동탄 비과세 세무사, 임대료를 5% 안에서 올리면 거주요건이 면제됩니다

전세를 줘서 살지 못한 집도 비과세가 되나요

동탄 비과세 상담에서 자주 나오는 상황입니다. 집은 한 채인데 계속 전세를 주고 있었고, 정작 본인은 다른 곳에 살아 그 집에서 산 기간이 없다는 것입니다. 취득 당시에 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주기간 2년이 필요한데, 세를 준 집은 살 수가 없습니다.

이런 경우를 위해 마련된 것이 시행령 제155조의3의 상생임대주택 특례입니다. 조문은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 요건을 갖춘 주택을 양도하는 경우, 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다고 정합니다. 여기서 중요한 것은 면제되는 것이 거주기간이지 보유기간이 아니라는 점입니다.

조문의 괄호도 눈여겨볼 만합니다. 1주택을 소유한 1세대라고 하면서 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다고 적고 있습니다. 일시적 2주택 등으로 1주택으로 보는 경우에도 함께 적용될 여지가 있다는 뜻입니다. 그리고 제159조의4를 함께 적고 있어 장기보유특별공제의 거주요건과도 연결됩니다.

어떤 요건을 갖춰야 하나요

제1항 각 호가 요건을 셋으로 나눕니다. 하나라도 빠지면 특례는 적용되지 않습니다.

제1호는 이렇습니다. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약, 즉 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것입니다. 조문에는 괄호로 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다는 조건이 붙어 있습니다.

제2호는 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것, 제3호는 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것입니다. 두 요건 모두 계약서에 적힌 기간이 아니라 실제로 임대한 기간을 봅니다.

실무에서 가장 많이 걸리는 것은 제1호의 괄호입니다. 직전임대차계약에서 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외합니다. 세입자가 있는 집을 사면서 그 계약을 그대로 넘겨받았다면, 그 계약은 직전임대차계약이 되지 못합니다. 내가 취득한 뒤 임차인과 직접 체결한 계약이어야 합니다. 그래서 매수 당시 승계한 계약을 직전계약으로 알고 계산하다가 요건이 무너지는 경우가 자주 생깁니다.

호	요건	놓치기 쉬운 곳
제1호	직전 임대차계약 대비 증가율 5% 이내인 계약을 2021.12.20~2026.12.31 사이에 체결하고 임대 개시	계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인될 것 / 승계 계약은 직전계약에서 제외
제2호	직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상	계약기간이 아니라 실제 임대기간
제3호	상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상	중단이 있었다면 합산 요건 확인

보증금과 월세를 바꿨다면 5%는 어떻게 계산하나요

전세를 반전세로 돌리거나 그 반대로 바꾸는 경우가 있습니다. 이때 증가율을 어떻게 세는지는 제2항이 정하고 있습니다. 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산합니다. 임의로 환산하면 5% 판정이 달라질 수 있으므로, 계약을 쓰기 전에 확인해야 합니다.

기간 계산 방법도 정해져 있습니다. 제3항은 직전임대차계약과 상생임대차계약에 따른 임대기간을 월력에 따라 계산하고, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다고 합니다. 며칠이 모자란 경우에 어떻게 처리하는지를 알려 주는 조항입니다.

중간에 세입자가 나가는 흔한 상황에 대해서도 규정이 있습니다. 제4항은 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하면 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산해 계산하도록 합니다. 다만 합산이 되려면 시행규칙이 정한 요건을 충족해야 합니다. 임대인 사정으로 계약이 끊긴 경우까지 자동으로 이어지는 것은 아니므로, 공실이 길어졌거나 조건이 크게 바뀌었다면 합산 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

요건만 갖추면 자동으로 적용되나요

아닙니다. 제5항이 절차를 정하고 있습니다. 이 특례를 적용받으려는 자는 소득세법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 이 경우 세무서장은 전자정부법에 따른 행정정보 공동이용을 통해 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인하도록 되어 있습니다.

첨부서류가 계약서 두 장이라는 점이 중요합니다. 직전임대차계약서를 보관하지 않았다면 특례를 주장하기 어렵습니다. 임대차계약서와 계약금 입금 증빙은 임대가 끝난 뒤에도 보관해 두셔야 합니다. 요건을 다 갖추고도 서류를 내지 못해 적용받지 못하는 일이 실제로 있습니다.

기한도 함께 보셔야 합니다. 상생임대차계약의 체결 기한은 2026년 12월 31일입니다. 그 기한 안에 계약을 체결하고 임대를 개시해야 하며, 그 뒤에 상생계약에 따른 임대기간 2년까지 채워야 합니다. 즉 실제로 준비할 수 있는 시간은 기한보다 짧습니다. 연장 여부는 개정 사항이므로 계약 시점 기준으로 확인이 필요합니다.

확인은 어떤 순서로 하나요

상생임대주택 판정은 결국 계약서 두 장을 나란히 놓는 일에서 시작합니다. 저희가 확인하는 순서는 다섯 단계입니다.

