비과세 받으려 친척에게 잠깐 넘긴 집, 8년 뒤 본세보다 큰 가산세로 돌아왔습니다 (조심 2026소1161)

집을 팔기 전에 다른 집을 '정리'하는 순간, 위험이 시작됩니다

집이 두 채인 상태에서 한 채를 팔아야 할 일이 생기면, 많은 분들이 가장 먼저 떠올리는 것이 1세대 1주택 비과세입니다. 한 채만 남기면 양도소득세가 없거나 크게 줄어드니, 파는 시점에 나머지 한 채를 어떻게든 세대 밖으로 빼놓으려는 시도가 나옵니다. 문제는 그 방법입니다. 실제로 남에게 완전히 처분하는 것이 아니라, 형제자매나 처남댁, 사돈처럼 성이 다른 친인척 이름으로 잠시 옮겨두었다가 나중에 다시 가져오는 방식이 적지 않게 시도됩니다.

이런 거래는 당사자들 사이에서는 '잠깐 빌려주는 이름' 정도로 여겨집니다. 등기도 넘어가고, 계약서도 쓰고, 심지어 양도소득세까지 신고·납부하니 외형상으로는 흠이 없어 보입니다. 그러나 세무서가 보는 것은 등기부의 이름이 아니라 돈이 실제로 어디에서 나와 어디로 갔는지입니다. 이 사건은 그 형식과 실질의 간극이 8년이나 지난 뒤에 드러났고, 그 결과 본세보다 큰 가산세가 붙은 사례입니다.

더 중요한 것은 이 사건의 쟁점이 '비과세가 되느냐'가 아니었다는 점입니다. 청구인 스스로 비과세가 안 된다는 것은 인정했습니다. 그가 다툰 것은 가산세였습니다. 세금을 내겠다는 사람이 가산세만 빼달라고 했는데도 심판원이 이를 받아들이지 않았다면, 그 이유를 정확히 이해해 두는 편이 훨씬 실용적입니다.

사건 경과, 두 채 중 한 채를 친척 앞으로 돌려놓았다

사실관계를 시간 순서대로 보겠습니다. 청구인은 배우자와 공동으로 소유하던 서울 소재 주택 한 채(이하 B주택)와, 본인 단독으로 소유하던 서울 소재 주택 한 채(이하 D주택)를 가지고 있었습니다. 2017년 9월 18일, 청구인 부부는 B주택을 처남의 배우자, 즉 처남댁에게 양도하는 계약을 체결하고 소유권을 넘겼습니다. 그리고 약 한 달 뒤인 2017년 10월 24일, 청구인은 D주택을 아무 관련 없는 제3자에게 양도했습니다.

세금 처리는 이렇게 이루어졌습니다. 청구인 부부는 2017년 11월에 B주택 양도에 따른 2017년 귀속 양도소득세를 각자 신고하고 납부했습니다. 반면 D주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 아예 신고하지 않았습니다. B주택을 먼저 처분해 두었으니 D주택을 팔 때는 1주택자라는 논리였습니다. 외형만 보면 순서까지 잘 맞춘 거래입니다.

그런데 그 이후의 움직임이 문제였습니다. 2018년 2월 20일, B주택을 넘겨받았던 처남댁이 그 집을 청구인의 아들에게 다시 양도합니다. 그리고 2023년 9월 18일, 청구인과 그의 배우자가 그 B주택으로 전입합니다. 결국 집은 청구인 부부에서 처남댁으로, 처남댁에서 아들로 이동했고, 몇 년 뒤에는 원래 주인 부부가 그 집에 들어가 살게 된 것입니다.

처분청은 2025년 10월 10일부터 10월 29일까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시했습니다. 조사 결과 B주택의 소유권 이동 경로와 전입 사실을 확인하고, 청구인이 처남댁에게 B주택을 양도한 행위를 가장매매로 판단했습니다. 이에 따라 2025년 10월 31일, 처분청은 청구인 부부가 B주택 양도로 신고·납부했던 2017년 귀속 양도소득세를 각각 환급·경정해 주는 한편, D주택 양도 당시 1세대가 2주택을 보유하고 있었다고 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세를 적용하지 않고 2017년 귀속 양도소득세를 결정·고지했습니다. 여기에 부당무신고가산세와 납부불성실가산세가 포함되었습니다. 청구인은 2026년 1월 19일 심판청구를 제기했고, 2026년 6월 11일 기각 결정이 내려졌습니다.

