직원 기숙사로 쓰는 공동소유 주택도 주택 수에 들어갑니다 · 합유 전환과 1세대1주택 비과세 (조심 2026광2013)

한눈에 보기

병원을 공동으로 운영하는 원장이 서울의 주택 한 채를 팔면서 1세대1주택 고가주택 과세특례를 적용해 양도소득세를 신고했습니다. 그런데 이 분은 공동대표자들과 함께 지방에 주택 다섯 채를 더 가지고 있었습니다. 다섯 채는 병원 직원 기숙사로 쓰이고 있었고, 등기도 중간에 합유로 바뀌어 있었습니다. 혼자 마음대로 팔 수 없는 재산이고 사업용으로만 쓰는 집이니 주택 수에서 빼달라는 주장이었습니다.

조세심판원은 2026년 9월 10일 합유라는 소유형태나 기숙사 사용 실태만으로는 주택 수에서 뺄 수 없다고 보아 기각했습니다(조심 2026광2013). 공동소유 주택을 가진 상태에서 다른 집을 파는 경우라면 반드시 읽어볼 결정입니다.

어떤 사건이었나

청구인은 2016년 8월 24일 서울 서초구의 주택을 취득해 보유하다가 2025년 5월 30일 양도했습니다. 2025년 7월 15일 1세대1주택 고가주택 과세특례를 적용한 2025년 귀속 양도소득세를 신고하고 납부했습니다. 여기까지는 1주택자의 통상적인 신고입니다.

문제는 처분청이 확인한 다른 주택이었습니다. 청구인은 양도 당시 전라남도 소재 주택 외 네 채, 모두 다섯 채를 타인과 공동으로 소유하고 있었습니다. 이 다섯 채가 이 사건의 쟁점주택입니다. 모두 1호당 85제곱미터 이하의 국민주택 규모였고, 청구인이 운영하는 종합병원의 의사와 간호사 숙소로 오랫동안 쓰여 왔습니다.

소유관계의 이력은 단순하지 않았습니다. 쟁점주택 네 채는 1995년부터 2015년 사이에 청구인과 다른 공동대표자 세 명이 각 4분의 1 지분으로 공유 취득한 것이었습니다. 공유자 한 명이 2020년 2월 28일 사망하자 그 상속인이 소유권이전등기신청절차 인수를 구하는 소송을 제기했고, 2024년 5월 14일 화해권고 결정에 따라 그 지분은 2024년 5월 22일 명의신탁 해제를 원인으로 여섯 명의 합유로 넘어갔습니다. 남아 있던 4분의 3 공유지분은 2025년 5월 15일 변경계약을 원인으로 2025년 7월 24일에야 합유로 등기되었습니다. 나머지 한 채도 같은 화해권고 결정으로 합유가 되었습니다.

처분에 이르기까지

눈여겨볼 대목은 시간 순서입니다. 주택 수는 양도일 현재를 기준으로 따지는데 합유 등기는 양도일보다 뒤에 완성되었습니다. 처분청은 이 점을 끝까지 지적했습니다.

청구인은 이렇게 다퉜습니다

청구인의 주장은 네 겹으로 쌓여 있었습니다.

• 쟁점주택은 병원 운영과 결부된 동업재산이고 민법상 합유이므로, 지분을 혼자 처분할 수 없고 개별적으로 권리를 행사할 수도 없다. 공유와는 법적 성질이 다르다.
• 1세대1주택 비과세의 취지는 투기와 무관한 주거생활의 안정을 보장하는 데 있다. 처분이 제한된 사업용 재산까지 주택 수에 넣는 것은 그 취지에 맞지 않는다.
• 소득세법 시행령 제154조의2가 공유와 합유를 구분하지 않은 것은 본질적으로 다른 것을 같게 취급하는 것이므로, 공동소유를 공유로 한정해 읽는 것이 합헌적 해석이다.
• 쟁점주택은 병원 고정자산명세서에 등재되어 있고, 기숙사 규칙과 입퇴실 명부가 있으며, 종합부동산세에서도 사원용 주택으로 합산배제된 이력이 있다.

청구인이 낸 자료는 빈약하지 않았습니다. 1988년부터 2025년까지의 고정자산명세서, 2025년 5월 15일 공증인 인증을 받은 합유 약정서, 조합원 여섯 명의 지분 내역, 68명분의 기숙사 입퇴실 명부, 기숙사 규칙과 입주자 명부가 제출되었고, 2017년부터 2022년까지와 2024년 귀속 종합부동산세에서 사원용 주택으로 합산배제된 사실도 확인되었습니다.

처분청은 이렇게 맞섰습니다

처분청의 논리는 간결했습니다. 소득세법 시행령 제154조의2는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고만 규정하고 있고, 공동소유의 형태를 따로 나누지 않았다는 것입니다. 합유도 각 소유자에게 지분이 있고 전원의 동의가 있으면 처분이 가능하므로 공유와 성격이 다르지 않다고 보았습니다.

