아내가 미성년자 때 물려받은 집 절반, 제 집 양도세 비과세를 막지 못했습니다 (조심 2026서2454)

한눈에 보기

배우자가 미성년자였던 1992년, 같은 집에 살던 아버지가 돌아가시면서 어머니와 함께 집 한 채의 지분을 절반씩 물려받았습니다. 그로부터 15년이 지난 2007년에 청구인과 혼인해 한 세대가 되었고, 청구인은 혼인 전부터 보유하던 서울 양천구의 집을 2025년 8월에 팔았습니다. 청구인은 1세대1주택 특례를 적용해 신고했지만, 세무서의 안내를 받고 특례를 포기하는 수정신고를 한 뒤 다시 돌려달라는 경정청구를 냈습니다. 처분청은 결과를 통지하지 않았고, 청구인은 그 부작위를 다퉜습니다.

조세심판원은 2026.9.17. 청구주장이 이유 있다고 보아 경정청구 거부 처분을 취소했습니다(조심 2026서2454). 두 조항은 목적과 취지가 달라 동시에 적용될 수 있다고 보았습니다. 배우자가 같은 세대원에게서 상속받았다는 사정만으로 공동상속주택 소수지분이 주택 수에 되살아나지는 않는다는 결론입니다.

어떤 사건이었나

등장하는 집이 두 채입니다. 하나는 청구인이 2005년 4월에 증여로 취득해 살다가 2025년 8월에 양도한 집입니다. 다른 하나는 배우자가 1992년에 아버지의 유증으로 어머니와 각각 2분의 1씩 취득한 집입니다. 뒤쪽 집이 바로 공동상속주택이고, 이 사건의 모든 다툼은 이 지분 절반을 청구인 세대의 주택 수에 넣을지에 걸려 있었습니다.

상속이 개시된 1992년 당시 배우자는 1977년생 미성년자였고 어머니와 그 집에 함께 살고 있었습니다. 상속지분이 똑같이 2분의 1이고 두 사람 모두 그 집에 거주했으므로, 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서의 순서에 따라 최연장자인 어머니가 그 집을 소유한 것으로 보게 됩니다. 결과적으로 배우자는 공동상속주택의 소수지분권자가 되었습니다.

소수지분권자가 되면 같은 항 본문에 따라 그 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 청구인 세대는 양도한 집 한 채만 가진 1세대1주택이 되는 셈입니다. 처분청이 막아섰던 지점은 바로 이 지점이 아니라, 상속이 개시될 때 배우자와 아버지가 같은 세대였다는 사실이었습니다.

처분에 이르기까지

세무서 안내에 따라 수정신고를 했더라도 경정청구로 다시 다툴 길은 남습니다. 이 사건에서 청구인이 되돌릴 수 있었던 것도 수정신고 이후 경정청구를 냈기 때문입니다.

청구인은 이렇게 다퉜습니다

청구인의 주장은 조문의 순서였습니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 공동상속주택의 소유자를 공동상속인들 사이에서 정하는 규정이고, 같은 조 제2항은 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 가진 세대가 일반주택을 팔 때 특례를 줄지 정하는 규정이라는 것입니다. 그러니 공동상속주택이 있으면 먼저 제3항으로 그 집을 주택으로 볼지 판단하고, 그다음에 제1항·제2항·제4항부터 제6항까지의 특례를 따져야 한다고 했습니다. 서울고등법원 2020.7.10. 선고 2019누67533 판결이 그런 순서를 밝혔다고 들었습니다.

제2항 단서의 괄호에 붙은 "이하 제3항에서 같다"는 문구도 다르게 읽었습니다. 그 괄호는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 간주되는 다수지분권자가 가진 상속주택의 범위를 정하는 데 쓰이는 것이고, 제3항 본문이 명확히 정한 소수지분권자의 주택 수 제외 효과 자체를 없애는 근거로 쓸 수는 없다는 것입니다. 조세심판원의 선결정례 두 건(조심 2023중7006, 조심 2018중0424)이 같은 뜻이라고 덧붙였습니다.

처분청은 이렇게 맞섰습니다

처분청은 법문을 그대로 읽어야 한다는 쪽이었습니다. 제2항 단서는 상속개시일에 피상속인과 상속인이 같은 세대원이면 동거봉양으로 세대를 합치기 전부터 보유하던 주택만 상속받은 주택으로 본다고 정하고 있고, 그 단서 끝의 괄호가 제3항에도 그대로 적용된다고 적어 두었다는 것입니다. 그렇다면 공동상속주택도 동거봉양 합가의 경우가 아니면 특례 대상이 아니라는 결론이 됩니다. 조세법규는 법문대로 해석해야 하고 감면요건 중 특혜규정은 엄격하게 해석해야 한다는 대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결을 근거로 들었습니다.

가장 강한 카드는 대법원 2023.12.21. 선고 2023두53799 판결이었습니다. 이 판결은 제3항이 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 별도의 독립한 세대를 이루고 있음을 전제로 한 규정이고, 동거봉양 합가 같은 특별한 사정이 없으면 같은 세대를 구성하던 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 제3항의 공동상속주택에 해당하지 않는다고 판시했습니다. 처분청은 이 사건이 바로 그 경우라고 보았습니다.

