해외에 사는 동안 국내 집을 팔았더니 비거주자라며 1세대1주택 비과세를 빼앗겼습니다 (조심 2026중1241)

해외에 나가 있는 동안 집을 팔았는데, 몇 년 뒤 "비거주자"라는 고지서가 옵니다

유학, 연수, 해외 취업으로 몇 년씩 외국에 머무는 사람이 늘었습니다. 그 사이 국내에 남아 있던 주택을 정리하는 일도 흔합니다. 대부분은 주민등록이 국내에 그대로 있으니 당연히 1세대1주택 비과세를 받는다고 생각하고 예정신고를 마칩니다. 문제는 그 뒤에 옵니다. 국세청은 출입국 기록과 해외 소득 자료를 대조해 국내 체류일수가 짧은 사람을 추출하고, 양도 당시 비거주자였는지를 다시 따집니다. 신고를 한 지 몇 년이 지난 뒤에 "비거주자에 해당하므로 비과세를 배제한다"는 경정 고지서가 날아오는 구조입니다.

비거주자로 판정되면 타격이 큽니다. 1세대1주택 비과세가 통째로 사라지고, 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 적용되는 1세대1주택 장기보유특별공제도 원칙적으로 적용되지 않습니다. 같은 집, 같은 양도가액인데 세금이 0원에서 수천만원대로 바뀔 수 있습니다. 그래서 해외 체류자에게 거주자냐 비거주자냐는 단순한 용어 문제가 아니라 세액 전부를 좌우하는 갈림길입니다.

이번에 볼 조세심판원 결정(조심 2026중1241, 2026.6.24. 의결)은 바로 이 다툼에서 납세자가 이긴 사례입니다. 세무서는 "국내 체류일수가 20일뿐"이라는 점을 앞세웠지만, 심판원은 체류일수 이전에 따져야 할 것이 있다고 보았습니다. 무엇이 결론을 갈랐는지, 그리고 같은 상황에 놓인 사람이 지금 무엇을 준비해야 하는지를 짚어봅니다.

사건 경과, 출국에서 고지까지 시간 순서로

청구인은 1979년 국내에서 출생등록을 한 이후 계속 국내에 주민등록을 유지해 온 사람입니다. 2009년 11월 모친으로부터 서울에 있는 소규모 주택(건물 29.75㎡, 토지 52.2㎡)의 2분의 1 지분을 증여받아 취득했고, 같은 해 12월 말 그 주택에 전입해 2011년 10월까지 실제로 살았습니다. 이후 그 주택에는 세입자들이 거주했습니다.

청구인은 요리를 전문적으로 배우겠다는 목표로 2012년 4월 취업비자를 받아 일본으로 출국했습니다. 그리고 2022년 4월 다시 국내로 들어오기까지 약 10년 동안 일본에 주로 거주했습니다. 이 기간 중 국내 체류일수는 합계 약 121일에 불과했고, 세무서 집계로는 2016년 이후 양도 시점까지 국내에 있었던 날이 20일뿐이었습니다.

그 사이 신분관계에 변화가 있었습니다. 2019년 3월 일본인 배우자와 혼인신고를 했고, 같은 해 9월에는 국내에서 결혼식을 치렀습니다. 청구인은 결혼식 사진을 심판 단계에서 증거로 제출했습니다. 2018년 8월부터 일본 법인에 재직하던 청구인은 2020년 2월 말 그 회사를 퇴사했습니다. 제출된 퇴직증명서에는 업무는 마케팅, 지위는 사장 보좌, 퇴직 사유는 사업 축소로 인한 해고라고 기재되어 있었습니다.

퇴사 이후 청구인은 귀국을 준비했으나, 배우자의 직장 정리와 배우자가 거주하던 주택의 처분에 시간이 걸렸고 코로나19 상황까지 겹쳐 귀국이 미뤄졌다고 주장했습니다. 그러던 중 2021년 1월 18일 쟁점주택 지분을 양도하고, 2021년 3월 말 양도소득세 예정신고를 하면서 1세대1주택 비과세를 적용했습니다. 양도 직후인 2021년 1월 말에는 주민등록상 주소를 모친의 주소지로 옮겼습니다.

그리고 2022년 4월 5일 국내로 입국했습니다. 같은 해 7월에는 쟁점주택 양도대금으로 경기도에 주택을 취득해 배우자와 함께 지금까지 거주하고 있습니다. 국내에서는 음식점을 운영해 2022년과 2023년 귀속 근로소득이, 2023년부터는 사업소득이 발생했습니다. 반대로 2021년 이전에는 국내에서 발생한 소득이나 사업 이력이 전혀 없었습니다.

