비과세 받으려 조카에게 넘긴 집, 매매대금이 되돌아오면 가장매매로 봅니다 (조심 2025중4386)

양도 직전에 집 한 채를 가족에게 넘기는 일, 왜 이렇게 자주 문제가 될까

주택 두 채를 가진 사람이 그중 한 채를 팔려고 할 때 가장 먼저 계산해 보는 것이 1세대 1주택 비과세입니다. 한 채만 남기면 비과세, 두 채인 상태로 팔면 과세, 게다가 조정대상지역이라면 중과세율까지 겹칩니다. 세금 차이가 크다 보니 매도 계약을 이미 해 둔 상태에서 나머지 한 채를 급히 정리하려는 시도가 나옵니다. 시장에서 잘 팔리지 않는 낡은 집이라면 더 그렇습니다. 이때 가장 손쉬운 상대가 가족이나 친척입니다.

문제는 이 거래가 실제 매매인지, 아니면 서류만 매매인지입니다. 계약서를 쓰고 등기를 넘기고 취득세까지 냈다면 겉모습은 완벽한 매매입니다. 그러나 세법은 형식이 아니라 실질을 봅니다. 국세기본법 제14조는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 세법을 적용하도록 하고 있고, 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 거래를 거쳐 세법의 혜택을 부당하게 받은 것으로 인정되면 경제적 실질에 따라 하나의 거래로 보아 과세할 수 있게 되어 있습니다.

오늘 소개하는 조세심판원 결정은 바로 그 경계선에 있던 사건입니다. 청구인은 조카에게 낡은 주택을 판 뒤 엿새 만에 다른 주택을 팔면서 1세대 1주택 비과세로 신고하지 않았습니다. 7년이 지난 뒤 세무조사가 들어왔고, 과세관청은 첫 번째 거래를 명의신탁에 의한 가장매매로 보아 비과세를 부인했습니다. 심판원은 청구를 기각했습니다. 무엇이 결론을 갈랐는지, 그리고 실무에서 무엇을 조심해야 하는지 짚어 보겠습니다.

사건 경과, 엿새 간격으로 정리된 두 채의 집

청구인은 2006년 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 서울 서대문구의 주택(이하 첫째 주택)과 서울 종로구의 주택(이하 둘째 주택)을 각각 취득해 두 채를 보유하고 있었습니다. 2017년 12월 16일, 청구인은 제3자와 둘째 주택 매매계약을 체결합니다. 잔금일은 2018년 2월 9일이었습니다.

그로부터 약 한 달 뒤인 2018년 1월 12일, 청구인은 친언니의 아들인 조카와 첫째 주택 매매계약을 체결합니다. 임대보증금을 승계하는 조건이었고 나머지는 계약금과 잔금으로 나누어 받기로 했습니다. 잔금일은 2018년 2월 3일, 둘째 주택 잔금일보다 엿새 앞선 날짜였습니다. 청구인은 첫째 주택 양도에 대해서는 양도소득세를 신고하고 납부했습니다.

2018년 2월 9일 둘째 주택 잔금을 받은 청구인은 이 양도에 대해 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 형식상으로는 둘째 주택 양도일 현재 청구인 명의의 주택은 한 채뿐이었기 때문입니다.

그 뒤 2020년 3월, 첫째 주택을 보유하던 조카는 이 집을 청구인의 딸에게 양도합니다. 결과적으로 첫째 주택은 청구인에게서 조카를 거쳐 청구인의 딸에게 넘어갔습니다. 과세관청은 2025년 8월 말부터 9월 중순까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시했고, 첫째 주택 거래가 둘째 주택 비과세 요건을 충족하기 위한 명의신탁 가장매매라고 보아 2025년 10월 2018년 귀속 양도소득세를 경정 고지했습니다. 아울러 조카를 명의수탁자, 청구인을 명의신탁자로 하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의 자료를 관할 구청에 통보했습니다. 청구인은 곧바로 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 동기도 가격도 합리적인 진짜 매매였다

청구인의 주장은 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 입증책임 문제입니다. 과세관청이 가장매매라고 주장하는 이상 외관과 실질이 다르다는 점을 구체적이고 명백하게 입증할 책임은 과세관청에 있는데(대법원 1993.10.12. 선고 91누10190 판결 참조), 과세관청은 당사자들이 특수관계인이라는 정황과 일부 자금 흐름에 대한 의심만으로 가장매매라고 단정했다는 것입니다.