주택 여부에 관해서도 처분청은 공부상 용도가 아니라 실제 용도로 판단해야 한다는 대법원 판례를 들었습니다. 쟁점주택은 공부상으로도 실제로도 일반적인 아파트와 단독주택이고 독립된 주거생활이 가능한 구조이므로, 직원이 산다는 사정만으로 주택이 아니라고 볼 수 없다는 것입니다. 건축법 시행령상 기숙사는 임대 목적 20실 이상과 공동취사시설 요건을 갖춘 건물을 말하는데 쟁점주택은 그에 해당하지 않았습니다.

조세심판원의 판단

조세심판원은 처분청의 손을 들었습니다. 판단의 축은 두 개였습니다.

첫째 축은 법문 해석입니다. 심판원은 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없으면 법문대로 해야 하고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추해석할 수 없으며, 감면요건 가운데 명백한 특혜규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 보았습니다(조심 2013중4951 같은 뜻). 그 전제에서 시행령은 공동소유의 형태가 공유인지 합유인지를 구분해 정하고 있지 않다고 확인했습니다.

이어 합유의 성질도 청구인 주장만큼 폐쇄적이지 않다고 보았습니다. 각 합유자에게 지분이 존재하고, 합유자 전원의 동의가 있으면 합유물의 처분과 변경이 가능하며, 조합체가 해산하거나 합유물이 양도되어 합유가 종료되면 그 분할에는 공유물 분할 규정이 준용됩니다. 그러므로 합유재산이라고 해서 처분이 전혀 불가능하거나 재산 자체에 대한 권리가 없다고 볼 수 없다는 것입니다.

소유형태에 따라 주택 수 산정을 달리할지는 입법정책의 문제라는 지적도 덧붙였습니다. 소득세법은 다가구주택이나 공동상속주택처럼 예외가 필요한 경우에만 주택 수 계산의 특례를 두고 있을 뿐, 일반 주택에는 예외를 두지 않았습니다(조심 2008서133 같은 뜻).

둘째 축은 사실관계입니다. 청구인은 양도 당시 병원의 공동대표자로서 나머지 합유자들과 지위가 대등했고, 쟁점주택을 직원 숙소로 쓴 것 역시 합유자들 사이의 합의에 따른 것이었습니다. 심판원은 이 점에 비추어 청구인이 쟁점주택에 관한 권리를 행사할 수 없었거나 행사하지 않았다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

쟁점별로 갈린 지점

합유라는 소유형태가 왜 통하지 않았나

합유는 조합체가 물건을 소유하는 형태입니다. 지분은 있지만 권리가 재산 전체에 묶�� 있어 혼자 처분하기 어렵습니다. 청구인이 이 성질에 기대어 다툰 것은 이유가 있었습니다.

다만 세법의 주택 수 계산은 처분의 자유도를 재는 제도가 아닙니다. 시행령 제154조의2는 공동소유 상태 자체를 요건으로 삼고 각자가 한 채를 가진 것으로 의제합니다. 처분이 쉬운지 어려운지, 지분이 큰지 작은지는 조문에 들어 있지 않습니다. 청구인이 인용한 하급심 판결은 사업시행 과정에서 의결권 확보를 돕기 위해 1.52퍼센트 지분만 가진 사안이었는데, 심판원과 처분청은 공동대표자인 이 사건과 사정이 다르다고 보았습니다.

등기를 합유로 바꾸어도 주택 수에서 빠지는 효과는 생기지 않습니다. 이 사건에서는 합유 전환이 양도일 뒤에 이루어져 시점 문제까지 겹쳤습니다.

기숙사로 쓴 사실은 왜 비껴갔나

주택인지 여부는 공부상 용도가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 그런데 이 기준은 양날입니다. 창고로 쓰던 건물이 사실상 주거용이면 주택이 되는 것과 마찬가지로, 직원 숙소로 쓰는 아파트도 구조와 기능이 주거용으로 유지되고 있다면 주택입니다. 심판원은 일시적으로 다른 용도로 쓰이더라도 주거기능이 유지되어 언제든 본인이나 제3자가 주택으로 쓸 수 있는 건물은 주택으로 보아야 한다는 대법원 2006년 10월 26일 선고 2005두4304 판결의 취지를 따랐습니다.

회계상 사업용 고정자산으로 등재했고 기숙사 규칙까지 두었다는 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다. 건축법상 기숙사는 임대 목적 제공 실이 20실 이상이고 공동취사시설 이용 세대가 절반 이상인 건물을 말하는데, 쟁점주택은 병원 부지 안의 부속건물이 아니라 누구든 거주할 수 있는 일반 아파트와 단독주택이었습니다. 거주자가 직원이라는 사정만으로 주택이 아니라고 볼 수는 없다는 것이 결론입니다.

