업무용으로 임대한 오피스텔, 1세대 1주택 비과세를 날렸습니다 (조심 2026중0931)

오피스텔 한 채 때문에 비과세가 통째로 사라지는 이유

집을 한 채 팔 때 사람들이 가장 먼저 확인하는 것은 보유기간과 거주기간입니다. 2년을 채웠는지, 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 집을 팔았는지를 계산하고 나면 "이제 비과세"라고 안심합니다. 그런데 실제 양도소득세 조사에서 비과세가 깨지는 가장 흔한 원인은 보유기간이 아닙니다. 세대원 명의로 갖고 있던 오피스텔, 생활형 숙박시설, 원룸 한 칸이 "주택"으로 계산되는 경우입니다.

특히 오피스텔은 공부(건축물대장)상으로는 업무시설입니다. 그래서 소유자들은 "이건 주택이 아니다"라고 생각합니다. 하지만 양도소득세에서 주택 여부는 등기부나 건축물대장의 용도 구분이 아니라 사실상 주거용으로 사용되었는지로 판단합니다. 계약서에 업무용이라고 적어도, 임대인이 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고해도, 실제로 누군가가 그 안에서 잠을 자고 밥을 지어 먹고 있었다면 주택으로 봅니다.

이번에 살펴볼 조세심판원 결정(조심 2026중0931, 2026.5.14. 의결)은 바로 그 지점을 정면으로 다룹니다. 청구인은 종전주택을 팔면서 일시적 2주택 비과세를 적용받는 것으로 보고 신고조차 하지 않았는데, 조사 결과 배우자 명의 오피스텔이 주택으로 계산되어 세대가 3주택이 되었고 비과세가 배제되었습니다. 청구인은 임대차계약서 특약, 사업자등록, 부가세 신고, 임차인 확인서까지 내세워 다투었지만 심판청구는 기각되었습니다.

사건 경과, 시간 순서로 정리하면

먼저 부동산 취득과 처분의 흐름입니다. 청구인은 2016년 1월 경기 용인 소재 주택(이하 종전주택)을 취득해 거주했고, 2021년 7월 같은 용인 지역에 단독주택을 새로 취득해 이사했습니다. 그리고 2024년 5월 30일 종전주택을 양도했습니다. 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도라는 일시적 2주택 요건에 맞춰 시기를 잡은 것으로 보이고, 청구인은 비과세 대상이라고 판단해 양도소득세를 신고하지 않았습니다.

문제가 된 오피스텔은 청구인 본인이 아니라 배우자 명의였습니다. 배우자는 2018년 12월 매매로 수원 소재 오피스텔을 취득했습니다. 이 오피스텔은 전체 1개 동, 총 1,750세대 규모 단지의 14층에 있고, 공급면적 97.17㎡, 전용면적 38.65㎡의 분리형 원룸입니다. 싱크대, 욕실을 겸한 화장실, 붙박이장이 갖춰져 있고 냉장고, 세탁기, 인덕션 등 빌트인 가전이 완비된 구조였습니다.

배우자는 처음에는 이 오피스텔을 자신의 면세사업(상담실) 사업장 소재지로 두었습니다. 이후 2023년 9월 7일 같은 주소를 사업장으로 하여 부동산업/비주거용 건물 임대업 과세사업자(간이과세자)로 등록했습니다. 그리고 2023년 10월 13일, 인근에서 음식점을 운영하는 임차인과 임대차계약을 체결했습니다. 계약기간은 2023년 10월 23일부터 2024년 10월 22일까지, 용도는 업무시설 등이었고, 특약사항에는 "본 물건지는 업무용이므로 전입신고와 확정일자를 받을 수 없으며, 전입신고로 발생하는 과태료 등 비용은 임차인이 부담한다"는 문구가 들어갔습니다. 실제로 전입세대 열람내역에 임차인의 전입신고 기록은 없었습니다.

여기까지 보면 형식은 완벽하게 업무용입니다. 그런데 계약 시작일인 2023년 10월 23일 작성된 오피스텔 입주자명부의 가족사항란에 동거인 인적사항이 기재되어 있었습니다. 이 명부가 이후 판단의 출발점이 됩니다.

