미분양주택 양도소득세 특례, 주택 수 제외로 기존 집 비과세 지키기

양도소득세의 큰 갈림길은 세율 이전에 세대의 주택 수입니다. 집이 한 채 늘어나는 순간 기존 주택의 1세대 1주택 비과세가 무너지고, 종합부동산세 계산도 달라집니다. 지방 준공후 미분양주택 과세특례의 핵심은 요건을 갖춘 미분양 주택을 취득해도 양도소득세·종합부동산세의 주택 수 판정에서 제외해 준다는 것입니다. 예를 들어 수원 영통의 아파트 한 채에 살면서 지방의 준공후 미분양 아파트를 취득하더라도, 요건 충족 시 영통 집을 팔 때 여전히 1주택 비과세 구조로 검토할 수 있습니다. 취득세 부담이 완화되는 혜택도 함께 논의·시행되어 온 영역입니다.

요건에서 가장 중요한 단어는 준공 후입니다. 시행사가 분양 중인 물량이라도 사용승인 전 분양권 상태로 계약하는 것과 준공 후 미분양 상태의 주택을 취득하는 것은 세법상 전혀 다른 사건입니다. 특례 적용을 위해서는 해당 주택이 준공후 미분양이라는 사실을 입증할 수 있어야 하므로, 시공·시행사의 미분양 확인 서류와 최초 공급계약서를 반드시 받아 보관해야 합니다. 계약 전에 분양사무소의 말이 아니라 서류로 상태를 확인하는 것이 출발점입니다.

영통에 아파트 한 채를 보유·거주 중인 A씨가 지방 광역시의 준공후 미분양 아파트(전용 84㎡, 4억 원대)를 취득했다고 해 보겠습니다(각색 예시). 특례 요건을 갖추면 A씨가 몇 년 뒤 영통 집을 팔 때 미분양 주택은 주택 수에서 빠지므로 1세대 1주택 비과세(12억 이하 전액, 초과분 안분 과세) 구조가 유지됩니다. 반대로 특례 요건을 하나라도 놓치면 — 예컨대 사실은 분양권 상태였다거나 서류를 갖추지 못했다면 — 2주택 과세 구조로 바뀌어 결과가 완전히 달라집니다. 취득 단계의 서류 한 묶음이 몇 년 뒤 비과세를 가르는 셈입니다. 임대를 놓을 계획이라면 임대소득 신고와 향후 양도 시 감가상각 반영 문제까지 함께 설계해 두는 것이 좋습니다.