어머니에게 재건축 입주권을 증여받았는데, 보유기간을 준공일부터 다시 세라고 합니다 (조심 2026구1568)

재개발, 재건축 구역에 있는 부모님 집을 자녀에게 미리 넘겨두는 일은 흔합니다. 부모를 오래 모신 자녀에게 사실상의 보답으로 지분을 나눠주는 경우도 많고, 앞으로의 병원비와 생활비를 감당해야 하는 자녀 입장에서 재건축 아파트 지분이 유일한 대비책일 때도 있습니다. 문제는 이 증여가 관리처분계획인가일을 기준으로 그 전인지 후인지에 따라 몇 년 뒤 양도소득세가 완전히 달라진다는 점입니다.

많은 분들이 "증여받은 날부터 계산하면 6년을 보유했으니 1세대 1주택 비과세는 당연하다"고 생각합니다. 그런데 관리처분계획인가가 난 뒤에 넘겨받았다면 세법이 보는 대상은 '주택'이 아니라 '부동산을 취득할 수 있는 권리', 즉 조합원입주권입니다. 권리를 보유한 기간은 주택 보유기간에 들어가지 않기 때문에, 준공 후 2년을 채우기 전에 팔면 비과세가 아니라 단기양도 중과세율이 적용됩니다. 이번에 소개할 조세심판원 결정(조심 2026구1568, 2026.5.26. 의결)은 바로 그 구조를 정면으로 다룬 사건입니다.

사건 경과, 인가일 넉 달 뒤에 증여받은 입주권

대구 지역의 한 주택재건축정비사업 구역에 어머니가 약 40년간 소유해 온 아파트가 있었습니다. 이 구역은 2018년 2월 22일 관리처분계획인가를 받았습니다. 어머니는 그로부터 약 넉 달 뒤인 2018년 6월 14일, 청구인을 포함한 자녀들에게 이 물건의 지분을 나누어 증여했습니다. 청구인의 지분은 1586분의 700이었고, 다음 날 증여를 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌으며, 같은 해 7월 30일 증여세도 신고했습니다.

이후 재건축이 진행되어 2022년 9월 21일 신축 아파트가 준공, 사용승인되었고 청구인은 조합원 분양가를 부담하며 신축주택 지분을 취득했습니다. 그리고 2023년 11월 30일 이 신축주택을 양도했습니다. 청구인은 취득시기를 증여받은 날(2018년 6월 14일)로 보아 보유기간 2년을 넉넉히 채웠다고 판단했고, 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 보아 2023년 귀속 양도소득세를 신고하지 않았습니다.

그러나 관할 세무서는 관리처분계획인가일 이후 입주권을 증여받았으므로 신축주택의 취득시기는 사용승인일인 2022년 9월 21일이라고 보아 무신고에 대한 검토를 요청했습니다. 청구인은 2025년 4월 16일 기한후신고를 했으나 세금을 납부하지 못했고, 같은 해 9월 18일 "비과세 요건을 충족한다"며 경정청구를 제기했습니다. 처분청은 2025년 11월 20일 2년 보유 요건 미충족을 이유로 이를 거부했고, 청구인은 2026년 2월 18일 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 실질은 6년 전부터 내 재산이었다

청구인의 주장은 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 국세기본법 제14조 실질과세 원칙에 따라야 한다는 것입니다. 증여를 원인으로 소유권이전등기를 마치고 증여세와 취득세, 재산세까지 부담하며 조합원 지위를 승계했으므로 2018년 6월부터 실질적인 소유자였고, 그 날을 취득일로 보면 비과세 요건이 충족된다는 논리였습니다.

둘째, 입주권은 다른 주택의 비과세를 판단할 때는 주택 수에 포함되면서, 정작 그 입주권으로 취득한 주택의 보유기간을 계산할 때는 주택으로 보지 않는 것이 형평에 어긋난다고 주장했습니다. 청구인은 국세청 유권해석(부동산거래관리과-267, 2010.2.18. 등)을 근거로, 관리처분계획인가 이후라도 실제로 멸실 전까지 주택으로 사용했다면 주택으로 보아 그 기간을 보유기간에 통산해야 한다고도 했습니다.