처분청은 2025년 5월 12일부터 5월 31일까지 청구인에 대한 양도소득세 세목별 조사를 실시했습니다. 조사 과정에서 임차인 명의 확인서(2025.5.14. 작성), 현장확인 시 받은 임차인 및 동거인 명의 확인서 2장(2025.5.20. 작성), 오피스텔 내부 사진 등을 확보했습니다. 처분청은 종전주택 양도 당시 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되었다고 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고, 2025년 9월 25일 2024년 귀속 양도소득세를 결정·고지했습니다. 청구인은 과세전적부심사를 거친 뒤 2025년 12월 24일 심판청구를 제기했고, 2026년 5월 14일 기각 결정이 내려졌습니다.

청구인 주장, "계약서와 사업자등록이 있는데 왜 주택인가"

청구인의 주장은 크게 두 축이었습니다. 첫째, 오피스텔은 비주거용으로 사용되었다는 것입니다. 임차인은 인근에서 음식점을 운영하는 사업자이고, 오피스텔을 음식점의 연구시설 겸 종업원 기숙사와 편의시설 등 업무시설 용도로 임차했다는 설명입니다. 임대인인 배우자는 관할 세무서에서 비주거용 건물 임대업으로 간이과세자 사업자등록증을 교부받았고, 2023년부터 부가가치세 확정신고를 해왔으며, 임차인이 세금계산서 발행을 요청한 메신저 대화 내용도 제출했습니다.

처분청이 근거로 든 입주자명부와 택배 수령 사실에 대해서도 반박했습니다. 입주자명부에 동거인을 기재한 것은 입주자만 이용할 수 있는 단지 내 운동시설을 직원이 쓰게 하려는 수단이었을 뿐 실제 동거한 것은 아니고, 택배를 그 주소로 받은 것이 곧 주택 사용의 증거는 될 수 없다는 주장이었습니다. 주택분 재산세가 부과되어 왔다는 지적에는, 2019년 취득 당시 매도자가 주택으로 쓰던 상태의 재산세 납부방식을 그대로 이어받은 것에 불과하고, 배우자가 직접 사무실로 쓰던 기간에도 주택분으로 부과되었다며 관할 구청에서 실질대로 수정을 받았다고 설명했습니다.

둘째 축은 훨씬 강한 주장이었습니다. 처분청이 제시한 임차인 및 동거인 명의 확인서들이 허위로 조작된 것이라는 것입니다. 청구인은 임차인이 조사관을 직접 만난 적도, 확인서를 작성해 준 적도 없다는 내용의 임차인 명의 확인서(2025.7.25. 작성)를 별도로 제출했습니다. 그 확인서에는 오피스텔을 음식점의 연구시설 겸 종업원 기숙사와 편의시설로 사용했고, 임차인이 2025년 9월 결혼을 앞두고 임시 주택으로 쓴 것은 최근에 부득이 일시적으로 생긴 일이라는 취지가 담겨 있었습니다. 청구인은 또 처분청이 확인서 내용을 미리 작성해 임차인의 부가가치세 신고대행 세무대리인 사무실로 우편 발송한 뒤 회신받은 경위, 현장 방문 때 사회 초년생 여직원에게 설명 없이 날인을 요구한 경위 등을 들어 과세근거 자체가 부실하다고 주장했습니다. 마지막으로 양도 시점이 아니라 양도 후 1년 가까이 지난 시점의 사진과 확인서로 양도 당시 상황을 추정하는 것은 부당하다고 했습니다.

과세관청 반박, 판단 기준은 형식이 아니라 현황이다

처분청의 논리는 법령 문언에서 출발합니다. 소득세법 제88조 제7호는 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물"로 정의하고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따른다고 정하고 있습니다. 즉 공부상 업무시설이라는 사실은 주택이 아니라는 결론으로 바로 이어지지 않습니다.

처분청은 여기에 대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결을 인용했습니다. 주택을 양도한 사람이 다른 건물을 소유한 경우 그 건물이 주택인지는 공부상 용도와 무관하게 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인지로 판단해야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 쓰이고 있어도 구조·기능·시설이 본래 주거용으로 적합한 상태이고 주거 기능이 그대로 유지·관리되어 언제든 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물이라면 주택으로 보아야 한다는 법리입니다.