청구인의 주장, 탈루 목적이 없었고 과세가 너무 늦었다

청구인의 주장은 세 갈래였습니다. 첫째, 조세를 탈루할 목적이 없었다는 것입니다. 청구인 부부는 B주택 양도에 대해 양도소득세와 지방소득세를 실제로 납부했고, 그 금액이 D주택에 대해 비과세를 못 받았을 때 부담해야 할 세액과 크게 차이가 나지 않았다고 했습니다. 즉 세금을 크게 아끼려던 것이 아니라 '조금이라도 적게 내고 싶은 마음'에 순서를 만들었을 뿐이라는 취지입니다.

둘째, 과세가 지나치게 늦었다는 것입니다. D주택 양도일로부터 8년이 지난 시점에 과세하면서 본세보다 많은 가산세를 부과한 것은 부당하다고 했습니다. 특히 납부불성실가산세는 처분청이 8년 동안 과세를 미룬 결과 쌓인 것이고, 그 기간 동안 처분청이 단 한 차례도 연락한 사실이 없었다는 점을 들었습니다. 만약 2017년 당시에 바로 경정·고지했다면 그때는 65세로 소득이 있어 분납이라도 할 수 있었을 것인데, 지금은 73세이고 건강도 좋지 않아 납부가 매우 힘들다는 사정도 함께 호소했습니다.

셋째, 가족이 입은 피해도 고려해 달라는 것이었습니다. 처분청은 B주택이 청구인에서 처남댁으로, 다시 아들로 이전된 일련의 거래에서 두 건의 양도거래를 모두 부인하고, 청구인이 아들에게 B주택을 증여한 것으로 보아 아들에게 증여세를 부과했습니다. 그 증여세에도 본세 외에 가산세가 붙었습니다. 자신의 잘못으로 아들까지 피해를 보고 있으니 정상을 참작해 달라는 것이었습니다.

정리하면 청구인은 본세는 다투지 않았습니다. 비과세 대상이 아니라는 점은 인정했습니다. 오로지 가산세만 덜어달라는 취지의 청구였습니다. 이 점이 이 사건을 읽는 데 중요합니다. 세금을 인정하고 사정을 호소하는 것만으로는 가산세가 줄지 않는다는 사실을 보여주기 때문입니다.

과세관청의 반박, 자금이 되돌아온 계좌 흐름

처분청의 논리는 명확했습니다. 청구인 부부는 D주택을 팔기 전에 B주택을 처남댁에게 매도한 것처럼 가장하여, D주택 양도소득이 1세대 1주택 비과세 대상인 것처럼 위장했다는 것입니다. 그 근거로 든 것이 계좌 거래 내역이었습니다.

첫째, 청구인 부부가 처남댁으로부터 받은 B주택 양도대금을 다시 처남댁에게 반환한 것으로 보이는 흐름이 확인되었습니다. B주택 매매계약서상 계약일, 중도금 지급일, 잔금일에 배우자 계좌에서 자금이 출금된 사실이 나타났다는 것입니다. 돈을 받은 바로 그날 같은 자금이 빠져나갔다면, 대금이 실제로 매도인에게 귀속되었다고 보기 어렵습니다.

둘째, 매수인 측 계좌에서도 단서가 나왔습니다. 처남댁이 청구인에게 계약금, 중도금, 잔금을 지급하기 직전에 그 계좌로 동일한 금액의 현금이 입금된 사실이 확인되었습니다. 매수인이 자기 자금으로 집을 산 것이 아니라, 어디선가 들어온 돈을 그대로 통과시킨 모습입니다.

