미국 유학 중에 서울 집을 팔았는데 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026서1022)

해외로 나간 뒤 국내 집을 팔면 왜 비과세가 흔들리나

유학이나 파견, 주재원 발령으로 온 가족이 해외로 나간 뒤 국내에 남겨둔 집을 정리하는 일은 아주 흔합니다. 대부분은 국내에 주민등록도 살아 있고, 통장도 있고, 임대소득도 계속 들어오니 당연히 거주자겠지라고 생각하고 1세대1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세를 적용해 신고합니다. 그런데 몇 년이 지난 뒤 세무조사가 나오고, 양도 당시 비거주자였다는 이유로 비과세가 통째로 부인되는 사례가 계속 나오고 있습니다.

양도소득세에서 1세대1주택 비과세는 원칙적으로 거주자에게만 주어집니다. 그리고 거주자인지 여부는 국적이나 주민등록, 국내거소신고 같은 형식이 아니라 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다. 국내에서 생계를 같이하는 가족이 있는지, 국내에 자산이 있는지, 직업과 자산 상태에 비추어 다시 들어와서 주로 국내에 살 것으로 볼 수 있는지를 종합해서 봅니다. 이 판단이 갈리는 순간 세금 차이는 비과세와 전액 과세로 극단적으로 벌어집니다.

이번에 소개하는 결정례는 미국 시민권을 가진 외국국적동포가 국내 금융기관에서 10년 넘게 일하다가 배우자와 함께 미국 대학원 유학을 떠난 뒤, 유학 중에 서울의 종전주택을 팔면서 일시적 2주택 비과세를 신고했다가 부인당한 사안입니다. 조세심판원은 청구를 기각했습니다. 왜 기각됐는지, 그리고 어느 지점에서 결론이 갈렸는지를 뜯어보면 해외로 나가기 전에 무엇을 정리해야 하는지가 분명해집니다.

사건 경과, 시간 순서로 정리하면

청구인은 2008년부터 국내에 거소를 신고하고 살아온 미국 국적의 외국국적동포입니다. 2008년 1월 외국국적동포 국내거소신고(F-4)를 하고, 2010년 10월부터 국내 금융회사 서울지점에서 근무했으며 2013년부터 2021년 6월까지도 국내에서 계속 근무했습니다. 종전주택은 2009년 12월 29일 증여로 취득한 서울 송파구 소재 주택입니다.

2020년 4월 결혼을 했고, 같은 해 8월 20일(사용승인일 기준) 서울 용산구 소재 신규주택을 분양으로 취득하면서 2주택 상태가 되었습니다. 그리고 2021년 6월 국내 직장을 정리한 뒤 2021년 8월 26일 배우자와 함께 미국으로 출국했습니다. 미국 대학원 석사과정 진학이 목적이었고, 실제로 2021년 9월부터 2023년 12월까지 9학기를 등록해 학위 과정을 이수했습니다. 부부 모두 학교 기숙사에서 생활했고, 미국 내에서는 소득이 없었다고 합니다.

출국 이후의 흐름이 중요합니다. 2022년 9월 배우자가 미국 영주권을 신청했습니다. 그리고 2023년 2월 27일, 즉 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하고 일시적 2주택 비과세를 적용해 양도소득세를 신고했습니다. 그 이후 2023년 7월 배우자가 영주권을 취득하고 미국에서 자녀를 출산했으며, 2024년 초에는 미국 캘리포니아주에 본인 명의 주택을 취득했습니다. 청구인의 국내 체류일수는 2022년 15일, 2023년 29일에 불과했고, 대학원을 마친 뒤인 2024년에는 총 131일간 국내에 머물렀습니다.

과세관청은 2025년 8월 7일부터 9월 15일까지 세무조사를 실시했고, 양도 당시 청구인이 비거주자였다고 판단해 2025년 10월 19일 비과세 특례를 배제하고 2023년 귀속 양도소득세를 경정·고지했습니다. 청구인은 2026년 1월 9일 심판청구를 제기했으나 2026년 6월 30일 기각 결정이 났습니다.

