거주주택 비과세 특례 총정리, 임대주택 등록자의 내 집 양도 요건

주택임대사업자로 등록해 임대주택을 여러 채 보유하면 세대 주택 수가 늘어나 정작 본인이 사는 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 문제가 생깁니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항의 거주주택 비과세 특례는 요건을 갖춘 장기임대주택을 주택 수 판정에서 제외하고, 2년 이상 거주한 거주주택의 양도에 1세대 1주택 비과세를 적용해 주는 장치입니다. 임대사업과 실거주를 병행하는 가정에게는 사실상 비과세의 유일한 통로인 만큼, 요건 하나하나를 정확히 맞추는 것이 관건입니다.

가장 뼈아픈 제한이 생애 1회입니다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택부터는 이 특례를 평생 한 번만 쓸 수 있습니다. 그리고 특례는 먼저 양도하는 거주주택에 적용되는 것이지, 유리한 주택을 골라 적용할 수 있는 것이 아닙니다. 어떤 집을 언제 팔지의 순서 설계가 특례의 가치를 좌우하는 이유입니다.

민간임대주택법 개정으로 아파트 장기일반 매입임대 등 일부 유형은 의무임대기간이 끝나면 등록이 자동말소됩니다. 이 경우 의무임대기간을 채운 것으로 보아 특례가 유지되지만, 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 의무임대기간의 절반 이상을 임대하고 스스로 등록을 말소하는 자진말소도 같은 5년 기한이 적용됩니다. 임대주택이 여러 채라면 최초 말소일 기준으로 시계가 도는 셈이라, 말소 통지를 받았다면 거주주택 양도 계획을 앞당겨 검토해야 합니다. 반대로 거주주택 비과세를 먼저 받은 뒤 임대 요건(임대기간·임대료 상한)을 지키지 못하면 비과세받은 세액이 추징되는 사후관리도 있습니다.