수원 비과세 세무사가 정리한, 두 채가 돼도 1세대 1주택으로 보는 경우

집이 두 채가 되면 비과세는 끝인가요

수원 비과세 상담에서 가장 자주 듣는 말이 있습니다. "이제 두 채가 됐으니 비과세는 물 건너간 거죠?"입니다. 그렇지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조는 제목부터 「1세대1주택의 특례」이고, 두 채가 된 사정별로 여러 갈래의 구제 규정을 두고 있습니다. 새 집을 먼저 산 경우, 부모님 집을 물려받은 경우, 부모님을 모시려고 합친 경우, 결혼한 경우가 각각 다른 항에 담겨 있습니다.

다만 조건이 있습니다. 특례마다 기산일과 기한이 서로 다릅니다. 어떤 것은 3년이고 어떤 것은 10년입니다. 그리고 그 기산일은 대부분 이미 지나간 날짜라 나중에 바꿀 수 없습니다. 그래서 두 채가 된 순간에 달력을 펴는 것과, 팔기 직전에 확인하는 것의 차이가 큽니다. 이 글은 네 가지 특례를 조문 순서대로 정리하고, 마지막에 공통으로 걸리는 함정을 짚습니다.

새 집을 먼저 샀다면 언제까지 옛집을 팔아야 하나요

시행령 제155조 제1항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를 다룹니다. 두 가지 요건이 함께 붙습니다. 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득할 것, 그리고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것입니다. 이 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다.

앞의 1년을 놓치는 경우가 의외로 많습니다. 종전주택을 산 지 얼마 되지 않아 더 나은 매물이 나와 계약해 버리면, 뒤의 3년을 아무리 잘 지켜도 특례 자체가 열리지 않습니다. 뒤의 3년은 기산일을 잘못 세는 경우가 많습니다. 기준은 계약일이 아니라 신규 주택의 취득일이고, 취득일의 원칙은 대금을 청산한 날입니다.

1년 요건에는 예외도 있습니다. 같은 항 후단은 제154조 제1항 제1호(민간건설임대주택 등에서 세대전원이 5년 이상 거주), 같은 항 제2호 가목(공익사업을 위한 협의매수·수용), 같은 항 제3호(1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도)의 어느 하나에 해당하면 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않는다고 정합니다. 또 종전 주택과 부수토지의 일부가 협의매수·수용된 경우로서 잔존하는 주택과 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하면, 그 양도를 종전 주택의 양도에 포함해 봅니다.

요건	내용	기산일
앞의 1년	종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득	종전주택 취득일
뒤의 3년	신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택 양도	신규주택 취득일
1년 요건 예외	임대주택 5년 거주, 협의매수·수용, 1년 이상 거주 후 부득이한 사유	해당 사유 발생
부분 수용 시 잔존분	잔존 주택·부수토지를 양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도	양도일 또는 수용일

부모님 집을 물려받으면 어떻게 되나요

시행령 제155조 제2항은 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하도록 합니다. 여기서 먼저 확인할 것은 파는 쪽이 어느 집이냐입니다. 이 특례는 일반주택, 즉 원래 갖고 있던 집을 팔 때 작동합니다.

피상속인이 상속개시 당시 두 채 이상을 갖고 있었다면 그중 한 채만 상속주택으로 봅니다. 조문이 순위를 정해 두었습니다. 첫째 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, 둘째 소유기간이 같은 주택이 둘 이상이면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택, 셋째 소유기간과 거주기간이 모두 같으면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택, 그다음은 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 기준이 됩니다. 재개발·재건축이나 소규모주택정비 사업으로 두 채가 된 경우도 이 판정에 포함됩니다.

일반주택 쪽에도 제한이 있습니다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택 등을 말하는데, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택이나 그 증여받은 조합원입주권·분양권으로 완공 후 취득한 신축주택은 제외됩니다. 돌아가시기 직전에 미리 넘겨 둔 집을 일반주택으로 삼아 특례를 쓰는 것을 막는 장치입니다.

