땅을 넘기고 새 아파트 한 채를 받기로 했는데 사업이 무산됐습니다, 이미 낸 양도세 돌려받을 수 있을까요 (조심 2026부2053)

대금을 현금이 아니라 새 아파트로 받기로 한 계약, 사업이 무너지면 세금은 어떻게 되나

재개발이나 주상복합 신축 사업이 추진되는 동네에서는 낯설지 않은 계약 형태가 있습니다. 시행사가 땅과 낡은 건물을 사들이면서 현금을 다 주지 않고, 대신 새로 지을 아파트 한 채를 주겠다고 약속하는 방식입니다. 분양가에서 일정 비율을 할인해 주고 토지 값과의 차액만 나중에 정산하자는 조건이 붙기도 합니다. 소유자 입장에서는 현금을 받는 것보다 이득처럼 보이고, 시행사 입장에서는 초기 자금 부담을 줄일 수 있으니 서로 합의가 쉽게 이뤄집니다.

문제는 이 계약의 구조입니다. 소유권 이전등기는 계약 직후 바로 넘어가지만, 소유자가 받기로 한 대가는 몇 년 뒤 건물이 다 지어져야 비로소 손에 들어오는 것입니다. 등기가 넘어간 순간 세법상으로는 양도가 완성되었다고 보기 때문에, 소유자는 현금을 한 푼도 받지 못한 상태에서 양도소득세를 먼저 신고하고 납부해야 합니다. 그 뒤 사업이 무산되면 소유자에게 남는 것은 등기부에서 사라진 부동산과, 이미 납부해 버린 세금, 그리고 종이 위의 채권뿐입니다.

이번에 살펴볼 조세심판원 결정은 정확히 그 상황을 다룹니다. 토지를 넘기고 신축아파트 1채를 받기로 했는데 사업이 통째로 엎어졌고, 부지는 신탁을 거쳐 공매에 넘어갔으며, 기존 건물은 이미 철거된 상태였습니다. 소유자는 계약을 해제하고 이미 낸 양도세를 돌려달라고 경정청구를 했지만 세무서는 거부했습니다. 심판원은 결국 소유자의 손을 들어줬습니다. 다만 그 이유를 정확히 읽어야 합니다. 계약을 해제했다는 사실만으로 인용된 것이 아니기 때문입니다.

사건 경과, 등기는 넘어갔고 아파트는 지어지지 않았다

청구인은 2022년 초 제주 시내의 부동산을 주택신축판매업을 하는 법인에 양도하는 매매계약을 체결했습니다. 계약서의 핵심은 대금 지급 방식이었습니다. 청구인은 양도대가를 현금으로 받지 않고, 주상복합아파트가 완공되면 그중 1개 호실을 분양가에서 5퍼센트 할인된 가격으로 받기로 했습니다. 그리고 계약서상의 양도가액과 그 아파트 가격의 차액만 나중에 정산하기로 했습니다.

2022년 6월 매매를 원인으로 청구인에서 법인으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 불과 한 달도 지나지 않은 2022년 7월에 다시 신탁을 원인으로 신탁회사 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 시행사업에서 흔히 쓰는 담보신탁 구조입니다. 청구인은 2022년 9월 해당 양도에 대한 2022년 귀속 양도소득세를 스스로 신고하고 납부했습니다. 현금은 받지 못한 채 세금만 낸 상태가 된 것입니다.

양수법인은 이 부동산을 포함해 인근 여러 필지를 사들여 건물을 철거하고 주상복합아파트를 짓는 사업을 추진했습니다. 그러나 사업은 진행되지 않았습니다. 청구인 주장에 따르면 착수일로부터 4년 이상 지나는 동안 기존 건물 철거 외에 어떤 절차도 진행되지 않았고, 현장에는 철거업체 등의 유치권 행사가 이어졌습니다. 양수법인은 이 사업만을 위해 세워진 회사여서 다른 사업이 없었고, 회생 같은 절차도 밟지 않은 채 현장을 사실상 방치했습니다.

