마을 계 명의로 등기된 땅을 팔았는데, 양도세는 계원 각자가 아니라 단체가 냅니다 (조심 2026전1417)

마을 계 명의로 된 땅을 팔았는데, 세금은 누구 이름으로 내야 하나

시골 마을에는 대동계, 동계, 산림계, 종중처럼 오래전부터 이어져 온 단체 명의로 등기된 임야나 농지가 적지 않습니다. 처음에는 묘지 조성이나 땔감 마련 같은 실용적인 목적으로 마련한 땅이었지만, 도로가 나거나 개발 계획이 잡히면서 갑자기 매수 문의가 들어오는 경우가 생깁니다. 이때 마을 어른들 사이에서 가장 먼저 나오는 이야기가 "이 땅은 우리 몇십 명이 똑같이 나눠 가진 땅이니 세금도 각자 나눠서 내면 된다"는 말입니다.

실제로 이 계산은 세금 차이가 매우 큽니다. 양도소득세는 사람 단위로 기본공제가 적용되고 누진세율이 붙기 때문에, 하나의 단체가 한 사람처럼 신고하면 최고 세율 구간까지 한 번에 올라가지만, 수십 명이 나누어 신고하면 세율 구간이 크게 낮아집니다. 그래서 마을 단체가 땅을 팔면 거의 예외 없이 "구성원별 신고가 가능한가"라는 질문이 생깁니다.

이번에 살펴볼 조세심판원 결정(조심 2026전1417, 2026.6.10. 의결)은 바로 그 질문에 대한 답입니다. 결론부터 말하면 심판원은 계원 68명이 아니라 단체 자신이 양도소득세 납세의무자라고 보았고, 단체가 낸 경정청구 거부처분은 잘못이 없다고 판단했습니다. 왜 그런 결론이 나왔는지, 그리고 마을 단체나 종중이 땅을 팔기 전에 무엇을 점검해야 하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

사건 경과, 계원들이 먼저 신고했다가 단체 명의로 다시 신고했다

청구인은 특정 행정리에 거주하거나 거주했던 사람 중 가입한 사람을 계원으로 하여, 계원 간 상부상조와 고향의 생활환경 보존을 목적으로 운영되어 온 법인격 없는 사단입니다. 청구인 측 설명에 따르면 문제된 토지는 일제강점기부터 계원들이 묘지 조성 목적으로 점유해 온 임야였고, 1986년을 기준으로 출향자는 탈계자로 정리하고 신규 가입 2명을 받아 계원 수를 68명(68세대)으로 확정했다고 합니다.

등기의 역사도 복잡했습니다. 1974년에는 대동계를 대표하는 16명 명의로 소유권이전등기가 되어 있었고, 계원 사망 시 상속인들과 지분 다툼이 생기는 등 관리가 어려워지자 2011년 11월에 임시총회를 열고 규약과 회원명부를 갖추어 부동산등기용 등록번호 부여 신청을 하여 단체 자신의 명칭으로 등기를 정리했습니다. 그 과정에서 과거 16분의 1 지분을 주장한 상속인을 상대로 소유권이전등기 소송도 제기해 2014년에 승소가 확정되었습니다.

그리고 2024년 11월 14일 매매계약이 체결되고, 2024년 11월 27일 토지가 양도됩니다. 계약 다음날인 2024년 11월 28일 임시총회에서 매각대금에서 세금과 경비를 뺀 금액을 계원 68명에게 균등 지급하기로 의결했습니다. 이후 세금 신고 흐름은 다음과 같이 진행됩니다.