사실관계 측면에서도 처분청은 구체적인 근거를 제시했습니다. 오피스텔에는 주방 싱크대와 화장실이 있고 거실과 침실로 구획되어 독립 주거에 적합하게 건축되어 용도나 구조 변경 없이 언제든 주거용으로 쓸 수 있다는 점, 2019년분부터 주거용 오피스텔로 주택분 재산세가 부과되어 왔다는 점, 현장확인 당시 임차인과 동거인이 실제 거주 중이었고 확인서를 받았다는 점, 임차인의 전입신고는 없지만 입주자명부 기재 내용과 그 주소가 임차인의 택배 수령지라는 점을 들었습니다.

임차인이 업무용으로 썼다는 주장에 대한 반박도 날카로웠습니다. 임차인은 그 오피스텔 소재지로 사업자등록을 한 사실이 없고, 현장 사진에서 업무 관련 시설이나 비품, 장비의 설치가 확인되지 않았다는 것입니다. 임대인 측이 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하고 부가세를 신고한 사실만으로 실제 업무용 사용이 인정되지는 않으며, 임차인이 계약 특약을 위반해 무단으로 주거용으로 썼다 하더라도 주택 여부는 객관적인 실제 사용 현황으로 판단하는 문제이므로 임대인의 사정은 판단에 영향을 주지 않는다고 했습니다. 덧붙여 단지 인근에 행정타운과 대학이 위치해 임대수요가 풍부하고, 양도 당시 해당 단지의 사업자등록 비율이 약 12.6%에 불과해 대부분 호실이 주거용으로 쓰였을 것으로 보인다는 정황도 제시했습니다.

심판원 판단, 확인서 논란이 있어도 결론은 바뀌지 않았다

이 사건의 흥미로운 지점은 심판원이 확인서 문제를 그냥 넘기지 않았다는 것입니다. 심판조사관실은 2026년 3월 27일 두 차례에 걸쳐 임차인에게 직접 문의했습니다. 임차인은 오피스텔을 음식점의 연구시설과 직원 휴게 공간으로 사용했고, 음식점이 있는 지역의 교통이 불편해 직원 기숙사로도 사용하면서 내부에 침대 등을 구비해 두었다는 취지로 진술했습니다. 또 2025년 5월 14일자 확인서는 자신을 대리하던 세무사 사무실 직원이 간단한 질문 뒤 대신 작성한 것으로 기억하며 구체적 내용을 직접 확인하지는 못했다고, 5월 20일자 확인서 2장은 처분청과 현장에 동행한 동거인이 명확한 설명 없이 작성한 것으로 기억한다고 답했습니다.

그런데도 심판원은 확인서를 배척하지 않았습니다. 처분청이 임대차 시작일에 작성된 입주자명부, 택배 수령지, 주거용 오피스텔로 건축된 사실 등을 기초로 이미 거주 사실이 있다고 보고 사전에 준비한 확인서에 서명을 받은 것으로 보인다고 정리한 뒤, 처분청이 과세근거를 만들어내려고 확인서를 위조했다거나 기만·강요로 허위 작성하게 했다고 단정하기는 어렵다고 판단했습니다. 결과적으로 임차인과 동거인이 그곳에서 주거 목적으로 상시 거주했다는 확인서 내용을 부인하기 어렵다고 보았습니다.

본안 판단에서 심판원이 열거한 근거는 다음과 같습니다. 전용면적 38.65㎡ 공간에 침실, 거실, 취사시설이 설치된 주방, 욕실 겸 화장실 구조를 갖추고 붙박이장과 빌트인 가전이 완비된 그 자체로 독립 주거에 적합한 분리형 원룸이라는 점, 단지에 게스트하우스, 실내골프연습장, 피트니스센터 등 통상 공동주택 공용부분에 갖추는 시설이 구비되어 있다는 점, 주거용에 적합한 상태로 주거 기능이 유지·관리되어 종업원 외에 언제든 임차인이나 동거인이 주거용으로 쓸 수 있는 경우라면 주택으로 보아야 한다는 점(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 참고), 임차인이 그 소재지로 사업자등록을 하거나 업무용으로 사용했다고 볼 구체적이고 객관적인 사정이 없다는 점, 국세통합전산망 재산세 부과내역상 건물 용도(현황)가 주거용 오피스텔로 나타난다는 점입니다. 이를 종합해 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용되는 건물로 보는 것이 타당하고, 따라서 종전주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분에 잘못이 없다고 결정했습니다.

