지인과 공동으로 산 땅, 내가 더 낸 돈은 취득가액에 못 넣습니다 (조심 2026인0168)

지인과 돈을 합쳐 땅을 샀는데, 내가 더 냈습니다

부동산을 혼자 사기에 자금이 부족할 때, 가까운 사람과 돈을 합쳐 매수하는 일은 생각보다 흔합니다. 특히 개발이 예정된 지역의 토지는 금액 단위가 커서 두 사람 이상이 공동으로 들어가는 경우가 많습니다. 이때 실무에서 반복적으로 벌어지는 일이 있습니다. 돈은 절반씩 냈는데 등기는 필지별로 나눠서 각자 명의로 하는 것입니다. 겉보기에는 깔끔해 보입니다. 각자 자기 땅을 갖고, 나중에 각자 팔면 된다고 생각하기 때문입니다.

문제는 몇 년 뒤 그 땅을 팔 때 터집니다. 내가 실제로 부담한 돈과, 내 명의 땅의 매매계약서에 적힌 금액이 서로 다르기 때문입니다. 내가 더 많이 냈다고 생각하는 쪽은 "실제 부담한 금액을 취득가액으로 인정해 달라"고 주장하게 되고, 세무서는 "계약서에 적힌 금액이 취득가액"이라고 답합니다. 이 간극이 그대로 양도소득세 차이로 나타납니다.

오늘 살펴볼 조세심판원 조심 2026인0168 결정(2026년 4월 1일 의결)이 바로 그 사안입니다. 경매로 넘어갈 위기에 놓인 토지를 지키기 위해 지인과 공동투자 약정을 맺고 토지를 나눠 산 개인이, 나중에 자신이 상대방보다 더 부담했다며 취득가액을 올려 달라는 경정청구를 냈다가 거부당하고 심판청구까지 갔지만 기각된 사건입니다. 결론은 명확합니다. 공동투자자끼리 맺은 내부 약정은, 매도인과 매수인 사이에 형성된 실지거래가액을 바꾸지 못합니다.

사건 경과, 경매 취하부터 조합 매도까지

사실관계를 시간 순서로 따라가 보겠습니다. 문제가 된 토지들은 원래 종중과 관련된 땅이었고, 그 일대에는 공동주택 개발사업이 예정되어 있었습니다. 종중원 중 한 사람(이하 매도인)이 소유한 토지들에는 근저당권이 두 건 설정되어 있었습니다. 1순위 근저당권자와 2순위 근저당권자가 각각 있었고, 2017년 7월 2순위 근저당권자가 경매를 신청해 임의경매 개시결정이 내려졌습니다.

청구인은 그 지역의 대지주이자 종중 어른이었습니다. 문제의 토지가 제3자에게 낙찰되면 자신이 추진하려던 개발사업 전체가 어그러질 수 있다고 판단해 직접 경매에 입찰했습니다. 그러나 1차와 2차 매각기일이 유찰된 뒤 열린 3차 매각기일에서 다른 사람이 낙찰을 받았고, 청구인은 차순위 매수신고인에 머물렀습니다. 여기서 청구인은 방향을 틀었습니다. 경매를 신청한 2순위 근저당권자를 찾아가, 낙찰가로는 채권을 전부 회수할 수 없으니 채권 전액을 변제해 줄 테니 경매를 취하해 달라고 협의한 것입니다. 실제로 2018년 11월 말 2순위 근저당권설정등기가 말소되었고, 12월 초 경매개시결정이 취소되었습니다.

문제는 자금이었습니다. 청구인 혼자서는 채권 전액을 감당하기 어려웠고, 그래서 다른 한 사람(이하 공동매수인)과 손을 잡았습니다. 경매 3차 매각기일 직후인 2018년 11월 23일, 두 사람은 공동투자 약정서를 작성했습니다. 약정서의 핵심은 2순위 근저당권자에게 지급할 채권액을 각자 일정 비율로 나눠 투자하고, 그 이후 발생하는 모든 비용은 절반씩 부담하며, 나중에 조합에 매도해 받는 대금은 토지 면적과 관계없이 50 대 50으로 나눈다는 것이었습니다.

