20년 전 리모델링 공사비, 증빙 없으면 양도세 필요경비로 한 푼도 못 씁니다 (조심 2026중0265)

건물을 오래 보유했다가 파는 분들이 양도소득세 신고 단계에서 가장 많이 부딪히는 문제가 과거에 들인 공사비를 필요경비로 넣을 수 있는지입니다. 취득한 직후 노후 건물을 손보고, 외벽을 새로 하고, 엘리베이터를 바꾸고, 화장실과 복도를 정비하는 데 상당한 돈이 들어갔는데, 정작 그 돈을 어떻게 지출했는지 종이 한 장 남아 있지 않은 경우가 흔합니다. 특히 2000년대 초반에 진행한 공사라면 현금 지급이 관행이었고, 세금계산서를 요구하면 공사비를 올려 부르던 시절이었습니다.

이번에 살펴볼 조세심판원 결정은 바로 그 지점에서 갈렸습니다. 청구인은 건물 외벽을 전면 개선한 리모델링을 실제로 했고, 공사 전후 사진으로 그 사실이 눈에 보이게 확인됩니다. 그런데도 공사비는 필요경비로 인정되지 않았습니다. 심판원의 표현을 그대로 옮기면 "공사 사실을 인정한다고 하더라도 이에 소요된 비용을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료가 전혀 제시된 것이 없어 이를 추산하는 것 자체가 불가능"하다는 것이었습니다. 공사를 했다는 사실과 얼마를 썼다는 사실은 완전히 다른 문제라는 뜻입니다.

사건 경과, 취득에서 경정고지까지 22년

청구인은 경기도 성남시에 있는 토지와 그 지상 건물을 2003년 6월 매매계약을 체결하고 같은 해 9월 잔금을 치러 취득했습니다. 취득 당시 건물은 노후화가 상당해 이용에 불편이 있었고, 청구인은 이듬해인 2004년 리모델링 공사에 착수했습니다. 공사 내용은 건물 외벽 골조 철거와 폐기물 처리, 1층 외장공사, 2층부터 5층까지의 외장공사, 샷시 및 강화유리 설치, 화장실 보수, 지하층 방수, 천정 판넬과 전등 교체, 복도와 엘리베이터 마감, 엘리베이터 교체 등 건물 전반에 걸친 것이었습니다.

문제는 공사 진행 과정에서 생겼습니다. 공사 책임자로 협의했던 사람이 공사 시작 약 2개월 뒤 갑자기 사망했습니다. 공사가 중단될 위기에 놓이자 청구인의 배우자가 직접 세부 공사 업체와 인력을 섭외하고 비용을 지급하는 방식으로 공사를 마무리했습니다. 이 과정에서 최초 책임자로부터 최종 견적서나 최종 지급금액에 관한 서류를 받지 못했고, 개별 업체에는 요구에 따라 현금을 지급했습니다. 일부 현금영수증을 받아두었다고는 하지만 공사 후 19년 가까이 지나면서 보관하지 못했습니다.

청구인은 2022년 3월 이 부동산을 법인에게 양도하는 계약을 맺고 같은 해 12월 잔금을 받았습니다. 그리고 2023년 2월 2022년 귀속 양도소득세를 신고하면서, 2004년에 지출했다는 외벽공사 비용을 기타필요경비에 포함했습니다. 신고서상 기타필요경비에는 이 공사비 외에 임차인 이주합의금, 철거비, 각종 수수료 등도 함께 들어 있었습니다.

중부지방국세청은 신고내용을 검토한 결과 이 공사비에 대해 적격증빙도 지출증빙도 없다고 보아 2025년 6월 필요경비 부인 의견을 처분청에 통보했고, 처분청은 2025년 9월 양도소득세를 경정·고지했습니다. 고지세액에는 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 포함되었습니다. 청구인은 2025년 11월 심판청구를 제기했으나 2026년 6월 30일 기각 결정을 받았습니다.

청구인의 주장, 사진과 공사내역서와 지인의 확인서

청구인의 주장은 크게 두 갈래였습니다. 주된 주장은 이 공사비가 소득세법 제97조 제1항 제2호와 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호가 정한 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하므로 필요경비에 산입되어야 한다는 것이었습니다.

