영통구 비과세 세무사, 분양권 하나가 살던 집의 비과세를 닫습니다

분양권이 있으면 살던 집의 비과세는 어떻게 되나요

영통구 비과세 상담에서 최근 가장 많이 나오는 질문입니다. 살던 아파트 한 채가 있고 분양권을 하나 받았는데, 지금 살던 집을 팔면 비과세가 되느냐는 것입니다. 결론부터 말씀드리면 원칙은 되지 않습니다.

소득세법 제89조 제2항은 이렇게 정하고 있습니다. 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 제1항 제3호가 바로 1세대 1주택 비과세 규정입니다. 분양권은 아직 집이 아니고 등기도 없으며 살 수도 없지만, 비과세를 판단할 때는 주택처럼 취급된다는 뜻입니다.

다만 같은 항에는 단서가 있습니다. 재건축사업 또는 재개발사업, 자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 않다는 것입니다. 그 대통령령이 시행령 제156조의2와 제156조의3이고, 여기에 세 갈래의 길이 열려 있습니다.

한 가지 먼저 확인할 것이 있습니다. 분양권이 주택 수 판정에 들어가기 시작한 시점은 부칙으로 정해져 있습니다. 그 시점 이전에 취득한 분양권은 달리 취급될 수 있으므로, 계약일과 취득일을 먼저 확인해야 합니다. 이 글에서는 특정 시점을 단정하지 않겠습니다.

일시적으로 갖게 된 경우는 어떤 요건인가요

시행령 제156조의3 제2항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득해 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우를 다룹니다. 요건은 일시적 2주택과 같은 구조입니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다. 3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우도 포함됩니다.

앞의 1년 요건에는 예외가 있습니다. 시행령 제154조 제1항 제1호(임대주택에서 5년 이상 거주), 제2호 가목(협의매수·수용), 제3호(1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도)에 해당하면 종전주택 취득일부터 1년이 지난 후 분양권을 취득해야 하는 요건을 적용하지 않습니다.

여기서 실무상 가장 많이 다투어지는 것이 분양권 취득일입니다. 청약에 당첨된 날인지, 계약을 체결한 날인지, 전매로 사 온 날인지에 따라 3년의 기산일이 달라집니다. 조합원입주권도 같은 구조의 규정이 시행령 제156조의2에 따로 마련돼 있으므로, 내가 가진 것이 분양권인지 입주권인지부터 구분해야 적용 조문이 정해집니다.

3년을 넘겨 팔아야 하면 어떻게 하나요

공사가 길어지거나 입주 시점까지 지금 집에서 살고 싶은 경우가 있습니다. 시행령 제156조의3 제3항은 종전주택 취득일부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에도, 다음 두 요건을 모두 갖추면 1세대 1주택으로 보도록 합니다.

첫째, 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것입니다. 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우는 포함됩니다. 둘째, 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것입니다.

이 길의 핵심은 세대전원의 이사와 1년 이상 계속 거주입니다. 전입신고가 하나라도 빠지면 요건이 깨집니다. 실제로 살았다는 주장만으로는 부족한데, 시행령 제154조 제6항이 거주기간을 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 정하고 있기 때문입니다. 대학생 자녀나 직장 때문에 떨어져 지내는 배우자가 있다면 미리 사유와 서류를 정리해 두어야 합니다.

상황	근거	핵심 기한
집이 있는데 분양권을 샀다	시행령 제156조의3 제2항	종전주택 취득 후 1년 경과 + 분양권 취득일부터 3년 내 종전주택 양도
3년을 넘겨 팔아야 한다	같은 조 제3항	완성 후 3년 내 세대전원 이사·1년 이상 거주 + 완성 전 또는 완성 후 3년 내 종전주택 양도
내 집이 재건축에 들어갔다	시행령 제156조의2 제5항	사업시행인가일 이후 대체주택 취득·1년 이상 거주 + 완성 후 3년 내 이사·1년 거주 + 완성 전 또는 완성 후 3년 내 대체주택 양도

재건축 기간에 살려고 산 집은 어떻게 되나요

내 집이 재건축에 들어가면 그 기간 동안 살 곳이 필요합니다. 그래서 다른 집을 사서 거기 사는 경우가 있는데, 시행령 제156조의2 제5항은 이를 대체주택이라 부르고 별도의 특례를 둡니다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업·재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우로서, 세 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다.

요건은 이렇습니다. 첫째 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것. 둘째 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 셋째 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것입니다.

이 특례에는 다른 규정에 없는 문장이 하나 붙어 있습니다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 대체주택 자체가 보유 2년이나 거주 2년을 채우지 못했어도 위 세 요건만 갖추면 된다는 뜻입니다. 다만 요건 안에 이미 1년 이상 거주가 두 번 들어 있으므로 실질적으로 상당한 기간이 필요합니다.