셋째, 이 증여는 투기 목적이 아니라 부모 봉양의 대가에 가까운 가족 내 재산 이전이라는 점을 강조했습니다. 15년 이상 부모의 생활비와 병원비를 송금해 왔고, 노인성 지병이 있는 어머니의 보호자 역할을 해 왔으므로 실질적으로 생계를 같이 하는 세대원 사이의 증여로 보아 어머니의 보유기간을 통산해 달라는 것이었습니다. 마지막으로 세법이 계속 바뀌어 이를 알지 못한 채 증여와 양도가 이루어졌으므로 최소한 가산세만이라도 감면해 달라고 요청했습니다.

과세관청 반박, 넘어간 것은 주택이 아니라 권리다

처분청은 소득세법 제88조 제9호의 정의부터 짚었습니다. 조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가로 취득한 '입주자로 선정된 지위'를 말하고, 따라서 기존주택이 조합원입주권으로 전환되는 시점은 관리처분계획인가일이라는 것입니다. 인가일이 2018년 2월 22일이므로, 그 뒤인 2018년 6월 14일에 청구인이 증여받은 것은 기존주택이 아니라 입주권이고 청구인은 원조합원이 아닌 승계조합원에 해당한다고 보았습니다.

또한 법원이 재건축조합 조합원의 분양받을 권리는 그 주택의 소유권을 취득할 때까지는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당한다고 판시한 점(대법원 2007.6.15. 선고 2005두5369 판결 등)을 들었습니다. 권리를 보유한 기간은 주택 보유기간이 아니므로, 신축주택의 취득시기는 사용승인일이고 그로부터 양도일까지는 2년에 못 미친다는 결론입니다.

보유기간 통산 주장에 대해서는 소득세법 시행령 제154조 제8항 제1호가 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하도록 규정한 것은 원조합원이 재건축 주택을 양도하는 경우를 전제한다고 반박했습니다. 관리처분계획인가일 이후 종전주택을 매수해 신축주택 취득 권리를 갖게 된 경우에는 종전주택과 신축주택 사이에 동일성을 인정할 수 없어 멸실 전 사용기간을 합산할 수 없다는 하급심 판단(부산지방법원 2019구합20526 판결 등)도 제시했습니다.

동일세대 주장에 대해서는 제출된 자료가 아버지에게 송금한 통장 사본과 아파트 경비원, 이웃 주민이 작성한 확인서 정도인데 이는 동일세대를 객관적으로 입증하는 자료가 아니라고 했습니다. 주민등록상 어머니는 2016년 6월부터 증여일까지 대구 중구에 계속 거주한 반면, 청구인은 오래전 서울로 주소를 옮긴 뒤 배우자와 자녀 2명과 세대를 이루고 있었고 증여 당시 주소지는 경북 구미로 확인되었기 때문입니다.

심판원 판단, 승계취득에는 통산 규정이 적용되지 않는다

조세심판원은 청구를 모두 기각했습니다. 판단의 뼈대는 네 가지였습니다. 기준 ①. 기존주택이 조합원입주권으로 변환된 시기는 관리처분계획인가일이므로, 그 이후 어머니로부터 지분을 증여받은 청구인은 주택이 아니라 입주권을 승계취득한 승계조합원이고, 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로 신축주택의 취득시기는 증여일이 아니라 사용승인일로 보아야 한다는 것입니다.

기준 ②. 시행령 제154조 제8항 제1호의 보유기간 통산은 원조합원이 기존주택 보유기간과 공사기간, 완공주택 보유기간을 이어서 계산할 수 있도록 한 규정이므로, 입주권을 증여받아 승계취득한 경우에는 적용하기 어렵다고 보았습니다. 실제로 멸실 전까지 그 집을 사용했는지 여부와는 별개의 문제라는 취지입니다.