세무서는 2025년 12월 12일 청구인을 양도 당시 비거주자로 보아 1세대1주택 비과세를 배제하고 2021년 귀속 양도소득세를 경정·고지했습니다. 청구인은 2026년 1월 27일 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, "거소가 아니라 주소가 국내에 있었다"

청구인의 논리는 법조문의 구조에서 출발했습니다. 소득세법 제1조의2 제1항 제1호는 거주자를 "국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인"이라고 정의합니다. 즉 주소와 거소는 선택적 요건입니다. 국내에 주소가 있다고 인정되면 183일 거소 요건을 별도로 충족할 필요가 없습니다. 세무서가 체류일수만 문제 삼는 것은 두 요건 가운데 하나만 보고 결론을 내린 것이라는 주장입니다.

그다음으로 주소의 판정 기준을 제시했습니다. 시행령 제2조 제1항은 주소를 국내에서 생계를 같이하는 가족과 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다고 규정합니다. 청구인은 출생 이후 현재까지 국내 주민등록을 유지했고, 국내에 자산인 쟁점주택 지분을 보유하고 있었으며, 부모가 국내에 거주하고 있고 국내에서 결혼식을 올려 가정을 이뤘다는 점을 들었습니다.

결정적으로 청구인은 시행령 제2조 제4항의 반대해석을 내세웠습니다. 이 조항은 국외에 거주·근무하는 자가 외국 국적을 가졌거나 그 외국의 영주권을 얻은 자로서, 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고, 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국해 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 않을 때 국내에 주소가 없는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 청구인은 일본인과 혼인했지만 영주권 취득 신청조차 하지 않았고, 이는 한국에 돌아와 음식점을 운영하겠다는 계획이 확고했기 때문이라고 설명했습니다. 실제로 퇴직 후 배우자 비자로 변경해 귀국을 준비했고, 2022년 4월 귀국해 양도대금으로 주택을 사서 배우자와 거주하고 있다는 사실이 그 계획을 증명한다는 것입니다.

과세관청 반박, "체류 20일에 국내에 생계를 같이하는 가족도 없다"

처분청의 논거는 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 1세대1주택 비과세 특례는 거주자에게만 적용되는 것이고, 청구인은 장기 출국 이후 양도 시점까지 국내 총 체류일수가 20일에 불과하므로 183일 이상의 거소를 둔 거주자로 볼 수 없다는 것입니다.

둘째, 국내에 생계를 같이하는 가족이 없다고 보았습니다. 부모가 국내에 거주하지만 부모는 개인사업을 하고 있고 소득 수준에 비추어 독립적으로 생계를 유지할 능력이 있으므로, 청구인이 부모와 생계를 같이한다고 보기 어렵다는 논리입니다. 또한 청구인이 혼인 후 직장을 그만두었다고 하면서도 배우자의 직장 정리 때문에 귀국이 늦어졌다고 주장하는 것을 보면 배우자가 일본에서 소득활동을 하고 있었고, 그 소득으로 부부가 일본에서 독립된 생계를 유지했다는 것입니다. 처분청은 청구인이 양도 당시 부모와의 경제적 의존관계나 밀접한 생활관계를 입증할 구체적 증빙을 내지 못했다고 지적했습니다.

셋째, 직업과 자산상태를 보아도 재입국해 국내에 거주할 것으로 인정되지 않는다고 했습니다. 양도 당시 청구인은 쟁점주택 외에 국내에서 관리·처분을 요하는 자산이 없었고, 183일 이상 국내 거주를 필요로 하는 직업이나 근무관계도 국내에 형성하고 있지 않았습니다. 처분청은 "장래에 국내에 거주할 가능성이나 기대만으로는 거주자로 볼 수 없다"고 못 박았습니다. 실제로 2021년 이전 국내 소득자료가 전무했다는 점은 이 주장을 뒷받침하는 객관적 정황이었습니다.

심판원 판단, 영주권을 얻지 않았다는 사실이 첫 관문을 막았다

조세심판원은 처분이 잘못되었다고 판단해 부과처분을 전부 취소했습니다. 판단의 뼈대는 시행령 제2조 제4항의 요건 구조입니다. 이 조항으로 "국내에 주소가 없다"고 보려면 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다. 요건 ①. 외국 국적을 가졌거나 외국 법령에 따라 그 외국의 영주권을 얻은 자여야 한다. 요건 ②. 국내에 생계를 같이하는 가족이 없어야 한다. 요건 ③. 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국해 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 않아야 한다.

