양도세 세무 칼럼
양도·상속·증여, 전문 세무사가 직접 씁니다.
동탄·수지·용인 상생임대주택 세금상담, 세무사가 계약서 두 장으로 거주 2년을 지우는 조건은 2026년 12월 31일까지입니다
동탄·수지·용인처럼 취득 당시 조정대상지역이었던 아파트는 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 붙습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택 특례는 직전 임대차계약 1년 6개월 이상, 5% 이내 인상한 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결·개시, 2년 이상 임대라는 조건으로 그 거주 요건을 면제합니다. 요건 6줄, 남은 시계, 지역별 취득 시점, 상담에서 보는 서류 6종과 함정 4가지, 상담료 220,000원(부가세 포함)의 상담 절차까지 정리했습니다.
수지 비과세 세무사, 상가주택은 면적 한 줄에서 세금이 갈립니다
1층은 상가이고 위층은 주택인 건물을 팔 때, 전부가 주택이 되기도 하고 주택 부분만 주택이 되기도 합니다. 기준은 주택의 연면적과 주택 외 부분의 연면적을 비교하는 한 줄입니다. 여기에 주택에 딸린 토지를 어디까지 인정하는지 지역별 배율까지 조문 근거와 함께 정리했습니다.
광교 비과세 세무사, 비과세라고 신고까지 안 해도 되는 것은 아닙니다
비과세가 되면 신고할 것도 없다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 12억원을 넘는 고가주택은 과세되는 부분이 남고, 특례 중에는 신고서와 서류를 내야 적용되는 것이 있습니다. 예정신고 기한과 확정신고, 신고를 하지 않았을 때 잃는 것, 그리고 5년 안에 되돌릴 수 있는 경정청구까지 조문 근거와 함께 정리했습니다.
화성 토지 양도소득세 세무사, 판 뒤 다시 사는 농지 대토 감면은 8년 뒤에 확정됩니다
화성 토지 양도소득세에서 농지 대토 감면은 양도소득세 100퍼센트 감면이지만 요건이 촘촘합니다. 종전 농지소재지 4년 이상 거주·경작, 양도일부터 1년 내 취득(수용은 2년), 취득 후 1년 내 경작 개시, 면적 3분의 2 또는 가액 2분의 1 이상, 종전과 새 농지 경작 기간 합산 8년, 위반 시 이자상당액 추징, 주거지역 편입·환지예정지 지정 시 감면 축소까지 조문 기준으로 정리했습니다.
수지 토지 양도소득세 세무사, 한 해에 몰아 팔면 세율이 먼저 올라갑니다
수지 토지 양도소득세는 한 해에 무엇을 함께 파느냐로 세율이 정해집니다. 연 단위 합산과 누진세율, 예정신고를 두 번 이상 하면 생기는 확정신고 의무, 연 250만원 기본공제의 순서, 양도차손 통산, 잔금일과 등기일로 정해지는 양도 시기, 장기보유특별공제 연차의 경계까지 조문 기준으로 정리했습니다.
동탄 비과세 세무사, 임대료를 5% 안에서 올리면 거주요건이 면제됩니다
전세를 준 집이라 2년을 살지 못했다면 상생임대주택 특례를 확인해 볼 수 있습니다. 직전 임대차계약 대비 5% 이내 인상, 직전계약 1년 6개월 이상, 상생계약 2년 이상이라는 세 요건과 2026년 12월 31일까지라는 기한, 그리고 신고기한까지 내야 하는 서류를 조문 근거와 함께 정리했습니다.
용인 비과세 세무사, 2년을 못 채워도 비과세되는 사유가 정해져 있습니다
보유 2년이나 거주 2년을 채우지 못했는데 팔아야 하는 사정이 생기기도 합니다. 시행령 제154조 제1항 단서는 그런 경우를 제한적으로 열거하고, 시행규칙은 부득이한 사유의 범위와 증빙서류까지 정해 두었습니다. 취학·근무상 형편·질병 요양·학교폭력 전학의 요건을 조문 근거와 함께 정리했습니다.