청구인은 무엇을 주장했나

청구인의 주장은 상당히 정교했습니다. 핵심은 네 갈래였습니다. 첫째, 거주자인지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 대법원은 거주자 해당 여부를 과세요건 성립 시점, 즉 자산의 양도일 현재의 객관적 사실을 기준으로 판단해야 하고 그 이후의 사정은 특별한 사정이 없는 한 고려할 수 없다고 판시해 왔다는 것입니다(대법원 1993.12.28. 선고 93누11425 판결, 대법원 1984.3.27. 선고 83누446 판결 등). 따라서 양도일 이후에 벌어진 자녀 출산이나 미국 주택 취득을 근거로 삼는 것은 위법하다는 취지입니다.

둘째, 해외 체류의 목적이 유학이라는 일시적 목적에 불과하다는 것입니다. 소득세법 시행령 제2조 제3항 제1호는 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 국내 주소 판정 기준으로 두고 있는데, 유학은 직업이 아니고 학위 취득이라는 종료 시점이 정해진 활동이므로 이를 직업과 같이 취급하는 것은 문언을 벗어난 확대해석이라는 논리입니다. 실제로 이삿짐을 모친 자택에 포장·보관해 둔 점, 졸업 후 2024년에 131일간 국내에 머물며 취업 인터뷰를 진행한 점을 귀국 의사의 객관적 증거로 제시했습니다.

셋째, 생활관계의 중심이 국내라는 것입니다. 주택과 토지, 금융자산, 보험 등 주요 자산이 국내에 있고 국내에서 임대소득이 발생하며, 청구인과 배우자의 직계존속이 모두 국내에 거주하고 있다는 점을 들었습니다. 신규주택을 취득한 것도 연로한 모친과 동거합가하여 항구적으로 거주할 목적이었다고 설명했습니다. 넷째, 소득세법 시행령 제2조 제4항의 비거주자 추정은 과세관청이 적극적으로 입증해야 하고 납세자가 반증으로 번복할 수 있는데, 자신에게는 귀국 의사를 뒷받침할 증거가 충분하다고 주장했습니다. 그 밖에 조세법률주의와 엄격해석 원칙, 실질과세 원칙, 신뢰보호 원칙, 평등 및 과잉금지 원칙 위반도 함께 주장했습니다.

과세관청의 반박 근거

처분청의 논리는 훨씬 단순하고 사실 위주였습니다. 우선 출국 시점에 이미 2주택이었다는 점을 짚었습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목은 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에 보유기간 제한 없이 비과세를 인정하되, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우로 한정하고 있습니다. 청구인은 출국일 현재 2주택이었으므로 이 규정의 문턱을 넘지 못합니다. 처분청은 나아가 일시적 2주택 상태에서 취학이나 근무 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 특례가 적용되지 않는다는 국세청 예규(부동산거래관리과-145, 재산세과-1539)를 들었습니다.

거주자 판단에 관해서는 다음 사실들을 근거로 제시했습니다. 첫째, 청구인에게 국내에 생계를 같이하는 가족이 없다는 점입니다. 청구인과 배우자의 직계존속은 청구인과 다른 주소지에서 별도 세대를 구성하고 있고, 각자 사업체를 운영하며 소득원이 충분하므로 생계를 같이하는 가족으로 볼 수 없다는 것입니다. 둘째, 종전주택을 양도한 뒤 양도대금 중 상당 부분을 해외 계좌로 송금한 사실입니다. 셋째, 2022년 귀속 종합소득세 신고 이후 국내 주택 임대소득을 신고하지 않았고, 조사청이 이를 비거주자의 국내원천 부동산소득으로 보아 종합소득세를 결정한 점입니다. 넷째, 국내 체류일수가 2022년 15일, 2023년 29일에 불과하다는 점입니다.

또한 처분청은 청구인이 미국 국적자로서 2022년 9월 배우자의 미국 영주권을 신청했고, 2023년 7월 미국에서 자녀를 출산했으며, 2024년에는 캘리포니아주에 주택을 취득해 가족과 거주하고 있다는 사정을 시간 순서대로 정리해 종합적으로 검토한 것이지, 양도일 이후 사정만으로 판단한 것이 아니라고 반박했습니다.

심판원의 판단과 그 법리

조세심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 다음과 같습니다.