청구인은 일본에 주로 거주했지만 일본 국적도, 일본 영주권도 취득하지 않았습니다. 요건 ①이 처음부터 충족되지 않으므로, 처분청이 요건 ②와 ③을 아무리 열심히 논증해도 이 간주규정으로 국내 주소를 부인할 수는 없다는 결론이 자연스럽게 따라옵니다. 심판원은 청구인이 다시 입국해 국내에서 음식점을 운영할 생각으로 영주권을 취득하지 않았다고 주장하는 점을 그대로 판단 근거에 넣었습니다.

여기에 심판원은 생활관계의 객관적 사실을 뒷받침하는 정황들을 나열했습니다. 2019년 일본인 배우자와 혼인하면서 국내에서 결혼식을 치른 점, 2020년 2월 말 일본 법인에서 퇴사한 점, 2022년 4월 국내에 다시 입국해 음식점을 운영하면서 일본인 배우자와 함께 국내에 거주하고 있는 점, 쟁점주택 양도 후 그 양도대금으로 국내에 주택을 취득해 계속 거주하고 있는 점입니다. 그리고 청구인이 출생 이후 계속 국내에 주소지를 두고 있었다는 사실도 함께 고려했습니다.

주목할 부분은 심판원이 양도일 이후의 사정을 판단 자료로 삼았다는 점입니다. 거주자 판정의 기준시점은 양도일이지만, 그 시점에 "다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되는지"는 본질적으로 장래 예측입니다. 그 예측이 맞았는지를 확인해 주는 가장 강력한 자료는 결국 그 뒤에 실제로 일어난 일입니다. 처분청은 "장래의 기대만으로는 안 된다"고 했지만, 청구인의 경우 기대가 아니라 이미 실현된 사실이었다는 점이 갈렸습니다.

주소 요건과 거소 요건은 '또는'이다

이 사건이 남기는 가장 실용적인 법리는 단순합니다. 거주자 판정에서 183일은 거소 요건에만 붙는 숫자이고, 주소 요건에는 붙지 않습니다. 국내에 주소가 있다고 인정되면 그 해 국내에 며칠 있었는지는 따로 묻지 않습니다. 반대로 국내에 주소가 없다고 보이는 사람이라면 1과세기간 중 183일 이상 거소를 두었는지를 따집니다.

주소가 국내에 있다고 보는 적극적 사유도 시행령에 있습니다. 시행령 제2조 제3항은 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때, 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다고 정합니다. 반대편에 있는 제4항이 이번 사건에서 문제가 된 부인 규정입니다.

실무에서 조사관과 납세자가 어긋나는 지점이 여기입니다. 조사 단계에서는 출입국 기록이라는 명확한 숫자가 먼저 눈에 들어오기 때문에 "체류일수 부족 = 비거주자"라는 결론으로 흐르기 쉽습니다. 납세자는 이 프레임을 깨야 합니다. 다투어야 할 쟁점은 체류일수가 아니라 국내에 주소가 있었는지이며, 주소를 부인하려면 세 요건이 모두 갖춰졌음을 과세관청이 설명해야 한다는 구조를 정면에서 제시하는 것이 출발점입니다.

항목별 판단 결과

표에서 보듯 다툼은 사실관계 하나하나가 아니라 법령 요건의 구조에서 정리되었습니다. 처분청이 든 개별 정황들은 대부분 사실이었지만, 그 정황들을 모아도 주소 부인 규정의 문턱을 넘지 못했습니다.

실무 포인트, 이 사건에서 무엇을 배울 것인가

포인트 ①. 영주권이나 외국 국적 취득 여부가 첫 갈림길입니다. 이번 사건에서 청구인이 만약 일본 영주권을 받아 두었다면 논의의 흐름이 완전히 달라졌을 것입니다. 요건 ①이 충족된 상태에서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 국내에 직업·자산도 없었다면 주소가 부인될 여지가 커집니다. 해외 장기 체류 중 국내 주택 양도를 앞두고 있다면, 영주권 신청 시점과 주택 양도 시점의 순서를 함께 검토해 볼 필요가 있습니다.

포인트 ②. 국내 소득 자료가 0이라는 사실은 생각보다 무섭습니다. 처분청이 강하게 밀어붙인 근거 중 하나가 2021년 이전 국내 소득·사업 이력이 전무하다는 점이었습니다. 국세청은 국내 근로·사업·임대소득 신고 이력을 거주 의사의 객관적 지표로 봅니다. 해외 체류 중에도 국내 임대소득 등을 정상 신고해 두었다면 방어가 훨씬 수월합니다.