• 2025년 1월 16일, 계원 68명이 양도가액·취득가액·필요경비를 균등 안분하여 각자 2024년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부
• 2025년 2월 27일, 단체가 스스로를 양도인으로 하여 계원들이 낸 세액을 기신고세액으로 공제하고 기한 후 신고·납부
• 2025년 4월 30일, 단체가 "납세의무자는 계원 68명"이라며 환급을 구하는 경정청구 제기
• 2025년 7월 21일, 처분청이 단체를 납세의무자로 보아 경정청구 거부
• 2025년 9월 1일 이의신청, 2026년 2월 6일 심판청구 제기

여기서 한 가지 눈에 띄는 점이 있습니다. 계원별 신고를 먼저 해 놓고, 다시 단체 명의로 기한 후 신고를 하고, 그 뒤에 다시 "계원이 납세의무자"라며 환급을 구했습니다. 즉 신고 단계에서 납세의무자 판단이 정리되지 않은 상태로 두 가지 방식을 모두 밟아 둔 셈입니다. 실무에서는 이 순서 자체가 뒤에 불리하게 작용할 수 있습니다.

청구인 주장, 40여 년간 68분의 1씩 공유해 온 땅이다

청구인 주장의 핵심은 공부상 명의와 실질이 다르다는 것이었습니다. 등기는 단체 명의로 되어 있지만 실제로는 계원 68명이 각각 68분의 1의 균등 지분을 가진 공유였고, 단체 명의로 등기한 이유는 계원이 사망할 때마다 여러 상속인에게 소유권이전등기를 해야 하는 관리상의 어려움을 피하기 위한 편의였다는 것입니다.

이를 뒷받침하기 위해 청구인은 여러 자료를 냈습니다. 2004년, 2011년, 2013년, 2025년의 계원명부를 제출하여 계원 수가 68명으로 일관되게 유지되어 왔고 사망 시 상속인 대표 1인에게 자격이 승계되었다고 주장했습니다. 또 과거 민사소송에서 법원이 증인신문 등을 거쳐 타지로 전출하거나 사망한 사람에게도 공유지분권이 있음을 인정했다는 점, 전출자나 승계자 20여 명이 "자신에게 공유지분이 있고 총무 연락을 받아 권리를 행사해 왔다"는 사실확인서를 제출했다는 점도 근거로 들었습니다.

법리적으로는 소득세법 제2조 제3항 제2호를 들었습니다. 이 조항은 구성원 간 이익의 분배비율이 정해져 있지 않더라도 사실상 구성원별로 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우에는 구성원별로 소득세 납세의무를 진다고 규정합니다. 청구인은 규약에 분배비율이 없다는 사정만으로 구성원별 분배를 부인할 수 없고, 양도 다음날 총회를 열어 균등 배분을 의결하고 실제로 균등하게 나누어 지급했으므로 이 조항에 해당한다고 주장했습니다.

또한 청구인은 소유 형태가 총유가 아니라 공유임을 강조했습니다. 총유재산은 개인이 지분을 갖지 않아 상속되지 않고, 처분은 사원총회 결의로 일부 동의만 있어도 가능한데, 이 사건 토지는 지분이 상속되었고 계원 전체 동의로 양도되었으므로 총유가 아니라는 논리였습니다. 처분청이 인용한 하급심 판결들은 주민 전출·입에 따라 회원 수가 변동되고 거주기간에 따라 대금을 나눈 사안이어서 이 사건과 실질이 다르다고도 반박했습니다.

과세관청 반박, 규약에 분배규정이 없고 정기적 분배도 없었다

처분청의 반박은 두 축이었습니다. 첫째, 청구인의 규약을 보면 상부상조와 고향의 생활환경 보존이라는 공익적 목적의 단체일 뿐 공동사업을 영위하는 단체가 아니라는 점입니다. 즉 이익을 벌어 구성원에게 나누는 것을 목적으로 하는 조직 구조가 애초에 아니라는 지적입니다.

둘째, 구성원별 과세가 인정되기 위한 판단 기준을 제시했습니다. 처분청은 하급심 판결(춘천지방법원 2011구합2307 등)을 인용하여, 정관 또는 규약에 이익의 분배방법이나 분배비율에 관한 구체적 규정을 두고 그에 따라 정기적으로 일관되게 이익을 분배하는 단체만 구성원 과세 대상이 되고, 비정기적이고 특수한 경우의 분배만 있는 경우에는 단체에 납세의무를 부과해야 한다고 주장했습니다. 청구인 규약에는 분배방법도, 분배비율도, 수익사업에 관한 규정도 전혀 없었고, 규약에 따라 일관되게 분배한 내역도 확인되지 않았습니다.