첫째, 양도일 이후의 사정도 판단 자료로 쓸 수 있다고 보았습니다. 심판원은 양도일 당시 납세자가 실제 거주자였는지를 판단하면서 양도일 이후의 주된 경제활동, 생활방식, 기타 정황을 고려하는 것이 납세자의 지위를 소급하여 변경하는 것이라고 볼 수 없고, 합리적인 판단을 위해 필요한 경우에는 양도일 이후의 사정을 포함해 종합적으로 고려하는 것이 타당하다고 판시했습니다. 이 부분이 실무적으로 매우 중요합니다. 납세자 측은 판례를 들어 양도일 기준을 강조했지만, 심판원은 양도일 시점의 생활 중심을 확인하기 위한 정황증거로서 이후의 행적을 볼 수 있다는 입장을 취한 것입니다.

둘째, 일반적인 내국인의 유학과 이 사건 유학을 같은 잣대로 볼 수 없다고 보았습니다. 심판원은 거주자의 유학이 일시적 국외체류로 인정될 여지가 있다는 점은 인정하면서도, 청구인은 배우자와 함께 별도 세대를 구성한 자로서 양도일 현재 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고, 특히 미국 시민권자로서 최소 2년 이상 미국에 장기체류하는 상황이 되었으므로 일반적인 내국인 유학과 동일한 기준으로 판단하기 어렵다고 했습니다.

셋째, 배우자의 영주권 신청 시점을 짚었습니다. 배우자가 종전주택 양도일 이전인 2022년 9월에 미국 영주권을 신청해 2023년 7월 취득한 것으로 나타나고, 결과적으로 청구인 세대는 양도일은 물론 결정 시점까지도 미국에서 거주하고 있다는 점을 지적했습니다. 청구인은 영주권 취득이 체류 자격 확보를 위한 불가피한 선택이었다고 설명했지만, 심판원은 그 신청 시점 자체가 양도 이전이라는 사실에 무게를 두었습니다.

넷째, 양도대금의 해외 송금 규모입니다. 종전주택 양도로 받은 매매대금 중 상당 부분을 환전해 미국으로 이체했는데, 이는 단순 생활비 명목의 송금이라고 하기에는 다소 과다해 보인다고 판단했습니다. 다섯째, 유학을 마친 뒤 2024년에 총 131일 국내에 체류하며 구직활동을 했다는 사정만으로는 국내에 생활 근거지를 마련했다거나 이를 유지하고자 했다는 객관적 근거로 인정하기 어렵다고 했습니다.

항목별 판단 결과

표에서 보듯 청구인의 주장은 하나도 받아들여지지 않았습니다. 다만 심판원이 거주자의 유학이 일시적 국외체류로 인정될 여지가 있다고 명시한 점은 놓치지 말아야 합니다. 즉 유학 자체가 곧바로 비거주자를 뜻하는 것은 아니고, 이 사건은 시민권 보유, 세대 전원 출국, 국내 생계 가족 부재, 대규모 자금의 해외 이전이라는 사정이 겹쳤기 때문에 결론이 그렇게 난 것입니다.

결론을 가른 네 가지 지점

지점 ①. 출국 시점의 주택 수. 이 사건의 출발점은 세법 판단 이전의 문제입니다. 시행령 제154조 제1항 제2호 다목은 취학이나 근무 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우를 배려하지만, 출국일 현재 1주택이어야 하고 출국일부터 2년 이내에 팔아야 합니다. 청구인은 2020년 8월에 신규주택을 취득해 2021년 8월 출국 시점에 이미 2주택이었습니다. 출국 전에 종전주택을 정리했다면 사정이 전혀 달랐을 가능성이 큽니다.

지점 ②. 세대 전원이 함께 나갔다는 사실. 배우자 한 명이라도 국내에 남아 생계를 같이하는 가족이 있었다면 시행령 제2조 제3항 제2호의 문이 열립니다. 그러나 부부가 함께 출국해 기숙사에서 생활하고, 직계존속은 각자 사업체를 운영하는 별도 세대였습니다. 심판원과 처분청 모두 국내에 생계를 같이하는 가족이 없다는 사실을 결정적으로 보았습니다.

지점 ③. 자금의 흐름. 청구인은 국내에 자산이 남아 있다고 주장했지만, 정작 종전주택을 판 돈 중 상당 부분을 미국으로 보냈습니다. 세무조사에서 자금 흐름은 말보다 강력합니다. 국내에 생활 중심이 있다고 주장하면서 매각대금을 국외로 옮기면, 그 두 진술은 서로 충돌합니다.