포인트 ③. 생활관계는 문서로 남겨야 인정됩니다. 이 사건에서 눈에 띄는 증빙은 국내 결혼식 사진과 해외 법인 퇴직증명서였습니다. 사진이 증거가 될 수 있다는 점은 시사적입니다. 국내에서 치른 예식, 가족 행사, 국내 병원 진료, 국내 계좌 사용 내역, 귀국 준비 과정에서 오간 문서 등은 모두 생활관계의 객관적 사실을 구성하는 조각입니다. 조사 통지를 받은 뒤 모으려 하면 이미 늦은 것이 많습니다.

포인트 ④. 퇴사 시점과 귀국 지연 사유를 설명할 수 있어야 합니다. 청구인은 2020년 2월 퇴사했지만 실제 입국은 2022년 4월이었습니다. 2년 넘는 공백은 그대로 두면 "국내로 돌아올 의사가 없었다"는 정황으로 읽힙니다. 청구인은 배우자의 직장 정리와 주택 처분, 코로나19로 인한 지연을 구체적으로 설명했습니다. 시간 공백에는 반드시 납득 가능한 서사와 증빙이 붙어야 합니다.

포인트 ⑤. 양도 시점 자체를 설계 대상으로 보아야 합니다. 만약 귀국해 거주자 신분이 확실해진 뒤에 양도했다면 애초에 이 다툼은 없었을 것입니다. 다만 시행령 제154조 제8항 제2호는 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 거주기간·보유기간을 통산한다고 규정하고 있어, 사안에 따라 요건 충족 여부가 달라집니다. 귀국 후 양도가 언제나 유리하다고 단정할 수는 없으므로 개별 검토가 필요합니다.

포인트 ⑥. 지분 주택도 1주택 판정 대상입니다. 이 사건의 쟁점주택은 2분의 1 지분이었습니다. 공동소유 지분이라 해도 1세대1주택 판정에서는 주택 수에 영향을 줍니다. 해외 체류 중 부모와 공동으로 취득했거나 상속으로 지분을 받아 둔 주택이 있다면, 본인 명의 주택 수를 반드시 확인하고 넘어가야 합니다.

비거주자라도 비과세를 받는 통로가 따로 있습니다

거주자 인정만이 유일한 길은 아닙니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호는 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우(나목), 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(다목)에 보유기간과 거주기간의 제한 없이 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 시행령 제180조의2 제1항 단서는 이 요건을 충족하는 비거주자를 비과세 배제 대상에서 제외하고 있어, 비거주자 신분에서도 비과세가 가능한 통로가 됩니다.

다만 이 통로에는 강한 시한이 걸려 있습니다. 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하고, 출국일부터 2년 이내에 양도해야 합니다. 이번 사건의 청구인은 2012년에 출국해 2021년에 양도했으므로 2년 요건을 한참 넘었고, 애초에 이 조항으로는 구제받을 수 없었습니다. 결과적으로 거주자 지위를 인정받는 것만이 유일한 방법이었습니다.

해외 근무나 유학으로 출국을 앞두고 있는데 국내 주택을 정리할 생각이 있다면, 출국일과 양도일 사이 2년이라는 숫자를 반드시 기억해 두어야 합니다. 이 기간을 놓치고 나면 몇 년 뒤 거주자 여부를 놓고 힘겨운 사실관계 다툼을 벌여야 합니다. 이 사건 청구인은 다행히 승소했지만, 조사와 심판을 거치는 데 상당한 시간과 비용이 들었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 주민등록만 국내에 남겨 두면 거주자로 인정받을 수 있나요?

주민등록은 판단 자료 중 하나일 뿐이고 그것만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 이번 사건에서도 심판원은 국내 주소지를 계속 유지한 사실을 고려하면서, 국내 결혼식, 해외 회사 퇴사, 실제 귀국, 국내 주택 취득과 사업 개시 등 여러 사실을 함께 보았습니다. 반대로 주민등록만 남기고 국내와의 실질적 연결이 전혀 없다면 인정받기 어렵습니다.

Q. 외국 영주권이 있으면 무조건 비거주자인가요?

아닙니다. 시행령 제2조 제4항은 영주권이나 외국 국적 보유를 첫 요건으로 두면서, 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 직업·자산상태에 비추어 재입국 후 국내 거주가 인정되지 않을 것까지 함께 요구합니다. 영주권이 있어도 국내에 배우자와 자녀가 살고 있고 국내 사업체를 운영한다면 국내 주소가 인정될 수 있습니다.

