세입자 있는 집을 넘겨받은 걸로 봐서 상생임대주택 특례를 막았다면 (조심 2026부0754)

조정대상지역 집을 사놓고 살지 못했다면, 결국 상생임대주택으로 갑니다

조정대상지역에 있을 때 취득한 주택은 1세대1주택 비과세를 받으려면 보유 2년만으로는 부족하고 보유기간 중 거주기간 2년까지 채워야 합니다. 그런데 실제로는 이 요건을 못 채우는 분들이 많습니다. 청약이나 갈아타기로 집을 사놓고 회사 근처 전셋집에 계속 살거나, 자녀 학교 문제로 입주 시점을 미루다가 세입자를 들이는 경우가 대표적입니다. 이런 분들이 마지막으로 붙잡는 규정이 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례, 즉 「소득세법 시행령」 제155조의3입니다. 보증금이나 임대료를 5% 이내로만 올려 임대하면 거주기간 요건을 면제해 주는 제도입니다.

문제는 이 특례가 겉보기보다 훨씬 까다롭다는 점입니다. 특히 '직전임대차계약'의 정의에 함정이 있습니다. 조문은 "1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약"이라고 하면서, 괄호로 "해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외"한다고 못 박고 있습니다. 즉 세입자가 이미 살고 있는 집을 사서 그 임대차를 그대로 이어받으면, 그 계약은 직전임대차계약이 될 수 없고 특례의 출발점 자체가 사라집니다. 이번에 소개하는 조심 2026부0754는 바로 이 지점에서 세무서와 납세자가 정면으로 부딪친 사건입니다.

상생임대주택 특례의 구조를 먼저 정리하면

특례를 받으려면 세 가지가 동시에 맞아야 합니다. 첫째, 주택을 취득한 뒤 임차인과 체결한 계약(직전임대차계약)이 있어야 하고, 그 계약에 따라 1년 6개월 이상 임대해야 합니다. 둘째, 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 계약(상생임대차계약)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 사이에 체결하고 임대를 개시해야 하며, 이때 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대해야 합니다. 그리고 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출하도록 규정되어 있습니다.

이 구조를 보면 왜 '승계 임대차 제외' 규정이 들어갔는지 짐작할 수 있습니다. 세입자가 있는 집을 산 사람은 어차피 그 보증금 조건을 이어받을 수밖에 없으므로, 그것만으로 전월세 시장 안정에 기여했다고 보기는 어렵다는 취지입니다. 특례는 새로 임대차를 형성한 임대인이 그 조건을 5% 이내로 유지했을 때 주겠다는 것입니다. 문제는 매매와 임대차가 며칠 사이로 맞물려 돌아가는 현실의 거래에서, 어디까지가 승계이고 어디부터가 신규 계약인지 경계가 흐릿하다는 점입니다.

사건 경과, 매매계약부터 양도까지 시간 순서로

흐름을 날짜로 따라가면 다툼의 지점이 선명해집니다.