종합부동산세에서 사원용 주택으로 합산배제된 이력도 그대로 옮겨오지 못했습니다. 세목마다 요건이 따로 정해져 있어 한쪽의 혜택이 다른 쪽의 주택 수 판정으로 연결되지 않습니다.

실무에서 새겨야 할 기준

이 결정에서 끌어낼 수 있는 기준은 세 가지입니다.

첫째, 주택 수는 양도일 현재의 상태로 셉니다. 계약일과 잔금일 사이에 등기를 정리하더라도 양도일 이후의 변경은 그날의 판정에 반영되지 않습니다. 둘째, 공동소유 주택은 지분 비율과 무관하게 각자 한 채로 셉니다. 셋째, 사업 목적으로 쓰는 주택이라도 구조와 주거기능이 유지되는 한 주택입니다.

달리 말하면, 비과세를 염두에 둔 집을 팔기 전에 확인해야 할 것은 내 이름이 들어간 모든 부동산 등기입니다. 동업 과정에서 떠안은 지분, 상속이나 소송으로 정리된 지분, 오래전 명의만 빌려준 지분이 모두 주택 수에 들어옵니다. 계약서에 서명하기 전에 등기사항증명서를 전부 떼어 확인하는 편이 안전합니다.

공동소유 주택을 가진 채 집을 팔기 전 점검표

• 본인 명의로 된 모든 부동산의 등기사항증명서를 양도 전에 발급받아 주택에 해당하는 물건을 전부 추려 봅니다.
• 공유든 합유든 지분이 있으면 한 채로 계산되므로, 지분 비율이 작다는 이유로 제외하지 않습니다.
• 사업용으로 쓰는 주택은 건축법상 기숙사 요건을 갖추었는지, 공부상 용도와 실제 구조가 어떤지 따로 확인합니다.
• 종합부동산세 합산배제나 법인 회계처리 이력이 있어도 양도소득세 주택 수 판정에는 별개로 적용됩니다.
• 등기 정리가 필요하면 매매계약 이전에 마쳐야 하고, 양도일 이후의 변경은 판정에 반영되지 않습니다.
• 장기보유특별공제의 거주기간을 주장할 계획이라면 주민등록 외의 실제 거주 증빙을 미리 모아 둡니다.

자주 묻는 질문

지분이 아주 작은 공동소유 주택도 한 채로 세나요

소득세법 시행령 제154조의2는 지분 크기를 따지지 않고 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 아주 적은 지분만 가진 특수한 사안에서 주택 수에서 제외한 하급심 판결이 있지만, 이 결정에서는 공동대표자로서 지위가 대등하다는 점이 달랐습니다. 사안마다 결론이 달라질 수 있으므로 지분의 성격과 경위를 함께 살펴야 합니다.

합유로 등기를 바꾸면 주택 수에서 빠질 수 있나요

이 결정에 따르면 합유도 공동소유에 포함됩니다. 등기 형태를 바꾸는 것만으로 주택 수가 줄어든다고 보기 어렵습니다. 더구나 양도일 이후에 등기가 바뀌면 그 효과를 양도일 판정에 끌어올 수 없습니다.

직원 숙소로만 쓰는 아파트도 주택인가요

구조와 기능이 주거용으로 유지되어 언제든 다른 사람이 살 수 있는 상태라면 주택으로 봅니다. 병원 부지 안의 부속 건물이거나 건축법상 기숙사 요건을 갖춘 경우라면 판단이 달라질 수 있으니, 공부상 용도와 실제 구조를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

종합부동산세에서 사원용 주택으로 합산배제를 받았는데도 주택 수에 들어가나요

세목별로 요건이 따로 규정되어 있습니다. 이 사건에서도 종합부동산세 합산배제 이력이 확인되었지만 양도소득세의 주택 수 판정에서는 그 사정이 받아들여지지 않았습니다.

주택 수 판정의 기준일은 언제인가요

양도일 현재를 기준으로 봅니다. 통상 잔금을 청산한 날이고, 등기 접수일이 더 빠르면 그날이 기준이 됩니다. 계약일과 잔금일 사이에 보유 현황이 바뀌는 경우에는 어느 시점의 상태로 판정되는지 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

정리

이 사건은 조문의 문장 하나에서 갈렸습니다. 소득세법 시행령 제154조의2는 공동소유의 형태를 나누지 않았고, 심판원은 그 침묵을 확장해석의 근거가 아니라 구분이 없다는 뜻으로 읽었습니다. 합유의 제약이나 기숙사라는 용도는 그 다음 단계의 사정이었습니다.

공동소유 주택을 가진 상태에서 집을 파는 분이라면, 비과세 판단을 신고 단계가 아니라 계약 단계에서 끝내 두는 것이 좋습니다. 등기를 전부 확인하고, 사업용으로 쓰는 주택이 있다면 그 근거를 미리 정리해 두어야 합니다.