둘째, 거래의 동기와 가격이 합리적이었다는 점입니다. 첫째 주택은 도심에 있으나 붕괴 위험이 거론될 정도로 노후했고 개발 계획이 지연되어 오랫동안 팔리지 않았는데, 조카가 재개발 가능성을 높게 보고 적극적으로 매수 의사를 밝혔다는 것입니다. 매매가액은 당시 시세와 유사했고, 임대보증금 승계로 대금 일부를 갈음하는 방식은 통상적인 유효한 대금 지급 방법이며(서울행정법원 2024.1.17. 선고 2023구단66187 판결 참조), 나머지는 계좌이체로 실제 지급되었다고 주장했습니다.

셋째, 거래 구조 자체가 조세회피 설계로 보기에 부자연스럽다는 점입니다. 조카는 취득 후 약 2년이 지나서야 청구인의 딸에게 팔았는데, 단순한 도관이었다면 굳이 2년을 기다릴 이유가 없었다는 것입니다. 조카가 실거주를 계획했다가 배우자의 반대로 매도를 결정했고, 마침 청구인의 딸이 투자가치를 보고 매수 의사를 밝혀 거래가 성사되었다는 설명이었습니다. 취득세 자금과 관련해서도, 딸이 과거 유학 시절 조카에게 빌린 돈을 갚기 위해 청구인에게서 일시 차용한 것일 뿐 주택 취득과는 무관하며, 대납 의도였다면 취득세 금액만 보내면 될 것을 그보다 큰 금액을 보낸 것은 이례적이라고 반박했습니다.

예비적으로는, 본세 부과가 적법하다 하더라도 사기나 그 밖의 부정한 행위를 이유로 한 40% 중과 가산세는 위법하다고 주장했습니다. 조사 과정에서 자금 흐름을 상세히 밝히고 자료를 성실히 제출했으므로 조세 포탈의 고의나 적극적인 부정행위가 없었고, 공부상 1주택이어서 비과세로 본 데에 정당한 사유가 있다는 취지였습니다.

과세관청 반박, 받은 돈이 하루 만에 되돌아갔다

과세관청은 먼저 거래가 이루어진 시점의 정책 환경을 지적했습니다. 2017년 8월 발표된 부동산 대책으로 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2018년 4월 1일 이후 양도하면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 상황이었습니다. 이미 매매계약을 체결해 둔 둘째 주택을 비과세로 정리하려면 그 잔금일 전에 다른 한 채를 없애야 했다는 것입니다.

결정적인 근거는 금융조회 결과였습니다. 과세관청이 확인한 자금 흐름은 이렇습니다. 계약금은 조카 계좌에서 청구인 계좌로 입금된 다음 날, 청구인의 딸 계좌에서 조카의 배우자 계좌로 같은 금액대가 빠져나갔습니다. 잔금은 조카의 배우자 계좌에서 청구인 계좌로 입금된 다음 날, 청구인이 딸 계좌로 이체하고 딸이 다시 조카의 배우자 계좌로 보냈습니다. 즉 매매대금을 받은 당일 또는 다음 날, 딸의 계좌를 한 번 거쳐 매수인 측으로 전액이 되돌아간 것입니다.

취득세와 법무사 비용도 마찬가지였습니다. 청구인이 딸에게 이체하고, 딸이 조카에게 보내고, 조카가 법무사에게 취득 관련 비용을 이체한 뒤 남은 돈은 다시 딸을 거쳐 청구인에게 되돌아왔습니다. 매수인이 부담해야 할 취득 부대비용의 자금출처가 매도인이었다는 뜻입니다. 과세관청은 이런 흐름을 근거로 첫째 주택 거래를 1세대 2주택자가 1주택 요건을 만들기 위해 조카 명의를 빌린 가장매매로 보았습니다.

가산세에 대해서는, 사기나 그 밖의 부정한 행위란 조세포탈의 의도를 가지고 조세의 부과징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위를 말한다는 대법원 2011.4.28. 선고 2011도527 판결 등을 들어, 가장매매 자체가 그러한 적극적 행위에 해당한다고 주장했습니다.

심판원 판단, 돈의 출발점이 아니라 종착지를 봤다

심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 핵심은 간명합니다. 모든 거래에서 청구인이 딸을 매개로 하여 최종적으로 청구인 계좌로 자금이 되돌아온 정황이 확인되는 반면, 그 입금액이 매매대금의 반환이 아니라는 점에 대해 청구인이 합리적인 반증을 제시하지 못했다는 것입니다.