• 2019년 7월 31일. 청구인이 종전소유자로부터 쟁점주택을 매수하는 계약을 체결했습니다. 잔금일은 2020년 2월 6일로 정했습니다. 이때 특약사항에 "잔금 전 매수인이 바로 입주를 못하여 임대로 전환하는 상황을 매도인은 인지하고 임대차 계약서 작성이 필요할 경우 매도인은 협조한다"는 문구를 넣었습니다.
• 2019년 11월 9일. 청구인이 입주가 어려워지자 임차인을 구했고, 아직 소유자가 아니었으므로 임대인 명의를 종전소유자로 하여 임대차계약(종전임대차계약)을 체결했습니다. 임대차기간은 2020년 2월 12일부터 2022년 2월 11일까지로 정했고, 계약금은 공인중개사를 거쳐 종전소유자에게 지급되었습니다.
• 2020년 2월 6일. 매매계약상 잔금일이자 인도일로, 종전소유자가 주택에서 퇴거했습니다. 이후 임차인이 요청한 도배와 실내도색 공사가 진행되었습니다.
• 2020년 2월 12일. 청구인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳐 주택을 취득했습니다. 취득 당시 이 주택 소재지는 조정대상지역이었습니다. 같은 날 청구인은 임차인과 임대인 명의를 자신으로 하는 전세계약(쟁점임대차계약)을 체결했고, 임대차기간은 2020년 2월 12일부터 2022년 2월 11일까지 24개월이었습니다. 임차인은 같은 날 입주하면서 정산내역서를 작성해 전 소유자가 관리비와 도시가스비를 정산했고 카드키를 인수했음을 확인했습니다.
• 2022년 2월 12일. 같은 보증금 조건으로 임대차가 묵시적으로 갱신되었습니다.
• 2023년 12월 24일. 청구인과 임차인이 갱신 계약서(후속임대차계약)를 작성했습니다. 기간은 1년이었고, 특약에 "매매가 되면 언제든 임차인은 퇴거하기로 한다", "1년 후 매매되지 않으면 이의 없으면 1년 자동연장"이라는 내용이 들어갔습니다.
• 2025년 4월 30일. 청구인이 주택을 양도했고 임차인도 같은 날 퇴거했습니다. 임대차는 총 5년 2개월 유지되었습니다. 청구인은 상생임대주택으로 보아 2025년 5월 7일 양도소득세를 0원으로 예정신고했습니다.
• 2025년 9월 23일. 처분청은 쟁점임대차계약이 직전임대차계약이 아니라며 특례 적용을 배제하고 2025년 귀속 양도소득세를 경정·고지했습니다. 청구인은 2025년 12월 17일 심판청구를 제기했습니다.

여기서 눈에 띄는 사실이 하나 더 있습니다. 청구인이 예정신고 당시 시행령 제155조의3 제5항에 따른 특례적용신고서를 제출한 사실은 확인되지 않았습니다. 결과적으로 이 점이 결론을 뒤집지는 않았지만, 세무서가 이 사건을 들여다보게 된 계기가 되었을 가능성은 충분합니다.

청구인 주장, 종전 계약은 조건부였고 실제 임대인은 나다

청구인의 논리는 크게 두 축이었습니다. 첫째, 2019년 11월 9일 계약은 청구인의 주택 취득을 조건으로 한 정지조건부 계약에 불과하다는 것입니다. 「민법」 제147조 제1항에 따라 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생기므로, 종국적인 임대차의 효력은 청구인이 소유권을 취득한 2020년 2월 12일에 발생했다는 주장입니다. 임대인 명의를 종전소유자로 적은 것은 그 시점에 소유자가 그 사람이었기 때문이며, 매매계약 특약사항에 매도인의 협조 의무를 넣어둔 것도 이런 3자 합의를 뒷받침한다고 했습니다.

둘째, 돈과 점유의 흐름이 모두 청구인에게 귀속되었다는 것입니다. 임차인이 지급한 계약금은 청구인이 종전소유자에게 지급해야 할 매매대금으로 대체되었고, 나머지 보증금은 2020년 2월 12일 청구인에게 직접 지급되어 보증금 전부가 청구인에게 귀속되었습니다. 임대차 개시일을 잔금일보다 6일 늦춘 것은 임차인이 요청한 도배 등 공사 기간 때문이었고, 그 공사도 청구인이 자기 비용으로 했습니다. 임차인이 실제로 거주를 시작한 날은 2020년 2월 12일이며 그 전에 이 집에 살았던 사람은 종전소유자였습니다. 따라서 청구인은 취득 이후 처음으로 임대차계약을 체결한 것이고, 쟁점임대차계약이 직전임대차계약에 해당한다는 결론입니다.

과세관청 반박, 합의와 계약금이 취득 전에 끝났다

처분청의 반박은 문리해석과 예규를 정면에 세웠습니다. 먼저 조세법률주의를 들어, 비과세와 특례 같은 특혜 조항은 법문 그대로 엄격히 해석해야 하고 납세자에게 유리하게 확장·유추 해석하는 것은 허용되지 않는다고 했습니다. 민법상 조건부 계약 논리는 세법 적용 순서에서 앞세울 수 없다는 취지였습니다.

