인구감소지역 주택을 증여받아도 양도세 1주택 특례가 적용될까 (서면-2025-법규재산-2010)

지방의 인구감소지역에 있는 주택을 사서 2주택이 되더라도 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 한 특례가 있습니다. 그런데 이 주택을 돈을 주고 사지 않고 가족에게 증여로 받은 경우에도 같은 특례가 적용될까요? 국세청은 서면질의 회신(서면-2025-법규재산-2010, 2026년 3월 25일)에서 이 질문에 답했습니다.

한눈에 보기

질의자는 이미 주택 1채를 가진 1세대로, 별도세대로부터 인구감소지역 소재 주택을 증여받은 뒤 원래 보유하던 주택을 양도할 계획이었습니다. 국세청은 증여로 취득한 경우에도 조세특례제한법 제71조의2 제1항 특례를 적용한다고 회신했습니다.

• 대상: 1주택을 보유한 1세대가 인구감소지역주택 1채를 추가로 취득한 경우
• 쟁점: 취득 원인이 매매가 아닌 별도세대로부터의 증여일 때 특례 적용 여부
• 결론: 증여 취득도 특례 대상이며, 인구감소지역주택은 소유주택 수에서 빠짐
• 효과: 기존 주택 양도 시 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)를 적용
• 기간: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 주택이 대상

어떤 질의였나

질의자가 밝힌 사실관계는 간단합니다. 쟁점 외의 다른 특례 요건은 모두 충족한다는 것을 전제로 했습니다.

조문에는 "취득"이라고만 되어 있을 뿐 매매로 한정한다는 표현이 없습니다. 반면 같은 인구감소지역 지원 제도라도 지방세특례제한법의 취득세 감면은 "유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하거나 신축하여 취득하는 경우"로 범위를 좁혀 두었습니다. 그래서 양도세 특례에서도 증여 취득이 빠지는지 궁금할 수 있는 상황이었습니다.

국세청의 회신

국세청은 1주택을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 조세특례제한법 시행령 제68조의2 제1항에 따른 인구감소지역 소재 주택 1채를 증여로 취득한 후, 그 주택을 취득하기 전에 보유한 주택을 양도하는 경우에 대해 답했습니다.

이 경우 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용한다는 것이 회신의 결론입니다. 즉 A주택을 팔 때 B주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 별도의 이유를 길게 적지 않았으므로, 인용된 조문을 중심으로 읽어 보겠습니다.

조세특례제한법 제71조의2 제1항은 주택, 조합원입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 정해진 기간 중 인구감소지역주택 1채를 "취득"한 후 기존 주택 등을 양도하면 그 인구감소지역주택을 소유주택이 아닌 것으로 본다고 규정합니다. 조문이 취득 원인을 유상취득으로 한정하지 않았다는 점이 회신의 바탕으로 읽힙니다.

이는 취득세 감면 규정이 유상거래로 범위를 명시적으로 제한한 것과 대비됩니다. 법이 제한을 두려 할 때에는 문언에 직접 적는다는 점에서, 양도세 특례에는 그런 제한이 없다는 해석을 전제로 한 것으로 보입니다.

인구감소지역주택의 요건은 시행령 제68조의2 제1항이 정합니다. 취득 당시 인구감소지역에 있어야 하고, 수도권(접경지역 제외), 광역시(군 제외), 기존 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택은 제외됩니다. 또 기준시가 합계액이 취득일 현재 수도권 밖 인구감소지역은 9억원, 수도권 인구감소지역은 4억원을 넘지 않아야 합니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 증여로 받았다고 특례에서 제외되지 않지만, 주택 소재지와 기준시가 요건은 그대로 따져야 합니다
• 기존 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택이면 인구감소지역이라도 특례 대상이 아닙니다
• 취득 기간이 2026년 12월 31일까지로 정해져 있어 증여 시점 확인이 중요합니다
• 이 회신은 별도세대로부터의 증여를 전제로 했습니다. 동일세대 간 이전은 다룬 사안이 아닙니다
• 기존 주택 양도 시 고가주택 기준 등 소득세법상 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다

증여를 계획하고 있다면 증여 전에 주택 소재지가 인구감소지역 지정 대상인지와 기준시가를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 부모님께 시골 주택을 증여받아도 특례가 되나요?

이 회신은 별도세대로부터 인구감소지역주택을 증여받은 경우 특례를 적용한다고 했습니다. 다만 주택이 시행령에서 정한 소재지·기준시가 요건을 갖추었는지, 2026년 12월 31일까지 취득했는지 등을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 취득세도 같이 감면되나요?

그렇게 보기 어렵습니다. 지방세특례제한법 제75조의5 제4항의 취득세 감면은 유상거래(부담부증여 제외)나 신축 취득을 대상으로 하므로, 증여 취득에는 적용 요건이 다릅니다. 양도세 특례와 취득세 감면은 별개로 판단됩니다.

Q3. 기존 주택을 팔면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 특례는 인구감소지역주택을 주택 수에서 빼 주는 것이고, 기존 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었는지는 따로 판단합니다. 조문은 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 이 비과세 대상에서 제외하고 있습니다.

정리

서면질의 회신(서면-2025-법규재산-2010)의 핵심은 인구감소지역주택을 매매가 아닌 증여로 취득해도 조세특례제한법 제71조의2 제1항 특례가 적용된다는 것입니다. 기존 주택을 양도할 계획이 있다면 특례 요건과 비과세 요건을 양도 전에 함께 점검하시기 바랍니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 서면질의 회신(서면-2025-법규재산-2010)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.