지점 ④. 신분과 체류자격의 변화. 청구인은 미국 시민권자였고, 배우자는 양도 전에 이미 영주권을 신청했습니다. 신청 동기가 무엇이든 가족 전체의 체류자격이 영구적 방향으로 바뀌는 신호는 과세관청과 심판원이 매우 중요하게 봅니다. 여기에 양도 후 자녀 출산과 현지 주택 취득까지 이어지면서 세대 전체의 생활 중심이 미국이라는 그림이 완성되었습니다.

실무 포인트, 지금 무엇을 해야 하나

하나. 출국 전에 주택 수를 정리하십시오. 해외 유학이나 파견이 확정되었다면 출국 이전에 1주택 상태를 만드는 것이 가장 안전합니다. 세대 전원 출국 특례는 출국일 현재 1주택일 것을 요구하고, 출국일부터 2년이라는 짧은 기한도 붙습니다. 신규주택 취득과 출국 일정이 겹칠 것 같으면 취득 시기를 늦추거나 종전주택 처분을 앞당기는 시나리오를 먼저 계산해 보아야 합니다. 이미 2주택 상태에서 나가면 일시적 2주택 특례를 주장하기 어려워집니다.

둘. 세대 구성을 실제 기준으로 점검하십시오. 부모님이 국내에 계셔도 별도 세대이고 각자 소득이 있으면 생계를 같이하는 가족으로 인정되지 않습니다. 주민등록상 세대분리 여부, 실제 생활비 이전 여부, 주소지 일치 여부를 미리 확인해야 합니다. 반대로 실제로 부모님을 부양하고 있다면 그 사실을 계좌이체 내역과 부양 관련 자료로 남겨두는 것이 나중에 큰 차이를 만듭니다.

셋. 자금 흐름을 주장과 일치시키십시오. 국내에 생활 근거가 있다고 주장하려면 매각대금이 국내에 남아 국내 자산으로 전환되는 흐름이 있어야 설득력이 생깁니다. 유학 생활비 송금은 규모와 주기가 생활비 수준으로 설명 가능해야 합니다. 매각대금의 상당 부분이 한 번에 국외로 나가면 생활 근거 이전의 정황으로 읽힐 가능성이 높습니다.

넷. 국내 소득 신고를 빠뜨리지 마십시오. 이 사건에서 임대소득 무신고는 그 자체로 비거주자 판정의 직접 근거는 아니지만, 조사청이 이를 비거주자의 국내원천 부동산소득으로 결정하면서 납세자의 지위가 서류상 정리되어 버렸습니다. 국내에 임대소득이 있다면 출국 후에도 성실히 신고하는 것이 거주자 주장을 유지하는 데 유리합니다.

다섯. 양도 이후의 행적도 관리 대상입니다. 심판원은 양도 이후의 사정도 종합 고려할 수 있다고 명시했습니다. 양도 직후에 현지 주택을 사고 영주권을 취득하고 현지에서 사업을 시작하면, 그 모든 것이 양도 당시 생활 중심을 추정하는 자료가 됩니다. 세무조사는 보통 몇 년 뒤에 나오므로, 양도 시점의 판단만 방어하면 된다는 생각은 위험합니다.

여섯. 국적과 영주권 보유 사실은 별도의 위험 신호입니다. 심판원은 미국 시민권자의 장기체류를 일반 내국인의 유학과 다르게 보았습니다. 외국 국적이나 영주권을 이미 가진 상태에서 국외로 나가면 시행령 제2조 제4항의 비거주자 추정 논의로 곧장 들어갑니다. 이 경우 귀국 의사를 뒷받침할 객관적 자료를 출국 전부터 축적해 두어야 합니다. 이삿짐 보관이나 사후 구직활동만으로는 부족하다는 것이 이 결정의 메시지입니다.

자주 묻는 질문

Q. 주민등록이나 국내거소신고가 살아 있으면 거주자 아닌가요?

아닙니다. 소득세법 시행령 제2조 제1항은 주소를 국내에서 생계를 같이하는 가족과 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실로 판정한다고 규정합니다. 주민등록이나 거소신고는 참고 자료일 뿐이며, 이 사건 청구인도 2008년부터 국내거소신고를 유지했지만 비거주자로 판정되었습니다.