2018년 12월 3일, 매도인과 매매계약이 체결되었습니다. 그런데 계약서는 공동매수 형태가 아니었습니다. 일부 필지는 청구인이, 다른 필지는 공동매수인이 각각 별도로 매수하는 형태였고, 계약서 어디에도 공동투자라는 문구나 1순위 근저당 채무를 누가 얼마씩 부담한다는 내용은 없었습니다. 대금 지급 방식도 특이했습니다. 매매대금 중 상당 부분은 2순위 근저당권자에게 직접 지급되었고, 잔금은 1순위 근저당권자의 피담보채무를 이행인수하는 것으로 갈음해 매도인에게 따로 주지 않았습니다. 등기는 다음 날 각자 명의로 이전되었습니다.

3년 뒤인 2021년, 토지들은 지역주택조합에 매도되었습니다. 청구인은 자신 명의의 여러 필지를, 공동매수인은 자기 명의 토지를 각각 조합에 넘겼습니다. 매매계약서에는 잔금을 받는 동시에 근저당권을 말소해야 하고, 이를 이행하지 못하면 조합이 직접 처리하고 매매대금에서 공제한다는 의무조항이 들어 있었습니다. 실제로 조합은 1순위 근저당권자에게 채무를 직접 변제하고 그만큼을 각자의 매매대금에서 공제한 뒤 잔액을 지급했습니다. 이때 조합이 공제한 금액의 비율이 청구인과 공동매수인 사이에서 약 2 대 1이었습니다. 청구인 쪽이 더 많이 공제된 것입니다.

청구인은 2022년 2월 매매계약서상 금액을 취득가액으로 해서 2021년 귀속 양도소득세를 신고·납부했습니다. 그러다 2025년 4월, 취득가액을 더 높여야 한다며 환급을 구하는 경정청구를 냈습니다. 처분청은 같은 해 7월 이를 거부했고, 청구인은 이의신청을 거쳐 2025년 11월 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 약정서대로라면 내가 더 냈다

청구인의 주장은 일관됩니다. 공동투자 약정서에 따르면 1순위 근저당권자의 피담보채무는 두 사람이 공동으로 인수하기로 했으므로, 각자의 부담액은 그 채무를 반씩 나눈 금액을 기준으로 계산되어야 한다는 것입니다. 그런데 실제로 조합이 매매대금에서 공제한 금액은 청구인 쪽이 훨씬 컸습니다. 결과적으로 청구인은 약정대로라면 냈어야 할 금액보다 더 많은 돈을 부담한 셈이 되었고, 그 차액만큼을 자기 명의 토지의 취득가액에 추가로 넣어 달라는 것이 청구 취지였습니다.

청구인은 이 주장을 실질과세 원칙으로 뒷받침했습니다. 국세기본법 제14조 제2항은 과세표준 계산에 관한 규정을 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 정하고 있습니다. 청구인은 토지를 매입하는 전 과정에서 자신이 실제로 부담한 금액이 금융증빙으로 확인되는데도, 신고서에는 실제 부담액보다 적은 금액이 취득가액으로 잡혔고 반대로 공동매수인은 실제 부담액보다 많은 금액을 취득가액으로 신고했으니 이는 실질에 반한다고 주장했습니다. 자신이 부담한 1순위와 2순위 근저당 채무액 전부가 실질 취득가액으로 인정되어야 한다는 것입니다.

이 주장 자체는 감정적으로 충분히 이해됩니다. 돈은 내가 더 냈는데 세금 계산에서는 그게 반영되지 않으니 억울할 수밖에 없습니다. 실제로 청구인은 공동매수인을 상대로 부당이득금 반환 청구소송까지 제기했습니다. 그러나 세법이 보는 지점은 조금 달랐습니다.

처분청 반박, 계약서에 없는 약정은 취득가액이 아니다

처분청의 논리는 단순하면서도 강력했습니다. 첫째, 취득가액은 매도인과 매수인 사이에 작성된 매매계약서에 따라 정해지는 것이지, 매수인들끼리 맺은 내부 약정에 따라 정해지는 것이 아니라는 점입니다. 실제 매매계약서에는 두 사람이 공동매수자로 기재되어 있지 않았고, 각자 별개의 토지를 별개로 매수하는 계약이었습니다. 계약서 어디에도 공동투자나 1순위 근저당 채무 분담에 관한 언급이 없었습니다.

둘째, 처분청은 청구인이 공동매수인을 상대로 낸 부당이득금 청구소송의 1심 판결문을 들고 나왔습니다. 그 판결문에는 문제의 공동투자 약정서가 토지를 조합에 넘기기 전에 두 사람의 합의로 이미 무효화되었다는 사실이 나타나 있었습니다. 그리고 1순위 근저당 채무의 분담 비율은 2순위 근저당 채권 변제에 각자 투입한 금액의 비율에 맞추어 조정된 것이고, 그 비율을 전제로 조합과의 매매계약서가 작성되었다고 법원이 판단했습니다. 1심은 청구인의 청구를 기각했습니다.

