용인 비과세 세무사, 2년을 못 채워도 비과세되는 사유가 정해져 있습니다

2년을 못 채웠는데 팔아야 하면 방법이 없나요

용인 비과세 상담에서 가장 안타까운 사례는 몇 달 차이로 요건을 놓친 경우입니다. 직장이 옮겨 가고, 아이가 진학하고, 오랜 치료가 필요해지는 일은 계획대로 오지 않습니다. 그래서 세법도 그런 사정을 일부 반영해 두었습니다. 다만 전부를 봐주지는 않고 정해진 범위 안에서만 기간 요건을 면제합니다. 그 범위가 어디까지인지가 이 글의 내용입니다.

근거는 시행령 제154조 제1항 단서입니다. 조문은 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년까지)을 요구하면서, 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며, 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다고 덧붙입니다.

기간 제한을 받지 않는 경우는 무엇인가요

제1호는 민간건설임대주택이나 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서, 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우입니다. 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못한 경우도 포함해 줍니다.

제2호는 세 갈래입니다. 가목은 주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수·수용되는 경우인데, 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지에 한정됩니다. 여기에는 덧붙은 문장이 있습니다. 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지도 포함한다는 것입니다. 일부만 수용되고 남은 부분을 나중에 파는 경우를 위한 규정입니다.

나목은 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우입니다. 다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있으면서 출국일부터 2년 이내에 양도해야 합니다. 다목은 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우이고, 조건은 나목과 같습니다.

제3호가 실무에서 가장 많이 쓰입니다. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우입니다. 여기서 두 가지를 동시에 봐야 합니다. 하나는 그 주택에서 1년 이상 거주했어야 한다는 것이고, 다른 하나는 사유가 인정 범위에 들어가야 한다는 것입니다.

부득이한 사유는 어디까지 인정되나요

조문은 부득이한 사유라고만 하고 범위를 시행규칙에 넘겼습니다. 소득세법 시행규칙 제71조 제3항이 그 범위를 제한적으로 열거하고 있습니다. 먼저 공통으로 붙는 요건이 있습니다. 아래 사유 중 하나에 해당하면서, 그 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전해야 합니다. 광역시 안에서 구지역과 읍·면지역 간에 옮기는 경우, 특별자치시나 도농복합형태의 시지역, 제주 행정시 안에서 동지역과 읍·면지역 간에 옮기는 경우도 포함됩니다.

또 시행규칙은 제154조 제1항 제1호의 경우 세대의 구성원 중 일부, 제3호의 경우 세대전원이 주거를 이전하는 경우라고 구분해 적고 있습니다. 제3호로 가려면 세대 전체가 옮겨야 한다는 뜻입니다.

열거된 사유는 네 가지입니다. 첫째 초·중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교는 제외) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학입니다. 둘째 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편입니다. 셋째 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양입니다. 넷째 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학인데, 같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한정됩니다.

여기서 자주 놓치는 것이 두 가지입니다. 하나는 초등학교와 중학교 취학이 제외돼 있다는 점입니다. 아이 초등학교 입학 때문에 이사하는 것은 이 사유에 들어가지 않습니다. 다른 하나는 열거된 네 가지 밖의 사정은 구제되지 않는다는 점입니다. 이사 갈 집이 마음에 들어서, 대출 이자가 부담돼서, 가족이 늘어서 같은 사유는 부득이한 사유가 아닙니다.

사유	조문에 적힌 범위
취학	초·중등교육법상 학교(초등학교·중학교 제외) 및 고등교육법상 학교에의 취학
근무	직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
질병	1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
학교폭력	학교폭력으로 인한 전학(자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우)

어떤 서류가 필요한가요

시행규칙 제71조 제4항은 단서에 해당하는지의 확인을 다음의 서류와 주민등록표등본에 따른다고 정합니다. 주민등록표등본은 언제나 기본이고, 사유별로 서류가 하나씩 더 붙습니다.

제1호(임대주택)의 경우에는 임대차계약서 사본입니다. 제2호 가목(협의매수·수용)의 경우에는 협의매수 또는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류입니다. 제2호 나목(해외이주)의 경우에는 외교부장관이 교부하는 해외이주신고확인서이고, 해외이주법에 따른 현지이주라면 현지이주확인서 또는 거주여권 사본입니다. 그리고 제1호 중 세대 구성원 일부가 거주하지 못한 경우, 제2호 다목, 제3호의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류입니다.

이 서류들은 사후에 만들어 내기 어려운 것들입니다. 재직증명서는 퇴사 후에도 발급받을 수 있지만 전근 사실이 드러나야 하고, 발령 공문이 함께 있으면 더 분명합니다. 요양증명서는 1년 이상의 치료·요양이 필요하다는 내용이 담겨야 의미가 있습니다. 이사한 뒤에 챙기려면 번거로워지므로 이사 전에 확보해 두시는 편이 안전합니다.

주민등록표등본은 사유를 증명하는 서류가 아니라 주거 이전 사실을 확인하는 자료입니다. 전입신고가 늦으면 사유가 인정되더라도 이전 시점이 다투어질 수 있습니다. 거주기간 자체도 시행령 제154조 제6항에 따라 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산되므로, 제3호의 '1년 이상 거주' 요건 역시 전입 기록으로 판정됩니다.

사유가 인정되면 세금이 아예 없나요

면제되는 것은 보유기간과 거주기간 요건뿐입니다. 1세대 1주택 비과세의 다른 축은 그대로 남습니다. 시행령 제154조 제1항은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우를 전제로 하므로, 기간 요건을 면제받더라도 파는 시점에 두 채라면 이 규정은 작동하지 않습니다.

