장안구 비과세 세무사, 2년은 어디서부터 세는지가 먼저입니다

장안구 비과세 상담에서 2년은 어디서부터 세나요

1세대 1주택 비과세의 요건은 널리 알려져 있습니다. 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년입니다. 그런데 실제 상담에서 막히는 곳은 요건이 아니라 계산입니다. 언제부터 세는지, 중간에 끊긴 기간을 이어 붙일 수 있는지에 따라 같은 집이라도 결론이 달라집니다. 장안구 비과세 상담에서 서류를 먼저 펼치는 이유가 여기 있습니다.

기간 계산에는 세 가지 층이 있습니다. 첫째 보유기간을 어디서부터 세는지, 둘째 거주기간을 무엇으로 증명하는지, 셋째 끊긴 기간을 통산할 수 있는지입니다. 이 글은 그 세 가지를 조문 순서대로 정리하고, 마지막에 같은 날 두 채를 파는 경우의 선택권까지 짚습니다.

보유기간은 언제부터 세나요

시행령 제154조 제5항은 보유기간의 계산을 소득세법 제95조 제4항에 따르도록 하고 있습니다. 그리고 제95조 제4항은 자산의 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 취득일의 원칙은 대금을 청산한 날이므로, 결국 잔금일 두 개 사이의 기간이 보유기간이 됩니다.

같은 항에는 단서가 두 개 있습니다. 제97조의2 제1항의 경우, 즉 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산에 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산합니다. 그리고 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산은 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산합니다. 증여로 넘겨받은 집을 팔 때 보유기간이 예상보다 길게 잡히는 이유가 여기 있습니다.

실무에서 더 자주 문제 되는 것은 시행령 제154조 제5항 단서입니다. 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 양도한 날까지로 하고, 사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터로 합니다. 오피스텔이나 근린생활시설을 사서 주거용으로 쓰다가 파는 경우, 등기부상 취득일이 아무리 오래되었어도 보유기간이 2년에 못 미칠 수 있다는 뜻입니다.

구분	기산일	근거
원칙	취득일부터 양도일까지	소득세법 제95조 제4항
이월과세가 적용되는 증여자산	증여한 배우자·직계존비속의 취득일	같은 항 단서
가업상속공제 적용 비율 해당 자산	피상속인의 취득일	같은 항 단서
주택 아닌 건물을 주거용으로 사용	사실상 주거용 사용일(불분명 시 공부상 용도변경일)	시행령 제154조 제5항 단서

거주기간은 무엇으로 증명하나요

거주기간은 실제로 산 기간이 아니라 서류로 확인되는 기간입니다. 시행령 제154조 제6항은 한 문장으로 정리하고 있습니다. 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. 2019년에 신설된 조항입니다.

이 조항 때문에 실제로 살았더라도 전입신고를 늦게 했다면 그만큼 거주기간이 짧아집니다. 반대로 전입만 해 두고 살지 않았다면 실지조사에서 부인될 수 있으므로, 실제 거주와 전입 기록을 함께 맞춰 두어야 합니다. 세대원마다 전입일이 다른 경우도 주의해야 합니다. 세대전원의 거주를 요건으로 하는 규정에서는 한 사람의 전입이 늦어 특례가 부인되는 사례가 있습니다.

거주기간을 따지는 것은 어떤 주택일까요. 시행령 제154조 제1항은 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택에 대해서만 보유 2년에 더해 그 보유기간 중 거주기간 2년을 요구합니다. 취득 당시 지정돼 있지 않았다면 거주요건은 붙지 않습니다. 그래서 취득일을 먼저 확정하는 일이 언제나 첫 단계입니다.

공동으로 상속받은 주택이라면 별도의 규정이 있습니다. 시행령 제154조 제12항은 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 공동상속주택인 경우, 거주기간을 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단하도록 합니다.

끊긴 기간을 이어 붙일 수 있나요

시행령 제154조 제8항은 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 통산하는 경우를 세 가지로 열거합니다.

첫째, 거주하거나 보유하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산합니다. 둘째, 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 그 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산합니다. 셋째, 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산합니다.

세 번째가 실무에서 가장 자주 쓰입니다. 부모님과 한 세대로 살던 집을 물려받았다면 상속개시일부터 새로 2년을 세는 것이 아니라, 함께 살던 기간까지 더해서 계산합니다. 다만 동일세대였다는 사실이 전제이므로 주민등록표로 확인됩니다. 부모님과 세대를 분리해 두었다면 이 통산 규정을 쓸 수 없습니다.

첫 번째 통산에도 주의할 점이 있습니다. 조문은 멸실 사유를 소실, 무너짐, 노후 등으로 적고 있습니다. 재개발이나 재건축 정비사업으로 새 집을 받은 경우의 기간 계산은 조합원입주권 관련 조문 체계로 다루어지므로, 사업 방식과 관리처분 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

같은 날 두 채를 팔면 어떻게 되나요

기간 계산과 관련해 알아 두면 유용한 조문이 하나 더 있습니다. 시행령 제154조 제9항은 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다고 정합니다.

같은 날 두 채의 잔금을 치렀다면 어느 쪽을 먼저 판 것으로 볼지 납세자가 선택할 수 있다는 뜻입니다. 먼저 판 쪽에 비과세를 붙일 수 있으므로, 두 주택의 양도차익과 보유·거주기간을 비교해 유리한 순서를 정하면 됩니다. 다만 날짜가 하루라도 다르면 선택권은 없습니다. 두 건의 잔금일을 정하는 단계에서 같은 날로 맞출지 나눌지를 미리 계산해 보는 편이 좋습니다.