셋째, 결과적으로 청구인이 상대방보다 더 부담한 부분이 생긴 것은 사실이지만 그것은 매매행위 그 자체와는 별개인 투자 정산의 문제라는 것입니다. 양도 과정에서 실제로 지출하거나 부담한 모든 비용이 취득가액이나 필요경비가 되는 것은 아니며, 소득세법이 정한 항목에 해당해야 공제가 가능하다는 것이 처분청의 결론이었습니다.

심판원의 판단, 실지거래가액이 기준이다

심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 세 가지입니다.

첫째, 취득가액은 실지거래가액이 원칙입니다. 소득세법 제88조 제5호는 실지거래가액을 "자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액"이라고 정의합니다. 여기서 핵심 문구는 양도자와 양수자 사이, 그리고 대가관계입니다. 매수인이 다른 매수인에게 준 돈, 매수인들끼리 정산한 돈은 매도인과의 대가관계에 있는 금전이 아닙니다. 심판원은 매도인과 청구인 사이에 작성된 매매계약서상 금액이 취득가액이고, 청구인 스스로도 당초 신고할 때 그 금액을 취득가액으로 적었으며, 달리 그 계약서를 부인할 만한 사정이 보이지 않는다고 보았습니다.

둘째, 분담 비율이 잘못되었다는 주장은 증명되지 않았습니다. 청구인이 근거로 든 것은 공동투자 약정서였지만, 그 약정서는 조합 매도 전에 당사자 합의로 무효화된 것으로 1심 판결문에 나타났습니다. 1심은 청구인의 주장을 뒷받침할 증거가 없다고 보아 청구를 기각했습니다. 항소심에서 화해권고결정이 성립되어 상대방이 청구인에게 일정 금액을 지급하기로 했고 실제로 청구인이 그 돈을 받기는 했지만, 심판원은 화해권고결정이 성립했다는 사정만으로 조합과의 매매계약서가 전제한 채무 분담 비율을 부인하기 어렵다고 판단했습니다. 화해는 서로 양보해서 분쟁을 끝내는 것이지, 어느 쪽 주장이 옳다고 법원이 확정한 것이 아니기 때문입니다.

셋째, 추가 부담분은 필요경비 항목에도 들어가지 않습니다. 소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호는 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용과 화해비용 등을 필요경비로 인정합니다. 그러나 이 사건에서 청구인이 추가로 부담한 금액은 자기 명의 토지의 소유권을 확보하기 위해 직접 들어간 돈이라고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 소유권은 2018년 등기로 이미 확보되었고, 이후의 다툼은 공동투자자 사이의 정산 문제였기 때문입니다. 조문의 문구 중 "직접 소요된"이라는 한 마디가 결론을 갈랐습니다.

항목별 판단 결과 한눈에 보기

쟁점별로 청구인 주장과 심판원 판단을 정리하면 다음과 같습니다.

표를 보면 청구인이 내세운 근거는 모두 매수인들 사이의 관계에 관한 것이고, 심판원이 기준으로 삼은 것은 모두 매도인과 매수인 사이의 관계에 관한 것임을 알 수 있습니다. 이 축이 어긋나 있었던 것이 패인입니다.

실무 포인트, 이 사건이 알려주는 다섯 가지

포인트 ①. 돈의 흐름과 계약서가 따로 놀면, 세법은 계약서를 봅니다.
많은 분들이 "내 통장에서 나간 돈이 증거 아니냐"고 생각합니다. 그러나 양도소득세에서 취득가액은 자산의 취득과 대가관계에 있는 금액입니다. 매도인에게 간 돈이 아니라 동업자에게 간 돈, 동업자와 정산한 돈은 아무리 금융증빙이 완벽해도 그 자체로 취득가액이 되지 않습니다. 금융증빙은 취득가액을 증명하는 수단이지, 취득가액의 범위를 넓히는 수단이 아닙니다.