청구인은 2025년 6월 양수법인을 상대로 소송을 냈습니다. 소장에는 이행불능을 이유로 매매계약을 해제한다는 의사표시와, 부동산이 이미 신탁되어 원물반환이 불가능하니 그에 갈음하는 손해배상금을 달라는 청구원인이 담겼습니다. 양수법인은 대리인을 선임하지도, 서류를 제출하지도 않았고, 법원은 무변론으로 청구인 전부 승소 판결을 선고했습니다. 판결문은 공시송달로 송달되어 2025년 12월 확정되었습니다.

청구인은 2025년 10월 세무서에 후발적 경정청구를 제기했습니다. 세무서는 2025년 12월 거부 결과통지를 했는데, 두 차례 폐문부재로 송달되지 못했고 별도의 추가 송달 절차도 없었습니다. 청구인은 2026년 3월 심판청구를 제기했고, 심판원은 2026년 8월 청구를 인용했습니다.

청구인 주장, 쟁점은 회수가능성이 아니라 양도의 법률상 원인이다

청구인 주장의 뼈대는 명확합니다. 세무서가 이 사건을 앞으로 돈을 얼마나 받을 수 있느냐의 문제로 잘못 파악했다는 것입니다. 청구인은 자신의 주장이 단순한 대금 미회수나 채권 회수 곤란이 아니라고 못 박았습니다. 양도대가 자체가 현금이 아니라 신축아파트였고, 그 아파트를 지을 사업이 무산되어 급부의 이행이 객관적으로 불가능해졌으며, 그래서 매매계약을 적법하게 해제했다는 것입니다.

이행불능의 의미에 관해 청구인은 대법원 1995.2.28. 선고 94다42020 판결을 들었습니다. 이행불능은 물리적으로 절대 불가능한 경우만이 아니라, 거래관념이나 경험법칙에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 뜻한다는 법리입니다. 4년 넘게 철거만 해둔 채 방치된 현장, 유치권 행사, 우선수익자의 요구로 개시된 공매 절차를 놓고 보면 아파트 1채를 받는 것은 기대할 수 없게 되었다는 주장입니다.

그다음 청구인은 과세요건 자체를 부인했습니다. 대법원 2012.11.29. 선고 2011두31802 판결을 인용하면서, 매매계약이 소급해 효력을 잃으면 양도소득세 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 제3취득자의 개입 등으로 원상회복이 이행불능이 되어 양도인이 손해배상청구권을 취득하더라도 그것을 부동산 양도로 인한 소득으로 볼 수 없다고 주장했습니다. 이 사건에서 부동산은 이미 신탁되어 제3자의 권리가 얹혀 있고 건물도 철거되어 원물반환이 불가능하므로, 청구인에게 남은 것은 양도대금채권이 아니라 계약해제 이후 별개의 법률원인으로 생긴 손해배상청구권뿐이라는 것입니다.

절차적으로도 청구인은 해제 의사표시가 소장 부본 송달로 상대방에게 도달했다는 점을 들어, 그 시점 이후 3개월 안에 경정청구를 했으므로 적법하다고 주장했습니다. 무변론 판결이라도 기판력은 동일하게 발생하므로 계약해제를 전제로 한 손해배상책임 판단에 반하는 판단은 할 수 없다는 지적도 덧붙였습니다.

과세관청 반박, 판결 주문에 해제 확인이 없고 법인에는 재산이 있다

세무서의 논리는 두 갈래였습니다. 첫째는 판결문의 형식입니다. 청구인이 받은 판결은 무변론으로 종결된 것이고, 주문은 피고가 원고에게 일정 금액과 지연이자를 지급하라는 내용뿐이어서 매매계약이 무효로 확정되었다는 내용은 어디에도 없다는 것입니다. 따라서 그 판결을 근거로 양도거래가 존재하지 않게 되었다고 볼 수 없고, 후발적 경정청구 사유도 인정되지 않는다고 보았습니다.