광교 토지 양도소득세 세무사, 여럿이 가진 땅은 나누는 방법이 세금을 정합니다
광교 토지 양도소득세는 공동명의 땅을 어떻게 나누느냐에서 갈립니다. 지분 비율대로 하는 공유물 분할과 초과 취득, 교환이 양도가 되는 구조, 지분별로 따로 계산하는 보유기간·취득가액·기본공제, 배우자 증여 후 10년 이월과세, 명의신탁 토지의 위험까지 조문 기준으로 정리했습니다.
수원 비과세 세무사가 정리한, 두 채가 돼도 1세대 1주택으로 보는 경우
집이 두 채가 되면 비과세가 끝났다고 생각하기 쉽지만, 시행령 제155조는 여러 특례를 두고 있습니다. 일시적 2주택의 1년과 3년, 상속주택의 순위 판정, 동거봉양과 혼인 합가의 10년까지 특례마다 기산일과 기한이 다릅니다. 수원 비과세 상담에서 실제로 확인하는 순서로 정리했습니다.
영통구 비과세 세무사, 분양권 하나가 살던 집의 비과세를 닫습니다
주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 시행령은 일시적으로 보유하게 된 경우와 재건축 기간 중 거주할 집을 산 경우에 특례를 두고 있습니다. 1년과 3년, 완성 후 3년과 1년 거주라는 요건을 조문 근거와 함께 정리했습니다.
동탄 토지 양도소득세 세무사, 환지받은 땅은 언제 산 것으로 보는지가 세금을 정합니다
동탄 토지 양도소득세는 환지와 청산금에서 갈립니다. 환지처분으로 지목·지번이 바뀌거나 보류지로 충당되는 것은 양도가 아니고, 청산금을 받은 부분만 양도입니다. 환지받은 땅의 취득 시기와 취득가액, 보유기간 기산, 증환지·감환지의 처리, 환지예정지 지정이 감면에 미치는 영향까지 조문 기준으로 정리했습니다.
장안구 비과세 세무사, 2년은 어디서부터 세는지가 먼저입니다
1세대 1주택 비과세의 2년은 계약일도 등기일도 아닌 곳에서 시작합니다. 보유기간은 취득일부터, 거주기간은 주민등록표상 전입일부터입니다. 재건축으로 새로 지은 집, 오피스텔을 주거용으로 바꾼 집, 부모님과 함께 살다 물려받은 집은 기간을 통산하는 규정이 따로 있습니다. 장안구 비과세 상담에서 실제로 확인하는 계산 순서를 조문 근거와 함께 정리했습니다.
용인 토지 양도소득세 세무사, 땅 위에 무엇을 올렸는지가 세율을 정합니다
용인 토지 양도소득세는 지목 이름이 아니라 보유기간 중 실제 이용 현황을 기간으로 재서 정해집니다. 비사업용 토지 기간 기준 3종, 지목변경·형질변경·건축이 판정을 바꾸는 시점, 법령상 사용 제한 기간을 사업용으로 보는 부득이한 사유, 상속 농지 5년 특례까지 조문 기준으로 정리했습니다.
광교 비과세 세금상담에서 가장 먼저 맞추는 것은 날짜 세 개입니다
1세대 1주택 비과세는 요건을 외우는 문제가 아니라 날짜를 맞추는 문제입니다. 취득일을 언제로 볼 것인지, 그 취득 당시 조정대상지역이었는지, 양도일 현재 몇 주택인지 이 세 가지가 정해지면 나머지는 계산입니다. 광교 비과세 세금상담에서 실제로 확인하는 순서를 조문 근거와 함께 정리했습니다.
수원 토지 양도소득세 세무사, 40년 전 산 땅은 취득가액 증명이 세금을 정합니다
수원 토지 양도소득세는 판 값보다 산 값을 증명할 수 있는지에서 갈립니다. 실지거래가액 확인 방법, 매매사례가액과 감정가액, 환산취득가액과 3퍼센트 개산공제, 상속·증여받은 땅의 취득가액, 1985년 이전 취득분의 의제취득일까지 조문 기준으로 정리했습니다.
판교 양도세 세무사, 해외로 나가면서 집을 팔 때 가장 많이 놓치는 것
주재원 발령이나 해외 이직으로 출국하면서 판교 집을 정리할 때, 세대전원 출국과 출국일부터 2년이라는 요건이 결정적입니다. 100% 자회사 파견은 세법상 거주자로 보는데 비과세 특례는 출국을 전제로 해, 이 어긋남에서 사고가 납니다. 비거주자 원천징수와 납세관리인까지 정리했습니다.
