약하고 계약금까지 받았다면, 이 거래는 공고 "이전"의 계약으로 볼 수 있을까요, 아니면 공고 "이후"의 계약일까요? 국세청은 사전답변(사전-2026-법규재산-1125, 2026년 9월 22일 회신)에서 이 질문에 대해 분명한 답을 내놓았습니다.

한눈에 보기

2주택을 보유한 1세대가 조정대상지역 공고일 당일에 해당 지역 주택의 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사안입니다. 국세청은 이 경우를 공고일 이전에 계약한 경우와 같게 보아 중과세율을 적용하지 않는다고 회신했습니다.

• 질의자: 국내에 주택 2채를 보유한 1세대
• 쟁점: 공고일 "당일" 계약이 시행령의 "공고가 있은 날 이전" 계약에 포함되는지
• 결론: 포함된다. 증빙으로 확인되면 다주택자 중과세율 적용 배제
• 근거: 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호, 소득세법 제104조 제7항
• 전제: 계약 체결과 계약금 수령 사실이 증빙서류로 확인되어야 함

어떤 질의였나

신청인 세대는 국내에 2주택을 보유한 1세대 2주택자였습니다. 이 가운데 한 채(A주택)를 팔기 위해 2026년 7월 1일 매매계약을 체결했고, 같은 날 매수인으로부터 계약금을 받았습니다. 그런데 공교롭게도 바로 그날, A주택 소재지가 「주택법」 제63조의2에 따라 국토교통부 공고 제2026-882호로 조정대상지역에 새로 지정·공고되었습니다. 효력은 "공고한 날부터" 발생해 계약일과 정확히 겹쳤습니다.

질의의 핵심은 문구 하나입니다. 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제11호는 "조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에" 해당 지역의 주택을 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 주택을 중과 대상에서 빼고 있습니다. 여기서 "이전"이 공고일 당일을 포함하는지가 문제였습니다.

국세청의 회신

국세청은 사실관계와 같이 2주택을 보유한 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날에 해당 지역의 주택을 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택은 시행령 제167조의10 제1항 제11호에 따라 소득세법 제104조 제7항의 다주택자 중과세율이 적용되지 않는다고 회신했습니다.

회신 요지도 같은 취지입니다. 공고가 있은 날에 계약하고 계약금을 받은 경우는 공고일 이전 계약에 해당한다는 것입니다. 즉 공고일 당일의 계약도 중과배제 사유 안으로 들어온다는 해석입니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 별도의 긴 이유를 적지 않았습니다. 따라서 아래 설명은 사전답변에 인용된 조문을 바탕으로 회신의 구조를 읽어 본 것입니다.

중과세율의 근거. 소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 등을 양도할 때 기본세율(제55조 제1항)에 100분의 20(3주택 이상 등은 100분의 30)을 더한 세율을 적용하도록 정합니다. 조정대상지역 지정 여부가 중과의 출발점인 셈입니다.

중과에서 빼주는 주택. 시행령 제167조의10 제1항은 중과 대상인 1세대 2주택의 범위를 정하면서, 각 호에 해당하는 주택은 제외합니다. 그 제11호가 "조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택"입니다. 이 규정은 지정 전에 이미 매도 계약을 맺은 사람이 뒤늦은 지정 때문에 중과를 받지 않도록 하는 취지로 읽힙니다.

회신은 이 문구의 "이전"을 공고일 당일까지 포함하는 의미로 본 것으로 이해됩니다. 법령 용어에서 "이전"은 기준일을 포함하는 표현으로 쓰이는 것을 전제로 한 해석으로 보입니다.

같은 문구를 쓰는 다른 조문. 3주택 이상(제167조의3 제1항 제11호), 주택과 입주권·분양권(제167조의4 제3항 제5호, 제167조의11 제1항 제10호)에도 같은 문구가 있습니다. 다만 이 회신이 직접 판단한 것은 1세대 2주택의 제167조의10 제1항 제11호이므로, 다른 조문에 같은 결론을 그대로 옮길 때는 별도 확인이 필요합니다.

실무에서 새겨야 할 점

이 사전답변은 공고일과 계약일이 겹친 경우에 대한 해석입니다. 실제로 적용받으려면 사실관계를 서류로 뒷받침하는 것이 무엇보다 중요합니다.

• 매매계약서 작성일과 계약금 수령일이 공고일 당일 또는 그 전인지 확인합니다.
• 계약금 수령은 계좌이체 내역 등 객관적인 증빙으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
• 조정대상지역 지정 공고 번호와 효력발생시기("공고한 날부터" 여부)를 확인합니다.
• 공고일 다음 날 이후의 계약은 이 회신의 범위 밖이라는 점을 유의합니다.
• 보유 주택 수가 3채 이상이거나 입주권·분양권이 있으면 적용 조문이 달라집니다.

규제지역 지정 소식이 들리는 시기에 매도를 계획하고 있다면, 계약서와 계약금 이체 기록을 같은 날짜로 확실히 남겨 두세요. 날짜 하나가 세율을 가르는 사안입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 공고일 당일에 계약만 하고 계약금은 다음 날 받았다면요?

조문은 매매계약 체결과 계약금 지급받은 사실을 함께 요구합니다. 이 회신은 두 가지가 모두 공고일 당일에 이루어진 사안을 전제로 하므로, 계약금 수령이 공고일 이후라면 이 회신을 그대로 적용하기 어렵습니다. 구체적인 사정은 따로 검토가 필요합니다.

Q2. 증빙서류는 무엇을 준비해야 하나요?

회신은 "증빙서류에 의하여 확인되는" 경우를 요건으로 합니다. 어떤 서류인지 특정하지는 않았지만, 매매계약서와 계약금 수령 사실을 보여 주는 금융거래 기록처럼 날짜가 객관적으로 드러나는 자료를 갖춰 두는 것이 바람직합니다.

Q3. 3주택자도 같은 결론인가요?

1세대 3주택 이상 중과배제 규정(시행령 제167조의3 제1항 제11호)에도 같은 문구가 있습니다. 다만 이 사전답변은 1세대 2주택자의 질의에 대한 회신이므로, 3주택 이상이라면 해당 조문을 기준으로 별도로 확인하시는 것이 좋습니다.

정리

사전답변 사전-2026-법규재산-1125의 결론은 간단합니다. 조정대상지역 공고일 당일 계약과 계약금 수령도 "공고일 이전" 계약으로 본다는 것입니다. 2주택 보유 1세대가 이를 증빙서류로 확인할 수 있다면 다주택자 중과세율 적용에서 벗어납니다. 다만 사전답변은 신청인의 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 본인 거래의 날짜와 증빙을 먼저 점검한 뒤 판단하시기 바랍니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2026-법규재산-1125)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.