Q. 유학을 가면 무조건 비거주자가 되나요?

그렇지 않습니다. 심판원도 거주자의 유학은 일시적 국외체류로 인정될 여지가 있다고 명시했습니다. 다만 이 사건처럼 외국 국적 보유, 세대 전원 출국, 국내 생계 가족 부재, 매각대금의 대규모 국외 이전이 겹치면 유학이라는 목적만으로 거주자 지위가 유지되지 않습니다. 배우자나 자녀가 국내에 남아 있는 유학과는 결이 다릅니다.

Q. 출국 전에 1주택이었다면 비과세를 받을 수 있었나요?

시행령 제154조 제1항 제2호 다목은 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있도록 하고 있습니다. 다만 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 출국 전 검토가 필요합니다.

Q. 국내에 부동산과 예금이 많이 있으면 거주자로 인정되지 않나요?

국내 자산의 존재는 판정 요소 중 하나이지 결정적 요소가 아닙니다. 이 사건 청구인도 국내에 주택과 금융자산, 임대소득이 있었지만, 생계를 같이하는 가족이 국내에 없고 세대의 실제 거주지가 국외라는 점 때문에 비거주자로 판정되었습니다. 자산과 가족, 직업, 체류일수를 함께 봅니다.

Q. 비거주자로 판정되면 세금이 얼마나 달라지나요?

1세대1주택 비과세와 일시적 2주택 특례를 적용받지 못하게 되므로 양도차익 전체가 과세 대상이 됩니다. 장기보유특별공제도 거주 요건과 연동된 부분에서 불리해질 수 있습니다. 여기에 신고 당시 비과세로 신고했다면 가산세까지 함께 부과되므로 부담이 크게 늘어납니다.

자가진단 체크리스트

• 해외 출국 예정일 현재 우리 세대가 보유한 주택이 몇 채인지 확인했습니까.
• 세대 전원이 함께 나가는지, 국내에 생계를 같이하는 가족이 남는지 정리했습니까.
• 출국 후 국내에 남는 임대소득이나 사업소득의 신고 계획을 세워 두었습니까.
• 본인 또는 배우자가 외국 국적이나 영주권을 보유하고 있거나 취득 예정입니까.
• 국내 주택 매각대금을 국외로 송금할 계획이 있다면 그 규모와 사용처를 설명할 수 있습니까.
• 최근 3년간 연도별 국내 체류일수를 출입국사실증명으로 확인해 보았습니까.
• 귀국 의사를 뒷받침할 자료(국내 근로계약, 자녀 국내 학적, 국내 거주 계획 등)가 있습니까.
• 출국 후 양도할 계획이라면 출국일부터 2년이라는 기한을 달력에 표시해 두었습니까.

이 중 세 개 이상에서 확신이 서지 않는다면 양도 계약서에 도장을 찍기 전에 검토를 받는 편이 안전합니다. 양도가 끝난 뒤에는 되돌릴 수 있는 선택지가 거의 남지 않습니다.

정리

이 결정은 거주자와 비거주자의 경계가 형식이 아니라 생활 실질로 그어진다는 점을 다시 확인해 줍니다. 국적, 주민등록, 국내 자산, 체류일수 중 어느 하나만으로 판정하지 않고, 세대 전체가 어디에서 살고 있고 돈이 어디로 흐르는지를 함께 봅니다. 특히 심판원이 양도일 이후의 사정까지 종합 고려할 수 있다고 밝힌 부분은 앞으로 유사 사건에서 계속 인용될 가능성이 있습니다.

해외 이주나 장기 유학, 주재원 파견을 앞두고 국내 주택을 정리해야 한다면, 순서와 시점이 세금을 결정합니다. 출국 전에 팔 것인지 후에 팔 것인지, 신규주택 취득 시기를 어떻게 잡을 것인지, 세대원 중 누가 국내에 남을 것인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 이미 출국한 뒤라면 남은 기한 안에 어떤 선택지가 있는지, 거주자 지위를 뒷받침할 자료가 무엇인지 점검해야 합니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 사건을 다루고 있으며 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026서1022 (2026.06.30. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제1조의2, 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제2조, 제2조의2, 제154조 제1항, 제155조 제1항

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)