둘째는 재산의 존재입니다. 세무서는 양수법인이 보유한 토지의 공시가격 자료와 2024년, 2025년 재산세 부과내역을 제출하면서, 해당 토지가 제주 시내 번화가 사거리에 있어 실제 가치는 공시지가를 크게 웃돌 것이라고 주장했습니다. 즉 채무자가 도산해 장래 소득이 실현될 가능성이 전혀 없다는 점이 객관적으로 명백한 경우가 아니므로, 회수불능을 전제로 한 경정청구는 받아들일 수 없다는 것입니다.

이 반박은 형식논리로는 그럴듯합니다. 실제로 대금 미회수만을 이유로 한 경정청구는 상당수 기각됩니다. 그러나 세무서가 제출한 그 자료가 결국 자기 주장을 무너뜨리는 근거가 되었습니다. 목록에 있던 부동산이 전부 이 사건 주상복합 신축사업 부지 그 자체였기 때문입니다.

심판원 판단 1, 경정청구는 적법하게 제기되었는가

심판원은 먼저 경정청구가 절차적으로 적법한지부터 검토했습니다. 「국세기본법」 제45조의2 제2항 제5호와 같은 법 시행령 제25조의2 제2호는, 신고나 결정의 계산 근거가 된 거래의 효력과 관계되는 계약이 해제권 행사로 해제되거나 계약 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제·취소된 경우 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 경정청구를 할 수 있다고 정합니다.

여기에 민법이 연결됩니다. 「민법」 제543조 제1항은 계약의 해제를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 정하고, 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 심판원은 이 구조를 사건에 대입했습니다. 청구인은 소유권이전등기를 마쳐 계약상 의무를 다했으므로 신축아파트 1채를 받을 권리를 가진 채권자이고, 양수법인은 사업 무산으로 그 급부를 이행할 수 없게 된 채무자이며 그 책임도 법인에게 있다고 보았습니다. 따라서 청구인은 해제 의사표시로 계약을 해제할 수 있었고, 소장 부본이 전달된 시점 이후 계약이 해제된 것으로 인정했습니다.

그 결과 2025년 10월에 제기된 경정청구는 해제 사실을 안 날부터 3개월 이내에 이루어진 적법한 후발적 경정청구라고 판단했습니다. 주목할 점은, 심판원이 판결 주문에 계약해제가 명시되어 있는지를 기준으로 삼지 않았다는 것입니다. 해제는 판결로 하는 것이 아니라 의사표시로 하는 것이고, 그 의사표시가 상대방에게 도달했는지가 기준이기 때문입니다. 세무서의 첫 번째 반박이 이 지점에서 배척되었습니다.

심판원 판단 2, 계약해제 시 양도를 부인하는 원칙과 예외 네 가지

본안 판단에서 심판원은 먼저 원칙을 확인했습니다. 매매계약이 무효이거나 취소되는 등 효력이 없는 경우 양도인이 받은 대금은 원상회복으로 반환되어야 하므로 이를 양도소득으로 삼을 수 없다는 대법원 2011.7.21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결, 그리고 소유권이전등기 후 매수인이 대금을 이행하지 않아 양도인이 계약을 해제했다면 매매계약의 효력은 소급 상실되어 양도가 없었던 것이 되고, 원상회복이 이행불능이어서 양도인이 손해배상청구권을 갖더라도 이를 양도소득으로 볼 수 없다는 대법원 2012.11.29. 선고 2011두31802 판결, 대법원 1989.7.11. 선고 88누8609 판결, 대법원 1985.3.12. 선고 83누243 판결을 들었습니다.