여기서 눈여겨볼 대목은 판단 구조입니다. 과세처분의 입증책임이 원칙적으로 과세관청에 있다는 청구인의 지적 자체는 틀린 말이 아닙니다. 그러나 과세관청이 금융자료라는 객관적 자료로 대금이 되돌아온 흐름을 구체적으로 제시한 이상, 그 흐름이 매매대금 반환이 아닌 다른 원인에 의한 것이라는 점은 사실상 납세자가 설명해야 하는 영역으로 넘어갑니다. 심판원은 청구인이 계약금과 잔금 관련 특수관계자 간 금융거래에 대해 조사 과정에서 소명하지 못했다는 처분청의 확인 내용을 그대로 받아들였습니다.

청구인이 강조한 정황들, 즉 매매가액이 시세와 비슷했다는 점, 임대보증금 승계가 통상적인 대금 지급 방식이라는 점, 조카가 2년을 보유한 뒤에야 청구인의 딸에게 팔았다는 점은 모두 자금이 되돌아왔다는 사실 앞에서 힘을 잃었습니다. 계약서와 등기, 시세에 맞는 가격은 매매의 외관을 구성하는 요소일 뿐이고, 대금이 매도인에게 되돌아갔다면 그 외관은 실질을 담고 있지 않다는 것이 심판원의 시각입니다.

취득세 대납 부분에 대한 청구인의 해명, 즉 딸이 과거 조카에게 빌린 돈을 갚느라 청구인에게서 일시 차용했을 뿐이라는 설명도 받아들여지지 않았습니다. 실제 자금이 청구인 계좌에서 나와 딸과 조카를 거쳐 취득 관련 비용으로 쓰이고, 남은 돈이 다시 같은 경로를 역으로 거쳐 청구인에게 돌아온 흐름이 확인되었기 때문입니다. 우연이라고 보기에는 경로와 시점이 지나치게 정연했다는 평가입니다.

40% 부정 무신고가산세, 왜 깎이지 않았나

예비적 주장이었던 가산세 쟁점도 기각되었습니다. 국세기본법 제47조의2 제1항은 부정행위로 법정신고기한까지 신고하지 않은 경우 무신고납부세액의 40%를 가산세로 하도록 정하고 있고, 그 외의 경우는 20%입니다. 두 배 차이입니다.

심판원은 청구인이 둘째 주택 양도에서 비과세 혜택을 받기 위해 첫째 주택 거래에서 조카와 가장매매를 하는 방식으로, 양도소득세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저하게 곤란하게 하는 위계 기타 적극적인 행위를 했다고 보았습니다. 조세범 처벌법 제3조 제6항이 정하는 부정행위 유형 중 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취, 거래의 조작 또는 은폐에 닿는 판단입니다.

여기서 반드시 함께 기억할 것이 부과제척기간입니다. 이 사건은 2018년 귀속 양도소득세가 2025년에 고지되었습니다. 일반적인 제척기간이었다면 이미 지난 시점이지만, 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호는 부정행위로 국세를 포탈한 경우 부과할 수 있는 날부터 10년으로 정하고 있습니다. 가장매매라는 판단이 서는 순간 세금을 매길 수 있는 기간 자체가 늘어나는 구조입니다. 가산세율 40%와 제척기간 10년은 사실상 한 몸으로 움직인다는 점을 놓치면 안 됩니다.

항목별 판단 결과

쟁점별로 청구인 주장과 심판원 판단을 정리하면 다음과 같습니다.

다섯 개 쟁점 전부가 기각되었습니다. 결정문에서 확인되는 결론을 가른 요소는 단 하나, 객관적인 금융자료로 드러난 자금의 종착지였습니다.

실무 포인트, 이 사건에서 진짜 배워야 할 것

포인트 ①. 계약서보다 계좌가 세다.
특수관계인 간 부동산 거래에서 조사관이 가장 먼저 보는 것은 계약서가 아니라 계좌입니다. 매매대금이 매수인에게서 매도인에게 흘러간 뒤 어디에서 멈추는지를 봅니다. 이 사건처럼 하루 사이에 제3의 가족 계좌를 거쳐 되돌아가면, 계약서와 등기가 아무리 완벽해도 매매로 인정받기 어렵습니다. 중간에 자녀 계좌를 끼워 넣는 것은 흐름을 감추는 방법이 아니라 오히려 의도를 드러내는 표지가 됩니다.