단서도 중요합니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 원칙적으로 이 특례가 적용되지 않습니다. 다만 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 세대를 합친 날 현재 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택 보유)을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다. 부모님과 합가해 살다가 상속이 개시된 사안에서 결론을 가르는 대목입니다.

합가하거나 결혼해서 두 채가 된 경우는요

제155조 제4항은 동거봉양 합가를 다룹니다. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다.

60세 미만이어도 포함되는 경우가 각 호에 있습니다. 첫째 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람, 둘째 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우, 셋째 국민건강보험법 시행령 별표에 따른 일정한 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속입니다. 부모님 두 분 중 한 분만 60세를 넘겼거나, 60세가 안 되셨지만 중증질환 등으로 요양급여를 받고 계신 경우가 여기에 해당합니다.

제155조 제5항은 혼인 합가입니다. 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 또는 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인해 2주택이 된 경우, 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.

두 특례 모두 종전에는 5년이었습니다. 혼인 특례는 2024년 11월 12일 개정으로, 동거봉양 특례는 2025년 12월 30일 개정으로 각각 10년이 되었습니다. 다만 개정 규정이 어느 시점의 혼인·합가부터 적용되는지는 부칙으로 정해지므로, 본인의 혼인일과 합가일을 기준으로 어느 규정이 적용되는지 확인해야 합니다.

특례를 받으면 세금이 완전히 없어지나요

여기서 가장 많이 오해가 생깁니다. 네 가지 특례를 나란히 놓고 보면 문장 구조가 모두 같습니다. "이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다"입니다. 즉 특례는 주택 수를 세는 단계에서만 작동하는 간주 규정이고, 제154조 제1항이 요구하는 보유·거주 요건은 그대로 살아 있습니다.

그래서 합가 특례로 두 채가 한 채처럼 취급되더라도, 파는 그 주택이 보유기간 2년을 채우지 못했다면 비과세가 되지 않습니다. 그 주택이 취득 당시에 조정대상지역에 있었다면 보유 2년에 더해 그 보유기간 중 거주기간 2년까지 채워야 합니다. 특례와 요건은 서로 다른 층에 있는 규정입니다.

기산일이 제각각이라는 점도 실무에서 자주 걸립니다. 일시적 2주택은 신규 주택의 취득일, 상속주택 특례는 상속개시일, 동거봉양은 세대를 합친 날, 혼인은 혼인한 날이 출발점입니다. 합가와 혼인 특례는 먼저 양도하는 주택에만 적용되므로, 나중에 파는 주택은 그 시점의 상황으로 다시 판단해야 합니다. 두 채 중 어느 쪽을 먼저 파느냐에 따라 전체 세액이 달라지는 이유입니다.

마지막으로 금액입니다. 특례로 비과세가 인정되더라도 고가주택이라면 양도가액 중 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 과세되고, 여기에 보유기간과 거주기간에 각각 공제율이 붙는 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. 공제율 표와 각 특례의 기한, 조정대상지역의 지정·해제는 모두 개정이 잦은 영역이므로 이 글에서는 구조만 정리했습니다. 실제 적용은 양도 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.

그래서 어떤 순서로 확인해야 하나요

특례는 종류가 많아 보이지만 확인 순서는 단순합니다. 첫째 무엇 때문에 두 채가 되었는지를 정합니다. 새로 샀는가, 상속받았는가, 합가했는가, 혼인했는가입니다. 둘째 그에 맞는 기산일을 찾습니다. 신규 주택 취득일, 상속개시일, 세대를 합친 날, 혼인한 날 중 하나입니다. 셋째 남은 기한을 계산합니다. 3년인지 10년인지, 언제까지인지입니다. 넷째 파는 그 주택이 보유 2년과 거주 2년을 채웠는지 봅니다. 다섯째 양도가액이 12억원을 넘는지와 장기보유특별공제를 계산합니다.