셋째, 청구인 본인의 계좌에서도 B주택 매매 시점 전후로 큰 단위의 현금이 여러 차례 입출금된 내역이 나타났습니다. 계좌 이체 흔적을 지우기 위해 현금을 사용한 것으로 보이는 정황입니다. 처분청은 이 세 가지를 묶어 자금이 한 바퀴 돌아 제자리로 돌아온 순환거래로 보았습니다.

가산세에 대해서도 처분청은 물러서지 않았습니다. 실제로 양도하지 않았으면서 양도한 것처럼 허위의 계약서를 작성한 행위는 조세범 처벌법 제3조 제6항 제2호의 '거짓 문서의 작성'에 해당하여 부정행위이고, 대금을 지급받은 것처럼 금융거래를 조작한 행위 역시 부정행위라는 것입니다. 따라서 무신고한 D주택 양도소득세에 부당무신고가산세를 적용하는 것이 타당하고, 가산세를 감면할 정당한 사유도 확인되지 않는다고 했습니다.

심판원의 판단, 거짓 계약서 작성은 그 자체로 부정행위다

심판원은 처분청의 손을 들어 청구를 기각했습니다. 판단 논리는 네 단계로 정리됩니다.

첫째, 가장매매 인정. 세무조사 결과 청구인 부부가 B주택을 처남댁에게 양도하는 것으로 하여 대금을 받았다가 다시 반환한 것으로 보이는 금융거래 정황이 나타났고, 무엇보다 청구인 스스로 실제로 양도하지 않았음을 인정했습니다. 이렇게 되면 D주택 양도 당시 1세대가 2주택을 보유한 상태였으므로, 신고·납부하지 않은 양도소득세에 대해 국세기본법 제47조의2의 무신고가산세와 제47조의4의 납부불성실가산세를 부과하는 것이 타당하다고 보았습니다.

둘째, 부정행위 해당 여부. 청구인은 D주택 양도소득에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 D주택 양도 이전에 B주택에 대한 매매계약서를 작성하는 등 매매한 것처럼 가장했습니다. 심판원은 이러한 행위가 국세기본법 시행령 제12조의2 제1항 및 조세범 처벌법 제3조 제6항에서 규정한 거짓 문서를 작성하여 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적인 부정행위에 해당한다고 보았습니다. 따라서 일반 무신고가산세가 아니라 부당무신고가산세의 부과 대상이라는 결론입니다.

셋째, 부과제척기간과 과세 지연. 부정행위가 인정되면 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호에 따라 부과제척기간이 10년으로 늘어납니다. 처분청은 그 기간이 만료되기 전에는 언제든 과세할 수 있습니다. 심판원은 나아가, 처분청이 청구인의 가장매매 행위를 확인하려면 금융조사 등을 실시해야 했을 것이므로 별다른 이유 없이 장기간 방치한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 숨긴 사람이 있어서 발견이 늦어진 것을, 늦게 발견했다는 이유로 탓할 수는 없다는 취지입니다.

넷째, 납부불성실가산세의 성격. 심판원은 납부불성실가산세가 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서, 납부기한까지 미납부한 금액에 대해서는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 가하는 행정상의 제재에 해당한다고 보았습니다(대법원 2010.2.28. 선고 2008두8505 판결 참조). 즉 8년 동안 세금을 내지 않고 그 돈을 보유하고 있었던 이익이 있으므로, 그 기간에 비례해 가산세가 붙는 것은 구조상 당연하다는 것입니다.

왜 가산세가 본세보다 커졌는가, 세 가지가 겹쳤습니다

청구인이 가장 억울해한 대목은 '본세보다 가산세가 많다'는 점이었습니다. 이 결과가 나온 이유는 세 가지 요소가 동시에 작동했기 때문입니다.

요소 ①. 무신고 상태였다는 점. 신고를 하고 적게 낸 경우라면 과소신고가산세가 문제되지만, 아예 신고하지 않았으므로 무신고가산세 영역입니다. 국세기본법 제47조의2 제1항 제1호는 부정행위로 법정신고기한까지 신고하지 않은 경우 무신고납부세액의 100분의 40을 가산세로 하도록 정하고 있습니다. 부정행위가 아니었다면 훨씬 낮은 비율이 적용됩니다. 부정행위 인정 여부 하나로 가산세가 몇 배 차이 납니다.