입증 수단으로 청구인이 제시한 것은 세 가지였습니다. 첫째, 취득 당시 노후한 건물 사진과 리모델링 이후의 사진입니다. 외관이 확연히 달라졌으므로 외벽 골조 철거와 폐기물 처리, 층별 외장공사가 이루어진 사실은 입증된다는 논리입니다. 둘째, 전체 7매로 이루어진 리모델링 공사내역서입니다. 이 내역서에는 공사 항목별로 재료비, 노무비, 경비가 나누어 기재되어 있어 상당히 구체적인 형태를 갖추고 있었습니다. 셋째, 배우자의 지인이자 회사 동료였던 사람이 작성한 확인서입니다. 이 사람은 당시 청구인 측에게 개인적인 채무를 지고 있었고, 그 채무를 변제하면 그 돈으로 리모델링 공사비에 쓸 것이라는 이야기를 들었기 때문에 공사비 규모를 기억한다고 진술했습니다.

예비적으로는 가산세만이라도 취소해달라고 했습니다. 실제 지출한 비용을 성실하게 반영하려는 의도였고, 공사 시점과 신고 시점 사이에 19년 가까운 시간이 흘러 금융기관의 거래내역 보관기간마저 지나버려 금융증빙을 확보할 수 없었으며, 공사 책임자가 사망한 사정까지 겹쳤으므로 의무 불이행을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다는 것입니다. 청구인은 가산세 면제의 정당한 사유에 관한 대법원 2004.6.24. 선고 2002두10780 판결과 대법원 1995.4.28. 선고 94누3582 판결을 인용했습니다.

또 하나 눈에 띄는 논리가 있었습니다. 소득세법 시행령 제163조 제3항이 2018년 개정으로 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 추가한 것은 종전 규정이 과도하게 엄격했다는 반성적 고려에서 나온 것이므로, 가산세 부과의 정당성을 판단할 때 그 취지를 고려해야 한다는 주장입니다.

과세관청의 반박, 신고 당시부터 요청했지만 나온 것이 없었다

처분청의 반박은 단순하고 강했습니다. 청구인이 당초 신고 시 제출한 자료는 공사 내역과 비용이 적힌 표, 그리고 리모델링 전후 사진뿐이었고 그 외 다른 증빙자료는 첨부되지 않았습니다. 처분청은 신고서 검토 단계에서 공사계약서, 세금계산서 등 적격증빙, 대금지급 증빙자료를 제출해달라고 요청했지만 청구인은 제출하지 못했습니다. 즉 과세관청이 증빙을 요구할 기회를 주지 않은 것이 아니라, 요구했는데도 나오지 않았다는 점이 기록에 남았습니다.

처분청은 그 결과 이 공사비에 관해 거래상대방 자체가 확인되지 않고 객관적인 증빙도 실제 지출 사실도 확인되지 않으므로, 시행령이 정한 용도변경·개량·이용편의를 위한 지출로 인정할 수 없다고 보았습니다. 가산세에 대해서는 가산세가 행정상 제재이고 납세자의 고의·과실은 고려되지 않으므로 청구인이 든 사정들은 정당한 사유가 될 수 없다고 반박했습니다.

심판원의 판단, 필요경비의 입증책임은 납세자에게 있다

심판원은 먼저 입증책임의 소재를 짚었습니다. 필요경비와 관련된 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있고, 입증의 곤란과 당사자 사이의 형평을 고려하면 납세자에게 필요경비의 존재를 입증하게 하는 것이 합리적이라는 것입니다. 여기서 인용된 판례가 대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결입니다. 이 법리는 양도소득세 필요경비 분쟁에서 거의 예외 없이 등장하는 출발점입니다. 즉 "과세관청이 지출이 없었다는 것을 증명하라"는 구도가 아니라, "납세자가 지출이 있었다는 것을 증명하라"는 구도입니다.

그 다음 심판원은 이 사건의 핵심을 이렇게 정리했습니다. 외벽개선 공사가 이루어졌다는 사실은 외관 사진으로 확인된다는 점을 심판원도 인정했습니다. 그러나 공사 사실을 인정한다고 하더라도 그에 소요된 비용을 객관적으로 확인할 수 있는 금융증빙, 매입세금계산서, 공사도급계약서 등의 증빙자료가 전혀 없어 비용을 추산하는 것 자체가 불가능하다고 보았습니다. 청구인이 제출한 세부 공사내역서도 공사와 관련된 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 내역서가 아무리 상세해도 그것은 청구인 측이 작성하거나 보유한 서류일 뿐, 실제로 그 금액이 상대방에게 지급되었다는 증거는 아니기 때문입니다.

