수지 비과세 세무사, 상가주택은 면적 한 줄에서 세금이 갈립니다

상가주택은 전부 주택으로 보나요

수지 비과세 상담에서 계산이 가장 크게 갈리는 물건이 상가주택입니다. 1층은 가게이고 위층은 살림집인 건물을 팔 때, 전부가 주택이 되기도 하고 주택 부분만 주택이 되기도 합니다. 두 결론 사이의 세액 차이는 매우 큽니다. 전부가 주택으로 인정되면 상가 부분까지 비과세 범위에 들어오기 때문입니다.

기준은 시행령 제154조 제3항에 한 문장으로 적혀 있습니다. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 그리고 단서가 이어집니다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

단서의 표현을 정확히 읽어야 합니다. 주택 연면적이 주택 외 부분보다 적거나 같을 때입니다. 정확히 반반이면 단서에 들어가므로 주택 부분만 주택이 됩니다. 면적이 비슷한 건물이라면 건축물대장의 숫자를 먼저 확인해야 하고, 지하실이나 계단, 공용부분을 어느 쪽 면적에 넣느냐에 따라 결론이 바뀔 수 있어 도면까지 봐야 합니다.

한 가지 덧붙이면, 고가주택에 해당하는 겸용주택에 대해서는 별도로 정해진 규정이 있습니다. 양도가액이 큰 건물이라면 이 부분을 반드시 함께 확인해야 하므로, 면적 비교만으로 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다.

상황	판정	근거
주택 연면적 > 주택 외 연면적	건물 전부를 주택으로 봅니다	시행령 제154조 제3항 본문
주택 연면적 ≤ 주택 외 연면적	주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다	같은 항 단서
주택에 딸린 토지에 주택 외 건물이 있는 경우	위와 같은 기준으로 판정	같은 항

주택이 더 작으면 토지는 어떻게 되나요

단서에 해당해 주택 부분만 주택으로 보게 되면, 그 주택에 딸린 토지도 그만큼만 인정됩니다. 시행령 제154조 제4항이 계산식을 정하고 있습니다. 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 즉 전체 토지면적에 주택 연면적을 건물 연면적으로 나눈 비율을 곱합니다.

주택으로 보지 않는 부분과 그에 대응하는 토지는 일반 부동산의 양도로 계산됩니다. 비과세가 적용되지 않고, 장기보유특별공제도 1세대 1주택 표가 아니라 일반 표가 적용됩니다. 그래서 상가주택은 하나의 매매계약이지만 세금 계산은 두 갈래로 나뉩니다.

여기서 실무상 문제가 되는 것이 가액 구분입니다. 매매계약서에 주택 부분과 상가 부분의 가액을 어떻게 적었는지, 그 구분이 실제 가치와 견주어 합리적인지가 함께 검토됩니다. 구분이 실제와 크게 어긋나면 부인될 수 있으므로, 왜 그렇게 나누었는지 설명할 수 있는 근거를 남겨 두어야 합니다.

마당은 어디까지 주택에 딸린 토지인가요

주택에 딸린 토지라고 해서 면적 전부가 비과세되는 것은 아닙니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 주택부수토지에 대해 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱한 면적을 한도로 하고, 시행령 제154조 제7항이 그 배율을 정합니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내의 토지는 다시 셋으로 나뉩니다. 수도권정비계획법에 따른 수도권 내의 토지 중 주거지역·상업지역 및 공업지역 내의 토지는 3배, 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지는 5배, 수도권 밖의 토지는 5배입니다. 그리고 그 밖의 토지, 즉 도시지역 밖의 토지는 10배입니다.

배율은 건물이 정착된 면적에 곱하는 것입니다. 수지처럼 수도권 도시지역의 주거지역이라면 3배가 적용되므로, 마당이나 주차장이 넓은 단독주택은 한도를 넘는 부분이 생길 수 있습니다. 넘는 부분은 주택에 딸린 토지로 보지 않으므로 비과세 대상이 아니고, 일반 토지의 양도로 계산됩니다.

용도지역을 적용할 때의 특례도 조문에 있습니다. 주택에 딸린 토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정 고시일 전에 해당 토지를 취득한 경우에 한정해, 사업인정 고시일 전날 현재 해당 토지의 용도지역을 적용합니다. 수용을 앞두고 용도지역이 바뀌어 배율이 불리해지는 것을 막는 규정입니다.

등기부와 실제 사용이 다르면 어느 쪽인가요

주택인지 아닌지는 공부상 용도가 아니라 실제 사용 현황으로 판정하는 것이 원칙입니다. 그래서 오피스텔이나 근린생활시설이 주택으로 잡혀 살던 집의 비과세가 부인되는 사례가 반복됩니다.

임대차계약서에 업무시설이라고 쓰고 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록과 부가가치세 신고까지 했더라도, 임차인의 전입신고 기록이나 주거에 적합한 구조, 관리비 내역 같은 자료로 주거용 사용이 인정되면 주택 수에 들어갑니다. 세대원 명의로 된 오피스텔이 있다면 살던 집을 팔기 전에 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

주거용으로 사용한 경우에는 보유기간 계산도 달라집니다. 시행령 제154조 제5항 단서는 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우, 보유기간을 사실상 주거용으로 사용한 날(그 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 하도록 정합니다.

반대 방향의 규정도 있습니다. 주택이었던 건물을 매매계약 후 상가로 용도변경해 넘기는 경우인데, 시행령 제154조 제1항 괄호는 주택의 매매계약을 체결한 후 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 그 주택의 매매계약일을 양도일로 보도록 하고 있습니다.