법리의 뼈대, 기숙사로 썼다는 항변이 통하지 않는 구조

이 사건에서 청구인이 내세운 "종업원 기숙사"라는 설명은 사실은 스스로에게 불리한 주장이었습니다. 기숙사로 썼다는 것은 곧 그 공간에서 사람이 잠을 자고 생활했다는 뜻입니다. 심판원이 인용한 대법원 2005두4304 판결의 법리는 주거 기능이 유지·관리되어 언제든 주거용으로 사용할 수 있는 상태를 주택으로 보는데, 종업원이 실제로 숙식했다면 이 요건은 오히려 더 쉽게 충족됩니다. 임차인 스스로도 내부에 침대를 구비했다고 진술했습니다.

또 하나 눈여겨볼 것은 소득세법 시행령 제152조의4입니다. 2024년 2월 29일 신설된 이 조항은 주택의 "구조"를 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조로 명확히 규정했습니다. 이 사건 오피스텔은 별도 출입문, 욕실 겸 화장실, 인덕션이 있는 취사시설을 모두 갖추었으므로 구조 요건에서 다툴 여지가 거의 없었습니다. 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류되고 건축법상으로는 업무시설이지만, 이 구조 요건과 사실상 주거 사용이 결합되면 소득세법상 주택으로 취급됩니다.

주택 수 계산의 단위가 개인이 아니라 세대라는 점도 결정적이었습니다. 오피스텔은 청구인이 아니라 배우자 명의였지만, 배우자는 같은 세대의 구성원이므로 주택 수에 합산됩니다. 청구인은 종전주택과 신규주택 두 채만 놓고 일시적 2주택 요건을 계산했는데, 오피스텔이 주택으로 계산되면 양도 당시 세대는 3주택이 되어 일시적 2주택 특례의 전제 자체가 무너집니다.

항목별 판단 결과

청구인이 제시한 근거들이 각각 어떻게 평가되었는지 정리하면 다음과 같습니다. 형식적 증빙이 어떻게 실질 판단에 밀렸는지가 한눈에 보입니다.

실무 포인트, 이 결정이 남긴 여섯 가지

포인트 ①. 주택 수는 개인이 아니라 세대 단위로 센다. 이 사건에서 오피스텔은 청구인 명의가 아니었습니다. 그런데도 비과세가 깨졌습니다. 종전주택을 팔기 전에 본인 등기부만 확인하는 것은 절반짜리 점검입니다. 배우자, 같은 주소에 있는 자녀와 부모 명의로 오피스텔, 생활형 숙박시설, 원룸, 시골 주택, 상속 지분 등이 있는지 세대 전체를 기준으로 확인해야 합니다. 특히 배우자 명의 수익형 부동산은 부부가 서로의 세무 리스크를 모르고 있는 경우가 많습니다.

포인트 ②. 계약서 문구는 방어 수단이 아니다. "업무시설", "전입신고 불가" 같은 특약은 임대인과 임차인 사이의 약정입니다. 세법상 주택 여부는 실제 사용 현황이라는 객관적 기준으로 판단하므로, 임차인이 약정을 어기고 주거용으로 썼더라도 그 결과는 임대인이 부담합니다. 이 사건에서 심판원은 특약 위반이라도 사실상 용도 판단을 달리할 수 없다는 처분청 논리를 그대로 받아들였습니다. 계약서로 세법을 통제할 수 있다는 생각은 위험합니다.

포인트 ③. 업무용 주장을 하려면 임차인 쪽 증빙이 있어야 한다. 이 사건 결론을 가른 핵심 문장은 "임차인이 그 소재지로 사업자등록을 하거나 업무용으로 사용했다고 볼 구체적이고 객관적인 사정이 없다"는 부분입니다. 임대인이 비주거용 건물 임대업으로 등록하고 부가세를 신고하는 것은 임대인 측 형식일 뿐입니다. 실제로 업무용이라면 임차인이 그 주소로 사업장(또는 사업장 소재지 추가) 등록을 하고, 업무용 비품과 장비가 설치되어 있고, 사무·연구 활동의 기록이 남아 있어야 합니다. 사무용 가구와 장비가 놓인 내부 사진, 장비 구입 세금계산서, 정기 점검 기록 등을 계약 시점부터 축적해 두어야 합니다.