Q. 183일은 어떻게 계산하나요?

시행령 제4조에 따라 국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 계산하며, 1과세기간 동안 183일 이상이면 183일 이상 거소를 둔 것으로 봅니다. 출국 목적이 관광이나 치료 등으로 명백하게 일시적이라고 인정되면 그 출국 기간도 국내 거소 기간에 포함될 수 있습니다. 여러 해에 걸친 체류일을 단순 합산하는 방식이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

Q. 비거주자로 판정되면 세금이 얼마나 달라지나요?

소득세법 제121조 제2항 단서에 따라 비거주자에게는 제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세와 제95조 제2항 표 외의 부분 단서, 즉 보유·거주기간에 따른 1세대1주택 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다(시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목 요건을 갖춘 비거주자는 제외). 일반 장기보유특별공제는 적용되지만, 비과세와 고율 공제가 사라지는 차이는 매우 큽니다.

Q. 양도 후 몇 년이 지나 고지서가 왔습니다. 지금이라도 다툴 수 있나요?

이 사건도 2021년 양도, 2025년 12월 고지, 2026년 1월 심판청구라는 흐름이었습니다. 고지서를 받았다면 정해진 불복 기간 안에 이의신청, 심사청구, 심판청구 중 하나를 선택해 제기할 수 있고, 통상 처분을 안 날부터 90일이 기준입니다. 기간을 넘기면 내용이 옳아도 다툴 수 없게 되므로, 고지서를 받은 즉시 날짜를 확인하고 전문가와 상의하는 것이 안전합니다.

자가진단 체크리스트

• 해외 체류 중이거나 체류했던 기간에 국내 주택을 양도했거나 양도할 계획이 있습니까.
• 체류국의 영주권이나 시민권을 취득했습니까. 신청 이력이 있습니까.
• 출국일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있었고, 출국일부터 2년 이내에 양도했습니까.
• 출국 사유가 해외이주인지, 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무상의 형편인지 문서로 설명할 수 있습니까.
• 세대 전원이 출국한 것인지, 국내에 배우자나 부모 등 생계를 같이하는 가족이 남아 있었는지 정리되어 있습니까.
• 해외 체류 기간 중 국내 소득(임대, 근로, 사업) 신고 이력이 있습니까.
• 귀국 시점, 귀국 후 취업이나 사업 개시, 주택 취득 사실을 증빙으로 제시할 수 있습니까.
• 퇴사 후 귀국까지 공백이 있다면 그 사유를 설명할 자료(배우자 직장 정리, 주택 처분, 비자 변경 등)가 있습니까.
• 공동소유 지분 주택이나 상속받은 지분을 포함해 본인 명의 주택 수를 확인했습니까.
• 이미 고지서나 해명 안내문을 받았다면 불복 기한이 남아 있는지 확인했습니까.

세 개 이상 확인이 안 된다면 서류부터 정리해야 합니다. 거주자 판정 다툼은 법리 싸움이라기보다 사실관계 입증 싸움이고, 입증은 결국 남아 있는 문서로 합니다.

정리

이 결정은 "국내 체류일수가 짧다"는 사실 하나로 비거주자 판정이 끝나지 않는다는 점을 분명히 보여줍니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인이고, 주소가 국내에 있는지는 생계를 같이하는 가족과 국내 자산 등 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다. 국내 주소를 부인하는 시행령 규정을 적용하려면 외국 국적 또는 영주권 취득이라는 관문을 먼저 통과해야 하며, 이번 사건에서는 그 관문이 열리지 않았습니다.

동시에 이 사건은 납세자가 겪은 부담도 보여줍니다. 신고 후 4년이 지나 고지서를 받고, 심판청구를 거쳐 결정을 받기까지 다시 시간이 걸렸습니다. 출국 시점에 시행령 제154조 제1항 제2호가 정한 출국일부터 2년의 창을 활용했다면 애초에 다툴 일이 없었을 수 있습니다. 해외 체류가 예정되어 있거나 이미 장기 체류 중이면서 국내 주택을 정리할 계획이 있다면, 양도 전에 거주자 지위와 비과세 요건을 함께 점검하는 것이 가장 확실한 대비입니다.

같은 문제로 해명 안내문이나 고지서를 받았다면, 출입국 기록과 주민등록 이력, 해외 재직·퇴직 증명, 국내 생활관계 자료를 한 번에 모아 시간표 형태로 정리해 보시기 바랍니다. 정리된 시간표가 곧 방어 논리가 됩니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026중1241 (2026.6.24. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「소득세법」 제1조의2 제1항 제1호, 제88조 제6호, 제89조 제1항 제3호, 제121조 제2항, 「소득세법 시행령」 제2조, 제2조의2, 제4조, 제154조, 제180조의2

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)