다음으로 사실관계를 짚었습니다. 임대차 조건에 관한 실질적 합의와 계약금 지급이 청구인이 소유권을 취득하기 전인 2019년 11월 9일에 종전소유자와 임차인 사이에서 이미 이루어졌다는 것입니다. 그리고 재정경제부 및 국세청 예규(재산세제과-1446, 2022.11.18. 및 사전-2024-법규재산-967, 2025.3.17. 등)에 따르더라도 주택 취득 전에 전 소유자와 체결된 임대차계약은 승계 여부와 상관없이 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 주장했습니다. 마지막으로, 취득 당일 작성한 쟁점임대차계약은 이미 성립한 종전 계약의 내용을 확인하고 임대인 명의만 바꾸는 형식적 절차에 불과하며, 이런 계약을 신규 계약으로 인정하면 세입자가 승계되는 모든 매매에 특례가 적용되어 제도의 취지가 무너진다고 했습니다.

심판원의 판단, 서류의 문구보다 실제 임대 사실을 봤다

심판원은 먼저 해석의 틀을 세웠습니다. 조세법규는 특별한 사정이 없으면 법문대로 해석해야 하고 합리적 이유 없는 확장·유추해석은 허용되지 않지만, 법규 상호간의 해석을 통해 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 법적 안정성과 예측가능성을 해치지 않는 범위에서 입법 취지와 목적을 고려한 합목적적 해석이 불가피하다고 했습니다. 이는 대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결과 같은 취지라고 밝혔습니다. 즉 문리해석만으로 밀어붙일 사안이 아니라고 본 것입니다.

그리고 결정적인 사실 두 가지를 지적했습니다. 하나, 종전임대차계약의 계약서가 확인되지 않는다는 점입니다. 쟁점임대차계약 특약사항에 언급만 되어 있을 뿐, 실제로 존재를 확인할 수 있는 계약서가 제출되지 않았습니다. 둘, 쟁점임대차계약의 임대차기간이 개시된 2020년 2월 12일 이전에 임차인이 종전소유자로부터 이 주택을 실제로 임차하여 거주했다는 사정이 확인되지 않는다는 점입니다. 실제 거주자는 종전소유자였고, 그가 퇴거한 뒤 도배 공사를 거쳐 임차인이 들어왔습니다. 이 두 가지를 합치면 청구인이 주택을 취득할 때 종전소유자의 임대인 지위를 승계했다고 보기 어렵다는 결론이 나옵니다.

이어 심판원은 나머지 요건도 하나씩 확인했습니다. 청구인은 취득일부터 2년간 임차인에게 임대했으므로 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상 요건을 충족했고, 이후 기존 계약의 갱신과 후속임대차계약 체결로 2022년 2월 12일부터 2년 이상 보증금 인상 없이 같은 임차인에게 계속 임대했으므로 상생임대차계약 요건과 2년 임대 요건도 갖췄다고 보았습니다. 나아가 이런 결론이 제155조의3의 입법 취지인 '전월세시장의 안정'에 부합하며 실질과세 원칙에도 맞는다고 판단해, 처분을 전부 취소했습니다.

항목별 판단 결과

표에서 보듯 다툼의 실체는 요건 하나하나가 아니라 첫 번째 관문이었습니다. 직전임대차계약을 인정받지 못하면 나머지 요건을 다 갖췄어도 특례는 없습니다. 반대로 첫 관문을 통과하면 나머지는 대체로 사실 확인 수준에서 정리됩니다.

실무 포인트, 이 사건에서 결론을 가른 것들

기준 ①. 승계인지 신규인지는 서류 명의가 아니라 '전 소유자 아래에서 실제로 살았는지'로 갈립니다. 심판원이 결정적으로 본 것은 임차인이 취득일 이전에 종전소유자로부터 이 집을 임차해 거주한 사정이 없다는 점이었습니다. 세입자가 이미 그 집에 살고 있는 상태에서 집을 산 경우라면 명의를 새로 쓰든 안 쓰든 승계로 볼 가능성이 높습니다. 반대로 전 소유자가 살던 집을 사서 내가 임차인을 처음 들인 경우라면, 계약서 작성 시점이 잔금 전이었더라도 실질을 다툴 여지가 있습니다.

기준 ②. 특약사항 문구가 스스로를 불리하게 만들 수 있습니다. 이 사건에서 세무서가 승계라고 판단한 가장 큰 단서는 청구인 본인이 작성한 임대차계약서 특약사항이었습니다. "매도인과 임대차계약을 체결하고 계약금을 매도인에게 지급 후"라는 문구가 그대로 남아 있었기 때문입니다. 사정을 설명하려고 친절하게 적은 문구가 몇 년 뒤 과세 근거로 쓰인 셈입니다. 잔금 전에 임차인을 미리 구해야 하는 상황이라면, 계약 구조와 실제 점유 개시 시점, 보증금의 최종 귀속을 정확히 반영해 문구를 정리하는 것이 좋습니다.