토지세무상담, 8년 자경 감면은 서류로 증명하지 못하면 0원입니다
농지 양도소득세 감면은 요건보다 입증에서 갈립니다. 재촌 30킬로미터, 자경의 의미, 3,700만 원 선에서 끊기는 자경기간, 양도일 현재 농지 요건과 대토 감면까지 토지세무상담에서 실제로 확인하는 순서로 정리했습니다.
용인토지 세무사, 수용 보상금은 받기 전에 계산이 끝나 있어야 합니다
용인 처인구 일대 산업단지 사업으로 토지 수용을 앞둔 분들을 위해 공익사업용 토지 양도소득세 감면과 대토보상, 비사업용 토지에서 빠지는 요건을 정리했습니다. 감면의 2년과 비사업용 판정의 5년은 기준선이 다릅니다.
기흥 양도세 세무사, 7월 1일 전에 산 집과 뒤에 산 집은 규칙이 다릅니다
용인 기흥구가 2026년 7월 1일 조정대상지역으로 지정되면서 1세대 1주택 비과세의 거주요건과 다주택 중과가 갈라졌습니다. 취득 시점이 기준인 항목과 양도 시점이 기준인 항목을 나눠 기흥 양도세 상담에서 먼저 확인하는 순서로 정리했습니다.
오피스텔 양도소득세 세무사, 10년을 갖고 있어도 주거용 2년을 못 채우면 비과세는 없습니다
오피스텔은 건축물대장이 아니라 사용 실질로 주택 여부가 갈리고, 비과세 보유기간은 주거용으로 쓴 날부터 다시 셉니다. 주택 수 산입과 2026년 중과 재개 경과조치, 환급받은 부가가치세의 면세전용 정산, 감가상각비 부메랑까지 매도 순서를 정하기 전에 확인해야 할 계산을 정리했습니다.
광교 토지 세무상담, 재산세 고지서의 과세 유형이 양도세의 예고장입니다
광교처럼 개발이 끝난 신도시의 토지 상담은 세 부류로 나뉩니다. 건물 없이 보유한 나대지, 신도시로 편입되면서 농지의 성격을 잃은 땅과 상속받은 토지, 그리고 주택과 건물에 딸린 부수토지입니다. 세 부류 모두 갈림길은 비사업용 토지 판정이고, 그 힌트는 의외로 매년 날아오는 재산세 고지서에 적혀 있습니다. 종합합산과 별도합산의 차이부터 기간과 무관하게 판정이 정해지는 경우들, 상속 토지의 5년 룰과 부수토지 배율까지, 광교 토지 소유자가 팔기 전에 확인할 것들을 상담 순서대로 정리했습니다.
용인 토지 세금상담, 수용 보상금이 들어오기 전에 감면의 세 갈래부터 정해야 합니다
산업단지와 도로에 땅이 수용되면 세금은 보상금 통지서보다 먼저 설계돼 있어야 합니다. 2025년 상향된 수용 감면율, 현금과 채권의 갈림길, 8년 자경감면과의 선택, 비사업용 토지 중과를 피하는 요건까지 용인 토지 수용의 세금을 순서대로 정리했습니다.
수원 양도소득세 세무조사 세무사, 주민등록이 같아도 1세대가 아니라는 소명은 이렇게 세웁니다
1세대 1주택 비과세가 등본에 함께 올라 있던 가족의 집 때문에 부인될 위기라면, 세법의 세대는 주민등록이 아니라 생계의 실질로 판정한다는 데서 소명이 시작됩니다. 대법원 판례 기준, 거주·생계 분리의 증빙 목록, 각색 사례와 과세전적부심사·경정청구까지 양도소득세 세무조사 대응의 순서를 정리했습니다.