그러나 심판원은 곧바로 예외를 나열했습니다. 이 부분이 이 결정에서 가장 중요한 대목입니다. 계약이 소급해 효력을 잃더라도 다음과 같은 경우에는 여전히 양도가 있었다고 보는 것이 타당하다는 것입니다. 첫째, 계약 당사자 사이에서는 유효한 것으로 취급되어 매매대금을 수수하고 그대로 보유하고 있는 경우입니다. 둘째, 양도대금의 대부분을 이미 받아 사실상 유상양도가 이루어진 것으로 볼 수 있는 경우입니다. 셋째, 원상회복이 가능한데도 소유권말소등기 청구 같은 조치를 하지 않아 사실상 양도된 상태가 유지되는 경우입니다. 넷째, 양도인이 자산을 넘기고 그 대가로 볼 수 있는 경제적 이익을 여전히 누리고 있으면서 조세를 회피할 목적으로 계약을 해제하는 경우입니다. 요컨대 양도로 보지 않는 것이 조세정의와 형평에 심히 어긋나거나 실질과세 원칙상 양도로 볼 수 있으면 과세가 유지됩니다.

심판원은 이 사건이 네 가지 예외 어디에도 해당하지 않는다고 보았습니다. 청구인은 등기를 넘겨 의무를 다했지만 신축아파트 1채를 받지 못했고, 부지는 공매 중이어서 원상회복과 채무 이행이 모두 불가능한 상태였습니다. 세무서가 자산이 있다며 제출한 부동산 목록은 전부 같은 사업부지였고, 그 부지는 한국자산관리공사 공매에서 2026년 5월 초부터 중순까지 여덟 차례 입찰이 진행되었으나 전부 유찰되었습니다. 더구나 8차 입찰의 최저입찰가격보다 신탁원부에 기재된 공동 1순위 우선수익자별 수익한도액의 합계가 더 커서, 설령 낙찰이 되더라도 우선수익자에게 먼저 배분하고 나면 청구인이 받을 수 있는 금액은 거의 없을 것으로 보았습니다.

결론적으로 심판원은 손해배상청구권을 가지고 있더라도 회수 가능성이 없어 청구인이 부동산 양도로 누리는 경제적 이익이 없다고 판단했고, 경정청구를 거부한 처분은 잘못되었다고 결정했습니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 사건에서 결론을 가른 것은 무엇이었나

포인트 ①. 계약을 해제했다는 사실만으로는 부족합니다. 이 결정문에서 심판원은 계약해제로 양도가 소급 소멸한다는 원칙을 확인한 뒤, 곧바로 네 가지 예외를 열거했습니다. 대금 대부분을 이미 받았거나, 원상회복이 가능한데도 말소등기를 하지 않았거나, 경제적 이익을 그대로 누리면서 세금만 피하려 해제한 경우에는 해제를 했더라도 과세가 유지됩니다. 이 사건에서 인용된 진짜 이유는 해제 자체가 아니라 청구인이 누린 경제적 이익이 사실상 없었다는 점입니다. 계약서에 해제 문구를 넣었다는 이유만으로 환급을 기대해서는 안 됩니다.

포인트 ②. 해제 의사표시의 도달 시점을 증명할 수 있어야 합니다. 후발적 경정청구는 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월이라는 짧은 기간에 걸립니다. 이 사건의 청구인은 소장에 해제 의사표시를 담아 소장 부본 송달로 도달 시점을 객관화했습니다. 전화나 구두로 해제를 통보하면 나중에 기산일을 증명할 방법이 없습니다. 내용증명 우편, 소장 부본 송달증명, 문자 수신 기록 등 날짜가 남는 방식으로 해제 의사를 전달해야 합니다.

포인트 ③. 판결 주문에 계약해제가 없어도 됩니다. 세무서는 무변론 판결 주문에 금전 지급 명령만 있고 계약무효 확인이 없다는 점을 들어 거부했지만, 심판원은 이를 받아들이지 않았습니다. 해제는 민법상 의사표시로 성립하는 것이지 판결로 창설되는 것이 아니기 때문입니다. 다만 반대로 말하면, 소장의 청구원인에 해제 사유와 해제 의사가 명확히 기재되어 있어야 심판 단계에서 이 논리를 쓸 수 있습니다. 소송을 제기할 때부터 세금 문제를 염두에 두고 청구원인을 구성해야 하는 이유입니다.