포인트 ②. 취득 부대비용의 출처가 매매의 진위를 말해 준다.
많은 분들이 매매대금에만 신경을 씁니다. 그러나 취득세, 법무사 비용, 중개보수 같은 부대비용을 실제로 누가 부담했는지가 오히려 결정적인 단서가 됩니다. 진짜 매수인이라면 자기 돈으로 자기 명의의 취득 비용을 냅니다. 이 사건에서는 그 자금의 출처가 매도인이었고, 남은 돈까지 매도인에게 돌아갔습니다.

포인트 ③. 시간 간격은 방어 수단이 되지 못한다.
청구인은 조카가 2년을 보유했다는 점을 강하게 주장했습니다. 논리적으로는 설득력이 있어 보이지만, 자금이 되돌아왔다는 객관적 사실 앞에서는 힘을 쓰지 못했습니다. 기간을 두면 안전해진다는 생각은 근거가 없습니다. 처음의 거래에 실질이 없으면 뒤에 어떤 사정이 붙어도 그 성격이 바뀌지 않습니다.

포인트 ④. 조사 단계에서의 소명이 심판 단계의 승패를 좌우한다.
이 사건에서 심판원은 청구인이 계약금과 잔금 관련 특수관계자 간 금융거래에 대해 소명하지 못했다는 처분청의 확인을 그대로 인용했습니다. 조사 단계에서 설명하지 못한 자금 흐름을 불복 단계에서 뒤늦게 논리로 메우기는 매우 어렵습니다. 세무조사 통지를 받은 시점, 늦어도 조사 초기에 자금 흐름 전체를 시계열로 정리하고 각 이체의 원인을 증빙과 함께 준비해야 합니다.

포인트 ⑤. 가족 간 차용이라면 차용의 형식을 갖춰라.
청구인은 딸이 조카에게 과거 빌린 돈을 갚기 위해 자신에게서 일시 차용했다고 설명했습니다. 그러나 차용 사실을 뒷받침할 차용증, 이자 지급 내역, 상환 내역 같은 객관적 자료가 뒷받침되지 않으면 해명은 주장에 머무릅니다. 가족 간 금전 대여는 실행 당시에 서류를 만들어 두지 않으면 나중에 복원할 방법이 사실상 없습니다.

포인트 ⑥. 세금만 끝나지 않는다.
과세관청은 이 사건에서 명의신탁 혐의로 관할 구청에 자료를 통보했습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반이 인정되면 과징금 등 별도의 제재가 따를 수 있습니다. 세금 계산만 해 보고 결정할 문제가 아니라는 뜻입니다.

포인트 ⑦. 40%와 10년을 함께 계산하라.
부정행위로 판단되면 무신고가산세가 40%로 올라가고, 부과제척기간도 10년으로 늘어납니다. 이 사건의 고지는 거래로부터 7년이 지난 시점에 이루어졌습니다. 여기에 납부지연가산세가 그 기간만큼 누적됩니다. 당장 아낀 세금보다 나중에 부담할 총액이 훨씬 커지는 구조입니다.

포인트 ⑧. 합법적인 대안이 있는지부터 확인하라.
2주택 상태에서 한 채를 정리해야 한다면, 일시적 2주택 특례나 보유 기간 요건 조정처럼 법이 정한 틀 안에서 검토할 수 있는 방법이 있는지를 먼저 살펴야 합니다. 요건과 기한을 맞추는 문제이므로, 매도 계약을 체결하기 전에 확인하는 것과 잔금을 받은 뒤에 확인하는 것은 결과가 완전히 다릅니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족이나 친척에게 집을 파는 것 자체가 문제가 되나요?

아닙니다. 특수관계인 사이의 매매라는 이유만으로 부인되지는 않습니다. 이 사건에서도 심판원이 문제 삼은 것은 상대가 조카라는 사실이 아니라 대금이 되돌아왔다는 사실입니다. 실제로 대금을 주고받고 그 돈이 매도인에게 돌아가지 않았으며 매수인이 자기 자금으로 취득 비용까지 부담했다면, 특수관계인 간 거래라도 정상 거래로 인정될 여지가 있습니다. 다만 소명 부담이 훨씬 크다는 점은 감안해야 합니다.

Q. 매매대금을 받았다가 매수인에게 다시 빌려주는 것도 안 되나요?

형식적으로 대여가 가능하다고 해도, 매매 직후에 같은 금액대가 되돌아가면 대금 반환으로 의심받기 쉽습니다. 이 사건에서도 하루 만에 자녀 계좌를 거쳐 돌아간 흐름이 결정적이었습니다. 불가피하게 자금 거래가 필요하다면 차용증과 이자 약정, 실제 이자 지급 내역, 상환 계획과 그 이행 기록을 반드시 남겨야 합니다. 그래도 매매 직후의 자금 환류는 위험이 큽니다.