요소 ②. 미납 기간이 8년이었다는 점. 납부불성실가산세는 미납세액에 납부기한 다음 날부터 납세고지일까지의 기간과 법정 이자율을 곱해 계산합니다. 기간이 길수록 무한정 늘어나는 구조입니다. 2017년 귀속분을 2025년에 고지받았으니 8년치가 한꺼번에 쌓였습니다. 이 부분이 본세를 압도한 주된 원인입니다.

요소 ③. 제척기간이 10년으로 늘어난 점. 만약 부정행위가 아니었다면 일반적인 부과제척기간 안에서 과세가 어려웠을 수도 있습니다. 그러나 부정행위로 판단되는 순간 10년이 적용되어, 8년이 지난 시점의 과세가 적법해집니다. 즉 부정행위 인정은 가산세율을 올리는 동시에 과세 자체를 가능하게 만드는 열쇠입니다. 이 사건에서 부정행위 판단이 가지는 무게가 그만큼 큽니다.

청구인은 '아낀 세금이 크지 않았다'고 했지만, 절세액의 크기와 가산세의 크기는 서로 비례하지 않습니다. 가산세는 아낀 금액이 아니라 신고하지 않은 세액과 미납 기간을 기준으로 계산되기 때문입니다. 작은 이익을 노리고 만든 형식이, 시간이 흐르면서 훨씬 큰 부담으로 커지는 구조입니다.

항목별 판단 결과

표에서 보듯 청구인이 제기한 모든 항목이 받아들여지지 않았습니다. 본세를 인정하고 가산세만 다투는 전략은, 부정행위가 전제된 사건에서는 사실상 다툴 지렛대가 없다는 것을 보여줍니다.

실무 포인트, 이 사건이 남긴 여섯 가지

포인트 ①. 등기 이전보다 자금 흐름이 먼저 확인됩니다. 이 사건에서 과세의 결정적 근거는 등기부가 아니라 계좌였습니다. 계약일과 중도금일, 잔금일에 매도인 계좌에서 같은 금액이 빠져나간 흔적, 매수인이 대금을 보내기 직전에 같은 금액이 현금으로 들어온 흔적. 이 두 가지가 맞물리면 '돈이 돌았다'는 결론을 피하기 어렵습니다. 가족·친인척 간 매매를 계획한다면 매수인이 자기 돈으로 살 수 있는지, 그 자금의 출처를 설명할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 설명이 안 되면 시작하지 않는 편이 낫습니다.

포인트 ②. 현금 인출은 은폐가 아니라 신호입니다. 계좌 이체 흔적을 남기지 않으려고 현금을 쓰는 경우가 많은데, 매매 시점 전후에 큰 단위 현금이 반복 입출금되는 것 자체가 조사관에게는 강한 의심 신호입니다. 이 사건에서도 청구인 계좌의 현금 입출금 내역이 판단 근거의 하나로 언급되었습니다.

포인트 ③. 되돌아오는 순간 전부 드러납니다. 가장매매의 약점은 '언젠가 다시 가져와야 한다'는 데 있습니다. 이 사건에서는 처남댁에게 넘긴 집이 몇 달 뒤 청구인의 아들에게 넘어갔고, 몇 년 뒤에는 청구인 부부가 그 집에 전입했습니다. 이동 경로 자체가 실질을 말해줍니다. 부동산은 사라지지 않고 이력이 남습니다. 당장은 조용해도 몇 년 뒤 다른 조사에서 역으로 추적됩니다.

포인트 ④. 세금을 냈다는 사실이 면죄부가 되지 않습니다. 청구인 부부는 가장매매에 대해 양도소득세와 지방소득세를 실제로 냈고, 그 금액이 비과세를 못 받았을 때의 세액과 큰 차이가 없다고 주장했습니다. 그러나 심판원은 그 점을 감면 사유로 보지 않았습니다. 부정행위 판단은 절세액의 크기가 아니라 행위의 성격을 기준으로 이루어지기 때문입니다. 오히려 낸 세금은 환급·경정되고, 그 자리에 훨씬 큰 세금이 들어섰습니다.

