광교 비과세 세무사, 비과세라고 신고까지 안 해도 되는 것은 아닙니다

비과세면 신고를 안 해도 되나요

광교 비과세 상담에서 마지막에 꼭 확인하는 것이 있습니다. 신고를 언제까지 어떻게 할 것이냐입니다. 1세대 1주택이라 세금이 없다는 말을 들으면 그다음 일이 없는 것처럼 느껴지지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 과세되는 부분이 남고, 특례 중에는 서류를 내야 적용되는 것이 있으며, 신고를 하지 않으면 가산세가 따로 붙습니다.

이 글은 비과세 사안에서 남아 있는 신고 의무를 정리한 것입니다. 예정신고와 확정신고의 기한, 고가주택에서 과세되는 부분, 신고가 요건인 특례, 한 해에 두 건을 파는 경우, 그리고 이미 낸 세금을 되돌릴 수 있는 기간까지 순서대로 봅니다.

예정신고 기한은 언제까지인가요

소득세법 제105조 제1항은 자산을 양도한 거주자가 양도소득 과세표준을 신고하도록 하고, 자산 종류별로 기한을 정합니다. 부동산과 부동산에 관한 권리 등은 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 이를 예정신고라 부릅니다.

단서도 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 토지거래계약 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는, 그 허가일(허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 그리고 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.

제105조 제3항에는 짧지만 중요한 문장이 있습니다. 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다. 손해를 보고 팔았어도 예정신고는 해야 한다는 뜻입니다. 확정신고에 대해서도 제110조 제2항이 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다고 같은 취지로 정하고 있습니다.

확정신고의 기한은 제110조 제1항이 정합니다. 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고해야 합니다.

구분	신고 기한	근거
부동산·부동산에 관한 권리 등	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	제105조 제1항 제1호
허가구역 토지, 허가 전 대금 청산	허가일(또는 지정 해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월	같은 호 단서
부담부증여 중 양도로 보는 부분	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월	같은 항 제3호
확정신고	다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지	제110조 제1항

12억을 넘으면 무엇이 달라지나요

1세대 1주택 비과세가 인정되어도 고가주택은 전부 비과세되지 않습니다. 양도가액 중 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 과세 대상으로 남습니다. 과세되는 부분이 있으면 신고 의무가 따라옵니다.

여기서 자주 오해가 생깁니다. 장기보유특별공제와 기본공제를 거쳐 결국 낼 세금이 0원으로 계산되는 경우가 있는데, 그렇다고 신고가 면제되는 것은 아닙니다. 세액이 얼마인지와 과세표준을 계산해 신고하는 절차는 별개이고, 앞서 본 것처럼 조문이 양도차익이 없는 경우에도 적용한다고 명시하고 있습니다.

또 하나 중요한 것은 신고서에 적는 숫자가 곧 세액이 된다는 점입니다. 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간분과 거주기간분이 나뉘어 있어, 거주기간을 얼마로 신고하느냐에 따라 공제율이 달라집니다. 전세를 준 기간이 길어 거주기간이 짧은 집이라면 이 차이가 상당히 커집니다. 그래서 신고 전에 거주기간의 근거 자료를 정리해 두어야 합니다.

12억원을 조금 넘는 경우 세금이 크지 않을 것이라 생각해 신고를 미루는 분들이 계십니다. 그러나 신고를 하지 않으면 무신고가산세와 납부지연가산세가 더해집니다. 가산세는 원래 세액이 작아도 별도로 계산되므로, 신고를 미룬 대가가 본세보다 커지는 상황이 생길 수 있습니다.

요건만 갖추면 특례가 자동으로 적용되나요

그렇지 않은 경우가 있습니다. 조문이 신고나 신청 자체를 요건으로 정해 둔 특례들입니다.

대표적인 것이 상생임대주택 특례입니다. 시행령 제155조의3 제5항은 이 특례를 적용받으려는 자가 소득세법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하도록 정하고 있습니다. 요건을 다 갖추고도 서류를 내지 않아 적용받지 못하는 일이 실제로 있습니다.

부득이한 사유로 보유·거주기간 제한을 면제받는 경우도 마찬가지입니다. 시행규칙 제71조 제4항은 그 확인을 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본에 따르도록 합니다. 사유가 실제로 있었더라도 서류가 없으면 인정받기 어렵습니다.

확정신고를 하는 경우에도 서류 제출 의무가 있습니다. 제110조 제5항은 신고서에 양도소득금액 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비 계산에 필요한 서류로서 대통령령으로 정하는 것을 제출하도록 하고, 제6항은 제출된 서류에 미비한 사항이나 오류가 있으면 관할 세무서장이 보정을 요구할 수 있다고 정합니다. 보정 요구가 오면 기한 안에 대응해야 하므로, 처음부터 서류를 갖춰 내는 편이 결과적으로 빠릅니다.

이 서류들은 대부분 나중에 만들 수 없는 것들입니다. 직전임대차계약서, 계약금 입금 증빙, 전근 발령 공문처럼 그 시점에만 남길 수 있는 자료가 특례의 전제가 됩니다.

한 해에 두 건을 팔면 어떻게 되나요

소득세법 제110조 제4항은 예정신고를 한 자는 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다고 정합니다. 한 건만 양도하고 예정신고를 마쳤다면 다음 해 5월에 다시 신고하지 않아도 된다는 뜻입니다.