상가주택은 왜 판정이 자주 뒤집히나요

면적 비교라는 기준 자체는 단순한데, 실제 사안에서 결론이 자주 뒤집히는 이유는 무엇을 어느 쪽 면적에 넣느냐가 정해져 있지 않은 부분이 있기 때문입니다. 지하실을 창고로 쓰고 있다면 그 면적은 주택 쪽일까요, 상가 쪽일까요. 계단실과 복도처럼 두 용도가 함께 쓰는 공간은 어떻게 나눌까요. 옥탑에 올려 둔 구조물은 연면적에 들어갈까요.

이런 부분은 실제 사용 현황과 건축물대장의 표시, 도면을 함께 놓고 판단합니다. 그래서 같은 건물이라도 자료를 어떻게 정리해 제출하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 이것은 유리한 쪽으로 꾸미라는 뜻이 아닙니다. 실제 사용 현황을 정확히 반영해 정리하라는 뜻이고, 사실과 다르게 신고하면 나중에 부인되면서 가산세까지 따라옵니다.

또 하나 자주 놓치는 것이 양도 시점의 현황으로 판단한다는 점입니다. 오래전에 주택으로 쓰던 공간을 지금은 창고나 사무실로 쓰고 있다면 그 현황이 기준이 됩니다. 반대로 상가로 등재된 공간에 사람이 살고 있다면 주택 쪽으로 잡힐 수 있습니다. 계약을 앞두고 용도를 바꾸는 경우에는 앞서 본 매매계약 후 용도변경 규정까지 함께 봐야 하므로, 임의로 정리하기 전에 확인이 필요합니다.

확인은 어떤 순서로 하나요

복잡해 보이지만 순서는 정해져 있습니다. 면적, 안분, 배율, 실질, 금액입니다.

첫째 면적입니다. 건축물대장상 주택 연면적과 주택 외 연면적을 비교해 주택이 더 넓은지 봅니다. 둘째 안분입니다. 주택이 작거나 같다면 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 부수토지를 계산합니다. 셋째 배율입니다. 토지이용계획확인서로 용도지역을 확인해 3배·5배·10배 중 어느 한도가 적용되는지 판정합니다. 넷째 실질입니다. 공부상 용도와 실제 사용이 다른 부분이 있는지, 세대원 명의 오피스텔은 없는지 확인합니다. 다섯째 금액입니다. 전부 주택으로 인정되더라도 양도가액이 12억원을 넘는지, 겸용주택에 관한 별도 규정이 적용되는지 확인합니다.

첫째에서 결론이 갈리면 나머지 계산이 통째로 달라집니다. 그래서 상가주택 상담은 언제나 건축물대장과 도면을 보는 것에서 시작합니다. 면적이 아슬아슬한 건물이라면 어느 쪽으로 판정되는지가 결과를 완전히 바꾸므로, 계약 전에 두 가지 경우의 세액을 각각 계산해 두는 편이 좋습니다.

상담에서는 무엇을 하나요

저희는 전부가 주택으로 인정되는 경우와 주택 부분만 인정되는 경우의 세액을 각각 계산해 비교해 드립니다. 두 결론의 차이가 크기 때문에 계약 조건을 정하기 전에 알고 계셔야 합니다. 지하실과 계단, 공용부분을 어느 쪽 면적에 넣을지, 용도지역이 무엇인지는 서류를 직접 봐야 판단되는 영역이라 대표세무사가 대장과 도면을 확인합니다.

주택 부분과 상가 부분의 가액 구분이 합리적인지는 평가의 문제이기도 합니다. 필요한 경우 감정평가사와 함께 보고, 등기와 계약은 법무사와 함께 진행합니다. 이미 신고를 마치셨는데 전부 주택으로 볼 수 있었던 사안을 나눠서 신고하셨다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

상가주택 자주 묻는 질문

Q1. 1층 상가 2·3층 주택이면 전부 비과세인가요?
면적 비교로 갈립니다. 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다. 정확히 같은 경우도 단서에 들어갑니다.

Q2. 주택이 더 작으면 토지는 어떻게 계산하나요?
전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 나머지는 일반 부동산의 양도로 계산됩니다.

Q3. 마당이 넓으면 전부 비과세되나요?
배율 한도가 있습니다. 도시지역 내 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권의 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 토지는 10배입니다.

Q4. 수용될 예정인데 용도지역이 바뀌었습니다.
사업인정 고시일 전에 그 토지를 취득한 경우에 한정해, 사업인정 고시일 전날 현재의 용도지역을 적용합니다.

Q5. 오피스텔은 주택인가요 아닌가요?
공부상 용도가 아니라 실제 사용 현황으로 판정하는 것이 원칙입니다. 주거용으로 쓴 경우 보유기간도 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산됩니다.

상가주택을 파시기 전 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면 계약 전에 한 번 확인해 보시기를 권합니다.

① 건축물대장에서 주택 연면적과 주택 외 연면적을 각각 확인해 보지 않았다. ② 두 면적이 비슷해 어느 쪽이 큰지 계산해 본 적이 없다. ③ 지하실이나 계단, 공용부분을 어느 쪽 면적에 넣는지 정리하지 않았다. ④ 토지이용계획확인서로 용도지역을 확인하지 않았다. ⑤ 건물이 정착된 면적의 몇 배까지가 한도인지 모른다. ⑥ 매매계약서에 주택 부분과 상가 부분의 가액을 어떻게 나눌지 정하지 않았다. ⑦ 세대원 명의로 주거용으로 쓰이는 오피스텔이 있는지 확인하지 않았다.

상담 안내

수지·용인과 수원 광교를 중심으로 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 고가 겸용주택에 관한 규정과 용도지역·배율은 개정과 고시에 따라 달라질 수 있으므로 양도 시점 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다. 면적 산정과 가액 구분은 사실관계에 따라 결론이 달라지며 결과를 보장하지 않습니다.