부담부증여 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 (사전-2023-법규재산-0150)

세입자가 있는 아파트를 자녀에게 넘기면서 임차보증금까지 함께 떠안기는 부담부증여는 자주 쓰이는 방식입니다. 이때 보증금에 해당하는 부분은 부모가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 따로 계산하는데, 양도가액을 기준시가로 잡았다면 취득가액은 어떻게 잡아야 할까요. 국세청 사전답변 사전-2023-법규재산-0150(2023년 7월 12일 회신)은 이 질문에 답합니다.

한눈에 보기

질의의 핵심은 상속으로 받은 아파트를 임차보증금을 포함해 자녀에게 부담부증여할 때, 양도차익 계산의 취득가액을 무엇으로 정하느냐였습니다.

• 부담부증여 중 수증자가 인수한 채무 부분은 소득세법상 양도로 봅니다.
• 양도가액을 상증법 제61조제1항제4호의 고시주택가격으로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 산정합니다.
• 취득 당시 임대료 등의 환산가액이 상증법 제61조제1항부터 제4항까지로 평가한 가액보다 크면, 그 환산가액을 취득 당시 기준시가로 봅니다.
• 시가 산정이 어려운 경우이고, 근저당권이 설정된 적이 없다는 전제 아래 나온 답변입니다.

어떤 질의였나

신청인은 상속으로 취득한 A아파트를 몇 년 뒤 자녀에게 증여하면서 임차보증금을 함께 넘겼습니다. 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.

공개된 자료에는 보증금 액수와 공동주택가격이 기호로 가려져 있어 구체적인 금액은 확인되지 않습니다.

국세청의 회신

국세청은 양도가액을 고시주택가격으로 산정한 경우 취득가액도 기준시가로 산정하는 것이라고 답했습니다.

이어서 상증법 시행령 제50조제7항에 따른 취득 당시 임대료 등의 환산가액이 상증법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액보다 큰 경우에는, 임대료 등의 환산가액을 취득 당시 기준시가로 한다고 덧붙였습니다. 질의한 방식이 일정한 조건에서 받아들여진 셈입니다.

이렇게 판단한 이유

회신문은 별도의 이유를 길게 적지 않았으므로, 함께 인용된 조문을 따라가며 읽어 보겠습니다.

1. 채무 인수분은 양도

소득세법 제88조제1호와 시행령 제151조제3항은 부담부증여 시 수증자가 인수하는 증여자의 채무액 부분을 양도로 봅니다. 그래서 보증금 부분에 대해서는 증여세와 별도로 양도차익을 계산해야 합니다.

2. 양도가액과 취득가액은 같은 기준으로

소득세법 제100조제1항은 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따르도록 정합니다. 한쪽은 기준시가, 다른 쪽은 실지거래가액을 섞어 쓰지 못하게 하는 규정으로 읽힙니다. 시행령 제159조도 부담부증여의 양도로 보는 부분에 대한 취득가액과 양도가액을 계산식으로 정하고 있습니다.

3. 임대 중인 재산의 평가

상증법 제61조제5항은 임대차계약이 있는 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지로 평가한 가액 중 큰 금액을 재산가액으로 합니다. 그 계산식은 시행령 제50조제7항의 (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금입니다. 회신은 양도가액이 상증법상 평가액으로 정해졌다는 점을 전제로, 취득 당시 기준시가에도 같은 평가 원리를 적용한 것으로 읽힙니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 부담부증여의 양도가액을 어떤 방법으로 산정했는지부터 확인해야 취득가액 기준이 정해집니다.
• 임대 중이던 주택이라면 취득 당시의 임대료와 보증금 자료가 취득가액 산정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 근저당권이 설정된 재산은 상증법 제66조의 평가 특례가 따로 있어, 이 회신의 전제와 다를 수 있습니다.
• 시가가 확인되는 경우에는 이 회신의 전제가 달라지므로 그대로 적용하기 어렵습니다.

상속받은 주택을 임대 중인 상태로 자녀에게 넘길 계획이라면 취득 당시 임대차계약서와 보증금 자료를 먼저 챙겨 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

양도가액을 기준시가로 했는데 취득가액만 실지거래가액으로 할 수 있나요?

소득세법 제100조제1항은 양도가액을 기준시가에 따를 때 취득가액도 기준시가에 따르도록 정하고 있고, 이 회신도 같은 취지입니다.

임대료 등의 환산가액은 언제나 취득가액이 되나요?

아닙니다. 회신은 취득 당시 환산가액이 상증법 제61조제1항부터 제4항까지로 평가한 가액보다 큰 경우에 한해 그 환산가액을 취득 당시 기준시가로 본다고 했습니다.

보증금 말고 대출이 있는 경우에도 같나요?

이 사안은 근저당권이 없다는 전제였습니다. 저당권 등이 설정된 재산은 상증법 제66조의 평가 특례가 적용될 수 있어 결론이 달라질 여지가 있으므로 담보 설정 이력을 함께 확인하시는 것이 좋습니다.

정리

사전답변 사전-2023-법규재산-0150의 요지는 부담부증여의 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 산정하고, 취득 당시 임대료 등의 환산가액이 더 크면 그 금액을 취득 당시 기준시가로 본다는 것입니다. 임대 중인 상속 주택을 증여할 때 양도소득세 계산의 출발점이 되는 해석입니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2023-법규재산-0150)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.