다만 단서가 붙어 있습니다. 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 확정신고를 생략할 수 없습니다. 한 해에 두 건 이상을 판 경우가 대표적입니다.

이유는 양도소득이 연 단위로 합산되어 누진세율이 적용되기 때문입니다. 각각 예정신고한 세액을 단순히 더한 금액과, 두 건을 합산해 누진세율을 적용한 금액이 다를 수 있고 그 차이를 맞추는 절차가 확정신고입니다. 그래서 한 해에 두 건 이상을 파실 계획이라면 연도를 나눌지를 미리 계산해 보는 편이 좋습니다. 각 건의 차익 규모와 세율 구간에 따라 결과가 달라집니다.

이미 낸 세금을 되돌릴 수 있나요

신고를 잘못했거나 적용할 수 있었던 비과세와 특례를 놓친 경우, 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 국세기본법은 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자가 낸 세액이 과다한 경우 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 비과세 요건을 갖췄는데 과세로 신고한 경우, 특례를 몰라 적용하지 않은 경우가 대표적인 검토 대상입니다.

다만 경정청구는 주장만으로 되지 않습니다. 취득일과 거주기간, 세대 구성, 특례 요건을 뒷받침하는 서류를 갖춰 청구해야 합니다. 그래서 당시 자료가 남아 있는지가 실익을 정합니다. 임대차계약서나 재직증명서처럼 시간이 지나면 확보하기 어려운 서류가 관건이 되는 경우가 많습니다.

반대로 신고를 아예 하지 않은 경우에는 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 비과세인 줄 알았는데 아니었던 사안에서 본세에 가산세까지 더해져 부담이 커지는 경우가 실제로 있습니다. 판단이 애매하다면 신고를 해 두는 편이 안전하고, 나중에 비과세가 맞는 것으로 확인되면 경정청구로 되돌릴 수 있습니다.

상담에서는 무엇을 확인하나요

비과세 사안일수록 신고를 가볍게 보다가 놓치는 것이 많습니다. 저희는 신고 단계에서 네 가지를 확인합니다.

첫째 기한입니다. 양도일을 확정해 예정신고 기한을 계산하고, 그해에 다른 양도가 있었는지 확인해 확정신고 대상인지 봅니다. 둘째 과세되는 부분입니다. 12억을 넘는 사안이라면 거주기간에 따라 공제율이 달라지므로 신고서에 적을 숫자를 미리 계산해 확인해 드립니다. 셋째 특례와 서류입니다. 어떤 특례로 신고할지 정하고 그에 맞는 서류 목록을 정리합니다. 넷째 지난 신고입니다. 이전에 놓친 것이 있다면 경정청구 기간 안인지부터 확인합니다.

어떤 특례로 신고할지, 어떤 서류가 필요한지는 사안마다 다르므로 대표세무사가 직접 판단합니다. 상속이나 증여로 취득한 주택은 그때의 평가액이 취득가액이 되므로 가액 평가는 감정평가사와, 등기와 계약은 법무사와 함께 봅니다. 두 건 이상을 파실 계획이라면 연도 분산까지 함께 계산해 드립니다.

신고 실무 자주 묻는 질문

Q1. 비과세면 신고를 안 해도 되나요?
과세되는 부분이 있으면 신고해야 합니다. 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익은 과세되고, 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용한다고 정합니다.

Q2. 예정신고 기한은 언제까지인가요?
부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 허가구역 토지로서 허가 전 대금을 청산한 경우에는 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 부담부증여 중 양도로 보는 부분은 3개월입니다.

Q3. 예정신고를 했으면 5월에 또 해야 하나요?
원칙적으로 생략할 수 있습니다. 다만 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등에는 확정신고를 해야 합니다.

Q4. 특례는 요건만 갖추면 자동으로 적용되나요?
상생임대주택 특례는 신고기한까지 특례적용신고서에 계약서 두 장을 첨부해 제출해야 하고, 부득이한 사유는 시행규칙이 정한 증빙서류로 확인합니다.

Q5. 이미 세금을 냈는데 되돌릴 수 있나요?
법정신고기한이 지난 후 5년 이내라면 경정청구를 검토할 수 있습니다. 다만 요건을 뒷받침할 서류가 남아 있어야 실익이 있습니다.

신고 전에 확인해 볼 일곱 가지

아래 항목 중 세 개 이상에서 답이 막힌다면 신고 기한 전에 한 번 확인해 보시기를 권합니다.

① 비과세라는 말을 듣고 신고 기한을 확인하지 않았다. ② 양도가액이 12억원을 넘는데 과세되는 부분이 있다는 것을 몰랐다. ③ 양도일을 잔금일로 볼지 등기일로 볼지 정하지 않아 기한 계산이 안 된다. ④ 거주기간을 얼마로 신고할지, 그 근거 자료가 무엇인지 정리하지 않았다. ⑤ 적용받으려는 특례에 별도의 신고서와 첨부서류가 필요한지 확인하지 않았다. ⑥ 올해 두 건 이상을 양도했는데 확정신고 대상인지 모른다. ⑦ 지난 신고에서 비과세나 특례를 놓쳤을 수 있는데 경정청구 기간을 확인하지 않았다.

상담 안내

수원 광교·영통을 중심으로 양도소득세 상담과 신고를 맡고 있습니다. 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다. 전화 031-546-8146, 카카오톡 dbg059, 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 가산세율과 경정청구 요건, 확정신고 생략의 예외 범위는 관련 법령에 따라 달라지므로 신고 시점 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.