인구감소지역 분양권을 취득하면 인구감소지역주택 특례를 받을 수 없을까 (사전-2026-법규재산-0596)

인구감소지역에 집을 한 채 더 사면 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 판단에서 그 집을 빼 준다는 특례가 있습니다. 그렇다면 인구감소지역의 주택이 아니라 분양권을 산 경우에도 같은 특례를 받을 수 있을까요? 국세청은 사전답변 사전-2026-법규재산-0596(2026년 6월 25일 회신)에서 이 질문에 답했습니다. 결론은 분양권 취득에는 이 특례가 적용되지 않는다는 것입니다.

한눈에 보기

질의자는 경기도 하남에 A주택을 보유하던 중 인구감소지역인 경기도 가평의 B분양권을 취득했고, 이어 경기도 양평의 C분양권도 취득한 뒤 A주택을 양도했습니다. 쟁점은 B분양권을 조세특례제한법 제71조의2 제1항의 인구감소지역 주택 특례 대상으로 보아 A주택 비과세 판단에서 제외할 수 있는지였습니다.

• 조특법 제71조의2 제1항은 인구감소지역에 있는 주택 1채를 취득한 경우를 대상으로 합니다.
• 국세청은 인구감소지역 소재 분양권을 취득한 뒤 종전주택을 양도하는 경우 이 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다.
• 이번 사전답변은 별도 이유를 적지 않고 기존 해석(서면-2025-법규재산-2857, 2026.6.18.)을 참조하라고 안내했습니다.

어떤 질의였나

사실관계는 아래 표와 같습니다. 질의자는 B분양권이 조세특례제한법 시행령 제68조의2 제1항의 소재지 및 취득 시 가액 요건을 충족한다는 것을 전제로 질의했습니다.

질의요지는 한 문장입니다. 인구감소지역에 소재한 분양권(B분양권)을 취득한 경우 조특법 제71조의2 제1항에 따른 특례 적용이 가능한지 여부입니다.

국세청의 회신

국세청은 이 사전답변 신청의 사실관계에 대해 기존 해석인 서면-2025-법규재산-2857(2026.6.18.)을 참조하라고 답했습니다. 그 기존 해석의 내용은 다음과 같습니다.

1주택(A주택)을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 조세특례제한법 시행령 제68조의2 제1항의 인구감소지역에 소재하는 분양권(B분양권) 1개를 취득한 후, B분양권을 취득하기 전에 보유한 A주택을 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제71조의2 제1항의 특례를 적용하지 않는 것입니다.

요지 역시 같은 내용으로 정리되어 있습니다. 인구감소지역 소재 분양권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 조특법 제71조의2 제1항 특례를 적용하지 않는다는 것입니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 이유를 따로 밝히지 않았습니다. 따라서 아래는 사전답변에 인용된 조문을 기준으로 읽어 본 내용이며, 국세청이 명시한 논거는 아니라는 점을 감안해 주시기 바랍니다.

조세특례제한법 제71조의2 제1항은 주택, 조합원입주권 또는 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 특례 기간 중 인구감소지역에 소재하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택, 즉 "인구감소지역주택" 1채를 취득한 후 그 전에 보유한 주택·조합원입주권·분양권을 양도하는 경우, 그 인구감소지역주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호 또는 제4호를 적용한다고 정합니다.

조문을 보면 보유하던 것(종전 자산)에는 주택·조합원입주권·분양권이 모두 열거되어 있지만, 새로 취득하는 것은 인구감소지역 "주택" 1채로만 규정되어 있습니다. 시행령 제68조의2 제1항도 "다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택"을 인구감소지역주택으로 정의합니다. 이번 회신은 이 문언 차이를 전제로 한 것으로 읽힙니다.

소득세법 제88조는 "주택"(제7호)과 "분양권"(제10호)을 별개의 용어로 정의합니다. 분양권은 주택법 등에 따른 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말합니다. 그리고 소득세법 제89조 제2항은 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고, 대통령령으로 정하는 경우(시행령 제156조의3의 일시적 1주택·1분양권 특례 등)에만 예외를 둡니다.

결국 인구감소지역 특례가 인구감소지역 분양권까지 소유주택 수에서 빼 주지 않는 이상, B분양권은 소득세법 제89조 제2항의 "분양권"으로서 A주택 양도 시 비과세 판단에 그대로 반영된다는 것을 전제로 합니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 인구감소지역 특례를 염두에 두고 있다면 취득 대상이 완성된 주택인지 분양권인지부터 확인해야 합니다.
• 소재지·기준시가 요건을 맞춰도 분양권 취득에는 이 특례가 적용되지 않는다는 것이 이번 회신과 기존 해석의 일관된 입장입니다.
• 특례가 막히면 종전주택 양도 시 소득세법 제89조 제2항과 시행령 제156조의3(일시적 1주택·1분양권 특례 등) 요건을 별도로 따져야 합니다.
• 이 사안처럼 분양권을 여러 개 보유한 상태라면 비과세 판단이 더 복잡해질 수 있으므로 종전주택 양도 전에 보유 현황을 정리해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 인구감소지역 분양권이 나중에 주택으로 완공되면 특례를 받을 수 있나요?

이번 사전답변은 분양권 상태에서 종전주택을 양도한 사안만 다뤘고, 완공 이후 상황에 대해서는 답하지 않았습니다. 조문은 특례 기간 중 인구감소지역주택을 "취득"한 경우를 요건으로 하므로, 완공 시점과 양도 시점 등 구체적 사실관계에 따라 따로 검토해야 합니다.

Q2. 반대로 기존에 분양권을 갖고 있다가 인구감소지역 주택을 사면 어떻게 되나요?

조특법 제71조의2 제1항은 종전 보유 자산에 분양권을 포함하고, 그 분양권을 양도하는 경우도 대상으로 적고 있습니다. 시행령 제68조의2 제3항은 이 경우 분양권 보유 여부를 증명할 서류를 과세특례신고서와 함께 내도록 정합니다. 다만 이번 회신이 직접 판단한 내용은 아닙니다.

Q3. 특례가 적용되지 않으면 A주택은 무조건 과세되나요?

이번 회신은 인구감소지역 특례가 적용되지 않는다는 점만 밝혔고, A주택의 과세 여부 자체를 판단하지는 않았습니다. 소득세법 제89조 제2항 단서와 시행령 제156조의3 등 다른 특례 요건에 해당하는지는 별도로 살펴야 하므로 양도 전에 세무대리인과 요건을 점검해 보시기 바랍니다.

정리

사전답변 사전-2026-법규재산-0596의 핵심은 간단합니다. 조세특례제한법 제71조의2 제1항은 인구감소지역 주택을 취득한 경우의 특례이고, 인구감소지역 분양권을 취득한 경우에는 적용되지 않습니다. 소재지와 가액 요건을 갖췄더라도 마찬가지입니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2026-법규재산-0596)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.