기준 ③. 실제 거주 개시일을 증명하는 자료를 반드시 남기십시오. 청구인이 방어에 성공한 배경에는 정산내역서, 도시가스·관리비 정산 확인, 카드키 인수 확인, 도배 공사 완료 확인 같은 생활 증빙이 있었습니다. 이런 자료는 몇 년 뒤에 만들 수 없습니다. 임차인의 전입신고일, 확정일자, 보증금 입금 계좌 기록도 함께 보관해 두면 좋습니다.

기준 ④. 묵시적 갱신에만 의존하지 말고 갱신계약서를 남기십시오. 상생임대차계약은 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 한다고 규정되어 있어, 갱신 시 보증금이 그대로면 이 요건 충족 여부가 애매해질 수 있습니다. 이 사건에서는 묵시적 갱신 이후 실제로 후속 계약서를 작성해 두었고, 심판원도 갱신과 후속계약을 합쳐 2년 이상 계속 임대한 사실을 인정했습니다. 보증금 변동이 없더라도 동일 조건으로 갱신한다는 서면을 남겨두는 것이 안전합니다.

기준 ⑤. 특례적용신고서 제출을 빼먹지 마십시오. 이 사건 청구인은 예정신고 때 특례적용신고서를 제출한 사실이 확인되지 않았습니다. 신고서 미제출이 곧바로 특례 박탈로 이어졌다고 단정할 수는 없지만, 세무서가 검증에 들어가는 계기가 되고 납세자가 처음부터 방어적인 위치에 놓이게 됩니다. 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 신고기한 내에 제출하는 것이 원칙입니다.

기준 ⑥. 특례는 거주요건만 면제한다는 점을 기억하십시오. 상생임대주택 특례는 거주기간 요건의 제한을 받지 않게 해 주는 규정입니다. 보유기간 2년 요건, 양도 당시 1주택 요건, 실지거래가액 12억원 초과분에 대한 과세는 그대로 적용됩니다. 특례를 받아도 고가주택이라면 세금이 0원이 되지는 않습니다.

기준 ⑦. 예규와 심판례가 어긋날 때는 사실관계로 승부합니다. 처분청이 인용한 예규는 취득 전 전 소유자와 체결된 계약은 승계 여부를 따지지 않고 직전임대차계약이 아니라는 입장이었습니다. 그런데 심판원은 그 예규를 그대로 적용하지 않고, 종전 계약서의 존재 여부와 실제 거주 사실이라는 구체적 사실관계를 들어 다르게 판단했습니다. 같은 구조라도 증빙이 다르면 결론이 달라진다는 뜻이므로, 자기 사안을 이 결정에 그대로 대입해서는 안 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 살고 있는 집을 사서 그 계약을 이어받았습니다. 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니까?

그 승계된 임대차계약 자체는 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 괄호 규정에 따라 직전임대차계약이 되지 않습니다. 다만 그 계약이 끝난 뒤 내 이름으로 새로 체결한 임대차계약이 직전임대차계약이 될 수 있고, 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 다음 5% 이내 증액 계약을 체결해 2년 이상 임대하는 경로는 남아 있습니다. 시간표를 미리 계산해 두는 것이 중요합니다.

Q. 잔금을 치르기 전에 세입자와 계약서를 쓰면 무조건 특례가 안 되는 건가요?

무조건 안 된다고 볼 수는 없지만 위험은 확실히 커집니다. 이 사건에서 처분청은 취득 전 합의와 계약금 지급을 근거로 특례를 부인했고, 결과가 뒤집힌 것은 종전 계약서가 존재하지 않고 임차인이 그 전에 거주한 사실도 없다는 사정이 확인되었기 때문입니다. 가능하다면 소유권 취득 이후에 임대차계약을 체결하고 계약금을 직접 수령하는 것이 분쟁 소지를 줄입니다.