포인트 ⑤. 파장은 본인에게서 끝나지 않습니다. 이 사건에서 처분청은 두 건의 양도거래를 모두 부인하고, 청구인이 아들에게 직접 증여한 것으로 재구성했습니다. 그 결과 아들에게 증여세 본세와 가산세가 부과되었습니다. 배우자도 신고했던 세금을 환급받는 절차를 거쳐야 했습니다. 명의를 빌려준 처남댁 역시 조사 대상이 됩니다. 가족 한 명의 판단이 세대 전체의 세금 문제로 번지는 구조입니다.

포인트 ⑥. 시간은 납세자 편이 아닙니다. 흔히 '몇 년만 버티면 된다'고 생각하지만, 부정행위가 인정되면 제척기간이 10년으로 늘어나고, 그동안 납부불성실가산세는 하루 단위로 쌓입니다. 발각이 늦어질수록 총 부담은 커집니다. 늦게 걸릴수록 유리한 것이 아니라 불리합니다. 만약 이미 이런 거래를 해두었다면, 제척기간 안에 스스로 정리하는 방안을 검토하는 편이 총액 측면에서 유리할 수 있습니다. 다만 이는 사안별로 판단이 달라지므로 반드시 전문가와 사실관계를 먼저 정리한 뒤 결정해야 합니다.

가산세 감면의 '정당한 사유'는 어디까지 인정되나

국세기본법 제48조 제1항은 가산세 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항의 기한연장 사유에 해당하거나, 납세자가 의무를 이행하지 않은 데 정당한 사유가 있으면 가산세를 부과하지 않는다고 정하고 있습니다. 청구인이 기대했던 것도 이 조항입니다.

그런데 시행령 제2조 제1항이 정한 기한연장 사유는 화재, 전화, 재해, 도난, 납세자나 동거가족의 6개월 이상 치료가 필요한 질병이나 중상해, 상중, 사업상 심각한 손해나 중대한 위기, 정보통신망 장애, 장부·서류의 압수 등으로 제한적입니다. 즉 세법상 의무를 이행하는 것이 물리적으로 불가능했던 사정을 전제로 합니다.

판례와 심판례가 말하는 '정당한 사유'도 대체로 같은 방향입니다. 납세자가 법을 몰랐다거나, 세금이 많아 부담스럽다거나, 나이가 많고 건강이 좋지 않다는 사정만으로는 인정되기 어렵습니다. 이 사건에서 청구인은 73세라는 나이, 이석증 등 건강 문제, 아들이 입은 피해까지 호소했지만 받아들여지지 않았습니다. 애초에 스스로 만들어낸 형식 때문에 발생한 의무 위반은, 그 자체로 정당한 사유가 될 수 없기 때문입니다.

정당한 사유가 실제로 인정되는 사례는 주로 과세관청의 잘못된 안내를 믿고 따른 경우, 법령 해석이 오랫동안 명확하지 않았던 경우, 신고 당시 객관적으로 판단이 어려웠던 경우 등입니다. 이 사건처럼 사실관계 자체를 만들어낸 경우는 그 반대편에 있습니다. 감면을 기대하기보다는, 애초에 부정행위로 평가될 여지가 있는 형식을 만들지 않는 것이 유일한 대비책입니다.

비슷한 상황에 있는 분들이 지금 점검해야 할 것

이미 지나간 일이라면 무엇을 할 수 있을까요. 첫째, 사실관계를 있는 그대로 정리하는 것입니다. 언제 어떤 계약을 했고, 자금이 어떻게 오갔으며, 현재 소유 관계가 어떤지 시간 순서로 표를 만들어 보세요. 조사가 시작되면 조사관도 정확히 이 작업을 합니다. 미리 해두면 대응할 수 있는 부분과 다툴 수 없는 부분이 구분됩니다.