여기에 결정적인 사실 하나가 더 붙습니다. 청구인이 제출한 입금 내역을 보면 2026년 1월 9일 계원 68명 중 66명에게만 입금이 되었고, 그 금액은 양도대금에서 세금과 경비를 제하더라도 양도소득의 극히 일부에 불과했습니다. 처분청은 이를 이의신청 기각 후 심판청구를 위해 형식만 갖춘 분배로 의심된다고 보았고, 설령 일부 분배가 인정되더라도 그것은 정관이나 규약이 아니라 총회를 통해 임의로 정한 분배비율일 뿐이라고 반박했습니다.

소득세법 제2조 제3항, 단체 과세와 구성원 과세의 갈림길

이 사건의 법률 구조를 정리하면 이렇습니다. 법인 아닌 단체는 우선 국세기본법 제13조에 따라 법인으로 보는 단체로 승인받았는지에 따라 갈립니다. 법인으로 보는 단체가 아니라면 소득세법 제2조 제3항 본문에 따라 국내에 주사무소나 사업의 실질적 관리장소가 있으면 1거주자로 보아 소득세법을 적용합니다. 즉 단체 자체가 한 사람처럼 신고하고 세금을 냅니다.

다만 같은 항 단서에서 두 가지 예외를 둡니다. 제1호는 구성원 간 이익의 분배비율이 정해져 있고 구성원별로 그 비율이 확인되는 경우, 제2호는 분배비율이 정해져 있지는 않으나 사실상 구성원별로 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우입니다. 이 두 경우에는 구성원별로 소득세 또는 법인세를 납부할 의무를 집니다.

이 규정은 원래 소득세법 시행규칙과 시행령에 있던 내용이 2018년 12월 31일 법 개정으로 법률에 직접 올라온 것입니다. 개정이유도 "법인 아닌 단체에 대한 과세방법을 법률에서 직접 규정하여 납세의무를 명확히 함"이라고 밝히고 있습니다. 다시 말해 원칙은 단체 과세이고, 구성원 과세는 요건을 갖춘 예외라는 구조입니다. 이 순서를 거꾸로 이해하고 접근하면 대개 실패합니다.

심판원 판단, 총유와 공유를 가른 네 가지 사실

심판원은 청구주장을 받아들이지 않았습니다. 판단 근거를 하나씩 보면 어떤 사실이 결론을 갈랐는지가 분명하게 드러납니다.

첫째, 2011년 11월 6일 임시총회 의사록입니다. 그 자리에서 의장이 문제된 토지가 본래 청구인 단체의 소유임을 확인하는 발언을 한 것으로 나타났습니다. 청구인은 나중에 "당시 규약은 법무사가 정형화된 문구로 만든 것이고 내용을 자세히 보지 못했다"고 해명했지만, 자기 단체가 스스로 남긴 총회 기록은 뒤집기 어려운 증거였습니다.

둘째, 등기와 계약당사자입니다. 공부상 토지는 단체 소유로 등기되어 있었고, 매매계약도 단체가 계약당사자로서 직접 체결하고 양도했습니다. 실질과세를 주장하려면 공부상 현황을 뒤집을 만한 증거가 필요한데, 계원명부와 사실확인서만으로는 부족하다고 본 것입니다.

셋째, 2024년 11월 28일 임시총회 회의록의 의결 방식입니다. 토지 양도가 구성원 만장일치가 아니라 임시총회 출석인원 3분의 2 이상 찬성으로 의결된 것으로 나타났습니다. 청구인은 "계원 전원 동의로 양도했으니 공유다"라고 주장했지만, 정작 자기 회의록이 그 주장을 부정한 셈입니다. 공유물이라면 각 공유자의 지분 처분은 각자의 의사에 달려 있지만, 총회 다수결로 처분을 결정했다는 것은 총유물 처분의 전형적인 모습입니다.