Q. 보증금을 한 푼도 올리지 않고 그냥 살게 했는데, 계약서를 안 썼습니다. 괜찮을까요?

실제 임대 사실이 확인되면 다툴 여지는 있지만, 상생임대차계약은 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정한다는 문구가 있어 입증 부담이 커집니다. 갱신 시점에 같은 조건으로 갱신한다는 계약서 한 장을 남기는 것이 훨씬 안전합니다. 이 사건에서도 후속 계약서가 존재한 것이 요건 충족 판단에 도움이 되었습니다.

Q. 임차인이 중간에 바뀌면 특례가 깨지나요?

조문은 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대기간을 요구하고 있고, 임차인이 반드시 동일해야 한다고 정하고 있지는 않습니다. 다만 임차인이 바뀌면 보증금 증가율 5% 비교 기준과 임대기간 계산이 복잡해지고, 공백 기간이 생기면 기간 요건 충족 여부가 문제될 수 있습니다. 임차인 교체가 예상된다면 미리 기간 계산을 점검하는 것이 좋습니다.

Q. 이미 특례를 부인당해 양도세 고지서를 받았습니다. 지금 뭘 해야 하나요?

이 사건 청구인은 고지 후 불복 절차를 밟아 처분을 취소받았습니다. 고지서를 받았다는 사실이 결론은 아닙니다. 다만 불복에는 기한이 있으므로 먼저 남은 기간을 확인하고, 그다음 임차인의 실제 거주 개시일과 보증금 귀속을 보여줄 자료를 모아야 합니다. 계약서, 정산내역서, 계좌 기록, 전입 관련 자료, 공사 견적서와 영수증이 핵심입니다.

자가진단 체크리스트

• 취득 당시 그 주택 소재지가 조정대상지역이었는지, 그래서 거주 2년 요건이 걸려 있는지 확인했습니까?
• 내가 집을 살 때 그 집에 이미 살고 있던 세입자가 있었습니까? 아니면 전 소유자가 살고 있었습니까?
• 임차인의 실제 입주일이 내 소유권 취득일보다 뒤라는 것을 서류로 보여줄 수 있습니까?
• 보증금 전액이 최종적으로 나에게 귀속되었다는 계좌 기록이나 정산 자료가 있습니까?
• 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상, 상생임대차계약으로 2년 이상 임대한 기간이 실제로 채워집니까?
• 갱신할 때 보증금과 임대료 증가율이 5% 이내였고, 그 사실을 문서로 남겼습니까?
• 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출했습니까?
• 임대차계약서 특약사항에 오해를 부를 문구가 들어가 있지 않은지 다시 읽어보셨습니까?
• 양도가액이 12억원을 넘어 과세되는 부분이 남는지 계산해 보셨습니까?

이 중 두 개 이상에서 답이 막힌다면, 양도 계약서에 도장을 찍기 전에 점검하는 것이 훨씬 저렴합니다. 특례 요건은 사후에 만들 수 없고, 이미 지나간 임대 기간을 되돌릴 방법도 없습니다.

정리

이 사건의 교훈은 단순합니다. 상생임대주택 특례에서 승패는 '직전임대차계약이 성립하는가'라는 첫 관문에서 결정되며, 그 관문은 계약서 명의나 작성 날짜만으로 판단되지 않습니다. 심판원은 종전 계약서가 확인되지 않고 임차인이 전 소유자 아래에서 실제로 거주한 사정도 없다는 점을 근거로, 취득 당일 체결한 계약이 직전임대차계약이라고 보았습니다. 전월세시장 안정이라는 제도의 취지와 실질과세 원칙이 문리해석의 벽을 넘는 근거가 되었습니다.

다만 이 결정은 그 사안의 사실관계와 증빙 위에서 나온 것입니다. 세입자가 이미 거주 중이던 집을 승계한 사안이라면 결론이 반대일 수 있습니다. 잔금과 임대차가 며칠 사이로 맞물리는 거래를 하셨거나, 특례를 믿고 0원 신고를 했다가 고지서를 받으셨다면, 남아 있는 증빙으로 어디까지 다툴 수 있는지를 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속·증여·양도 사안을 다루고 있으며, 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026부0754 (2026.7.6. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항, 「국세기본법」 제14조, 「민법」 제147조, 「주택임대차보호법」 제4조·제6조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)