조합원입주권 세무 칼럼
양도·상속·증여, 전문 세무사가 직접 씁니다.
해외 근무로 출국해 집을 팔았는데, 입주권 하나 때문에 1세대1주택 비과세가 막혔습니다 (조심 2026중0060)
외교공무원이 해외 대사관 발령으로 세대전원 출국한 뒤 2년 안에 집을 팔았지만, 출국일 현재 주택 1채와 조합원입주권 1개를 함께 보유했다는 이유로 보유·거주기간 예외를 적용받지 못했습니다. 일시적 1주택 1입주권 특례를 충족해도 출국 특례의 '1주택' 요건이 자동으로 풀리지는 않는다는 점, 부담부증여는 '매매계약'이 아니라는 점이 결론을 갈랐습니다.
영통구 비과세 세무사, 분양권 하나가 살던 집의 비과세를 닫습니다
주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 시행령은 일시적으로 보유하게 된 경우와 재건축 기간 중 거주할 집을 산 경우에 특례를 두고 있습니다. 1년과 3년, 완성 후 3년과 1년 거주라는 요건을 조문 근거와 함께 정리했습니다.
30년 보유한 재건축 아파트, 실제로 안 살았다면 장기보유공제는 30%뿐입니다 (조심 2026서1126)
1994년에 산 집을 2024년 조합원입주권 상태로 팔면서 장기보유특별공제 80%를 적용해 신고했지만, 세무조사에서 거주 사실이 없다는 이유로 30%로 깎였습니다. 배우자의 해외 근무라는 부득이한 사유를 주장했으나 심판원은 기각했습니다. 1세대 1주택 비과세의 거주요건 예외와 장기보유특별공제 표2의 거주요건은 전혀 다른 규정이기 때문입니다.
입주권 증여받아 지은 새 아파트, 2년 거주 안 하면 비과세 못 받습니다 (조심 2026인0743)
조정대상지역 지정 전에 부친에게서 조합원입주권을 증여받았어도, 그 입주권으로 완성된 주택의 취득시기는 사용승인일로 봅니다. 사용승인일 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 채워야 1세대 1주택 비과세가 되고, 나중에 조정대상지역에서 해제되어도 결론은 달라지지 않습니다. 심판원은 청구를 기각했습니다.
상속주택 있는 상태에서 재건축 입주권을 먼저 팔았는데 비과세가 안 된다고 합니다 (조심 2025인3294)
아버지에게 증여받은 집과 상속받은 집이 같은 재건축 단지에 있어 둘 다 조합원입주권으로 바뀐 뒤, 증여받은 쪽 입주권을 먼저 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고한 사건입니다. 조세심판원은 상속주택 특례는 '주택'을 양도할 때 적용되는 규정이므로 입주권 양도에는 쓸 수 없다며 기각했습니다. 관리처분계획인가일이 지나는 순간 자산의 성격이 바뀐다는 점을 미리 알아야 손해를 막을 수 있습니다.
어머니에게 재건축 입주권을 증여받았는데, 보유기간을 준공일부터 다시 세라고 합니다 (조심 2026구1568)
관리처분계획인가일 이후에 증여받은 것은 '주택'이 아니라 '조합원입주권'이어서, 신축주택의 취득시기는 증여일이 아니라 사용승인일(준공일)로 계산됩니다. 이 사건 청구인은 증여 후 6년이 지나 팔았지만 준공 후 1년 2개월 만의 양도로 처리되어 1세대 1주택 비과세는 물론 단기양도 중과세율까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다.
홀로 남은 장모님 모시러 합가했다가 입주권 양도세 폭탄, 별도세대로 인정받은 사례 (조심 2026인1369)
장인의 갑작스러운 사망으로 장모 집에 합가한 뒤 조합원입주권을 양도했는데, 세무서는 장모와 한 세대로 보아 비과세를 거부했습니다. 심판원은 주민등록상 합가 여부가 아니라 실제로 같은 생활자금으로 생활했는지를 기준으로 보고 별도 세대로 인정했습니다. 합가 전 약정서, 비용 분담 내역, 주택 구조 도면이 결론을 갈랐습니다.