넷째, 지위 승계의 성격입니다. 계원이 전출하거나 사망했을 때 계원의 지위나 토지에 관한 권리가 상속인 등에게 넘어간 것은, 공유지분권의 이전이라기보다 민법 제277조에 따른 총유물 관련 권리의무의 득상에 해당한다고 보았습니다. 민법은 총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득·상실함으로써 함께 취득·상실된다고 정하고 있습니다. 청구인은 "총유재산은 상속되지 않는데 우리는 승계되었으니 공유다"라고 주장했지만, 심판원은 그 승계가 지분 상속이 아니라 사원 지위의 변동에 따른 결과로 본 것입니다.

여기에 더해 심판원은 규약에 분배비율 규정이 없고 정기적으로 이익을 분배해 온 것도 아니며, 단체 명의로 소유하다가 양도한 뒤 사후적으로 총회를 열어 양도소득의 일부만 배분한 것에 불과하다고 보았습니다. 이 정도로는 소득세법 제2조 제3항 제2호의 "사실상 구성원별로 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우"에 해당한다고 볼 수 없다는 결론입니다. 결국 심판청구는 기각되었습니다.

항목별 판단 결과

표를 위에서 아래로 읽어보면 특징이 보입니다. 청구인이 낸 자료는 대부분 사람들의 기억과 사후 진술이었고, 심판원이 근거로 삼은 자료는 대부분 당시에 작성된 공적 기록이었습니다. 등기부, 매매계약서, 임시총회 의사록과 회의록, 규약이 그것입니다. 조세 분쟁에서 어느 쪽이 이기는지는 대개 이 대비에서 갈립니다.

실무 포인트, 무엇이 결론을 갈랐고 지금 무엇을 해야 하는가

포인트 ①. 세금 차이가 큰 만큼 판단은 계약 전에 끝내야 한다.
단체를 1거주자로 보아 과세하면 양도소득 기본공제도 한 번, 누진세율도 한 번에 최고 구간까지 적용됩니다. 반대로 구성원 수십 명에게 나뉘면 세부담이 크게 달라집니다. 그런데 이 갈림길은 양도 시점의 사실관계와 서류로 결정됩니다. 매매계약서에 도장을 찍은 뒤에 회의록을 만들고 배분을 실행해도, 이 사건처럼 "사후적 조치"로 평가되어 인정받지 못할 수 있습니다. 매수 문의가 들어온 그 시점이 검토를 시작할 마지막 시기입니다.

포인트 ②. 규약은 형식이 아니라 과세의 근거 문서다.
이 사건에서 청구인은 2011년에 등기용 등록번호를 받으려고 법무사가 정형 문구로 만든 규약을 그대로 사용했고, 그 내용을 경정청구 단계에서 처음 자세히 알았다고 했습니다. 그 규약에는 이익의 분배방법도, 분배비율도, 수익사업 관련 규정도 없었습니다. 처분청과 심판원은 바로 이 점을 근거로 삼았습니다. 단체 명의로 재산을 등기할 때 만드는 규약은 훗날 세금의 귀속을 결정하는 문서라는 인식이 필요합니다. 단순히 등기 요건을 맞추는 서류가 아닙니다.

포인트 ③. 총회 회의록의 의결 방식 문구가 총유인지 공유인지를 드러낸다.
청구인은 "계원 전원 동의로 양도했다"고 주장했지만 회의록에는 출석인원 3분의 2 이상 찬성이라고 적혀 있었습니다. 이 한 줄이 청구인 주장을 스스로 무너뜨렸습니다. 공유라면 각 공유자가 자기 지분을 처분하는 구조여야 하는데, 다수결로 전체 처분을 결정한 것은 총유물 처분의 모습입니다. 회의록을 남길 때 의결정족수 표현, 참석자 서명, 처분 동의의 주체를 어떻게 기재하는지가 뒤에 큰 차이를 만듭니다.

포인트 ④. 분배는 전액, 즉시, 명부와 일치하게 해야 설득력이 있다.
이 사건에서는 68명 중 66명에게만 입금되었고, 금액도 양도소득의 일부에 그쳤습니다. 처분청은 이를 심판청구용 형식적 분배로 의심했고, 심판원도 "일부만 배분한 것에 불과"하다고 판단했습니다. 사실상 구성원별 분배를 주장하려면 명부상 인원 전원에게, 계산 근거가 남는 방식으로, 지체 없이 분배가 이루어져야 합니다. 일부 누락과 금액 부족은 오히려 반대 증거가 됩니다.