둘째, 다툴 수 있는 영역을 정확히 찾는 것입니다. 이 사건처럼 본인이 실제 양도가 없었음을 인정한 상태라면 부정행위 판단을 뒤집기는 어렵습니다. 그러나 사안에 따라서는 취득가액 입증, 필요경비 반영, 장기보유특별공제 적용, 세대 판정 자체에 대한 다툼 등 본세를 줄일 여지가 남아 있을 수 있습니다. 가산세는 본세에 비례하므로 본세를 줄이면 가산세도 함께 줄어듭니다. 감면만 요청하는 것보다 훨씬 실효성 있는 접근입니다.

셋째, 세무조사 단계에서 대응하는 것입니다. 이 사건에서 결정적 자료는 세무조사 과정의 금융조사 결과였습니다. 조사 단계에서 사실관계를 어떻게 설명하고 어떤 증빙을 제출하느냐에 따라 부정행위로 볼 것인지, 단순 착오로 볼 것인지가 갈릴 수 있습니다. 고지서를 받은 뒤에 다투는 것보다 조사 중에 정리하는 것이 훨씬 유리합니다.

넷째, 납부 문제를 별도로 관리하는 것입니다. 가산세 취소가 어렵더라도 납부기한 연장이나 분할납부, 징수유예 등 징수 단계의 제도가 별도로 존재합니다. 부과의 정당성과 납부의 현실성은 다른 문제이므로, 두 갈래로 나누어 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족에게 집을 팔고 실제로 대금도 주고받았는데, 그래도 가장매매로 볼까요?

대금이 실제로 이동했더라도 곧바로 되돌아왔다면 실질적인 대가 지급으로 보기 어렵습니다. 이 사건에서도 계약금, 중도금, 잔금이 계좌로 오갔지만, 같은 날 매도인 계좌에서 같은 금액이 빠져나가고 매수인 계좌에는 지급 직전 동액의 현금이 들어온 흐름이 확인되어 반환으로 판단되었습니다. 중요한 것은 대금이 매수인의 자금으로 마련되어 매도인에게 최종 귀속되었는지입니다. 매수인의 자금 출처가 설명되고, 받은 대금이 매도인의 다른 용도로 실제 사용되었다면 판단이 달라질 수 있습니다.

Q. 세무서가 8년 동안 아무 말이 없었는데 지금 과세하는 것이 가능한가요?

부정행위로 국세를 포탈한 경우 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호에 따라 부과제척기간이 10년입니다. 그 기간 안이라면 과세가 가능합니다. 이 사건에서 심판원은 가장매매를 확인하려면 금융조사가 필요했을 것이라는 점을 들어, 처분청이 이유 없이 방치한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 과세관청이 늦게 알아챈 것이 납세자의 유리한 사정으로 작동하지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

Q. 그 사이에 쌓인 납부불성실가산세도 세무서 책임 아닌가요?

심판원은 납부불성실가산세를 납부의무 위반에 대한 행정상의 제재로 보았습니다(대법원 2010.2.28. 선고 2008두8505 판결 참조). 납부기한까지 내지 않은 금액에 대해 그만큼 금융상 이익을 누린 것으로 보기 때문에, 미납 기간이 길수록 가산세가 늘어나는 것이 이 제도의 설계입니다. 과세가 늦어진 사정이 있더라도 그 자체로 감면 사유가 되지는 않습니다.

Q. 세금을 아낀 금액이 얼마 안 되면 부당무신고가산세를 피할 수 있나요?

아닙니다. 부당무신고가산세의 요건은 부정행위의 존재이지 절세액의 크기가 아닙니다. 이 사건에서도 청구인은 가장매매에 대해 실제로 세금을 냈고 차액이 크지 않았다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 거짓 계약서를 작성하고 금융거래를 조작한 행위 자체가 조세범 처벌법 제3조 제6항의 부정행위로 평가되었습니다.