Q. 7년 전 거래인데 지금 과세할 수 있나요?

부정행위로 국세를 포탈한 경우에는 부과제척기간이 10년으로 늘어납니다. 이 사건도 2018년 귀속 세금이 2025년에 고지되었습니다. 시간이 오래 지났다는 사정만으로 안심할 수 없고, 오히려 그 사이 쌓인 납부지연가산세 때문에 부담이 커집니다.

Q. 조사에 성실히 협조하면 가산세가 줄어드나요?

협조 여부와 부정행위 판단은 별개입니다. 청구인은 자료를 성실히 제출했다고 주장했지만, 심판원은 가장매매라는 행위 자체를 위계 기타 적극적 행위로 보아 40% 가산세를 유지했습니다. 다만 개별 사안에서 부정행위로 볼 수 없는 사정이 소명되면 일반 무신고가산세가 적용되는 경우도 있으므로, 초기 단계에서 사실관계를 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

Q. 중간에 낀 사람도 세금 문제가 생기나요?

명의를 빌려준 사람은 본인의 양도소득세 신고와 취득세 부담, 그리고 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 제재 가능성을 함께 안게 됩니다. 자금을 중계한 가족 역시 계좌 흐름에 따라 증여 여부를 별도로 검토받을 수 있습니다. 부탁을 들어주는 정도로 가볍게 생각할 일이 아닙니다.

자가진단 체크리스트

• 주택을 팔기 전 1년 이내에 가족이나 친척에게 다른 주택을 넘긴 사실이 있는가
• 그 거래의 매매대금이 매도인 계좌에 그대로 남아 있는가, 아니면 일부라도 매수인 측으로 되돌아갔는가
• 대금 이체 경로에 거래 당사자가 아닌 가족의 계좌가 끼어 있지는 않은가
• 취득세와 법무사 비용을 매수인 본인의 자금으로 납부했음을 증빙으로 보일 수 있는가
• 매수인이 취득 후 실제로 그 주택을 사용하거나 임대 수익을 가져갔는가, 임대차 계약의 임대인 명의가 바뀌었는가
• 가족 간 금전 대여가 있었다면 차용증과 이자 지급, 상환 내역이 남아 있는가
• 매수인의 취득 자금 출처를 소득, 대출, 예금 잔액 등으로 설명할 수 있는가
• 일시적 2주택 특례 등 법이 정한 방법으로 요건을 맞출 여지가 있었는지 검토해 보았는가

이 중 두 개 이상에서 답이 막힌다면, 세무조사가 시작되기 전에 자금 흐름 전체를 정리하고 소명 자료를 확보하는 작업이 필요합니다.

정리

이 사건의 교훈은 한 문장으로 요약됩니다. 매매의 진위는 계약서가 아니라 돈이 최종적으로 어디에 머무는지로 판가름 난다는 것입니다. 시세에 맞는 가격, 임대보증금 승계, 2년의 보유 기간, 합리적인 매수 동기라는 여러 정황이 제시되었지만, 대금이 자녀 계좌를 거쳐 매도인에게 돌아왔다는 금융자료 하나가 그 모든 설명을 덮었습니다.

또 하나, 비과세를 만들기 위한 인위적인 거래는 본세 추징으로 끝나지 않습니다. 40%의 부정 무신고가산세, 10년의 부과제척기간, 그 기간 동안 누적된 납부지연가산세, 그리고 명의신탁에 따른 별도의 제재까지 이어질 수 있습니다. 당장의 세금 차이만 보고 결정하기에는 뒤따르는 위험이 지나치게 큽니다.

2주택 이상을 보유한 상태에서 한 채를 정리해야 한다면, 매도 계약을 체결하기 전에 순서와 시기, 특례 적용 가능성을 먼저 점검하는 것이 가장 확실한 절세입니다. 이미 가족 간 거래가 끝난 상태라면, 자금 흐름을 시계열로 정리하고 각 이체의 원인을 증빙과 함께 설명할 수 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 사안을 다루고 있으며 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2025중4386 (2026.4.16. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제89조, 제98조, 제105조 · 소득세법 시행령 제162조 · 국세기본법 제14조, 제26조의2, 제47조의2 · 국세기본법 시행령 제12조의2 · 조세범 처벌법 제3조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)