포인트 ⑤. 신고 순서를 오락가락하면 스스로 불리해진다.
이 사건은 계원 68명이 먼저 예정신고를 하고, 그 다음에 단체가 기한 후 신고를 하고, 다시 단체 명의로 환급 경정청구를 했습니다. 하나의 양도에 대해 두 개의 신고 주체가 등장한 셈입니다. 이런 흐름은 실질을 다투는 국면에서 신뢰를 떨어뜨릴 뿐 아니라, 가산세와 환급 절차까지 복잡하게 만듭니다. 신고 전에 납세의무자를 확정하고 한 방향으로 정리하는 것이 원칙입니다.

포인트 ⑥. 과거 민사판결이 세법 판단을 그대로 결정해 주지 않는다.
청구인은 과거 소송에서 법원이 전출자와 사망자에게도 공유지분권을 인정했다는 취지의 증인신문 내용을 제출했습니다. 그러나 민사 분쟁에서의 판단은 당사자 사이의 권리관계에 관한 것이고, 세법상 납세의무자 판단은 소득세법 제2조 제3항의 요건에 따라 별도로 이루어집니다. 민사에서 이긴 논리가 세무에서 그대로 통하지 않는다는 점을 미리 알아야 헛된 기대를 하지 않습니다.

포인트 ⑦. 단체 성격에 따라 다른 선택지도 함께 검토할 여지가 있다.
법인 아닌 단체는 국세기본법 제13조에 따라 요건과 절차를 갖추어 법인으로 보는 단체 승인을 받는 길도 있습니다. 이 경우 적용되는 세법 자체가 달라집니다. 다만 승인 요건, 승인 시기, 비영리 목적 유지 여부, 이후의 신고 의무 등 따져야 할 사항이 많고 상황에 따라 유리하지 않을 수도 있습니다. 어떤 방향이든 토지 처분을 논의하는 단계에서 전문가와 함께 구조를 점검하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

Q. 마을 계 명의 토지를 팔면 무조건 단체가 세금을 내는 건가요?

무조건은 아닙니다. 소득세법 제2조 제3항은 원칙적으로 법인 아닌 단체를 1거주자로 보되, 구성원 간 이익의 분배비율이 정해져 확인되는 경우(제1호)나 분배비율이 정해져 있지 않아도 사실상 구성원별로 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우(제2호)에는 구성원별 과세를 인정합니다. 다만 이 사건처럼 규약에 분배 규정이 없고 정기적 분배 이력도 없으면 예외를 인정받기 어렵습니다. 결국 원칙이 단체 과세라는 점을 전제로 준비해야 합니다.

Q. 계원들이 오래전부터 똑같이 나눠 가진 땅이라는 사실을 어떻게 입증해야 하나요?

이 사건에서 청구인은 계원명부, 사실확인서, 과거 소송의 증인신문 내용을 제출했지만 받아들여지지 않았습니다. 심판원이 중시한 것은 등기부, 매매계약서, 총회 의사록과 규약처럼 당시에 작성된 기록이었습니다. 따라서 사후에 모은 진술서보다, 오랜 기간에 걸쳐 실제 지분 관계를 전제로 작성되고 실행된 문서와 자금 흐름이 훨씬 중요합니다.

Q. 계원 전원이 각자 예정신고를 이미 해버렸다면 어떻게 되나요?

납세의무자가 단체로 확정되면 단체가 신고·납부해야 하고, 구성원들이 낸 세액은 각자 환급 등의 절차로 정리하게 됩니다. 이 사건에서도 단체가 구성원들이 낸 세액을 기신고세액으로 공제해 기한 후 신고하는 등 처리가 복잡해졌습니다. 신고기한을 넘기면 가산세 문제도 생기므로, 신고 전에 귀속을 정리하는 것이 가장 안전합니다.