1세대 1주택으로 인정되더라도 세금이 완전히 사라지지는 않습니다. 양도가액 중 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 과세되고, 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. 이 공제는 보유기간과 거주기간에 각각 공제율이 붙는 구조라, 지금까지 본 기간 계산이 그대로 공제율로 이어집니다. 거주기간이 짧으면 보유가 길어도 공제가 크게 줄어듭니다.

상담에서는 어떤 서류를 보나요

기간 계산은 서류 몇 장이면 끝나지만, 그 서류를 빠뜨리면 결론이 통째로 바뀝니다. 저희가 확인하는 순서는 다섯 단계입니다. 첫째 취득일을 확정합니다. 매매·분양계약서, 잔금 입금 내역, 등기사항증명서를 봅니다. 둘째 용도를 확인합니다. 건축물대장으로 주택인지 오피스텔이나 근린생활시설인지 보고, 주거용으로 쓴 시점을 보여 줄 임대차계약서를 확인합니다. 셋째 거주기간입니다. 세대원 전원의 주민등록표 등본과 전입·전출 이력을 봅니다. 넷째 통산 사유입니다. 멸실·재건축 자료, 상속개시 당시 동일세대 여부, 거주자 전환 시점을 확인합니다. 다섯째 양도일입니다. 매매계약서와 잔금일을 보고, 같은 날 두 건이라면 순서를 선택할지 정합니다.

이 가운데 첫째와 둘째는 이미 지나간 사실이고, 다섯째는 아직 정할 수 있습니다. 그래서 계약 전에 한 번 계산해 보는 것과 잔금을 치른 뒤에 확인하는 것의 차이가 큽니다. 며칠 차이로 2년을 넘기느냐 못 넘기느냐가 갈리는 사안에서는 잔금일 조정이 사실상 유일한 방법입니다. 매수인이 대출 일정 때문에 잔금일을 앞당기자고 요청하는 경우가 흔한데, 그 며칠이 비과세 여부를 바꾸는 상황이라면 계약서에 특약으로 잔금일을 못 박아 두어야 합니다.

저희는 잔금일을 며칠 앞뒤로 옮겼을 때 보유·거주기간과 장기보유특별공제가 어떻게 달라지는지 두세 개의 시나리오로 계산해 비교해 드립니다. 용도변경 주택이나 통산 사유가 걸린 사안은 판단이 갈리는 영역이라 대표세무사가 직접 서류를 보고 결론을 냅니다. 상속으로 넘어온 주택이라면 상속개시 당시 평가액이 곧 취득가액이 되므로 가액 평가는 감정평가사와, 등기와 협의분할은 법무사와 함께 봅니다. 이미 신고를 마치셨더라도 통산 규정을 적용하지 않아 세금을 더 내신 사안이라면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

기간 계산 자주 묻는 질문

Q1. 보유기간은 계약일부터 세나요?
아닙니다. 소득세법 제95조 제4항은 취득일부터 양도일까지로 정하고, 취득일의 원칙은 대금을 청산한 날입니다. 이월과세가 적용되는 증여자산은 증여한 배우자나 직계존비속의 취득일부터 기산합니다.

Q2. 오피스텔을 주거용으로 쓰다가 팔면 보유기간이 줄어드나요?
줄어들 수 있습니다. 시행령 제154조 제5항 단서에 따라 사실상 주거용으로 사용한 날, 그 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

Q3. 실제로 살았는데 전입신고를 늦게 했습니다.
시행령 제154조 제6항은 거주기간을 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 정합니다. 전입이 늦으면 그만큼 거주기간이 짧아집니다.

Q4. 부모님과 살던 집을 물려받으면 기간은 새로 시작되나요?
아닙니다. 시행령 제154조 제8항 제3호는 상속개시 당시 동일세대였다면 상속개시 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산하도록 합니다.

Q5. 같은 날 두 채를 팔면 어떻게 되나요?
시행령 제154조 제9항에 따라 거주자가 선택하는 순서로 양도한 것으로 봅니다. 날짜가 다르면 선택권은 없습니다.

팔기 전에 세어 볼 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면 계약 전에 한 번 계산해 보시기를 권합니다.

① 보유기간을 계약일이나 등기일부터 세고 있다. ② 오피스텔이나 근린생활시설을 주거용으로 쓰고 있는데 보유기간 기산일을 확인하지 않았다. ③ 전입신고 날짜와 실제 이사한 날짜가 다르다. ④ 세대원 중 전입일이 다른 사람이 있는지 확인하지 않았다. ⑤ 부모님과 함께 살던 집을 물려받았는데 동일세대 여부를 정리하지 않았다. ⑥ 재건축이나 멸실 이력이 있는데 통산 규정을 확인해 보지 않았다. ⑦ 같은 날 두 채를 넘기게 되는데 순서를 선택할 수 있다는 것을 몰랐다.

상담 안내

수원 장안·영통과 광교를 중심으로 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 조정대상지역의 지정과 해제, 장기보유특별공제 공제율은 개정과 고시에 따라 달라지는 영역이므로 양도 시점 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다. 정비사업으로 취득한 주택의 기간 계산은 사업 유형에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.