수원 장기임대주택 세금상담, 세무사의 달력은 등록일이 아니라 말소일부터 시작합니다
장기임대주택의 세금 시계는 말소되는 날부터 돕니다. 거주주택 비과세는 최초 말소일부터 5년, 자진말소 중과배제는 1년. 여기에 2026년 세제개편안은 등록임대 혜택의 연도별 마감까지 예고했습니다. 자동말소와 자진말소의 기한 차이, 파는 순서 설계, 경정청구까지 수원 장기임대주택 세금상담의 달력을 정리했습니다.
상가주택 양도소득세 세무사, 1층 상가 2층 주택 건물의 세금은 12억과 면적에서 두 번 갈립니다
상가주택 양도소득세는 양도가액 12억 원에서 판정 방식이 바뀌고, 12억 이하에서는 주택과 상가의 면적 비교로 건물 전체 비과세 여부가 갈립니다. 2022년 개정 이후 고가 상가주택 판정, 공용부분 안분, 잔금 전 용도변경 특약의 함정까지 계약 전에 봐야 할 순서대로 정리했습니다.
광교 가족 간 매매 세무사, 30% 싸게 파는 설계의 마지막 관문은 취득세입니다
시가보다 3억 싸게 팔아도 증여세가 0원이 되는 구간은 분명히 있습니다. 그런데 그 설계의 끝에서 취득세는 깎아 준 가격이 아니라 시가인정액으로 계산됩니다. 광교 아파트를 자녀에게 넘긴 각색 사례로 증여 추정, 가격 설계, 취득세 함정까지 순서대로 정리했습니다.
수원 미분양 아파트 계약 전 세금 체크, 지방 미분양 혜택은 남의 이야기라서 더 꼼꼼해야 합니다
미분양 아파트를 계약하러 가면 '미분양이니까 세금 혜택이 있다'는 이야기를 듣게 됩니다. 그런데 뉴스에 나오는 미분양 세제 특례의 대부분은 지방, 즉 비수도권 준공후 미분양이 대상이고 수원은 수도권이라 원칙적으로 해당되지 않습니다. 혜택을 전제로 계산하면 계약 이후가 틀어집니다. 선착순 계약도 분양권으로 주택수에 잡힌다는 것, 기존 집 처분 기한과 비과세 설계, 할인분양과 마이너스피 거래의 양도세 문제까지, 수원 미분양을 계약하기 전에 확인할 세금 쟁점을 정리했습니다.
거주주택 비과세 특례 — 어린이집·장기임대주택 있어도 내 집은 1주택으로 봅니다 (요건 조문 정리)
장기임대주택이나 장기어린이집을 보유한 1세대가 2년 이상 거주한 내 집을 팔 때, 임대주택·어린이집을 주택 수에서 빼고 1주택 비과세를 적용하는 것이 소득세법 시행령 제155조 제20항의 거주주택 비과세 특례입니다. 거주주택·장기임대주택·장기어린이집 각각의 요건을 조문 그대로 정리하고, 평생 1회 제한, 자동말소 후 5년, 휴업 중 어린이집 등 실무 쟁점을 예규와 함께 짚었습니다.
상생임대주택 양도기한 세무사, 2026년 세제개편안은 '언제까지 팔아야 하는가'를 새로 만듭니다
2026년 8월 3일 세제개편안은 상생임대주택 특례에 없던 양도기한을 신설합니다. 2026년 말 이전 종료분은 2027년 말까지, 2027년 이후 종료분은 종료 후 1년 또는 2029년 말 중 빠른 날까지. 현행 요건과 개정안을 분리해 종료일별 계산과 탈락 포인트를 정리했습니다.
이혼 재산분할 세무사, 위자료로 넘기면 양도세가 붙고 분할로 넘기면 붙지 않습니다
같은 집을 같은 사람에게 넘기는데 등기원인 한 줄에 따라 양도소득세가 붙기도 하고 한 푼도 붙지 않기도 합니다. 재산분할은 부부가 함께 만든 재산을 나누는 청산이라 양도로 보지 않지만, 위자료는 손해배상 채무를 부동산으로 갚는 대물변제라 양도소득세가 과세됩니다. 재산분할로 받은 집의 취득시기·취득가액 승계, 이혼 전 증여와 이월과세, 세대 분리 시점과 1세대 1주택 비과세, 취득세 특례세율까지 — 협의서에 도장을 찍기 전에 정리해야 할 순서로 짚었습니다.