포인트 ④. 재산세 종목을 사후에 정정해도 늦다. 청구인은 관할 구청에서 재산세를 일반건축물분으로 정정받았다고 주장했습니다. 그러나 그 정정은 종전주택 양도 후이자 조사 이후인 2025년 7월 납세자의 변동신고에 따라 이루어졌고, 심판원은 여전히 전산망상 용도(현황)가 주거용 오피스텔로 나타난다는 점을 근거로 삼았습니다. 오피스텔을 실제 업무용으로 쓴다면 그 사용을 시작하는 시점에 재산세 과세대상 변동신고를 해서 종목을 맞춰 두어야 의미가 있습니다. 문제가 터진 뒤 소급 정정은 방어력이 약합니다.

포인트 ⑤. 확인서는 조사 단계에서 다투어야 한다. 이 사건은 확인서 작성 경위에 상당한 다툼이 있었고 심판조사관실이 임차인에게 직접 전화까지 했습니다. 임차인은 확인서를 본인이 직접 작성하지 않았고 내용을 확인하지 못했다는 취지로 답변했습니다. 그런데도 결론은 바뀌지 않았습니다. 위조나 강요를 단정하기 어렵다는 판단만으로 확인서의 증거력이 유지된 것입니다. 조사 과정에서 제3자 확인서가 오간다면 그 자리에서 내용을 확인하고, 사실과 다르면 즉시 서면으로 이의를 남겨야 합니다. 뒤늦게 반대 취지 확인서를 받아 제출하는 방식은 힘이 약합니다.

포인트 ⑥. 양도 순서와 시점을 먼저 설계해야 한다. 청구인은 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도라는 요건을 정확히 계산했습니다. 문제는 계산 대상에 오피스텔이 빠져 있었다는 것입니다. 세대 내에 성격이 모호한 부동산이 있다면, 종전주택을 팔기 전에 그 부동산을 먼저 처분할지, 실제 업무용 사용의 증빙을 갖출지, 또는 양도 시점을 조정할지 순서 자체를 다시 설계해야 합니다. 청구인 스스로도 주거용으로 쓰이는 것을 알았다면 양도 시기를 조정했을 것이라고 말했는데, 그 조정을 위해서라도 사전 점검이 필요했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설인데 왜 주택으로 봅니까?

양도소득세에서 주택 여부는 소득세법 제88조 제7호에 따라 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는지로 판단합니다. 세대별로 구분된 공간에 별도 출입문, 화장실, 취사시설이 있는 구조라면 구조 요건을 충족하고, 그 안에서 실제로 사람이 생활했다면 주택으로 취급될 수 있습니다. 용도가 분명하지 않은 경우에 비로소 공부상 용도를 따르는 것이므로, 주거 사용 정황이 뚜렷하면 대장 기재는 도움이 되지 않습니다.

Q. 임차인이 계약을 위반해 몰래 살았다면 임대인은 억울하지 않습니까?

심정적으로는 그렇지만, 세법상 주택 여부는 임대인의 고의나 인식이 아니라 객관적인 실제 사용 현황으로 판단합니다. 이 사건에서도 특약 위반 여부와 무관하게 결론이 내려졌습니다. 임차인에게 민사상 책임을 묻는 것과 세금 문제는 별개의 트랙입니다. 그래서 업무용 임대를 유지하려면 계약서만 믿지 말고 주기적으로 사용 현황을 점검하고 그 기록을 남겨 두는 것이 현실적인 방법입니다.

Q. 임차인이 전입신고를 하지 않았으면 주택이 아니라고 볼 수 있나요?

아닙니다. 이 사건에서도 임차인의 전입신고 기록은 없었지만 주택으로 판단되었습니다. 오피스텔 입주자명부에 동거인이 기재되어 있고 그 주소가 택배 수령지였다는 정황이 반대로 작용했습니다. 전입세대 열람내역만으로 주거 사용 여부가 결정되지는 않으며, 관리사무소 명부, 배송 기록, 공과금 사용량, 현장 사진 등 여러 자료가 종합적으로 평가됩니다.