기준 ③. 동일세대 여부는 객관적 자료로 판단해야 하는데, 증여 당시 청구인의 주민등록 주소지는 경북 구미이고 어머니는 대구 중구로 등재되어 있어 동일세대원으로 볼 근거가 없다고 했습니다. 확인서에 적힌 주소지 역시 청구인이 주민등록을 둔 곳이 아니었고, 청구인은 함께 거주한 사람을 확인할 수 있는 주민등록표 등본을 제출하지 않았습니다.

기준 ④. 설령 실질적으로 동일세대였다고 가정해도 결론은 같았습니다. 1세대 1주택 해당 여부는 양도 당시를 기준으로 판단하는데, 양도일인 2023년 11월 30일 당시 어머니는 대구 남구의 거주주택을 소유하고 있었고 함께 등재된 동생은 그 외에 아파트 2개를 보유한 것으로 확인되었습니다. 즉 동일세대로 묶으면 오히려 다주택 세대가 되어 비과세를 받을 수 없는 구조였습니다. 근거 법령이 비례의 원칙, 형평의 원칙에 위배된다는 주장도 헌법재판소나 대법원이 위헌, 무효로 판단한 사실이 없으므로 유효한 규정에 따른 처분에 잘못이 없다고 정리했습니다.

항목별 판단 결과

표에서 보듯 인용된 항목은 하나도 없습니다. 다만 이 결정이 냉정한 이유는 개별 사정이 딱해서가 아니라, 취득시기라는 출발점이 어긋나면 그 뒤의 모든 주장이 힘을 잃는 구조 때문입니다.

가산세, 법을 몰랐다는 사정은 감면 사유가 아니다

청구인은 아버지 주도로 증여가 이루어졌고 계속 바뀌는 세법을 알지 못했다며 가산세 감면을 요청했습니다. 심판원은 가산세가 과세권 행사와 조세채권 실현을 쉽게 하기 위해 신고, 납부의무 위반에 대해 부과하는 행정상의 제재이며 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않고, 법령의 무지 또는 오인은 정당한 사유에 해당하지 않는다는 확립된 기준을 그대로 적용했습니다.

이 사건이 특히 부담스러워진 이유는 세금이 겹쳐 쌓였다는 점입니다. 준공 후 1년 2개월 남짓 보유한 주택의 양도이므로 보유기간 1년 이상 2년 미만 주택에 적용되는 60% 세율이 적용되었고, 여기에 무신고에 따른 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 더해졌습니다. 게다가 기한후신고를 하고도 납부하지 못한 상태였으니 납부지연 가산세는 계속 늘어나는 구조였습니다. 세율과 가산세가 동시에 작동하면 양도차익 대부분이 세금으로 나가는 상황이 실제로 발생합니다.

실무 포인트, 이 사건에서 결론을 가른 것

포인트 ①. 증여 시점을 관리처분계획인가일 전으로 옮길 수 있는지 먼저 확인하십시오. 인가일 전에 기존주택 자체를 증여받았다면 받은 사람은 원조합원 지위에 가깝고, 기존주택 보유기간과 공사기간, 완공주택 보유기간을 이어서 계산할 여지가 생깁니다. 반대로 인가일이 지난 뒤라면 아무리 등기를 옮기고 증여세를 냈어도 세법이 보는 것은 권리입니다. 조합에서 관리처분계획인가 예정 일정이 나오는 시점은 부모 자녀 간 증여를 결정하는 데 가장 중요한 달력입니다.

포인트 ②. 승계조합원이 되었다면 준공 후 2년을 계산하고 매도 시점을 잡아야 합니다. 이 사건에서 만약 사용승인일로부터 2년을 넘겨 양도했다면 최소한 60% 단기 세율은 피할 수 있었을 것이고, 다른 주택 보유 여부에 따라 비과세 검토도 가능했을 것입니다. 준공 직후 잔금이나 분담금 부담 때문에 서둘러 파는 경우가 많은데, 이때 파는 날짜 하나로 세금이 몇 배가 됩니다. 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 추가될 수 있으므로 보유와 거주를 함께 확인해야 합니다.