금액도 남습니다. 고가주택이라면 양도가액 중 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다. 게다가 기간 요건을 면제받았다는 것은 거주기간이 짧다는 뜻이므로, 보유기간과 거주기간에 각각 공제율이 붙는 1세대 1주택 장기보유특별공제에서 거주기간분이 작게 잡힙니다. 사유가 인정되어도 세액이 완전히 사라지지 않는 이유입니다.

그래서 실무에서는 두 가지를 함께 계산합니다. 사유를 적용해 지금 파는 경우와, 2년을 채우고 파는 경우의 세액입니다. 차이가 크지 않다면 요건을 채우고 파는 쪽이 서류 부담도 없고 다툼의 여지도 없습니다.

한 가지 덧붙이면, 이 부득이한 사유는 다른 조문에서도 반복해서 등장합니다. 시행령 제155조 제1항은 일시적 2주택 특례에서 종전주택 취득일부터 1년이 지난 후 신규주택을 취득해야 한다는 요건을 두면서, 제154조 제1항 제1호·제2호 가목·제3호에 해당하면 그 1년 요건을 적용하지 않는다고 정합니다. 분양권 관련 특례에도 같은 문장이 들어 있습니다. 하나의 열쇠가 여러 문을 여는 구조입니다.

상담에서는 어떤 순서로 확인하나요

복잡해 보이지만 묻는 것은 세 가지입니다. 어떤 사유인가, 다른 시·군으로 옮겼는가, 그것을 증명할 서류가 있는가입니다. 저희는 다섯 단계로 확인합니다. 첫째 사유가 열거된 네 가지 중 어디에 해당하는지, 둘째 제3호로 간다면 그 주택에서 1년 이상 거주했는지, 셋째 다른 시·군으로 세대전원이 주거를 이전했는지, 넷째 서류를 확보했는지, 다섯째 양도일 현재 1주택인지와 양도가액이 12억원을 넘는지입니다.

첫째와 둘째는 이미 정해진 사실이고, 셋째와 넷째는 지금 준비할 수 있습니다. 이사 계획이 잡힌 단계에서 상담을 받으시면 서류를 미리 챙길 수 있어 결론이 달라지는 경우가 많습니다. 반대로 이사를 마치고 집도 판 뒤에 오시면 손쓸 방법이 거의 없습니다.

저희는 사유가 인정될 경우와 인정되지 않을 경우의 세액을 각각 계산해 비교해 드립니다. 열거된 네 가지 중 어디에 걸리는지, 다른 시·군 요건을 충족하는지는 사실관계를 정확히 봐야 판단되는 영역이라 대표세무사가 직접 서류를 확인합니다. 수용이 걸린 사안이라면 보상가액과 취득가액이 함께 문제 되므로 가액 평가는 감정평가사와, 등기와 계약은 법무사와 함께 봅니다. 이미 신고를 마치셨는데 사유에 해당했던 경우라면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

부득이한 사유 자주 묻는 질문

Q1. 아이 초등학교 입학 때문에 이사합니다. 취학 사유가 되나요?
되지 않습니다. 시행규칙 제71조 제3항 제1호는 초·중등교육법에 따른 학교에서 초등학교와 중학교를 명시적으로 제외하고 있습니다.

Q2. 같은 시 안에서 이사해도 인정되나요?
원칙적으로 다른 시·군으로 주거를 이전해야 합니다. 다만 광역시 안에서 구지역과 읍·면지역 간, 특별자치시나 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍·면지역 간 이전은 포함됩니다.

Q3. 질병은 어느 정도여야 하나요?
1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병이어야 합니다. 진단서나 요양증명서에 그 기간이 드러나야 하며, 단기 입원이나 통원 치료만으로는 어렵습니다.

Q4. 해외로 나가는 경우도 되나요?
해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하거나, 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 취학·근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우입니다. 두 경우 모두 출국일 현재 1주택 보유, 출국일부터 2년 이내 양도가 조건입니다.

Q5. 사유가 인정되면 세금이 아예 없나요?
면제되는 것은 보유·거주기간 요건뿐입니다. 양도일 현재 1주택이어야 하고, 12억원 초과분에 대응하는 양도차익은 과세되며, 거주기간이 짧으면 장기보유특별공제도 작게 잡힙니다.

이사 전에 확인해 볼 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면 이사하기 전에 한 번 확인해 보시기를 권합니다.

① 이사 사유가 열거된 네 가지 중 어디에 해당하는지 확인하지 않았다. ② 초등학교나 중학교 취학은 사유에서 빠져 있다는 것을 몰랐다. ③ 그 주택에서 1년 이상 거주했는지 전입 기록으로 확인하지 않았다. ④ 다른 시·군으로 옮기는 것인지 같은 시 안에서 옮기는 것인지 따져 보지 않았다. ⑤ 세대전원이 함께 이전하는지, 남는 사람이 있는지 정리하지 않았다. ⑥ 재직증명서나 요양증명서를 이사 전에 받아 둘 계획이 없다. ⑦ 사유가 인정될 때와 안 될 때의 세액을 비교해 보지 않았다.

상담 안내

용인·수지와 수원 광교를 중심으로 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 부득이한 사유의 인정 여부는 사실관계와 증빙에 따라 달라지며 결과를 보장하지 않습니다. 조정대상지역의 지정과 해제, 장기보유특별공제 공제율은 개정이 잦으므로 양도 시점 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.