분양권 보유자와 감면주택 보유자의 혼인, 종전주택 먼저 팔면 비과세 가능 (서면-2025-부동산-4758)

각자 집을 가진 두 사람이 결혼하면 한 세대가 여러 채의 주택과 권리를 갖게 됩니다. 이번 글에서 다룰 국세청 서면질의 회신(서면-2025-부동산-4758)은 그 조합이 꽤 복잡한 경우입니다. 아내는 주택 1채와 분양권 1개를, 남편은 일반주택 1채와 조세특례제한법 제99조의2를 적용받는 주택 1채를 가진 상태에서 혼인했고, 아내 쪽 기존 주택을 먼저 파는 경우 비과세가 되는지를 물었습니다. 국세청은 2026년 9월 1일 회신에서 일정한 요건 아래 비과세가 가능하다고 답했습니다.

한눈에 보기

질의의 핵심은 "혼인으로 주택 수가 늘어난 세대에서, 일시적 1주택·1분양권 상태였던 쪽의 종전주택을 먼저 팔면 1세대 1주택으로 볼 수 있는가"입니다. 회신의 요지는 다음과 같습니다.

• 아내: 주택(A)과 분양권(B) 보유, 일시적 1주택·1분양권 특례 요건 충족을 전제
• 남편: 일반주택(C)과 조특법 제99조의2 적용 주택(D) 보유
• 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 A주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용
• 근거: 소득세법 시행령 제156조의3 제6항, 같은 영 제156조의2 제9항, 조특법 제99조의2

어떤 질의였나

질의서에 적힌 사실관계는 아래와 같습니다. 금액은 나오지 않습니다.

질의요지는 한 문장입니다. 1주택과 1분양권을 가진 사람과, 1주택과 조특법 제99조의2 감면주택을 가진 사람이 혼인으로 세대를 합친 뒤 A주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있느냐는 것입니다. 질의자는 A주택이 분양권 취득에 따른 일시적 2주택 성격의 특례 요건(소득령 제156조의3 제2항 또는 제3항)을 갖춘다는 점을 전제로 깔았습니다.

국세청의 회신

국세청은 이 경우 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 A주택은 1세대 1주택으로 본다고 회신했습니다. 회신이 든 근거 조문은 소득세법 시행령 제156조의3 제6항, 같은 영 제156조의2 제9항, 그리고 조세특례제한법 제99조의2이며, 이 규정들에 따라 같은 영 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세 요건)을 적용한다는 것이 결론입니다.

요지에서는 표현을 조금 더 넓게 적었습니다. 아내 쪽 종전주택(A)이든 남편 쪽 일반주택(C)이든, 혼인일부터 10년 이내 먼저 양도한 주택은 비과세 가능하다는 것입니다. 다만 실제 질의는 A주택 양도였으므로, C주택을 먼저 파는 경우는 요지의 문장을 근거로 읽는 범위에서 참고하는 것이 안전합니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 별도의 이유를 길게 적지 않았습니다. 그래서 인용된 조문의 구조로 판단의 흐름을 살펴보면 다음과 같이 읽힙니다.

1단계: 기본 원칙

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대가 1주택을 보유하는 경우(가목)뿐 아니라, 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유하게 된 경우(나목)에도 대통령령으로 정하는 주택은 비과세 대상이 될 수 있도록 길을 열어 두었습니다.

2단계: 혼인합가 특례의 겹침

회신은 분양권 보유 세대에 관한 소득령 제156조의3 제6항과 조합원입주권 보유 세대에 관한 같은 영 제156조의2 제9항을 함께 인용했습니다. 요지의 문구를 보면, 이 규정들이 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해 특례를 주는 구조를 전제로 한 것으로 읽힙니다. 여기에 조특법 제99조의2 적용 주택(D)이 더해졌지만, D주택이 있다는 사정만으로 특례가 막히지는 않는다는 판단이 깔린 것으로 보입니다.

3단계: 일시적 특례 요건

질의자는 A주택이 소득령 제156조의3 제2항 또는 제3항(일시적 1주택·1분양권 특례)을 충족한다고 전제했습니다. 이 전제가 무너지면 회신의 결론도 그대로 쓰기 어렵습니다.

실무에서 새겨야 할 점

결론은 단순하지만 요건이 여러 겹입니다. 비슷한 상황이라면 아래를 점검해 보세요.

• 혼인한 날을 기준으로 10년 이내에 양도하는지 날짜를 먼저 확인합니다
• 종전주택이 분양권 취득 시점, 양도 시점 등 일시적 1주택·1분양권 특례 요건을 갖추는지 따로 검토합니다
• 조특법 제99조의2 적용 주택은 감면 요건(취득 시기, 확인 날인 등)을 실제로 갖췄는지 서류로 확인합니다
• 회신이 다룬 것은 A주택 양도입니다. 다른 주택을 먼저 파는 경우는 별도 검토가 필요합니다

특히 양도 계약 전에 혼인일과 각 자산 취득일을 한 장에 정리해 두면, 어느 특례가 적용되는지 판단이 훨씬 수월해집니다.

자주 묻는 질문

Q1. 혼인 후 10년이 지나서 A주택을 팔면 어떻게 되나요?

회신은 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 경우를 전제로 결론을 냈습니다. 10년이 지난 뒤의 양도는 이 회신의 범위 밖이므로 그 시점의 보유 현황에 맞춰 다시 판단해야 합니다.

Q2. 남편의 감면주택(D)은 주택 수에서 빠지나요?

회신은 조특법 제99조의2를 근거 조문으로 들었을 뿐 D주택의 취급을 따로 풀어 쓰지 않았습니다. 이 사안에서는 D주택이 있어도 A주택 비과세가 가능하다는 결론으로 읽히지만, 감면 요건을 실제로 충족했는지가 전제입니다.

Q3. 분양권 특례 요건을 못 갖추면요?

질의는 A주택이 소득령 제156조의3 제2항 또는 제3항을 충족한다는 전제에서 이루어졌습니다. 이 요건을 갖추지 못하면 회신의 결론을 그대로 적용하기 어렵습니다.

정리

서면질의 회신 서면-2025-부동산-4758은 각자 주택과 권리를 가진 두 사람이 혼인한 경우, 일시적 1주택·1분양권 특례를 갖춘 종전주택을 혼인일부터 10년 이내 먼저 팔면 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있다고 봤습니다. 다만 여러 특례 요건이 동시에 충족된다는 전제 위에 선 해석이므로, 양도 전 각 요건을 하나씩 확인하는 것이 중요합니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 서면질의 회신(서면-2025-부동산-4758)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.