Q. 명의를 빌려준 친척이나, 나중에 집을 넘겨받은 자녀는 어떻게 되나요?

이 사건에서 처분청은 청구인에서 처남댁, 처남댁에서 아들로 이어진 두 건의 양도거래를 모두 부인하고 청구인이 아들에게 증여한 것으로 재구성하여 아들에게 증여세 본세와 가산세를 부과했습니다. 명의를 빌려준 친척도 자금 출처와 거래 경위에 대해 소명해야 하고, 경우에 따라 자신의 신고 내역까지 정정해야 합니다. 한 사람의 형식적 거래가 관련자 전원의 세무 문제로 확대됩니다.

자가진단 체크리스트

• 주택을 파는 시점 전후로 다른 주택을 가족이나 친인척 명의로 이전한 적이 있는가
• 그 거래에서 매수인이 대금을 자기 자금으로 마련했는지 설명할 수 있는가
• 받은 대금이 매도인 계좌에서 같은 날 또는 며칠 안에 다시 빠져나가지 않았는가
• 매매 시점 전후로 큰 단위 현금 입출금이 반복된 내역이 있는가
• 이전했던 부동산이 나중에 본인이나 자녀에게 다시 돌아온 이력이 있는가
• 그 부동산에 본인이나 배우자가 다시 전입하여 거주하고 있지 않은가
• 비과세를 적용받아 양도소득세를 신고하지 않은 주택이 있는가
• 해당 양도일로부터 10년이 지나지 않았는가
• 계약서, 자금 이체 내역, 임대차 관계 등 거래의 실질을 뒷받침할 증빙이 남아 있는가
• 명의를 빌려준 친척이나 자녀가 같은 사실관계를 설명할 준비가 되어 있는가

이 중 앞쪽 항목 두세 개 이상에 해당한다면, 조사 대상이 되었을 때 다툴 여지가 크지 않을 가능성이 있습니다. 반대로 자금 출처와 실제 사용처가 명확하다면 정상 거래로 인정받을 수 있습니다. 판단이 애매하다면 조사가 시작되기 전에 사실관계와 증빙을 먼저 정리해 두시기 바랍니다.

정리

이 사건의 핵심은 단순합니다. 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 다른 한 채를 친척 명의로 잠시 옮겨 두었고, 8년 뒤 그 형식이 가장매매로 판정되면서 비과세가 부인되고 부당무신고가산세와 납부불성실가산세가 함께 부과되었습니다. 청구인은 본세는 인정하고 가산세만 다투었지만, 심판원은 거짓 계약서 작성이 적극적 부정행위에 해당하고 납부불성실가산세는 납부의무 위반에 대한 행정상 제재라는 이유로 청구를 기각했습니다.

여기서 얻을 교훈은 두 가지입니다. 첫째, 세금은 등기부가 아니라 계좌를 따라갑니다. 명의만 옮기고 돈이 돌아왔다면 그 거래는 언젠가 실질대로 재구성됩니다. 둘째, 부정행위 판단은 가산세율과 제척기간을 동시에 바꿉니다. 이 두 가지가 겹치면 본세보다 큰 가산세라는 결과가 나옵니다. 절세 목적이 작았다는 사정, 나이와 건강, 가족이 입은 피해는 모두 감면 사유로 받아들여지지 않았습니다.

주택 두 채 이상을 보유한 상태에서 매도 계획이 있다면, 형식을 만들기보다 보유 기간, 거주 요건, 일시적 2주택 특례, 세대 분리 요건 등 법이 인정하는 방법 안에서 순서와 시점을 설계하는 것이 안전합니다. 이미 지나간 거래가 마음에 걸린다면, 제척기간이 남아 있는 동안 사실관계를 정리하고 대응 방향을 잡아두는 편이 총 부담을 줄이는 길일 수 있습니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속·증여·양도 사안을 다루고 있으며, 나승리 대표세무사가 직접 사실관계를 검토합니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026소1161 (2026.6.11. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제89조 제1항 제3호, 국세기본법 제6조·제26조의2·제47조의2·제47조의3·제47조의4·제48조, 국세기본법 시행령 제2조·제12조의2, 조세범 처벌법 제3조 제6항

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)