이 가운데 첫째와 둘째는 이미 지나간 사실이라 바꿀 수 없습니다. 바꿀 수 있는 것은 셋째의 언제 파느냐와 넷째의 거주를 채울 것이냐뿐입니다. 상담이 계약 전에 이루어져야 의미가 있는 이유가 여기 있습니다.

수원 비과세 상담에서는 무엇을 해 드리나요

저희는 먼저 날짜를 한 장에 늘어놓습니다. 각 주택의 취득일과 등기접수일, 합가일과 혼인일, 상속개시일, 전입 이력입니다. 그다음 세대원 전원의 주택·분양권 보유 이력을 확인합니다. 이 두 가지가 정리되면 어느 특례에 걸리는지는 대부분 그 자리에서 결론이 납니다.

결론이 애매하거나 특례가 둘 이상 겹치는 상황에서는 매도 순서와 잔금일을 달리한 두세 개의 시나리오로 세액을 계산해 비교해 드립니다. 합가한 세대에서 다시 새 집을 산 경우처럼 특례가 포개지는 사안은 어느 쪽을 먼저 정리하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다. 대표세무사가 직접 서류를 보고 판단합니다. 날짜 한 줄이 결론을 뒤집는 영역이라 사실관계가 전달 과정에서 뭉개지면 안 되기 때문입니다.

상속받은 주택이 섞여 있다면 상속개시 당시의 평가액이 곧 취득가액이 되므로 가액 평가는 감정평가사와 함께 봅니다. 협의분할과 등기는 법무사와 함께 진행합니다. 이미 신고를 마치셨더라도 적용할 수 있었던 특례를 놓친 부분이 있다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

비과세 특례 자주 묻는 질문

Q1. 새 집을 사고 언제까지 옛집을 팔아야 하나요?
종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 3년의 기산일은 계약일이 아니라 취득일입니다.

Q2. 종전주택을 산 지 1년이 안 됐는데 사정이 있습니다.
임대주택에서 5년 이상 거주, 협의매수·수용, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 앞의 1년 요건을 적용하지 않습니다.

Q3. 아버지가 집을 두 채 남기셨습니다.
한 채만 상속주택으로 봅니다. 소유기간이 가장 긴 주택, 같으면 거주기간이 가장 긴 주택, 그것도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택 순입니다. 이 특례는 일반주택을 양도할 때 적용됩니다.

Q4. 결혼해서 두 채가 됐습니다. 기한이 어떻게 되나요?
혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택입니다. 종전 5년에서 늘어난 것이라 혼인일 기준으로 어느 규정이 적용되는지 확인해야 합니다.

Q5. 특례를 받으면 세금이 완전히 없나요?
아닙니다. 특례는 1세대 1주택으로 본다는 간주 규정이므로 보유 2년과 거주 2년 요건은 그대로 남고, 양도가액 중 12억원 초과분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다.

두 채가 되셨다면 확인해 볼 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면, 파시기 전에 한 번 확인해 보시기를 권합니다.

① 종전주택을 취득한 날과 신규주택을 취득한 날 사이가 1년이 넘는지 확인하지 않았다. ② 3년의 기산일을 신규주택 계약일로 알고 세고 있다. ③ 상속주택이 두 채 이상인데 어느 쪽이 특례 대상인지 정리하지 않았다. ④ 돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택�� 있는지 확인하지 않았다. ⑤ 합가일이나 혼인일을 정확히 기억하지 못한다. ⑥ 특례를 받으면 보유·거주 요건도 함께 면제되는 것으로 알고 있었다. ⑦ 두 채 중 어느 쪽을 먼저 팔지 세액을 비교해 보지 않았다.

상담 안내

수원 광교·영통을 중심으로 수지·동탄 인근의 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 각 특례의 기한은 개정으로 달라졌고 적용 시점은 부칙으로 정해지므로, 본인의 취득일·합가일·혼인일 기준으로 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 조정대상지역의 지정과 해제, 장기보유특별공제 공제율도 변동 영역이므로 양도 시점 기준으로 확인이 필요합니다. 상속 협의분할과 등기가 얽힌 사안은 법률 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.