첫째 직전계약입니다. 취득 후 내가 직접 체결한 계약인지(승계 계약은 제외), 그 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상인지 봅니다. 둘째 상생계약입니다. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 개시했는지, 계약금 지급 증빙이 있는지 확인합니다. 셋째 5%입니다. 보증금과 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않는지, 전환이 있었다면 법정 기준에 따라 환산했는지 봅니다. 넷째 2년입니다. 상생계약에 따른 실제 임대기간이 2년 이상인지, 중단이 있었다면 합산 요건을 충족하는지 확인합니다. 다섯째 신고입니다. 신고기한까지 특례적용신고서와 계약서 두 장을 제출했는지 봅니다.

이 가운데 첫째가 가장 많이 걸립니다. 세입자가 있는 집을 사면서 계약을 승계했다면 그 계약은 직전임대차계약이 아니므로, 취득 후 새로 체결한 계약부터 다시 세어야 합니다. 이 한 가지 때문에 요건이 무너지는 사례가 상담에서 반복됩니다.

이 특례로 세금이 얼마나 달라지나요

면제되는 것은 거주기간 요건뿐이므로, 보유 2년은 그대로 채워야 하고 양도일 현재 1주택이어야 한다는 전제도 그대로입니다. 그리고 고가주택이라면 양도가액 중 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 여전히 과세됩니다.

다만 차이는 작지 않습니다. 거주요건을 채우지 못해 비과세 자체가 부인되면 양도차익 전체가 과세 대상이 되지만, 이 특례로 비과세가 인정되면 12억원을 넘는 부분만 과세되기 때문입니다. 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제까지 적용되므로 결과가 크게 달라집니다. 다만 이 공제는 보유기간분과 거주기간분이 나뉘어 있어, 거주기간이 없다면 거주기간분 공제는 기대하기 어렵습니다.

상담에서는 무엇을 하나요

상생임대는 계약을 쓰는 순간 결론이 정해집니다. 갱신 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 증가율을 조정할 수 없습니다. 그래서 이 영역의 상담은 갱신 계약 전에 하는 것이 거의 전부입니다.

저희는 갱신할 보증금과 월세 조합으로 증가율이 5% 안에 들어오는지 미리 계산해 드립니다. 전세를 반전세로 돌리는 경우에는 법이 정한 기준에 따라 환산해 확인합니다. 승계 계약인지 직접 체결한 계약인지, 중단된 기간을 합산할 수 있는지는 판단이 갈리는 영역이라 대표세무사가 계약서를 직접 보고 결론을 냅니다.

서류 보관 안내도 함께 드립니다. 직전임대차계약서와 상생임대차계약서, 계약금 입금 증빙은 신고할 때 첨부해야 하는 서류이므로 임대가 끝난 뒤에도 보관하시도록 미리 말씀드립니다. 이미 신고를 마치셨는데 요건을 갖추고도 특례를 신청하지 않으신 경우라면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

상생임대주택 자주 묻는 질문

Q1. 보유기간도 면제되나요?
아닙니다. 조문은 거주기간의 제한을 받지 않는다고만 정합니다. 보유 2년 요건과 양도일 현재 1주택이라는 전제는 그대로입니다.

Q2. 세입자가 있는 집을 샀는데 그 계약도 직전계약인가요?
아닙니다. 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다. 취득한 뒤 직접 체결한 계약부터 세어야 합니다.

Q3. 전세를 반전세로 바꾸면 5%는 어떻게 계산하나요?
민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산합니다. 임의 환산은 판정을 바꿀 수 있습니다.

Q4. 세입자가 중간에 나가면 기간이 끊기나요?
임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 계약을 체결하는 경우로서 시행규칙 요건을 충족하면 새 계약의 임대기간을 합산합니다.

Q5. 특례를 받으려면 따로 신고해야 하나요?
양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출해야 합니다.

세를 주고 계시다면 확인해 볼 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면 다음 갱신 계약 전에 한 번 확인해 보시기를 권합니다.

① 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었는지 확인하지 않았다. ② 집을 살 때 승계한 임대차계약을 직전계약으로 알고 있었다. ③ 직전계약의 실제 임대기간이 1년 6개월을 넘는지 세어 보지 않았다. ④ 갱신하면서 올린 보증금·월세의 증가율을 5% 기준으로 계산해 보지 않았다. ⑤ 전세를 반전세로 바꾸면서 법정 기준에 따라 환산하지 않았다. ⑥ 세입자가 중간에 나간 기간이 있는데 합산 요건을 확인하지 않았다. ⑦ 직전임대차계약서 원본을 어디에 두었는지 모른다.

상담 안내

동탄·화성과 수원 광교를 중심으로 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 상생임대차계약 체결 기한과 요건은 개정 대상이므로 계약 시점 기준으로 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 조정대상지역의 지정과 해제, 장기보유특별공제 공제율도 변동 영역입니다.