포인트 ③. 동일세대 주장은 주민등록으로 시작해서 주민등록으로 끝납니다. 청구인은 15년 이상의 송금 내역, 경비원과 이웃의 확인서를 냈지만 받아들여지지 않았습니다. 확인서에 적힌 주소가 청구인의 주민등록 주소와 달랐고, 함께 거주한 사람을 확인할 수 있는 주민등록표 등본은 제출되지 않았습니다. 실제로 함께 살았다면 전입신고, 건강보험 피부양 관계, 우편물과 요금 명의, 병원 동행 기록 같은 자료를 시간 순으로 갖추어야 다툴 수 있습니다. 서류 없이 사실만 있는 상태는 세무에서 가장 불리한 위치입니다.

포인트 ④. 동일세대를 인정받는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다. 이 사건의 역설이 여기 있습니다. 어머니의 보유기간을 끌어오려면 동일세대여야 하는데, 동일세대가 되면 어머니와 동생이 가진 주택까지 한 세대의 주택 수로 묶여 다주택이 됩니다. 1세대 1주택 판정 기준일은 양도 당시이므로, 가족 전체의 보유 현황을 양도일 기준으로 먼저 그려 보고 어떤 논리가 유리한지 판단해야 합니다.

포인트 ⑤. 부모 봉양이나 병원비 부담 같은 사정은 세율을 낮추는 사유가 아닙니다. 실질과세 원칙은 명의와 실질이 다를 때 실질 귀속자를 납세의무자로 삼는 규정이지, 법이 정한 취득시기나 보유기간 계산 방법을 사정에 맞게 바꿔 주는 조항이 아닙니다. 억울한 사정은 심판 단계에서 인정 근거가 되기 어렵고, 사전에 시점을 설계하는 방식으로만 반영할 수 있습니다.

포인트 ⑥. 직계존비속에게 증여받은 자산은 양도 시점까지 함께 봐야 합니다. 소득세법 제97조의2는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 내에 양도하면 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 계산하는 특례를 두고 있습니다. 증여로 취득가액이 올라갔다고 안심하고 팔면 예상과 다른 세액이 나올 수 있으므로, 증여받은 부동산이나 권리를 매도하기 전에 증여 시기와 특례 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

포인트 ⑦. 무신고 상태를 방치하지 마십시오. 이 사건에서 청구인은 비과세라고 확신해 신고를 하지 않았고, 세무서 안내를 받은 뒤 기한후신고를 했으나 납부는 하지 못했습니다. 판단이 갈리는 사안이라면 일단 신고하고 경정청구로 다투는 편이 가산세 위험을 줄입니다. 무신고 가산세와 납부지연 가산세는 다투는 동안에도 계속 붙습니다.

자주 묻는 질문

Q. 관리처분계획인가 전에 증여받았다면 무조건 통산이 되나요?

아닙니다. 인가일 전에 기존주택 자체를 증여받아 원조합원 지위를 갖게 되었는지, 그 주택을 실제로 보유, 거주했는지 등 사실관계에 따라 달라집니다. 이 결정은 인가일 이후 승계취득한 경우에는 시행령의 통산 규정을 적용하기 어렵다는 판단을 한 것이고, 반대의 경우를 자동으로 보장한 것은 아닙니다.

Q. 등기를 옮기고 증여세와 취득세까지 냈는데도 취득시기가 준공일인가요?

세목별로 취득시기와 과세 대상이 다릅니다. 증여세와 취득세는 증여 시점에 발생하지만, 양도소득세에서 신축주택의 보유기간은 그 주택 자체가 존재하게 된 시점, 즉 사용승인일부터 계산합니다. 세금을 성실히 냈다는 사실이 보유기간을 늘려 주지는 않습니다.