심판원이 덧붙인 두 가지 사정도 실무적으로 의미가 큽니다. 하나는 청구인이 공사 관련 정산 후 회계처리를 한 내역이 확인되지 않는다는 점, 다른 하나는 거래상대방에게 자료파생을 통해 소득세 등 과세처분을 하기도 어려워 보인다는 점입니다. 뒤의 논리는 비용을 인정해준다면 그 돈을 받은 상대방에게는 수입금액이 생기므로 과세가 따라가야 하는데, 상대방이 특정되지 않으면 그 연결고리가 끊어진다는 뜻입니다. 이 두 문장은 "객관적 증빙"이라는 말이 단순히 종이의 존재가 아니라 거래의 양쪽을 맞춰볼 수 있는 상태를 요구한다는 것을 보여줍니다.

가산세 쟁점도 받아들여지지 않았습니다. 심판원은 가산세가 과세권 행사와 조세채권 실현을 용이하게 하기 위한 행정상 제재이므로 납세자의 고의·과실은 고려되지 않고 법령의 부지나 착오도 정당한 사유에 해당하지 않는다는 확립된 기준을 그대로 적용했습니다. 증빙을 보관하지 못한 사정이 안타깝다는 점과, 그것이 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지는 별개라는 것입니다.

항목별 판단 결과

결론을 가른 지점은 무엇이었나

이 사건에서 청구인은 성의 없이 대응한 것이 아닙니다. 사진, 7매 분량의 공사내역서, 제3자 확인서까지 갖춰 제출했습니다. 그런데도 전부 기각된 이유는 제출된 자료가 모두 청구인 측 진술의 연장선에 있었기 때문입니다. 사진은 공사가 있었다는 것만 보여주고, 내역서는 얼마가 들었다고 스스로 계산한 서류이고, 확인서는 옆에서 들었다는 기억입니다. 심판원이 요구한 것은 돈이 청구인 계좌에서 나가 특정된 상대방에게 들어갔다는 흔적이었습니다.

기준 ①. 공사 사실과 공사비는 별개의 입증 대상입니다. 공사가 있었다는 점을 과세관청이 인정해도 금액을 추산해주지는 않습니다. 기준 ②. 자기가 만든 서류는 증빙이 아닙니다. 견적서, 내역서, 정산표는 상대방의 세금계산서나 금융기록과 짝을 이룰 때 비로소 힘을 갖습니다. 기준 ③. 거래상대방이 특정되는지가 결정적입니다. 상대방이 확인되면 과세관청은 그쪽 신고내역을 조회해 교차검증할 수 있습니다. 기준 ④. 가산세는 사정을 봐주지 않습니다. 오래되어 증빙이 없다는 것은 정당한 사유가 아닙니다.

실무 포인트, 지금 무엇을 해야 하는가

첫째, 보유 중인 부동산의 공사비 증빙은 팔기 전에 복원해야 합니다. 이 사건에서 가장 결정적으로 불리하게 작용한 사정은 금융기관의 거래내역 보관기간이 지나 계좌 기록을 뽑을 수 없었다는 점입니다. 금융거래 내역 조회에는 사실상 한계가 있습니다. 지금 보유 중인 건물에 과거 공사가 있었다면, 양도를 검토하는 단계가 아니라 오늘 당장 통장 사본, 인터넷뱅킹 거래내역, 신용카드 이용내역, 홈택스의 현금영수증·세금계산서 조회 이력을 모두 내려받아 별도로 보관하십시오. 시간이 갈수록 복원 가능성은 낮아집니다.

둘째, 지금 하는 공사는 증빙 방식을 계약 단계에서 정해야 합니다. 공사업자가 현금가와 세금계산서 발행가를 다르게 제시하는 경우가 있습니다. 부가가치세만 비교해서 현금가를 선택하면, 나중에 양도 시점에 그 공사비 전액을 필요경비에서 잃을 수 있습니다. 건물을 오래 보유하다 양도할 예정이라면 세금계산서를 받고 계좌로 이체하는 것이 장기적으로 유리한 선택이 되는 경우가 많습니다. 최소한 도급계약서를 작성하고 대금은 반드시 계좌로 지급하십시오.