포인트 ④. 상대방에게 재산이 있다는 주장은 자료로 깨야 합니다. 세무서는 매수인 법인의 공시가격 자료와 재산세 부과내역을 들이밀었습니다. 이 사건에서 뒤집힌 결정적 이유는 그 목록이 전부 같은 사업부지였다는 점, 그리고 청구인 측이 온비드 공매 결과와 신탁원부상 우선수익자별 수익한도액을 확인시켰다는 점입니다. 여덟 차례 유찰 기록과 선순위 채권 규모 비교는 회수가능성이 없다는 사실을 숫자로 보여주는 자료였습니다. 심판 단계에서는 주장보다 이런 공적 자료가 훨씬 힘이 셉니다.

포인트 ⑤. 거부통지를 받지 못했어도 불복은 가능합니다. 이 사건에서 세무서의 거부 결과통지는 두 차례 폐문부재로 송달되지 못했고 공시송달 같은 추가 절차도 없었습니다. 그럼에도 청구인은 심판청구를 제기해 판단을 받았습니다. 「국세기본법」 제45조의2 제3항은 경정청구를 받은 세무서장이 2개월 안에 아무 통지를 하지 않으면 그 기간이 지난 다음 날부터 불복할 수 있도록 정하고 있습니다. 통지서가 오지 않는다고 기다리기만 하면 안 됩니다.

포인트 ⑥. 대물변제형 계약이라면 계약 단계에서 안전장치를 넣으십시오. 현금이 아닌 준공 후 아파트로 대가를 받는 구조는 등기 이전 시점과 대가 수령 시점 사이에 몇 년의 공백이 생깁니다. 그 사이에 시행사가 부지를 신탁에 넣으면 소유자는 우선수익자 명단에서 빠진 채 후순위로 밀립니다. 이 사건의 신탁원부에도 청구인은 1순위 우선수익자로 올라 있지 않았습니다. 계약 시점에 소유권 이전 시기의 조정, 신탁 수익권 확보, 담보 설정, 사업 무산 시 자동 해제 조항 중 무엇이라도 확보해 두었다면 상황은 달랐을 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 매수인이 잔금을 안 줘서 계약을 해제하면 이미 낸 양도세는 무조건 환급되나요.

그렇지 않습니다. 이 결정에서도 원칙과 예외가 함께 제시되었습니다. 대금의 대부분을 이미 받았거나, 원상회복이 충분히 가능한데도 소유권말소등기 등 조치를 하지 않아 사실상 양도 상태가 유지되거나, 경제적 이익을 그대로 누리면서 세금만 줄이려고 해제한 경우에는 양도가 있었던 것으로 보아 과세가 유지될 수 있습니다. 받은 대금의 비율, 원상회복 시도의 유무, 해제의 실질적 동기가 함께 평가됩니다.

Q. 손해배상 판결을 받아 승소했는데도 양도소득이 없다고 볼 수 있나요.

이 사건에서는 그렇게 보았습니다. 심판원은 계약해제 후 원상회복이 불가능해 생긴 손해배상청구권은 당초 매매대금채권과 성격이 다르며, 원칙적으로 이를 양도소득으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 그 판단의 전제에는 해당 채권의 회수가능성이 사실상 없다는 점이 함께 고려되었습니다. 실제로 배상금을 상당 부분 받아 챙긴 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 후발적 경정청구는 언제까지 해야 하나요.

「국세기본법」 제45조의2 제2항은 해당 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내라고 정합니다. 이 사건에서는 해제 의사표시가 상대방에게 도달한 시점이 기산점이 되었습니다. 통상의 경정청구 기간이 지났더라도 후발적 사유가 있으면 별도로 청구할 수 있으나, 3개월은 매우 짧으므로 해제 통보와 동시에 세무 검토를 시작하는 편이 안전합니다.