포인트 ②. 공동매수라면 계약서에 공동매수인으로 이름을 올리고 지분등기를 해야 합니다.
이 사건의 결정적 실수는 여기 있습니다. 두 사람이 자금을 합쳐 함께 사고 나중에 이익을 반씩 나누기로 했다면, 매매계약서에 공동매수인으로 함께 기재하고 전체 토지를 지분 2분의 1씩으로 등기하는 것이 실질에 맞습니다. 그런데 편의상 필지를 나눠 각자 단독 명의로 등기해 버리면, 세법상으로는 각자가 자기 필지를 계약서 금액에 산 것일 뿐입니다. 내부적으로 아무리 50 대 50 약정을 해도 그 약정은 두 사람 사이의 채권 관계일 뿐, 과세 관계를 바꾸지 못합니다. 등기 형태와 계약서 형태를 맞추는 일은 취득 시점에 몇 줄만 고치면 되지만, 몇 년 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.

포인트 ③. 신고서에 스스로 적은 숫자는 나중에 발목을 잡습니다.
청구인은 양도소득세를 신고할 때 매매계약서상 금액을 취득가액으로 적었습니다. 3년 뒤 경정청구에서 그 숫자가 틀렸다고 주장했지만, 심판원은 "청구인 스스로 그 금액으로 신고했고 계약서를 부인할 사정이 보이지 않는다"는 점을 판단 근거의 하나로 들었습니다. 최초 신고는 단순한 행정 절차가 아니라 납세자의 사실 진술로 받아들여집니다. 거래 구조가 복잡한 자산을 양도할 때는 신고 전에 반드시 구조를 정리하고 근거 서류를 맞춰 두어야 하는 이유입니다.

포인트 ④. 민사소송 결과는 세무에 그대로 옮겨지지 않습니다.
청구인은 항소심에서 화해권고결정을 통해 상대방으로부터 일정 금액을 받았습니다. 민사적으로는 일부 회복한 셈입니다. 그러나 심판원은 화해가 성립했다는 사실만으로 세법상 부담 비율이 청구인 주장대로였다고 인정하지 않았습니다. 화해는 시비를 가리지 않고 분쟁을 종결하는 제도이기 때문입니다. 반대로 패소한 1심 판결문은 과세관청에 매우 유리한 자료로 활용되었습니다. 세금 문제가 걸린 민사 분쟁이라면, 소송 전략을 짤 때 판결문과 조정조서에 어떤 사실이 어떤 문장으로 남는지까지 고려해야 합니다. 판결문 한 줄이 몇 년 뒤 세무 다툼의 승패를 좌우합니다.

포인트 ⑤. 소송비용과 화해비용은 "소유권 확보에 직접 소요된" 것만 인정됩니다.
소득세법 시행령은 자산 취득 후 쟁송이 있을 때 소유권 확보를 위해 직접 들어간 소송비용과 화해비용을 필요경비로 인정합니다. 여기서 전형적인 예는 소유권이전등기 말소 청구를 당해 방어한 비용, 소유권을 다투는 소송의 변호사 비용 같은 것입니다. 반면 이미 확보된 소유권과 무관하게 동업자와 돈을 정산하기 위한 분쟁 비용은 여기에 들어가지 않습니다. 또한 이 규정은 증빙서류를 갖추거나 금융거래로 지출 사실이 확인될 것을 요구하므로, 현금으로 주고받고 영수증이 없는 금액은 아예 논의 대상이 되지 않습니다.

공동으로 부동산을 살 때, 취득 단계에서 정리할 것들

이 사건은 결과만 보면 기각이지만, 예방의 관점에서 보면 배울 점이 많습니다. 여러 사람이 돈을 모아 부동산을 살 때는 취득 단계에서 다음을 정리해 두는 것이 좋습니다.

• 자금을 분담했다면 매매계약서 매수인란에 실제 부담자 전원을 기재하고, 각자의 지급액과 지분을 명시합니다.
• 등기는 부담 비율대로 공유지분 등기를 하는 것이 원칙입니다. 필지를 나눠 단독 등기할 경우, 각 필지 가액과 각자 부담액이 일치하도록 계약서를 설계해야 합니다.
• 매도인의 채무를 인수하는 조건이라면, 인수 채무액과 그 분담 비율을 매매계약서 본문 또는 특약에 적습니다. 인수 채무는 매매대금의 일부이므로 취득가액 산정의 핵심 자료가 됩니다.
• 대금이 매도인이 아닌 제3자(근저당권자, 경매 신청 채권자 등)에게 직접 지급된다면, 그 지급이 매매대금의 지급을 갈음하는 것임을 계약서에 남깁니다.
• 내부 투자약정서를 작성했다면, 그 약정이 변경되거나 해소될 때도 반드시 서면으로 남깁니다. 이 사건에서는 약정이 무효화된 사실이 뒤늦게 판결문을 통해 드러났습니다.
• 매도 시점에 채무를 매수인이 대신 갚고 대금에서 공제하는 구조라면, 공제 금액과 그 산정 근거를 계약서 특약으로 명시합니다. 이 사건에서 조합이 공제한 금액의 비율이 곧 부담 비율로 인정되었습니다.

