부담부증여 취득세, 무상취득분 유상취득분 어떻게 구분될까?
부담부증여 취득세, 한 채의 집에 두 개의 세율이 붙는 이유
전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 증여를 부담부증여라고 합니다. 증여세가 줄어든다는
이유로 널리 쓰이지만, 정작 계산에서 빠지기 쉬운 세금이 하나 있습니다. 부담부증여 취득세입니다. 이 거래는 세법상 둘로 쪼개지기 때문에 취득세도 유상 부분과
무상 부분에 각각 다른 세율이 적용됩니다.
거래가 둘로 나뉘는 구조
시세 10억 원 아파트에 전세보증금 4억 원이 걸려 있고, 자녀가 그 보증금 반환
의무를 인수하는 조건으로 증여받는다고 가정해 보겠습니다. 세법은 채무 4억 원에 해당하는 부분을 대가를 주고 산 것, 즉 유상취득으로 보고 나머지
6억 원을 공짜로 받은 무상취득으로 봅니다. 그래서 증여자에게는 4억 원에 대한 양도소득세가, 수증자에게는 6억 원에 대한 증여세가 나옵니다.
여기까지는 대부분 알고 계시는데, 취득세도 같은 논리로 쪼개진다는 점을 놓치는 경우가 많습니다. 부담부증여 취득세는 하나의 등기에 두 개의 세율이 함께 계산되는
구조입니다.
무상취득분의 세율 — 3.5%인가 12%인가
부담부증여 취득세에서 가장 큰 변수는 무상분 세율입니다.
무상취득의 취득세 기본세율은 3.5%입니다. 그런데 세 가지 조건이 모두 맞으면 12%까지 중과됩니다. 첫째 증여자가 1세대 2주택 이상을 보유한
다주택자일 때, 둘째 증여 대상 주택이 조정대상지역에 있을 때, 셋째 그 주택의 공시가격이 3억 원 이상일 때입니다. 세 요건 중 하나라도 어긋나면
기본세율 3.5%가 적용됩니다. 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 수원, 용인 등 경기 주요 지역이 조정대상지역으로 지정되면서 이 중과에
걸리는 주택이 크게 늘었습니다.
1세대 1주택자라면 중과가 배제됩니다
아는 사람만 챙기는 예외가 하나 있습니다. 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자
또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는, 주택이 조정대상지역에 있고 공시가격이 3억 원을 넘어도 중과 없이 기본세율 3.5%가 적용됩니다. 실제
상담에서 조정지역이고 공시가격이 높다는 이유만으로 12%를 예상해 증여를 포기하려던 분이, 1주택자라 중과 대상이 아님을 확인하고 진행한 사례도
있습니다. 반대로 다주택자라면 주택 수를 먼저 정리한 뒤 증여 시점을 조정하는 것이 부담부증여 취득세를 줄이는 방법이 됩니다.
과세표준은 시가인정액입니다
또 하나 자주 어긋나는 지점이 과세표준입니다. 무상취득의 취득세 과세표준은 시가표준액이
아니라 매매사례가액이나 감정가액 등을 반영한 시가인정액을 기준으로 산정합니다. 공시가격으로 계산해 두었다가 실제 고지액이 훨씬 크게 나오는 경우가
여기서 생깁니다. 유상취득분은 인수한 채무액을 기준으로 하며, 주택 유상취득 세율은 취득가액 구간에 따라 달라지고 취득자가 다주택인 경우에는 유상취득에도
중과가 적용될 수 있습니다.
채무를 많이 넘길수록 유리한 것은 아닙니다
보증금이나 대출 비중을 크게 잡으면 증여세는 줄어듭니다. 그러나 그만큼 증여자의
양도소득세와 유상취득분 취득세가 늘어납니다. 결국 부담부증여는 증여세, 양도소득세, 취득세 세 가지를 합산한 총부담이 가장 작은 지점을 찾는 문제입니다.
또한 수증자가 실제로 채무를 인수하고 이자와 원금을 부담해야 부담부증여로 인정되며, 형식만 갖추고 증여자가 계속 상환하면 전액 증여로 볼 수 있다는
점도 유의해야 합니다.
등기 전이 유일한 조정 시점입니다
정리하면 증여자가 1주택인지 다주택인지, 주택이 조정대상지역인지, 공시가격이
3억 원을 넘는지, 무상분을 시가인정액으로 계산했는지, 세 가지 세금을 합산해 비교했는지 — 이 다섯 가지가 점검표입니다. 등기부와 공시가격,
보증금·대출 내역만 있으면 총부담을 한 장으로 계산할 수 있습니다. 도장을 찍고 등기가 넘어간 뒤에는 되돌릴 수 있는 것이 거의 없으므로, 부담부증여 취득세를
포함한 총부담 계산은 반드시 등기 전에 마쳐야 합니다.
부담부증여 실제사례
https://jaesan.winnertax.kr/column/mrve592g