Q. 인가일 후에도 실제로 그 집에 계속 살았다면 주택으로 봐 줄 수 있지 않나요?

청구인도 그 논리로 국세청 유권해석을 인용했지만 받아들여지지 않았습니다. 심판원은 승계취득한 경우 종전주택과 신축주택의 동일성을 인정하기 어렵다고 보아 멸실 전 사용기간을 보유기간에 더할 수 없다고 판단했습니다. 실제 거주 사실이 있어도 취득 형태가 권리 승계라면 결론이 달라지기 어렵습니다.

Q. 부모님과 사실상 함께 살았는데 주민등록만 달랐습니다. 방법이 없나요?

주민등록이 다르다면 입증 부담이 매우 커집니다. 이 사건에서는 송금 내역과 이웃, 경비원의 확인서만으로는 부족하다고 판단됐습니다. 다만 개별 사안에서는 실제 거주를 보여주는 공적 자료가 여러 개 축적되어 있으면 판단이 달라질 여지가 있으므로, 자료가 어떤 수준인지 사전에 점검하는 것이 우선입니다.

Q. 세법이 자주 바뀌어서 몰랐다는 이유로 가산세를 줄일 수 있나요?

이 결정은 법령의 무지 또는 오인은 가산세 감면의 정당한 사유가 아니라고 명확히 했습니다. 가산세는 고의나 과실을 따지지 않는 행정상 제재이기 때문입니다. 감면을 기대하기보다 신고 기한 내 신고, 납부를 우선하고 다툴 부분은 경정청구로 정리하는 것이 현실적입니다.

자가진단 체크리스트

• 증여받은 것이 기존주택인지 조합원입주권인지, 증여일이 관리처분계획인가일 전인지 후인지 확인했습니까?
• 신축주택의 사용승인일(준공일)이 언제인지, 그로부터 양도일까지 몇 개월인지 계산해 보았습니까?
• 취득 당시 조정대상지역이었는지, 보유 요건 외에 거주 요건이 추가되는지 확인했습니까?
• 양도 시점을 기준으로 세대원 전체의 주택 및 입주권, 분양권 보유 현황을 정리해 보았습니까?
• 동일세대를 주장할 계획이라면 주민등록표 등본, 전입 이력 등 공적 자료가 준비되어 있습니까?
• 직계존비속에게 증여받은 자산의 취득가액 이월과세 적용 여부를 확인했습니까?
• 비과세라고 판단해 신고를 생략하려는 상황이라면, 그 판단이 어느 규정에 근거한 것인지 문서로 정리되어 있습니까?

정리

이 사건의 청구인은 어머니에게 증여받은 지 6년이 지난 뒤 아파트를 팔았습니다. 상식적으로는 장기 보유입니다. 그러나 세법은 관리처분계획인가일 이후 넘어온 것을 주택이 아니라 권리로 보고, 권리가 주택으로 바뀌는 사용승인일부터 보유기간을 세기 때문에 실제로는 1년 2개월 보유한 단기 양도가 되었습니다. 그 결과 비과세는 부정되고 단기양도 세율과 가산세가 함께 적용됐으며, 심판청구는 기각됐습니다.

결론을 가른 것은 딱 한 가지, 증여 시점이 인가일 전이었는지 후였는지였습니다. 그리고 두 번째 방어선이었던 동일세대 주장은 주민등록이라는 객관적 자료 앞에서 무너졌고, 설령 인정되었더라도 세대 전체가 다주택이어서 결과는 같았습니다. 재개발, 재건축 구역의 부모 자녀 간 증여는 감정으로 결정하고 세금은 나중에 확인하는 순서가 되기 쉽습니다. 증여 계약서를 쓰기 전, 그리고 준공 후 매도 날짜를 정하기 전 두 시점에 반드시 검토를 받으시기를 권합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026구1568 (2026.5.26. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 국세기본법 제14조, 소득세법 제88조 제9호, 제89조, 제97조의2, 제104조, 소득세법 시행령 제154조, 제162조, 도시 및 주거환경정비법 제39조, 제74조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)