여기서 특히 강조하고 싶은 것은 양도 시점의 계약서도 취득가액 다툼의 증거가 된다는 점입니다. 조합과의 매매계약서에 적힌 채무 공제 방식이, 결국 두 사람의 채무 분담 비율을 판단하는 자료로 쓰였습니다. 부동산 거래에서 작성하는 모든 서류는 서로 연결되어 있습니다. 어느 한 장이 실제와 다르게 작성되면 그 어긋남은 사라지지 않고 몇 년 뒤 세금으로 돌아옵니다.

경정청구로 바로잡을 수 있는 것과 없는 것

청구인이 선택한 수단은 경정청구였습니다. 경정청구는 신고한 세액이 과다한 경우 이를 바로잡아 환급을 구하는 제도입니다. 많은 분들이 경정청구를 만능 되돌리기 버튼처럼 생각하지만 그렇지 않습니다. 경정청구로 바로잡을 수 있는 것은 사실관계는 그대로인데 세법 적용이나 계산을 잘못한 경우, 또는 당초 신고 때 반영하지 못한 객관적 증빙이 새로 확인된 경우입니다.

반대로 거래 구조 자체를 다시 짜 달라는 요구, 즉 "계약서는 이렇게 썼지만 사실은 저런 의도였다"는 주장은 경정청구로 받아들여지기 매우 어렵습니다. 과세관청은 이미 존재하는 계약서와 등기, 신고서를 기준으로 판단하기 때문입니다. 납세자가 스스로 만든 서류를 스스로 뒤집으려면, 그 서류가 실제와 다르다는 점을 객관적이고 제3자가 작성한 자료로 입증해야 합니다. 이 사건에서 청구인이 내놓은 자료는 내부 약정서와 패소한 1심 판결, 그리고 화해권고결정이었는데, 앞의 둘은 오히려 불리하게 작용했고 마지막 하나는 결정력이 없었습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것이 경정청구 기간입니다. 통상적 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 해야 하고, 소송 판결 등 후발적 사유가 있는 경우에는 그 사유를 안 날부터 3개월 이내에 해야 합니다. 민사 분쟁이 진행 중인 상태에서 판결을 기다리다가 기간이 지나면 아예 다툴 기회조차 없어집니다. 분쟁이 시작된 시점에 세무 쪽 시계도 함께 재기 시작해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인에게 준 돈이 아니라 근저당권자에게 직접 준 돈도 취득가액이 되나요?

매매대금의 지급을 갈음해 매도인의 채무를 대신 변제한 것이라면, 그 금액은 매도인과의 대가관계에 있는 금전이므로 취득가액에 포함될 수 있습니다. 이 사건에서도 2순위 근저당권자에게 지급한 금액과 이행인수한 1순위 채무는 매매대금의 일부로 취급되었습니다. 다만 그 전제는 매매계약서에 인수 채무의 내용과 금액이 드러나 있어야 한다는 것입니다. 계약서에 아무런 언급 없이 돈만 오갔다면 나중에 입증이 매우 어려워집니다.

Q. 동업자에게 준 정산금은 왜 취득가액이 안 되나요?

취득가액은 자산을 매도인으로부터 넘겨받는 대가로 지급한 금액입니다. 동업자에게 준 돈은 매도인에게 간 돈이 아니라 매수인들 사이의 손익 배분 문제입니다. 세법은 이 둘을 별개의 거래로 봅니다. 따라서 아무리 실제로 지출했더라도 소득세법이 정한 취득가액이나 필요경비 항목에 해당하지 않으면 공제받을 수 없습니다.

Q. 실질과세 원칙을 주장하면 형식보다 실질이 인정되지 않나요?

실질과세는 형식이 실질과 다를 때 실질에 따라 과세한다는 원칙이지, 납세자가 원하는 결과를 선택할 수 있게 해 주는 원칙이 아닙니다. 더구나 형식과 실질이 다르다는 점은 이를 주장하는 쪽이 입증해야 합니다. 스스로 계약서를 그렇게 작성하고 등기까지 그 형식대로 마친 다음, 몇 년 뒤에 "사실은 달랐다"고 주장하는 경우 입증 부담이 대단히 무겁습니다. 이 사건에서도 실질과세 주장은 받아들여지지 않았습니다.