Q. 종업원 기숙사로 쓰는 것도 업무용이 아닌가요?

사업 목적으로 임차했다는 점에서는 업무 관련성이 있지만, 세법상 주택 여부의 기준은 그 건물이 주거에 공하는지입니다. 기숙사는 사람이 그곳에서 자고 생활하는 공간이므로 주거 기능이 유지되고 있다는 판단으로 이어지기 쉽습니다. 주택법 시행령도 기숙사를 준주택의 한 종류로 열거하고 있습니다. 기숙사로 임대했다는 설명이 오히려 주거 사용을 뒷받침하는 방향으로 작용할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

Q. 오피스텔 때문에 비과세가 깨질까 걱정됩니다. 무엇을 먼저 해야 할까요?

가장 먼저 양도 예정일 기준으로 세대 전체의 주택 수를 확정하는 작업이 필요합니다. 세대원 명의 부동산 목록, 각 물건의 재산세 부과 종목, 임대차계약서와 임차인의 사업자등록 여부, 임차인의 전입 여부와 실제 사용 현황을 함께 봅니다. 성격이 모호한 물건이 있다면 양도 순서 조정, 사전 처분, 업무용 증빙 보강 중 어떤 선택이 유리한지 사전에 검토하는 것이 사후에 다투는 것보다 훨씬 유리합니다.

자가진단 체크리스트

종전주택을 팔기 전, 아래 항목을 하나씩 확인해 보시기 바랍니다. 하나라도 "모르겠다"가 나오면 사전 검토가 필요한 상황입니다.

• 배우자와 동일 세대원 명의로 오피스텔, 생활형 숙박시설, 원룸, 도시형 생활주택을 보유하고 있는지 확인했는가
• 그 물건에 주택분 재산세가 부과되고 있는지, 부과내역상 용도(현황)가 무엇으로 기재되어 있는지 확인했는가
• 세대별로 구분된 공간에 별도 출입문, 화장실, 취사시설이 모두 갖춰져 있는지 확인했는가
• 빌트인 가전과 붙박이장 등 주거용 설비가 그대로 유지되고 있는지 확인했는가
• 임차인이 그 소재지를 사업장으로 사업자등록을 했는지, 사업자등록증 사본을 받아 두었는가
• 업무용 비품과 장비가 실제로 설치되어 있는 내부 사진, 구입 증빙을 보유하고 있는가
• 계약서에 업무용이라고만 적어 두고 실제 사용 현황을 한 번도 점검하지 않았는지 돌아보았는가
• 임차인이 그 주소로 택배를 받거나 관리사무소 입주자명부에 가족·동거인을 기재하지 않았는지 확인했는가
• 일시적 2주택 요건을 계산할 때 오피스텔을 주택 수에서 빼고 계산했는지 다시 점검했는가
• 조사 과정에서 제3자가 작성한 확인서가 있다면 그 내용을 직접 확인하고 다툴 부분을 서면으로 남겼는가

정리

이 결정의 메시지는 단순합니다. 세법은 서류의 이름이 아니라 그 공간에서 실제로 일어난 생활을 봅니다. 임대차계약서에 업무시설이라고 적고, 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하고, 부가가치세를 신고하고, 전입신고 금지 특약까지 넣었어도, 그 안에 침대와 냉장고와 세탁기가 있고 사람이 살고 있었다면 주택으로 판단될 수 있습니다. 반대로 진짜 업무용이라면 임차인 쪽에 사업자등록과 업무용 비품이라는 흔적이 남아 있어야 합니다.

1세대 1주택 비과세는 요건 하나가 어긋나면 세금이 0에서 큰 금액으로 한 번에 바뀌는 구조입니다. 그리고 이 사건처럼 그 요건은 본인 명의 부동산이 아니라 배우자 명의 오피스텔에서 무너질 수 있습니다. 양도 계약서에 도장을 찍기 전이 유일한 조정 가능 시점입니다. 계약을 마치고 등기를 넘긴 뒤에는 확인서 하나를 두고 다투는 수밖에 없고, 그 다툼은 이 사건에서 보듯 쉽지 않습니다.

수원 영통의 위너세무회계는 상속·증여·양도 분야 사전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 세대 전체의 주택 수 판정, 오피스텔과 생활형 숙박시설의 주택 해당 여부, 양도 순서와 시점 설계가 필요하시면 자료를 정리해 오시기 바랍니다. 나승리 대표세무사가 직접 확인해 드립니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026중0931 (2026.5.14. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 국세기본법 제14조, 소득세법 제88조 제7호·제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제152조의4·제154조 제1항·제155조 제1항, 주택법 제2조, 주택법 시행령 제4조, 건축법 시행령 별표 1

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)