Q. 양도한 뒤에 총회를 열어 대금을 전액 균등 배분하면 구성원 과세가 인정될까요?

이 사건에서 심판원은 사후적으로 총회를 열어 양도소득의 일부만 배분한 것은 소득세법 제2조 제3항 제2호에 해당하지 않는다고 보았습니다. 전액을 즉시 명부 전원에게 배분했다면 사실관계가 달라질 수는 있지만, 그것만으로 결론이 뒤집힌다고 단정할 수 없습니다. 규약상 분배 규정과 종전의 분배 이력, 소유 형태에 관한 기록이 함께 뒷받침되어야 하기 때문입니다.

Q. 종중 토지도 같은 기준으로 판단되나요?

종중도 대표적인 법인 아닌 사단이므로 기본 구조는 같습니다. 종중 명의로 등기된 토지를 종중이 처분하면 원칙적으로 종중이 1거주자로서 납세의무를 지고, 종원별 과세를 주장하려면 분배비율의 존재나 사실상 분배가 확인되어야 합니다. 다만 종중은 규약과 총회 운영, 종중원 명부 관리가 상대적으로 정비된 경우도 있어 사안별로 결론이 달라질 수 있습니다. 개별 판단이 필요합니다.

자가진단 체크리스트

• 우리 단체 명의로 등기된 토지가 있고, 매수 문의나 개발 계획이 논의되고 있는가
• 단체 규약에 재산의 이익 분배방법과 분배비율이 구체적으로 적혀 있는가
• 과거에 구성원들에게 이익을 분배한 이력이 있고 그 근거 자료가 남아 있는가
• 규약을 누가, 왜, 어떤 문구로 만들었는지 확인해 보았는가(등기용 정형 규약을 그대로 쓰고 있지 않은가)
• 과거 총회 의사록에 "이 재산은 단체 소유"라는 취지의 기재가 있는지 확인했는가
• 재산 처분을 의결할 때 만장일치인지, 출석 몇 분의 몇 찬성인지 회의록 문구를 검토했는가
• 구성원 명부가 최신 상태이고, 전출·사망에 따른 승계 근거가 정리되어 있는가
• 매각대금 배분 계획이 명부 전원, 전액, 명확한 계산 근거를 갖추고 있는가
• 양도소득세 신고 주체를 계약 전에 확정했는가
• 법인으로 보는 단체 승인 등 다른 선택지를 검토해 보았는가

세 개 이상 확인이 안 된다면, 계약서에 서명하기 전에 세무 검토를 먼저 하는 편이 안전합니다. 토지 처분은 한 번뿐이고, 그 뒤에 서류를 정비해도 이 사건처럼 사후적 조치로 평가될 수 있습니다.

정리

이 결정은 마을 단체나 종중이 오래 보유한 땅을 팔 때 반복적으로 부딪히는 문제를 정면으로 다루고 있습니다. 구성원들의 인식 속에서는 분명히 "각자 몫이 있는 땅"이었지만, 세법은 등기 명의, 계약당사자, 규약의 내용, 총회 의결 방식, 실제 분배 이력이라는 객관적 기록으로 판단했습니다. 40여 년의 공동 관리 역사와 20여 명의 확인서가 있었지만, 스스로 남긴 총회 의사록 한 줄과 규약의 공백을 넘지 못했습니다.

여기서 얻을 교훈은 명확합니다. 단체 재산의 세금 문제는 팔 때 결정되는 것이 아니라 그 이전 수십 년간의 서류로 결정된다는 것입니다. 지금 처분 계획이 없는 단체라도 규약과 명부, 회의록 관리 방식을 한번 점검해 두는 것이 나중에 큰 차이를 만듭니다. 이미 매각을 논의하고 있다면, 계약 구조와 신고 주체를 확정하는 일이 가장 먼저입니다.

위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 사건을 다루고 있습니다. 단체 명의 토지 양도, 종중 및 마을 단체의 납세의무자 판단, 경정청구와 불복 절차에 관해 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026전1417 (2026.6.10. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제2조 제3항, 국세기본법 제13조, 민법 제277조, 부동산등기법 제49조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)