수원 상생임대주택 세금상담, 세무사가 만든 8문항 요건 진단 — 이미 낸 양도세도 되돌릴 수 있습니다
수원 영통·장안·팔달이 조정대상지역으로 재지정되면서 거주 2년 요건이 다시 살아났고, 전세를 낀 1주택자의 탈출구인 상생임대주택 특례의 값어치도 함께 커졌습니다. 계약 체결 시한은 2026년 12월 31일. 내 임대차 계약이 특례 요건에 맞는지 8문항으로 진단하는 체크리스트, 탈락 단골 유형, 그리고 특례를 모르고 이미 양도세를 낸 경우의 경정청구 복구 경로까지 — 상담 전에 스스로 확인할 수 있게 정리했습니다.
수원 양도소득세 세무사, 망포동 아파트 10억 양도 사례 — 같은 집인데 0원과 1억 7천만 원으로 갈립니다
망포동 아파트를 10억 원에 양도하는 사례(취득가 4억·보유 10년 가정)로 양도소득세 계산의 전 과정을 단계별 숫자로 보여드립니다. 비과세 요건을 갖추면 0원, 요건이 깨지면 약 1억 7천만 원 — 결과를 가르는 것은 계산 실력이 아니라 요건 관리입니다. 수원의 조정대상지역 지정·해제·재지정 이력이 만드는 거주 요건 문제와 12억 초과 고가주택 안분, 장기보유특별공제 표1·표2의 차이까지 사례 하나로 정리했습니다.
상생임대주택 세무사, 2026년 12월 계약분까지만 거주 2년이 면제됩니다
상생임대 특례는 올해 말 체결분으로 끝납니다. 직전계약 1년 6개월, 임대료 5% 이내, 상생계약 2년이라는 요건과 승계계약·단기계약 같은 탈락 단골 사례, 계약 전 세금상담 포인트를 정리했습니다.
미분양주택 양도소득세 특례, 주택 수 제외로 기존 집 비과세 지키기
지방 준공후 미분양주택 취득 시 양도세·종부세 주택 수에서 제외되는 과세특례 — 85㎡·6억 이하 요건과 준공후 입증 서류, 기존 주택 비과세를 지키는 구조와 주의점을 정리했습니다.
거주주택 비과세 특례 총정리, 임대주택 등록자의 내 집 양도 요건
소득세법 시행령 155조 20항 거주주택 비과세 특례 — 2년 거주와 임대주택 등록·가액·임대료 5% 요건, 생애 1회 제한, 자동말소·자진말소 후 5년 기한과 사후관리까지 정리했습니다.
수원 양도소득세 세무사, 2주택 처분 순서와 과세 계산 구조 정리
2주택자는 처분 순서가 세금 구조를 바꿉니다. 과세 양도의 계산 흐름을 각색 사례 숫자로 따라가고, 처분 순서·양도차손 통산·필요경비 증빙·감가상각 부메랑까지 절세 축을 정리했습니다.
광교 양도소득세 세무사, 12억 넘는 아파트 비과세 계산 구조 총정리
광교 고가 아파트의 1세대 1주택 비과세, 12억 초과분 안분 계산과 장기보유특별공제 구조를 각색 사례 숫자로 따라가고, 거주 연수·필요경비·양도 시점 세 가지 절세 지렛대를 정리했습니다.
상가 양도, 양도세보다 부가가치세 검토가 먼저입니다 — 포괄양수도·안분 기준·감가상각 부메랑까지
상가·꼬마빌딩 양도 시 건물분 부가가치세와 포괄양수도 요건, 계약서 구분가액 안분 기준, 감가상각 부메랑까지 매각 전 필수 체크를 정리했습니다.
부담부증여 취득세, 무상취득분 유상취득분 어떻게 구분될까?
부담부증여 취득세, 무상취득분 유상취득분 어떻게 구분될까?
일시적 2주택 비과세 총정리본
일시적 2주택 비과세 총정리본
수원 토지 세금(세무)상담 비사업용 토지 검토가 제일 중요합니다
수원 토지 세금(세무)상담 비사업용 토지 검토가 제일 중요합니다
수원 광교 주말 양도소득세 증여세 세무사 상담
수원 광교 주말 양도소득세 증여세 세무사 상담