셋째, 중간에 시공자가 바뀌면 그 시점에 정산서를 남기십시오. 이 사건은 공사 책임자가 공사 도중 사망해 배우자가 직접 업체를 섭외한 특수한 사정이 있었습니다. 이런 일은 실제로 자주 생깁니다. 시공자가 바뀌거나 공사가 분할될 때는 기존 시공자와의 정산 내역을 문서로 남기고, 새로 섭외한 업체별로 계약서와 계좌 이체 기록을 개별 관리해야 합니다. 업체가 여러 곳으로 쪼개지는 순간 증빙 관리 난이도가 급격히 올라갑니다.

넷째, 배우자 계좌로 지급한 경우도 정리해두어야 합니다. 이 사건에서는 배우자가 직접 업체에 비용을 지급했습니다. 소유자가 아닌 배우자 계좌에서 공사비가 나갔다면 실질적으로 소유자의 부담이었다는 점을 별도로 설명해야 하고, 자금 흐름이 소유자에게서 배우자로, 다시 업체로 이어지는 연결이 보여야 합니다. 이 부분이 끊기면 필요경비 인정뿐 아니라 다른 세목에서도 문제가 생길 수 있습니다.

다섯째, 증빙이 없는 항목은 신고 단계에서 다시 판단하는 것이 낫습니다. 이 사건 청구인은 증빙 없는 공사비를 필요경비에 넣어 신고했고, 그 결과 본세 추가분에 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 함께 붙었습니다. 신고 시점부터 경정고지까지 2년 넘게 흘렀으므로 납부지연가산세는 그 기간 내내 하루 단위로 쌓였습니다. 증빙이 전무한 금액을 일단 넣어보는 선택에는 이런 비용이 따라옵니다. 넣을 것인지, 어떤 자료를 함께 붙일 것인지를 신고 전에 판단하는 것이 실질적인 절세 작업입니다.

여섯째, 구제 가능성이 조금이라도 있는 자료는 무엇인지 알아두십시오. 심판 실무에서 상대적으로 힘을 갖는 것은 계좌 이체 기록, 상대방이 발행한 세금계산서나 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증, 인허가나 착공·사용승인 관련 서류, 상대방 사업자등록번호가 특정된 도급계약서입니다. 반대로 자체 작성 내역서, 제3자 확인서, 사진만으로는 금액 인정까지 가기 어렵다는 것이 이 결정의 메시지입니다.

자본적 지출과 수익적 지출, 증빙 이전의 관문

참고로 공사비가 필요경비가 되려면 증빙 요건 이전에 성질 요건을 통과해야 합니다. 소득세법 시행령은 자본적 지출액과 함께 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 필요경비로 열거하고 있습니다. 건물의 가치를 실질적으로 높이거나 내구연한을 늘리는 공사, 용도를 바꾸는 공사, 이용 편의를 위한 개량 공사가 여기에 해당하는 방향으로 다루어집니다.

반면 도배, 장판, 싱크대 교체, 보일러 부품 수리처럼 원상을 유지하는 성격의 지출은 수익적 지출로 보아 필요경비에서 제외되는 경우가 많습니다. 즉 실무에서는 성질 판단과 증빙 확보라는 두 개의 관문을 모두 통과해야 합니다. 이번 사건은 성질 면에서는 다툼이 크지 않았고 증빙 관문에서 전부 막힌 사례입니다. 두 관문 중 어디서 막힐지는 사안마다 다르므로, 공사 전에 성질 판단을 받아두고 그에 맞춰 증빙을 설계하는 것이 가장 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사한 사실이 사진으로 명백한데도 비용을 못 받나요?

이 결정이 바로 그 사례입니다. 심판원은 외벽개선 공사가 이루어졌음이 사진으로 확인된다고 인정하면서도, 그 비용을 객관적으로 확인할 자료가 없어 금액을 추산하는 것 자체가 불가능하다고 보아 필요경비를 부인했습니다. 사진은 공사 사실의 증거일 뿐 금액의 증거가 아니라는 점을 분명히 한 것입니다.

Q. 통장 기록이 남아 있지 않으면 방법이 아예 없나요?

계좌 기록 외에도 상대방이 발행한 세금계산서, 신용카드 전표, 현금영수증, 사업자가 특정된 도급계약서 등이 있으면 다투어볼 여지가 생깁니다. 반대로 이 사건처럼 이 모든 자료가 하나도 없고 상대방마저 특정되지 않으면 사실상 인정받기 어렵습니다. 은행 거래내역은 보관기간이 지나면 조회가 되지 않으므로 미리 확보하는 것이 유일한 대비입니다.