해외로 나가야 하는 경우의 단서도 있습니다. 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는, 출국사유가 해소되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. 다만 출국한 후 3년 이내에 사유가 해소되는 경우만 해당합니다.

주의할 것은 취득 시점입니다. 사업시행인가일 전에 산 집은 대체주택이 아닙니다. 재건축 이야기가 나오기 시작할 무렵 미리 사 둔 집이라면 이 특례를 쓸 수 없으므로, 인가일과 취득일의 선후가 결론을 정합니다.

특례를 받으면 세금이 전혀 없나요

세 갈래 모두 문장 구조가 같습니다. 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다입니다. 주택 수를 세는 단계에서만 작동하는 간주 규정이라는 뜻입니다. 그래서 대체주택 특례처럼 명시적으로 제외해 준 경우가 아니라면, 파는 주택이 보유 2년을 채워야 하고 그 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 거주 2년까지 채워야 합니다.

금액도 남습니다. 특례로 비과세가 인정되더라도 고가주택이라면 양도가액 중 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 과세되고, 여기에 보유기간과 거주기간에 각각 공제율이 붙는 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. 앞에서 본 요건들이 거주기간을 요구하는 이유가 여기서도 이어집니다. 이사와 거주는 요건을 채우는 일이면서 동시에 공제율을 올리는 일입니다.

상담에서는 무엇을 확인하나요

분양권이 걸린 사안은 날짜가 네다섯 개 얽힙니다. 종전주택 취득일, 분양권 취득일, 사업시행인가일, 새 집 완성일, 이사일입니다. 이 중 하나만 어긋나도 적용 조문이 바뀌고 결론이 달라집니다. 그래서 저희는 상담에서 먼저 이 날짜들을 시간 순으로 늘어놓습니다.

그다음 분양권 취득일과 새 집 완성 예정일을 놓고 언제까지 종전주택을 팔아야 하는지를 역산해 드립니다. 3년 안에 정리할지, 완성 후 3년 길로 갈지에 따라 준비할 것이 완전히 달라집니다. 앞의 길은 매도 시점만 관리하면 되지만, 뒤의 길은 세대전원의 이사와 1년 거주까지 계획해야 하기 때문입니다.

분양권인지 입주권인지, 사업시행인가일이 언제인지에 따라 적용 조문이 달라지므로 대표세무사가 직접 서류를 보고 어느 조문으로 갈지 정합니다. 상속이나 증여로 받은 분양권이 섞여 있으면 취득가액과 취득일이 함께 문제 되는데, 가액 평가는 감정평가사와, 등기와 계약은 법무사와 함께 봅니다. 이미 신고를 마치셨더라도 특례를 적용할 수 있었는데 놓치신 경우라면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

분양권·입주권 자주 묻는 질문

Q1. 분양권은 아직 집도 아닌데 왜 주택 수에 들어가나요?
소득세법 제89조 제2항이 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다고 직접 정하고 있기 때문입니다. 적용 시점은 부칙으로 정해져 있으므로 취득일 기준으로 확인해야 합니다.

Q2. 살던 집을 언제까지 팔아야 하나요?
분양권 취득일부터 3년 이내가 원칙입니다. 3년을 넘긴다면 새 집 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.

Q3. 재건축 기간에 살려고 산 집도 비과세가 되나요?
대체주택 특례가 있습니다. 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주하고, 새 집 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 거주, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 대체주택 양도가 요건이며 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다.

Q4. 세대원 중 한 명이 이사를 못 하면 어떻게 되나요?
취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우는 조문에서 포함해 줍니다. 다만 사유의 범위가 시행규칙에 열거돼 있고 증빙이 필요합니다.

Q5. 특례를 받으면 세금이 전혀 없나요?
대체주택 특례를 제외하면 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건이 그대로 남고, 12억원 초과분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다.

분양권이 있으시다면 확인해 볼 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면 파시기 전에 한 번 확인해 보시기를 권합니다.

① 내가 가진 것이 분양권인지 조합원입주권인지 정확히 구분하지 못한다. ② 분양권 취득일이 당첨일인지 계약일인지 전매일인지 확인하지 않았다. ③ 종전주택 취득일과 분양권 취득일 사이가 1년이 넘는지 세어 보지 않았다. ④ 분양권 취득일부터 3년이 언제 끝나는지 달력에 적어 두지 않았다. ⑤ 새 집 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사할 수 있는지 검토하지 않았다. ⑥ 재건축 기간에 산 집이 사업시행인가일 이후에 취득한 것인지 확인하지 않았다. ⑦ 특례를 받으면 보유·거주 요건도 함께 면제되는 것으로 알고 있었다.

상담 안내

수원 영통·광교와 용인·동탄 인근의 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 분양권이 주택 수 판정에 포함되는 시점은 부칙으로 정해져 있어 이 글에서는 단정하지 않았습니다. 조정대상지역의 지정과 해제, 각 특례의 요건은 개정이 잦으므로 양도 시점 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.