조세심판원의 판단

조세심판원은 청구인의 손을 들었습니다. 판단의 뼈대는 두 조항이 서로 다른 일을 한다는 것입니다.

• 제3항은 공동소유 주택이면 공유자 각자가 한 채씩 소유한 것으로 보는 제154조의2에 대해 상속주택에만 예외를 두어, 공동상속인들 사이에서 누구의 집으로 볼지 정하는 규정입니다
• 제2항은 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 가진 세대가 일반주택을 팔 때 특례를 적용할 영역인지 정하는 규정입니다
• 목적과 취지가 다르므로 두 규정은 동시에 적용될 수 있고, 공동상속주택이 있으면 먼저 제3항으로 주택으로 볼지 판단한 뒤 나머지 특례를 따집니다
• 소수지분권자는 사실상 공동상속주택의 지배권한이 없는 사람이고, 제3항은 그 사정을 고려해 주택 수에서 빼주려는 예외 규정으로 해석됩니다
• 제3항 본문이 소수지분권자의 주택 수 제외를 명확히 정한 이상 소수지분권자에게는 제2항 단서를 적용하지 않는 것이 타당합니다

여기에 사실관계의 무게가 더해졌습니다. 배우자는 자기 뜻이나 선택이 아니라 상속으로 지분을 얻었고, 소수지분권자여서 실제 재산권 행사에도 제약을 받는 상태였습니다. 그 뒤 혼인으로 청구인과 한 세대가 되었고, 양도한 집은 청구인이 혼인 전부터 가지고 있던 집입니다. 이런 사정이라면 특례를 적용하는 것이 법령의 취지에 맞다고 보았습니다. 선결정례 조심 2023중7006과 같은 뜻입니다.

제3항과 제2항, 무엇이 다른가

소수지분권자는 왜 주택 수에서 빠지나

공동소유 주택은 원칙적으로 공유자 각자가 한 채씩 소유한 것으로 봅니다(제154조의2). 상속은 사정이 다릅니다. 형제자매가 집 한 채를 나눠 물려받았다는 이유로 모두가 1주택자가 되어 각자의 집을 팔 때 비과세를 잃는 것은 불합리하다는 문제의식에서, 제155조 제3항이 상속주택에만 예외를 두었습니다. 대법원 2023.12.21. 선고 2023두53799 판결도 그 입법취지를 그렇게 설명합니다.

그래서 지분이 가장 큰 상속인이 그 집을 소유한 것으로 보고, 지분이 같으면 그 집에 거주하는 사람, 모두 거주하거나 모두 거주하지 않으면 최연장자 순서로 소유자를 정합니다. 거주 여부를 보는 기준일은 상속개시일입니다. 지분이 같다면 상속개시일의 거주 사실과 나이가 소유자를 가릅니다. 이 사건에서 배우자가 소수지분권자가 된 이유도 어머니가 더 연장자였다는 것뿐입니다.

제155조 제2항의 상속주택 특례는 결이 다릅니다. 1주택만 가지고 있어 양도소득세가 과세되지 않을 사람이 자기 의사와 무관하게 상속으로 2주택이 된 경우, 먼저 파는 일반주택에 비과세를 주어 일시적인 2주택의 불이익을 덜어주자는 취지입니다(대법원 1993.2.9. 선고 92누15680 판결). 보호하려는 대상이 다르니 적용 순서도 다를 수밖에 없다는 것이 심판원의 설명입니다.

대법원 판결은 왜 이 건을 막지 못했나

처분청이 들고 온 대법원 2023두53799 판결의 사안은 상속이 개시될 때 이미 그 세대가 2주택 이상이었던 경우입니다. 상속 전부터 1세대 2주택이었다면 제155조 제2항의 특례가 적용될 여지가 없다는 원심 판단이 확정된 것입니다. 이 사건의 배우자는 상속개시 당시 1세대1주택이었습니다. 전제가 되는 사실관계가 달라 같은 결론을 그대로 옮길 수 없었습니다.

한 가지 눈에 띄는 점은 처분청이 조세심판원의 선결정례 자체를 정면으로 비판했다는 것입니다. 동일세대 내 상속에서도 소수지분권자의 특례를 인정한 결정들이 제155조의 특례 체계에 맞지 않는다고 주장했습니다. 그러나 심판원은 종전 결정을 유지했고, 이번 결정에도 조심 2023중7006을 같은 뜻으로 인용했습니다. 과세관청과 심판원의 해석이 갈려 있는 영역이라는 점은 그대로 남아 있습니다.

실무에서 새겨야 할 기준

이 결정에서 바로 쓸 수 있는 기준은 네 가지입니다.

첫째, 배우자나 다른 세대원이 오래전에 물려받은 공동상속주택 지분이 있다면, 그 지분이 다수인지 소수인지 먼저 확인해야 합니다. 상속개시일 기준의 거주 사실과 지분 비율, 상속인들의 나이가 모두 자료로 필요합니다. 등기부등본만으로는 소유자 판정이 끝나지 않습니다.