Q. 부동산 관련 소송에서 쓴 변호사 비용은 필요경비가 되나요?

자산을 취득한 뒤 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용과 화해비용이라면 필요경비로 인정될 수 있습니다. 예를 들어 소유권을 다투는 소송의 비용이 그렇습니다. 반면 임대료 분쟁, 동업자와의 정산 분쟁, 손해배상 청구처럼 소유권 확보와 직접 관련이 없는 소송의 비용은 인정되지 않습니다. 또한 사업소득 등 다른 소득 계산에서 이미 필요경비로 처리한 금액은 중복 공제되지 않고, 증빙서류나 금융거래 내역으로 지출 사실이 확인되어야 합니다.

Q. 지금 공동으로 땅을 사려고 하는데, 무엇부터 정리해야 하나요?

첫째, 누가 얼마를 부담하는지를 숫자로 확정하십시오. 둘째, 그 비율대로 계약서 매수인란과 등기 지분을 맞추십시오. 셋째, 인수하는 채무가 있다면 금액과 분담 비율을 계약서에 적으십시오. 넷째, 돈은 반드시 계좌로 움직이고 적요를 남기십시오. 이 네 가지만 지켜도 이 사건과 같은 다툼은 대부분 생기지 않습니다. 구조가 복잡하거나 개발사업이 얽혀 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 세무 검토를 받는 편이 훨씬 저렴합니다.

자가진단 체크리스트

아래 항목 중 하나라도 해당한다면, 양도 전에 취득가액 근거를 다시 점검해 보시기 바랍니다.

• 다른 사람과 자금을 합쳐 부동산을 샀는데, 등기는 각자 단독 명의로 나눠서 했다.
• 매매계약서에 적힌 금액과 내가 실제로 지출한 금액이 다르다.
• 매도인의 대출이나 근저당 채무를 인수하는 조건으로 샀는데, 계약서에는 그 내용이 없다.
• 대금을 매도인이 아니라 은행, 채권자, 경매 신청인 등 제3자에게 직접 지급했다.
• 공동투자 약정서를 썼다가 나중에 구두로 변경하거나 없던 일로 한 적이 있다.
• 같이 산 사람과 정산 문제로 다툼이 있거나 소송이 진행 중이다.
• 이미 양도소득세를 신고했는데, 신고서의 취득가액이 실제와 다르다고 생각한다.
• 매수인이 내 채무를 대신 갚고 매매대금에서 공제하는 구조로 팔았다.
• 취득 당시 계약서, 영수증, 계좌 내역 중 일부가 남아 있지 않다.
• 법정신고기한으로부터 5년이 다 되어 가는데 아직 경정청구를 하지 않았다.

정리하며

이 사건의 청구인은 개발사업을 지키기 위해 사재를 들여 경매를 막았고, 결과적으로 상대방보다 더 많은 돈을 부담했습니다. 사정만 놓고 보면 억울한 면이 있습니다. 그러나 세법은 누가 더 고생했는가를 따지지 않고 어떤 거래가 어떤 형식으로 이루어졌는가를 봅니다. 매도인과 매수인 사이에 형성된 실지거래가액이 취득가액이고, 매수인들끼리의 정산은 그 바깥의 일입니다. 심판원이 기각 결정을 내린 이유가 바로 여기에 있습니다.

결국 이 사건의 교훈은 하나로 모입니다. 세금은 파는 날이 아니라 사는 날에 결정됩니다. 취득 단계에서 계약서 한 줄, 등기 지분 한 칸을 어떻게 정리했느냐가 몇 년 뒤 양도소득세의 크기를 좌우합니다. 그때 아낀 몇 시간이 나중에 수년에 걸친 소송과 심판청구로 돌아오는 일이 드물지 않습니다.

지금 공동으로 부동산을 매수하려 하시거나, 이미 복잡한 구조로 취득한 부동산을 팔 계획이 있으시다면 계약서에 서명하기 전에, 그리고 양도소득세를 신고하기 전에 한 번 검토를 받아 보시기 바랍니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 문제를 다루고 있으며, 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026인0168 (2026.4.1. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제88조(정의), 제96조, 제97조(양도소득의 필요경비 계산), 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비), 국세기본법 제14조(실질과세)

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)