Q. 공사를 해준 사람이 사망했다면 사정을 참작해주지 않나요?

이 사건에서 청구인은 공사 책임자의 사망을 주요 사정으로 들었지만 본세와 가산세 모두 받아들여지지 않았습니다. 시공자의 사정은 안타깝게 고려될 수 있는 사실이더라도, 필요경비 입증책임이 납세자에게 있다는 원칙과 가산세가 고의·과실을 묻지 않는 제재라는 원칙을 뒤집는 사유로는 인정되지 않았습니다.

Q. 2018년 시행령 개정으로 금융증빙만 있어도 된다고 들었는데요?

맞습니다. 현재 시행령은 적격증빙을 수취·보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 필요경비로 봅니다. 다만 이 사건은 적격증빙도 없고 금융거래 증명서류도 없었기 때문에 그 완화된 요건조차 충족하지 못했습니다. 개정 취지가 있으니 가산세를 감면해달라는 주장도 받아들여지지 않았습니다.

Q. 제3자 확인서는 어느 정도 도움이 되나요?

이 사건에서는 배우자의 지인이 공사비 규모를 기억한다는 확인서를 제출했지만 결론을 바꾸지 못했습니다. 확인서는 다른 객관적 자료를 보완하는 역할을 할 수 있을 뿐, 그 자체로 금액을 확정하는 근거로는 약하다고 보아야 합니다. 확인서를 준비할 때는 반드시 계좌 기록이나 계약서 같은 물적 자료와 세트로 구성해야 합니다.

자가진단 체크리스트

• 보유 중인 건물에 과거 공사가 있었는데, 그 공사비의 계좌 이체 기록을 지금 출력할 수 있는가.
• 공사 상대방의 상호와 사업자등록번호를 특정할 수 있는가.
• 세금계산서, 계산서, 신용카드 전표, 현금영수증 중 하나라도 남아 있는가.
• 도급계약서 원본 또는 사본이 있는가. 없다면 상대방에게 재발급을 요청할 수 있는가.
• 공사비를 배우자나 자녀 계좌에서 지급했다면, 소유자에서 그 계좌로 자금이 이동한 기록이 있는가.
• 공사 내용이 개량·용도변경·이용편의에 해당하는지, 단순 수선에 그치는지 구분해 두었는가.
• 은행 거래내역 보관기간이 지나기 전에 필요한 기간의 거래내역을 내려받아 보관했는가.
• 증빙이 없는 항목을 신고서에 넣을 경우 추가될 가산세 규모를 미리 계산해 보았는가.

정리

이 결정이 알려주는 것은 단순합니다. 양도소득세에서 필요경비를 인정받으려면 공사를 했다는 사실이 아니라 돈을 냈다는 사실을 증명해야 합니다. 그리고 그 증명책임은 과세관청이 아니라 납세자에게 있습니다. 대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결 이후 확립된 이 구도는 아무리 사정이 안타까워도 흔들리지 않습니다.

또 하나, 가산세 부분입니다. 오래되어 자료가 없다, 관행상 세금계산서를 받기 어려웠다, 시공자가 사망했다는 사정은 모두 사실이었지만 정당한 사유로 인정되지 않았습니다. 증빙 없는 금액을 신고서에 넣는 선택은 본세뿐 아니라 신고불성실가산세와 하루 단위로 쌓이는 납부지연가산세까지 함께 감당하는 선택이라는 점을 기억해야 합니다.

지금 건물을 보유하고 있고 언젠가 양도할 계획이라면, 오늘 할 일은 과거 공사비의 자금 흐름을 확인해 파일로 남겨두는 것입니다. 이미 양도를 앞두고 있고 공사비 증빙이 불완전하다면, 신고서를 제출하기 전에 어떤 자료가 확보 가능한지, 어떤 항목을 어떻게 정리해 신고할지 미리 검토하는 것이 실질적인 대비입니다. 위너세무회계는 수원 영통에서 상속·증여·양도 사안을 다루고 있으며, 오래된 공사비 증빙 복원과 필요경비 정리에 관해 상담을 도와드립니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026중0265 (2026.6.30. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제97조, 제160조의2, 소득세법 시행령 제163조 제3항, 국세기본법 제47조의3, 제47조의4, 국세기본법 시행령 제27조의4

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)