둘째, 세무서 안내가 곧 결론은 아닙니다. 이 사건의 청구인은 안내에 따라 특례를 포기하는 수정신고를 했고, 그 선택을 경정청구로 되돌려 심판원에서 인정받았습니다. 안내에 따라 수정신고를 하더라도 경정청구 기한과 근거는 따로 챙겨 두어야 합니다.

셋째, 과세관청과 조세심판원의 해석이 갈리는 영역이라는 점을 감안해야 합니다. 같은 사실관계라도 처분청 단계에서는 특례가 부인될 수 있고, 불복 단계로 넘어가야 판단이 바뀔 수 있습니다. 결과는 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

넷째, 상속개시 당시 그 세대가 몇 주택이었는지가 중요한 변수입니다. 상속 전부터 2주택 이상이었다면 대법원 2023두53799 판결의 사안에 가까워집니다.

점검표

• 공동상속주택의 상속지분 비율과 상속개시일의 거주 사실, 상속인들의 생년을 확인했는지
• 소유자로 간주되는 다수지분권자가 누구인지 서면으로 정리해 두었는지
• 상속개시 당시 그 세대가 몇 채를 보유하고 있었는지 확인했는지
• 동거봉양 목적의 합가가 있었는지, 합가 전부터 보유한 주택인지 구분했는지
• 양도한 주택을 언제 어떤 사유로 취득했는지, 혼인 전후 관계가 정리되는지
• 수정신고를 했다면 경정청구 기한과 근거 자료를 확보해 두었는지

자주 묻는 질문

배우자가 가진 공동상속주택 지분도 우리 세대의 주택 수에 들어가나요?

지분의 크기에 따라 갈립니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항에 따라 소유자로 간주되는 다수지분권자가 아니라면, 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택은 주택으로 보지 않습니다. 이 사건의 배우자처럼 지분이 같고 최연장자가 아니어서 소수지분권자가 되는 경우가 그렇습니다.

같은 세대원에게서 상속받은 경우에는 특례가 없다고 들었습니다

제155조 제2항 단서가 그런 제한을 두고 있고, 그 단서는 제3항에도 적용된다고 적혀 있습니다. 처분청은 그래서 특례를 부인했습니다. 다만 이 결정은 제3항 본문이 소수지분권자의 주택 수 제외를 명확히 정한 이상 소수지분권자에게는 그 단서를 적용하지 않는 것이 타당하다고 보았습니다. 해석이 갈리는 영역입니다.

상속이 30년도 더 전에 있었는데 지금 양도에 영향이 있나요?

있습니다. 소유자 판정의 기준일은 상속개시일이고, 주택 수 계산은 양도일 현재의 보유 상태로 합니다. 1992년의 상속으로 생긴 지분이 2025년의 양도에 그대로 따라붙은 것이 이 사건입니다. 오래된 상속 지분도 반드시 확인해야 합니다.

세무서 안내를 믿고 수정신고를 했는데 되돌릴 수 있나요?

경정청구라는 길이 있습니다. 이 사건의 청구인도 수정신고 뒤 경정청구를 냈고, 처분청이 결과를 통지하지 않자 그 부작위를 대상으로 심판청구를 했습니다. 기한과 근거 자료가 핵심이므로 안내를 받은 경위도 함께 남겨 두는 것이 좋습니다.

처분청이 경정청구에 답을 주지 않으면 어떻게 하나요?

이 사건처럼 통지가 없는 상태, 곧 부작위를 대상으로 심판청구를 할 수 있습니다. 조세심판원은 심리 결과 청구주장이 이유 있다고 보아 「국세기본법」 제80조의2와 제65조 제1항 제3호에 따라 거부 처분을 취소했습니다.

정리

조심 2026서2454는 공동상속주택 소수지분과 동일세대원 상속이 겹칠 때 어느 조항이 먼저 작동하는지 보여준 결정입니다. 조세심판원은 제155조 제3항이 공동상속인들 사이에서 소유자를 정하는 규정이고 제2항은 특례의 적용 영역을 정하는 규정이라 목적이 다르므로, 제3항을 먼저 적용해 주택 수를 가린 뒤 나머지를 판단해야 한다고 보았습니다. 소수지분권자의 지배권한이 사실상 없다는 점, 상속이 당사자의 선택이 아니었다는 점, 양도한 집이 혼인 이전부터 보유한 집이라는 점이 결론을 받쳤습니다.

다만 처분청이 조세심판원의 선결정례를 정면으로 비판하고 대법원 판결을 근거로 든 사정을 보면, 이 쟁점은 아직 정리가 끝나지 않았습니다. 비슷한 사안을 다룰 때는 상속지분과 상속개시일의 거주 사실, 상속개시 당시 세대의 보유 주택 수를 먼저 확정하고 움직이는 편이 안전합니다.

이 글은 조세심판원 결정례(조심 2026서2454, 2026.9.17.)를 바탕으로 정리한 세무 광고입니다. 결정문의 금액은 모두 비공개 처리되어 있어 본문에도 금액을 적지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.