Q. 세무서가 경정청구에 아무 답을 주지 않으면 어떻게 하나요.

청구를 받은 세무서장은 2개월 이내에 결정·경정하거나 그럴 이유가 없다는 뜻을 통지해야 합니다. 2개월 안에 아무 통지를 받지 못했다면 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 이의신청, 심사청구, 심판청구를 제기할 수 있습니다. 통지서를 받지 못했다는 사정이 불복의 길을 막지는 않습니다.

Q. 시행사에 땅을 넘기면서 새 아파트를 받기로 했습니다. 지금 무엇을 챙겨야 하나요.

등기 이전 시점, 신탁 설정 여부와 신탁원부상 본인의 지위, 사업 진행 상황을 정기적으로 확인해 두시기 바랍니다. 특히 본인이 우선수익자 명단에 들어 있는지, 선순위 채권 규모가 얼마인지는 나중에 회수가능성을 다툴 때 핵심 자료가 됩니다. 사업이 멈춘 정황이 보이면 해제 여부와 세금 문제를 함께 검토하는 것이 좋습니다.

자가진단 체크리스트

• 부동산 대금을 현금이 아니라 준공 후 아파트, 분양권, 다른 물건으로 받기로 약정했다.
• 소유권이전등기는 이미 넘겨주었는데 대가를 전혀 또는 거의 받지 못했다.
• 넘긴 부동산이 신탁회사 앞으로 이전되었고 나는 우선수익자 명단에 없다.
• 기존 건물이 철거되었거나 제3자의 권리가 얹혀 원상회복이 사실상 불가능하다.
• 사업 부지가 공매나 경매에 넘어갔고 유찰이 반복되고 있다.
• 선순위 채권 규모가 부동산 처분 예상가액을 넘어서 내가 받을 몫이 없어 보인다.
• 계약해제 의사를 내용증명이나 소장 등 날짜가 남는 방식으로 통보했다.
• 해제 사실을 안 날부터 3개월이 아직 지나지 않았다.
• 이미 양도소득세를 신고·납부한 내역과 계약서 원본을 보관하고 있다.
• 경정청구를 냈는데 2개월이 지나도록 세무서로부터 아무 통지를 받지 못했다.

이 중 여러 항목에 해당한다면 후발적 경정청구를 검토할 여지가 있습니다. 다만 대금을 어느 정도 받았는지, 원상회복 조치를 했는지에 따라 결론이 완전히 달라지므로 일반론으로 판단하지 말고 계약서와 등기, 신탁원부, 소송 자료를 모두 놓고 검토해야 합니다.

정리

이 결정이 알려주는 핵심은 하나입니다. 세법은 계약서의 형식이 아니라 납세자가 실제로 무엇을 얻었는지를 봅니다. 계약을 해제했다는 사실은 출발점일 뿐이고, 그다음에는 대금을 얼마나 받았는지, 원상회복을 위해 무엇을 했는지, 남은 채권을 실제로 회수할 수 있는지가 차례로 검증됩니다. 이 사건의 청구인이 이긴 것은 해제 서류를 갖췄기 때문이 아니라, 공매 유찰 기록과 신탁원부상 선순위 채권 규모라는 객관적 자료로 누린 경제적 이익이 없다는 점을 보여줬기 때문입니다.

반대로 대금을 상당 부분 받아 보유하고 있거나, 말소등기를 청구할 수 있었는데 하지 않고 방치한 경우라면 계약해제를 주장해도 과세가 유지될 가능성이 큽니다. 이 두 갈래 사이의 어디에 서 있는지를 먼저 판단하는 것이 실무의 출발점입니다.

시행사에 부동산을 넘기고 새 아파트를 받기로 한 계약, 잔금을 받지 못한 채 등기만 넘어간 매매, 이미 신고한 양도소득세를 돌려받아야 하는 상황이라면 계약서와 등기부, 신탁원부, 소송 진행 자료를 모두 챙겨 3개월이라는 기간이 지나기 전에 검토를 받아보시기 바랍니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속, 증여, 양도 분야를 다루고 있으며 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026부2053 (2026.8.13. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「국세기본법」 제45조의2 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제25조의2 제2호

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)